Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 12.12.2016, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.2017 по делу № А79-8039/2016,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Атлашевская" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление), изложенного в сообщении от 15.08.2016 N 21/001/021/2016-510, об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 21:21:190110:150, расположенное по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Акулевское сельское поселение, д. Шорчекасы, ул. Шоссейная.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Чувашской Республике и администрация Чебоксарского района Чувашской Республики.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 12.12.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2017 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.06.2017, удовлетворил заявленное требование.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что  удовлетворяя требования ООО «Агрофирма Атлашевская»,суды сделали вывод, что право продавца на склад ГСМ возникло до вступления в силу  Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку указанный склад введен в эксплуатацию в 1969 год и числится на балансе продавца-колхоза имени Свердлова, что подтверждается инвентарной карточкой.

Однако, факт нахождения имущества на балансе лица сам по себе не является доказательством права собственности или законного владения. Регистрирующий орган, проверяя законность договора купли-продажи, в том числе в  части наличия у продавца полномочий на распоряжение имуществом, не может основываться на инвентарной карточке и бухгалтерском балансе. Такие документы не являются по смыслу норм статей 8,218 Гражданского кодекса Российской Федерации правоустанавливающими документами

Кроме того, объект, заявленный к регистрации, и имущество, указанное в инвентарной карточке, имели разные характеристики: дата постройки склада(1969) предшествовала дате регистрации продавца, колхоза имени Свердлова в качестве юридического лица. Иных характеристик, индивидуализирующих объект, инвентарная карточка не содержала. Акт ввода в  эксплуатацию склада ГСМ, подтверждающий его создание колхозом  ни в суд, ни в орган регистрации не представлялся.

В данном случае не применимо разъяснение, содержащееся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10\22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,поскольку обжалуемый отказ основан на отсутствии документов, подтверждающих право продавца распоряжаться имуществом, а не на отсутствии заявления продавца.

Поскольку в Управление не были представлены доказательства наличия у продавца права собственности на склад, оснований для осуществления государственной регистрации перехода к Обществу права собственности у регистрирующего органа не имелось.

Обществом не представлено доказательств того, что с момента заключения договора купли-продажи (27.04.2015) до момента ликвидации продавца объективно существовали обстоятельства, не позволившие сторонам сделки обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

ООО «Агрофирма «Атлашевская» не воспользовалось правом, предусмотренным пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, с целью понуждения продавца к государственной регистрации перехода права собственности  на спорный объект недвижимости. Колхоз имени Свердлова не обращался в суд  за признанием права собственности  на склад ГСМ.

Бездействие сторон до ликвидации предприятия следует расценивать как злоупотребление правом. Судами сделаны необоснованно выводы о наличии ранее возникшего права продавца-колхоза имени Свердлова на с здание склада ГСМ.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, общество 07.07.2016 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание - склад ГСМ с кадастровым номером 21:21:190110:150, расположенное по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Акулевское сельское поселение, д. Шорчекасы, ул. Шоссейная, приобретенный по результатам электронных торгов, приложив к заявлению договор купли-продажи от 27.04.2015 Сельскохозяйственной организации (Колхоза имени Свердлова), заключенный между Колхозом имени Свердлова и Обществом.

В сообщении от 15.08.2016 N 21/001/021/2016-510 Управление со ссылкой на абзацы 4, 8, 9 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) отказало Обществу в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Полагая,  что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Согласно  пункту 1 статьи 20 Закона о госрегистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 22.11.2013 по делу N А79-9030/2012 Колхоз имени Свердлова признан несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

По результатам торгов, проведенных на электронной площадке общества с ограниченной ответственностью "МЭТС", размещенных на сайте www.m-ets.ru, Колхоз имени Свердлова в лице конкурсного управляющего (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи Сельскохозяйственной организации (Колхоз имени Свердлова) от 27.04.2015, по условиям которого продавец продает в собственность покупателя Сельскохозяйственную организацию, которая включает в себя 45 объектов недвижимого имущества и 108 объектов движимого имущества, в том числе: "Склад ГСМ (территория АЗС)" - нежилое здание с кадастровым номером 21:21:190110:150, расположенное по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Акулевское сельское поселение, д. Шорчекасы, ул. Шоссейная.

Право собственности на указанный объект недвижимости за должником на момент заключения договора зарегистрировано не было.

В ходе конкурсного производства арбитражный управляющий обращался с заявлениями о регистрации  объектов недвижимого имущества, находящихся на балансе должника.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 16.05.2016 по делу N А79-9030/2012 конкурсное производство в Колхозе имени Свердлова завершено.

Заявитель обратился за государственной регистрацией объекта недвижимости 07.07.2016, то есть после завершения процедуры конкурсного производства в отношении продавца по договору купли-продажи Сельскохозяйственной организации (Колхоз имени Свердлова), реализованной на электронных торгах.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

При ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

Судами установлено, что  приобретенное имущество передано покупателю и оплачено последним в полном объеме. Спорный объект недвижимости - склад ГСМ был введен в эксплуатацию в 1969 году и числился на балансе продавца (Колхоза имени Свердлова), а потому право собственности на спорное имущество возникло у продавца до вступления в силу Закона о госрегистрации.

Продавец спорного объекта недвижимости ликвидирован и спор о праве собственности на здание склада, отсутствует.

При указанных обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу  о том, что отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Колхоза имени Свердлова на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. Судами не установлено  в действиях заявителя признаков злоупотребления правом, что могло бы повлечь отказ в судебной защите.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.