Практика переход права собственности арендная плата - гражданское законодательство и судебные прецеденты

17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 2 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165, и исходили из отсутствия правовых оснований для взыскания с общества «Тандер» задолженности в заявленном размере. Установив, что ответчик, в соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору, оплатил арендную плату в полном объеме, произведя перерасчет неустойки с учетом незначительной просрочки платежа, а также придя к выводу о наличии оснований для применения положения статьи 333 ГК РФ, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в части взыскания неустойки в размере 8 400 руб. Разрешая спор суды указали, что предприниматель при переходе права собственности знал о наличии дополнительного соглашения об изменении условий арендной платы , и сторонами спора осуществлялись действия, направленные на его исполнение. Выводы судов не противоречат правовой позиции, изложенной в пункте 70

части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указал, что до момента регистрации перехода права собственности на имущество арендодателем является именно ответчик, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют. Суд округа поддержал выводы апелляционного суда. Между тем суды апелляционной инстанции и округа не учли следующего. По смыслу пункта 2 статьи 551, статьи 617 ГК РФ, по общему правилу, заключение договора продажи недвижимости и подписание сторонами передаточного акта сами по себе не влекут обязанности арендатора, не участвовавшего в заключении договора купли-продажи, перечислять арендную плату покупателю недвижимого имущества. Однако в рассматриваемом деле предметом спора является вопрос не о том, кто из спорящих сторон выступает надлежащим арендодателем и кому из них был обязан вносить арендную

письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66) разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23). По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве. Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае,

от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату ). Порядок, условия и сроки внесения арендной

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 6 названного Постановления судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок). На основании вышеизложенного, апелляционным судом отклонены доводы жалобы о том, что до момента государственной регистрации (19.04.2021) у ответчика сохранилось обязательство по внесению арендной платы . Согласно пункту

66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» установлено, что в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Согласно пункту 24 данного Информационного письма переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть законодатель гарантировал арендатору сохранение договора аренды в силе при замене одного арендодателя (кредитора) другим и указал, что договор при этом не теряет своей юридической силы. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что с иском о взыскании арендной платы вправе обратиться

подробная мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется. Исходя из пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса российской Федерации о договоре аренды» покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного сторонами договора аренды сохраняется. Как правильно указал суд первой инстанции, наличие судебного спора об установлении законности действий истца по отказу в приватизации земельного участка ответчиком не является основанием