ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 306-ЭС20-11126

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу потребительского гаражно-строительного общества «Защита» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.09.2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда
от 04.12.2019 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа
от 20.05.2020 по делу № А65-18639/2019,

УСТАНОВИЛ:

потребительское гаражно-строительное общество "Защита" (далее - ПГСО "Защита", общество, ) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан" (далее - МКУ "ИК МО г. Н. Челны") о признании недействительным одностороннего изменения размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.06.1998 N 905: с 15.02.2018 в сумме 22 492 руб. в месяц, с 15.05.2019 в сумме 56 230 руб. в месяц; признании незаконным начисление задолженности за период с 01.01.2016 по 18.06.2019 в размере 598 306,68 руб., из которых сумма основного долга в размере 417 072 руб., пени в сумме 181 234,68 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.09.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 20.05.2020, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, удовлетворив требования, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что дополнительным соглашением от 22.04.2011 в заключенный 18.06.1998 между сторонами договора аренды земельного участка внесены изменения в части определения размера арендной платы. Размер арендной платы стал определяться исходя из кадастровой стоимости арендованного земельного участка (2 964 080,00 руб.), ставки земельного налога (0,6%) и дифференцированного коэффициента (1,0). Общая сумма арендной платы составила 17 784,00 руб. в год (2964080,00руб.х 0,6%х1,0:100%).Сроки уплаты арендной платы определены поквартально до 15 числа первого месяца следующим за отчетным периодом квартала, а именно по 4 446 руб. в квартал. Иные положения договора аренды не изменялись. Арендная плата в аналогичном размере была определена на 2012 и 2013 годы согласно расчетам, имеющимся в деле.

В дальнейшем каких-либо изменений положений договора аренды земли от 18.06.1998 №905 сторонами не вносились. Обязательства по внесению арендной платы арендатором исполнялись надлежащим образом согласно действующим положениям договора аренды, то есть с 01.01.2016 по 08.05.2019 по 4 446,00 руб. ежеквартально, а с 15.05.2019 по настоящее время- по 1666,00 руб. ежемесячно.

Однако, претензией от 23.04.2019 №06/353п арендодатель потребовал от арендатора оплатить задолженность по арендной плате в размере 315122 руб. и пени в размере 148803,55 руб. Перерасчет произведен МКУ "ИК МО г. Н. Челны") в одностороннем порядке в связи с проведением 29.01.2018 административного обследования земельного участка, которым установлено на занимаемом ПГСО «Защита» земельном участке нахождение кафе, магазина и индивидуальных гаражей.

Указанные перерасчеты арендной платы осуществлены МКУ "ИК МО г. Н. Челны") в порядке, установленном постановлением от 09.02.1995 №74 Кабинета Министров Республики Татарстан «Об арендной плате за землю», которым утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:52:040102:0039, являющегося предметом аренды по договору от 18.06.1998 №905, на 01.01.2015 составляет в размере 4 998 224,00 руб. (п.914597 Приложения к Распоряжению Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25.11.2015 №2846-р). Пересмотр указанного размера кадастровой стоимости не осуществлялся.

Для расчета арендной платы арендодателем применен с 15.02.2018 поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования под объекты общественного питания со значением «4», с 15.05.2019-коэффициент для размещения магазина «10»; ставка земельного налога от кадастровой стоимости -1,35%.

Однако, действия арендодателя по изменению арендной платы на основании проведенного административного обследования земельного участка заявитель считает противоречащим законодательству , а именно, пунктам 1,2 статьи 424, пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодека Российской Федерации, нарушающим его права.

Арендодатель не вправе был применять акты административного обследования в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы , принятых по делу судебных актов, материалов истребованного дела оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, между мэрией города Набережные Челны (арендодатель) и ПГСО "Защита" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.06.1998 N 905, по условиям которого обществу в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 0,28 га, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, на пересечении ул. Раскольникова и пр. Дружбы Народов, для размещения полуподземного гаража.

Пунктами 2.1, 2.2 договора аренды от 18.06.1998 N 905 предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы за указанный земельный участок составляет 10 руб. за 1 кв. м и уплачивается до 15 числа следующего месяца по 1/12.

Согласно пункту 2.3 договора аренды от 18.06.1998 N 905 размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения.

Дополнительным соглашением от 22.04.2011 стороны внесли изменения в договор аренды от 18.06.1998 N 905, в соответствии с которыми размер годовой арендной платы составляет 17 784 руб., подлежащей уплате ежеквартально до 15 числа первого месяца следующего за отчетным периодом квартала.

МКУ "ИК МО г. Н. Челны" направило в адрес ПГСО "Защита" претензию от 23.04.2019 N 06/353п с требованием оплатить задолженность по арендной плате по договору аренды от 18.06.1998 N 905 в сумме 315 122 руб., а также пени в размере 148 803,55 руб., начисленные на сумму задолженности.

ПГСО "Защита", полагая, что МКУ "ИК МО г. Н. Челны" в нарушение действующего законодательства и условий договора аренды от 18.06.1998 N 905 в одностороннем порядке изменил размер арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды от 18.06.1998 N 905 заключен до вступления в силу нормативных правовых актов, предусматривающих необходимость государственного регулирования арендной платы.

При этом договором аренды от 18.06.1998 N 905 предусмотрено изменение арендной платы в связи изменением нормативных актов, регулирующих размер арендной платы, в частности в случае изменения ставок налогообложения.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", утратившим силу с 01.03.2015.

Земельный участок площадью 2800 кв. м, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, на пересечении ул. Раскольникова и пр. Дружбы Народов, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, а также порядок, условия и сроки ее внесения подлежат публичному регулированию и устанавливаются органами государственной власти Республики Татарстан.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" утверждено Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение).

Согласно пункту 2.1 Положения размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле с применением ставки земельного налога и поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанный в приложении N 1 к Положению.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения ставки земельного налога и поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, утвержденных нормативным правовым актом, не требует дополнительного изменения условий договора.

Придя к выводам об избрании ПГСО "Защита" ненадлежащего способа защиты предполагаемого нарушения права, суды указали, что вопрос о том, какая ставка земельного налога и какой поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, подлежат применению при определении размера арендной платы за земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 18.06.1998 N 905, подлежит установлению при разрешении конкретного спора имущественного характера.

Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношений для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Однако следует учесть, что решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.11.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07.07.2020 по делу №А65-27054/2019 удовлетворены требования муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» к Потребительскому гаражно-строительному обществу «Защита»: договор аренды земельного участка от 18.06.1998 №905 расторгнут, с Потребительского гаражно-строительного общества «Защита» в пользу Комитета взыскано 315 122 руб. задолженности по арендной плате, образовавшейся по состоянию на 31.03.2019, 148 803 руб.55 коп. неустойки, начисленной по состоянию на 22.04.2019. Расчет арендной платы произведен Комитетом с применением коэффициента 4 и ставки земельного налога 1,35 как под объекты общественного питания.

Суды при рассмотрении дела №А65-27054/2019 согласились с расчетом истца с применением коэффициента вида использования земельного участка, предусмотренного для земельных участков под объекты общественного питания, установив, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:0400102:39 площадью 2800кв.м, расположенный по адресу: г.Набережные Челны на пересечении ул.Раскольникова и пр.Дружбы Народов, предоставленного для полуподземного гаража, фактически используется под организацию кафе.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы потребительского гаражно-строительного общества «Защита» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

Н.С. Чучунова