1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
2. Товарищество собственников жилья может быть создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
4. К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
5. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Комментарий к статье 136
1. Комментируемая статья устанавливает общие требования к созданию товарищества собственников жилья и его государственной регистрации в качестве юридического лица. При этом следует учитывать, что ЖК РФ выделяет два способа создания товарищества собственников жилья:
1) путем его учреждения; в этом случае возникают и сам субъект, и его права и обязанности;
2) путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива; в этом случае имеет место правопреемство.
Отношения, возникающие по поводу создания товарищества путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, регулируются ст. 122 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье).
В свою очередь гл. 13 ЖК РФ предусматривает два случая создания товарищества собственников жилья путем учреждения:
1) в существующем многоквартирном доме лицами, являющимися собственниками помещений в этом доме;
2) в строящемся многоквартирном доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме.
Порядок создания товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме определен ст. 139 ЖК РФ (см. комментарий к ней).
Комментируемая статья по существу регламентирует вопросы, связанные с созданием товарищества собственников жилья путем его учреждения в существующем многоквартирном доме лицами, являющимися собственниками помещений в этом доме.
2. Согласно ч. 1 комментируемой статьи решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок принятия им решений определены ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ (см. комментарии к данным статьям). При этом следует учитывать, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 и п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, прежде чем принимать решение о создании товарищества в этом доме, должно вначале определиться со способом управления этим домом, в частности принять решение о выборе одного из способов управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. ст. 45 и 161 ЖК):
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе;
- управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений в этом доме (см. комментарий к ст. 46 ЖК). Соответственно только в том случае, если в установленном порядке общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе такого способа управления, как управление товариществом собственников жилья, указанное собрание вправе принять решение о создании в таком доме товарищества. Данное решение должно быть принято с соблюдением установленных ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ требований к проведению собрания и голосованию на нем. При этом следует обратить внимание на то, что в отличие от нормы о принятии решения о выборе способа управления многоквартирным домом комментируемая статья устанавливает более жесткие требования к принятию решения о создании товарищества. В частности, согласно ч. 1 комментируемой статьи для принятия такого решения требуется большинство голосов уже не от голосов, принадлежащих только присутствующим на общем собрании собственникам помещений в соответствующем многоквартирном доме, а от голосов всех собственников - как принимающих участие в таком собрании, так и не участвующих в нем.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно принять не только решение о создании товарищества собственников жилья, но и решение об утверждении устава товарищества <1>. В соответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье) решение об утверждении устава товарищества должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Результаты голосования по вопросам, связанным с созданием товарищества, должны быть отражены в протоколе собрания (о порядке оформления протокола см. также комментарий к ст. 46 ЖК).
--------------------------------
<1> Вопросы, связанные с созданием органов управления товарищества, ЖК РФ (ст. 145) относит к компетенции общего собрания членов товарищества.
4. Дополнительное требование, которое устанавливает ч. 1 комментируемой статьи, - это возможность создания в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья. Такое требование вызвано прежде всего необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели использования всех элементов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (к ним относятся несущие и ненесущие конструкции дома, в том числе общие стены, фундамент, крыша, общее механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом).
Ранее, до введения в действие ЖК РФ, признанный в настоящее время утратившим силу ФЗ "О товариществах собственников жилья" допускал возможность образования кондоминиума, соответственно и товарищества собственников жилья в рамках отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел, т.е. по существу в рамках одного подъезда, при том условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос этой блок-секции (подъезда) не нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав кондоминиума. Несостоятельность такого подхода, избранного на тот период законодателем, явно проявляется хотя бы в том, что в данном случае были упущены такие важные элементы, обеспечивающие единство кондоминиума, как крыша, технические подвалы, несущие конструкции дома (общие стены, фундамент и т.п.), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное общее оборудование. Кроме того, с учетом большинства типовых конструктивных решений строительства многоквартирных домов достаточно сложно представить себе возможность сноса части здания (подъезда), не нарушая при этом целостности других частей здания <1>.
--------------------------------
<1> Хотя некоторые авторы, несмотря на однозначное указание на это федерального закона, исключали такой критерий, как "невозможность сноса без нарушения целостности других частей здания", из оснований ограничения создания кондоминиума в рамках одной блок-секции. К примеру, О.А. Городов указывал, что если "нарушения целостности в результате надстройки, реконструкции, перестройки части здания размером не менее одной блок-секции не происходит, что доказывается проектной документацией, - этого вполне достаточно для выделения части здания в отдельный кондоминиум" (Городов О.А. Комментарий к Федеральному закону "О товариществах собственников жилья". СПб.: Питер, 2003. С. 32).
В настоящее время создание нескольких товариществ собственников жилья в одном многоквартирном доме ЖК РФ не допускается.
5. Частью 2 комментируемой статьи предусматривается создание товарищества собственников жилья:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры и расположенных на общем земельном участке или нескольких смежных земельных участках;
2) собственниками жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов, гаражей и других объектов, имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры и расположенных на общем земельном участке или нескольких смежных земельных участках.
При этом ЖК РФ не определяет, в каком порядке должны приниматься решения о создании товарищества собственников жилья вышеуказанными собственниками. Представляется, что до урегулирования законодателем данного вопроса с учетом ст. 7 ЖК РФ и ст. 6 ГК РФ могут применяться по аналогии соответственно нормы ЖК РФ о создании товарищества собственников жилья в одном многоквартирном доме и нормы ГК РФ о владении имуществом, находящимся в общей собственности.
6. Пунктом 3 ст. 49 ГК РФ установлено, что правоспособность юридического лица возникает в момент его создания, а п. 2 ст. 51 ГК РФ определено, что юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации. Таким образом, необходимыми условиями возникновения товарищества собственников жилья как нового субъекта права являются не только воля лиц, его создающих, но и факт государственной регистрации такого товарищества как юридического лица.
Согласно ч. 3 комментируемой статьи государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
В настоящее время порядок государственной регистрации юридических лиц определен ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
С учетом ст. 12 названного Федерального закона для государственной регистрации создаваемого товарищества в регистрирующий орган (территориальный орган Федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества, указанному в уставе товарищества) должны быть представлены следующие документы:
- подписанное уполномоченным собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создается товарищество, лицом заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" <1>;
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2586.
- протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было принято решение о создании товарищества;
- устав товарищества (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);
- документ об уплате государственной пошлины (в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.33 части второй НК РФ 1 она составляет 2 тыс. рублей).