Статья 23 ЗК РФ. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут).

Комментарий к статье 23

1. Благодаря земельному сервитуту представляется возможным определить порядок и пределы использования чужого земельного участка. Как правило, сервитут предоставляет возможность использовать часть земельного участка, при этом право владения на соответствующую часть участка сохраняется за собственником земельного участка. Признание возможности и права использовать земельный участок соседям или просто неопределенному числу лиц (например, при пользовании прибрежной полосой) проистекает из здравого смысла и разумного использования любой территории. Правовой опыт выработал два варианта установления сервитута: один - по согласованию сторон, когда владелец участка, на котором предполагается сервитут, может не согласиться на такой вид использования, и его воля имеет определенное значение. Тогда речь идет о частном сервитуте. Еще одна особенность этого сервитута - то, что его обладателем является определенный круг заинтересованных лиц.

Другой вариант - когда сервитут устанавливается на основании государственного акта или акта местного самоуправления. В этом случае владелец земельного участка обязан принять такое обременение в интересах сообщества. И, поскольку такой "принудительный" сервитут устанавливается именно в публичных интересах, он носит название сервитута публичного.

Право сервитута как разновидность вещного права лиц, не являющихся собственниками имущества, было установлено ст. 216 ГК РФ, а с введением в действие гл. 17 ГК РФ отношения сервитута регулировались статьями данной главы. Большая часть норм ГК РФ относится к регулированию сервитута частного.

Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). В этом заключается современное правовое содержание сервитута, установленное гражданским законодательством. Деления сервитута на частный и публичный ГК РФ не знает.

При этом сервитут может устанавливаться для нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута: обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и др.

Указанной статьей ГК РФ также подтверждается, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Пункт 1 ст. 23 ЗК РФ не определяет условия установления частных сервитутов, так как соответствующие отношения регулируются гражданским законодательством. В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (см. ст. 275 ГК РФ).

2. Правовые основы регулирования публичного сервитута определены земельным законодательством. Юридическим основанием установления публичного сервитута является закон или иной нормативный правовой акт, указанный в п. 2 ст. 23 Кодекса. Следует обратить внимание на то, что такой сервитут устанавливается только нормативным правовым актом. Нормативный правовой акт - это вид правового акта, официальный письменный документ, имеющий обязательную силу и рассчитанный на неоднократное применение, принятый управомоченным субъектом нормотворчества, выражающий властные веления, порождающий определенные правовые последствия, создающий юридическое состояние и направленный на регулирование общественных отношений путем установления, изменения или отмены норм права. Публичный сервитут ни при каких обстоятельствах не может быть введен индивидуальным правовым актом, не содержащим норм права и принятым в связи с конкретным делом.

Основания установления публичного сервитута во многом совпадают с основаниями установления сервитута частного. Различие заключается в том, что публичный сервитут устанавливается, как уже было сказано, в интересах Российской Федерации, субъекта РФ, интересах муниципальных образований или населения, проживающего на данной территории. Целью установления публичного сервитута является удовлетворение публичного интереса - государства, местного самоуправления или местного населения.

Все это отличает публичный сервитут от частного, который устанавливается не нормативным правовым актом, а договором или решением суда в интересах частных лиц (см. комментарий к п. 1 настоящей статьи).

Из правового содержания публичного сервитута, установленного комментируемой статьей, следует, что им может пользоваться либо неопределенное число лиц (например, проход, проезд, прогон скота через земельный участок), либо лица определенные, но действующие в публичных интересах. Например, сервитут временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ не может быть установлен как сервитут публичный, если работы проводятся коммерческой организацией и в целях получения ею прибыли. В последнем случае право пользования участком может быть оформлено договором аренды или частным сервитутом.

3. В пункте 3 ст. 23 Кодекса перечень целей установления публичных сервитутов изложен как исчерпывающий. В действующей редакции п. 3 ст. 23 Кодекса предусмотрены цели, для которых в соответствии с прежним водным и лесным законодательством могли устанавливаться сервитуты.

В соответствии с п. 3 ст. 31 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами, а именно обеспечивать: беспрепятственный доступ, проход, проезд; возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков; возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.

Согласно п. 4 ст. 13 Федерального закона от 19 июля 1998 г. "О гидрометеорологической службе" на земельные участки, через которые осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены сервитуты в порядке, определенном законодательством Российской Федерации.

4. Указание п. 4 на то, что сервитут может быть срочным или постоянным, в целом должно быть отнесено как к частному, так и к публичному сервитуту, поскольку вид сервитута в данном случае не указывается. Длящиеся правоотношения с течением времени претерпевают определенные изменения. По этой причине любой сервитут в любое время может прекратиться по самым разнообразным основаниям (например, у обладателя сервитута может отпасть необходимость в сервитуте или соответствующий земельный участок может быть изъят из оборота либо каким-либо образом будет изменено его целевое назначение, что может повлечь прекращение сервитута и т.д.).

4.1. Комментируемым пунктом установлено достаточно жесткое правило, согласно которому вне зависимости от целей установления публичного сервитута такой сервитут устанавливается до окончания срока резервирования. Таким образом, если обстоятельства складываются так, что за резервированием не следует изъятие участка для государственных или муниципальных нужд либо после изъятия участка делается вывод о возможности действия публичного сервитута на тех же землях, такой сервитут все равно прекращается, но может быть установлен заново. О резервировании земель см. ст. 70.1 Кодекса и комментарий к ней.

5. Обременение земельного участка сервитутом в любом случае, публичный это сервитут или частный, не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. При этом смысл сервитута заключается и в том, что право пользования земельным участком, обремененным сервитутом, за собственником сохраняется. При этом характер использования земельного участка должен отвечать критериям рациональности и эффективности. Должен соблюдаться баланс интересов как собственника земельного участка, обремененного сервитутом, так и лица или лиц, в чьих интересах сервитут установлен.

6. На основании комментируемой статьи и ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Правом требовать плату обладает только собственник земельного участка. Плату можно считать компенсацией за то, что собственник земельного участка обязан терпеть установленное обременение. Соразмерность платы может определяться степенью обременения. Размер платы должен устанавливаться по соглашению сторон. В случаях, если в федеральных законах содержатся указания о безвозмездном характере частных сервитутов в конкретных условиях, предусмотренное в данном пункте общее правило не применяется.

Собственник земельного участка, обремененного публичным сервитутом, не наделен правом требовать плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Только в случае, указанном во втором абзаце п. 7 комментируемой статьи, он может потребовать соразмерной платы от органов, установивших публичный сервитут. Если в таком случае соответствующий орган откажет собственнику во внесения указанной платы, собственник имеет право на судебную защиту своих прав (см. п. 8 комментируемой статьи).

7. В случае когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник на основании ст. 276 ГК РФ вправе требовать по суду прекращения сервитута. В то же время п. 7 комментируемой статьи действует только в случае установления публичного сервитута, и владелец участка вправе требовать равноценного земельного участка, либо выкупа (изъятия) земельного участка в установленном законом порядке.

Как правило, публичный характер обременения земельного участка предполагает, что данный участок должен быть выкуплен для государственных или муниципальных нужд. Однако подобного основания изъятия (выкупа) ни ГК РФ, ни ЗК РФ не предусмотрены. Предоставление равноценного участка должно осуществляться в соответствии с требованиями по предоставлению земельного участка в соответствии со ст. ст. 30 - 34 ЗК РФ (см. комментарий).

8. Как и любое другое право, установленное законом право сервитута подлежит защите, которая осуществляется в судебном порядке. Иск подается лицом, имеющим право на сервитут, ответчиком по иску является собственник имущества, обремененного сервитутом. Защита права сервитута может осуществляться преимущественно следующими способами:

признание права сервитута в том случае, если собственник отказывает истцу в установленном законным порядком праве;

восстановление положения, существовавшего до нарушения права сервитута, пресечение действий, нарушающих право сервитута или создающих угрозу этого нарушения. Данное нарушение может возникнуть в том случае, когда собственник не отрицает сервитута, но начинает строительство или распашку на территории участка, отведенного для осуществления сервитута, и тем самым препятствует его осуществлению;

самозащита права. В рамках этого права обладатель права сервитута может сам произвести действия, пресекающие нарушение его прав, соразмерные с нарушением. Такими действиями могут быть, например, снесение части забора, препятствующего проезду;

возмещение убытков и компенсация морального вреда.

В качестве защиты права сервитута могут применяться и иные способы, предусмотренные законодательством.

9. При государственной регистрации сервитутов применяются как общие положения Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так и специальные нормы его ст. 27, определяющие особенности регистрации сервитутов.

Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Публичный сервитут может быть зарегистрирован только как обременение.

Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставления кадастрового плана земельного участка не требуется.