Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу акционерного общества «Главный универсальный магазин» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.06.2017, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.11.2017 по делу № А65-6203/2017

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Главный универсальный магазин" (далее - ОАО "ГУМ") о признании договора аренды от 13.08.2014 N 099-О расторгнутым с 01.03.2017.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.04.2017 судом принято к производству встречное исковое заявление ОАО "ГУМ" к ИП ФИО1 об обязании в недельный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить нежилое помещение N 43 общей площадью 49,8 кв. м, находящееся на втором этаже здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: <...>, по акту приема-передачи и о взыскании задолженности в размере 256 427 руб. 41 коп.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.05.2017 в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, истец просил признать договор аренды от 13.08.2014 N 099-О расторгнутым с 01.03.2017 по основанию пункта 9.2.1 договора в связи с тем, что неисполнение арендодателем своих обязательств по договору привело к тому, что помещение стало непригодным для использования и применения арендатором.

ОАО "ГУМ" до судебного заседания заявило об уменьшении исковых требований по встречному иску в связи с произведенной ИП ФИО1 оплатой в размере 5701 руб. 01 коп., просило взыскать с ИП ФИО1 250 726 руб. 40 коп., а также обязать в недельный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить нежилое помещение N 43 общей площадью 49,8 кв. м, расположенное на втором этаже здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: <...>, по акту приема-передачи.

Судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ ходатайство об уменьшении суммы встречного иска удовлетворено.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.06.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2017 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.11.2017, первоначальный иск удовлетворен: договор аренды от 13.08.2014 N 099-О признан расторгнутым с 01.03.2017. В удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что  по смыслу статей 450,451,620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию о досрочном расторжении договора арендатор (истец) должен доказать наличие у переданного в аренду  имущества недостатков,  препятствующих его использованию по назначению.

Выводы судов о правомерности одностороннего отказа истца от договора аренды от 13.08.2014 №099-О с 01.03.2017 не основаны на нормах действующего законодательства

Имеющиеся в  материалах дела документы  свидетельствуют  об устранении арендодателем недостатков арендуемого помещения по требованию арендатора. Несмотря на то, что условиями заключенного договора обязанность по содержанию за счет собственных средств арендуемого помещения в надлежащем состоянии, в том числе осуществление текущего ремонта, возложена на арендатора, недостатки были  устранены арендодателем 25.01.2017, о чем составлен односторонний акт работниками А О «ГУМ».

В силу изложенных обстоятельств пункт 9.2.1 договор аренды об одностороннем расторжении договора не подлежит применению, по мнению заявителя.

Исполняя обязательства должным образом, заявитель предложил истцу расторгнуть договор в соответствии  с пунктом 9.2.2, при этом в соответствии  с условиями  договора обеспечительный взнос подлежал удержанию арендодателем в качестве штрафных санкций.

Судами не принят во внимание довод заявителя о  том, что после проведения ремонтных работ арендуемое помещение пригодно для использования пол назначению без каких-либо ограничений.

Устранение арендодателем в разумный срок недостатков влечет за собой утрату права арендатора  на досрочное расторжение договора.

Исходя из положений статьи 308.1 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор может  потребовать либо устранить недостатки ,либо потребовать расторжение договора.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, 13.08.2014 между ОАО "ГУМ" (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды N 099-О нежилого помещения, находящееся на 2-м этаже в здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 49,8 кв. м.

Срок аренды был установлен пунктом 2.1 договора с 15.08.2014 до 14.08.2019 включительно.

В соответствии с пунктами 4.2.1, 4.2.2 договора арендодатель обязался передать арендатору помещение, а арендатор - принять помещение по акту в соответствии с условиями договора. Арендодатель несет ответственность за надлежащее исполнение своих обязательств по эксплуатации и предоставлению эксплуатационных услуг в здании.

 Согласно пунктам 9.2, 9.2.1 договора аренды от 13.08.2014 N 099-О по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случае, если неисполнение арендодателем своих обязательств по настоящему договору привело к тому, что помещение становится непригодным для использования и применения арендатором, арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора только после направления арендодателю письменного извещения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок. В случае такого досрочного расторжения арендная плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи помещения арендатором арендодателю по акту. Обеспечительный взнос и арендная плата внесенная, но еще не начисленная по настоящему договору, возвращаются арендатору в той степени, в которой не причитаются арендодателю.

 Помещение передано арендатору 13.08.2014 по акту приема-передачи без каких-либо замечаний.

ИП ФИО1  24.01.2017 была вручена претензия ОАО "ГУМ" о нарушении температурного режима в помещении. В данной претензии содержались требования устранить недостатки арендуемого помещения.

Работники ОАО "ГУМ" 25.01.2017 составили акт о проведении ремонтных работ в отделе, а именно: утеплен пеной температурный шов между зданиями ГУМ-1 и ГУМ-2; отрегулирована заслонка приточной вентиляции.

Полагая,  что помещение стало непригодным для использования и применения по назначению, в соответствии с пунктом 9.2.1 договора ИП ФИО1 01.02.2017 вручила ОАО "ГУМ" претензию с требованием расторгнуть договор аренды от 13.08.2014 N 099-О и возвратить сумму обеспечительного взноса.

По акту приема-передачи помещения от 01.03.2017, подписанному директором ОАО "ГУМ" ФИО2 и ИП ФИО1, нежилое помещение было передано арендатором арендодателю и принято последним.

Удовлетворяя первоначальный иск  , суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции и суд округа , исходил из следующего.

 Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества

В силу части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ,суды пришли к выводам  о  наличии недостатков нежилого помещения, препятствующих пользованию им.

Акт от 25.01.2017 о проведении ремонтных работ составлен работниками ОАО "ГУМ"  в одностороннем порядке, данных о том, что информация об устранении недостатков доведена до арендатора, арендодателем не представлено. Суды не установили факта совместной проверки сторонами договора параметров температурного режима помещения после устранения арендодателем недостатков этого помещения и сдачи арендодателем арендатору результатов произведенных им работ, в связи с чем  признали необоснованным  довод заявителя жалобы о том, что после устранения арендодателем недостатков спорного помещения арендатор была не вправе требовать расторжения договора аренды по этому же основанию, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ  могла  реализовать только одно из правомочий, предусмотренных данной нормой.

Кроме того, судами установлено,  что 01.03.2017 помещение возвращено  арендатором арендодателю  по акту приема-передачи, подписанному директором ОАО "ГУМ" ФИО2 и ФИО1

Установив, что за предпринимателем числится долг за январь, февраль 2017 года в размере 250 726 руб. 40 коп. по базовой арендной плате, в то же время при досрочном расторжении договора в соответствии с пунктом 9.2.1 договора обеспечительный взнос в размере 250 726 руб. 40 коп. подлежит возврату арендатору, суд  обоснованно отказал  в удовлетворении встречного иска ОАО "ГУМ".

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы акционерного общества «Главный универсальный магазин» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.