Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме сентября 2015 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Бушмелевой Л.В.

ФИО1

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кемероволес» на решение
от 05.03.2015 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Фуртуна Н.К.) и постановление от 29.05.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Ярцев Д.Г., Кайгородова М.Ю., Сухотина В.М.) по делу
№ А27-16794/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью «Кемероволес» (650000, <...>, Б, ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о взыскании 87 700 руб.

Другие лица, участвующие в деле: ФИО3.

В заседании от индивидуального предпринимателя ФИО2 принял участие представитель ФИО4 по доверенности от 17.11.2014.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кемероволес» (далее – ООО «Кемероволес», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании 60 000 руб. задолженности
по договору аренды земельного участка и 27700 руб. неустойки.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы по договору аренды
от 01.11.2012 № 32 земельного участка по пр. Ленина, 51б, г. Кемерово.

Определением от 18.11.2014 Арбитражного суда Кемеровской области
к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен ФИО3 – собственник земельного участка по пр. Ленина, 51б, г. Кемерово.

Решением от 05.03.2015 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 29.05.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, ООО «Кемероволес» в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО «Кемероволес» в пользу ИП ФИО2 взысканы судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 35 000 руб.

ООО «Кемероволес» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального
и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда.

По мнению подателя жалобы, вещные права на спорный земельный участок у ИП ФИО5 не подтверждены, поэтому ответчик обязан оплачивать арендную плату; поскольку на момент отчуждения объекта недвижимости право собственности на спорный земельный участок у ОАО «Кемероволес» отсутствовало, это право не перешло к ИП ФИО5 вместе с приобретением недвижимости; поскольку приобретенное ответчиком нежилое помещение не может быть выделено в натуре вместе с земельным участком, который предоставлен для эксплуатации всего здания, само по себе приобретение права собственности на нежилое помещение не влечет возникновения у покупателя (ответчика) права собственности на долю в земельном участке, занятом такой недвижимостью.

Судом первой инстанции необоснованно не было принято во внимание заключение экспертизы, согласно которому была определена площадь земельного участка, необходимого для использования ответчиком принадлежащего ему недвижимого имущества.

ООО «Кемероволес» считает, что в рассматриваемом случае смена собственника земельного участка не влияет на действительность договора аренды и не прекращает обязанность арендатора по внесению арендных платежей, поскольку ООО «Кемероволес» с момента продажи спорного земельного участка был уполномочен новым собственником сдавать его
в аренду.

В судебном заседании представитель ответчика просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между
ООО «Кемероволес» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) 01.11.2012 был заключен договор аренды № 32 (далее – договор аренды) земельного участка площадью 100 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101002:1328, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с прилагаемым планом земельного участка (приложение № 1).

Как указано в пункте 1.1 договора аренды земельный участок принадлежит арендодателю на основании передаточного акта
от 20.06.2008, право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области
от 29.12.2009, запись регистрации № 42-42-01/079/2009-324.

Согласно пункту 1.2 договора аренды он заключен сроком на 11 месяцев с 01.11.2012 по 01.10.2013.

В силу пункта 1.5 договора аренды он имеет силу передаточного акта.

В разделе 2 договора аренды определен размер арендной платы, а также сроки ее внесения.

В разделе 5 договора аренды предусмотрена ответственность
за неисполнение условий договора.

Согласно сведениям государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101002:1328, площадью
3 092,63 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: административное здание, расположенный по адресу:
пр. Ленина, 51б, г. Кемерово, поставлен на кадастровый учет 24.11.2005.

По сведениям из ЕГРП право собственности на земельный участок
с кадастровым номером 42:24:0101002:1328 с 29.12.2009 принадлежало
ООО «Кемероволес», а с 25.02.2013 право собственности зарегистрировано за ФИО3

В материалы дела также представлен договор о совместном использовании земельного участка от 25.02.2013 (далее – договор
от 25.02.2013), подписанный ООО «Кемероволес» и ФИО3, согласно которому новый собственник земельного участка ФИО3
и прежний его собственник ООО «Кемероволес» обязались осуществлять совместное использование земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101002:1328.

В пункте 2.1.1 договора от 25.02.2013 стороны предусмотрели, что
за ООО «Кемероволес» на период действия данного договора сохраняется право передачи земельного участка в аренду.

Согласно пункту 2.1.3 договора от 25.02.2013 за ООО «Кемероволес» сохраняются права арендодателя, в том числе по договору аренды
с ответчиком, включая право на получение арендной платы. А в пункте 2.2 договора от 25.02.2013 предусмотрено, что ООО «Кемероволес» выступает от имени участников данного договора в суде.

В пункте 3.1 договора от 25.02.2013 указано, что ФИО3 передает в пользование ОАО «Кемероволес» земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101002:1328.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 552, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктами 23, 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», пунктами 1, 3, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64
«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», учитывая, что спорная часть земельного участка передана ответчику в аренду,
и в отношении этой же части ответчик возместил земельный налог, пришел
к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Ссылку истца на подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ посчитал необоснованной.

Руководствуясь статьями 101, 106, 112, частью 1 статьи 110 АПК РФ, пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», пунктом 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», исходя из характера рассмотренного спора, продолжительности рассмотрения дела, времени, необходимого для оказания квалифицированной помощи по делу, разумности понесенных затрат, сложившейся в Кемеровской области стоимости оплаты услуг адвокатов, суд пришел к выводу, что заявленные предпринимателем требования о взыскании с истца судебных расходов
на оплату услуг представителя, связанных с рассмотрением настоящего дела, подлежат удовлетворению в сумме 35 000 руб.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решения суда первой инстанции, руководствовался пунктами 23, 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных
с арендой», и исходил из того, что с иском о взыскании арендной платы вправе обратиться собственник земельного участка, каковым
ООО «Кемероволес» не является.

При этом отметил, что указание в договоре о совместном использовании земельного участка от 25.02.2013 на сохранение за ООО «Кемероволес» прав арендодателя не имеет под собой правовой основы.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Судами установлено, что на спорном земельном участке расположено здание, нежилые помещения в котором принадлежат, в том числе ответчику и третьему лицу на праве собственности.

Обязательства сторон относительно оплаты пользования земельным участком были определены 03.01.2002 при заключении ООО «Кемероволес» и ответчиком договора о совместном использовании земельного участка, согласно которому ответчик возмещает расходы по оплате земельного налога, которые ИП ФИО2 возмещены в полном объеме.

По неопровергнутому заявителем жалобы выводу суда первой инстанции, из схемы в приложении № 6 к договору о совместном использовании здания и схемы, приложенной к договору аренды, следует, что на них обозначена спорная часть земельного участка. Таким образом, спорная часть земельного участка, в отношении которой ответчик возместил земельный налог, одновременно передана в аренду.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением, и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Доводы общества о наличии оснований для применения подпункта 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ подлежит отклонению, поскольку данная статья касается порядка приобретения права собственности на долю неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на который как самостоятельный объект невозможно.

Учитывая положения указанных норм, урегулирование сторонами отношений по возмещению ответчиком уплаты земельного налога, судебная коллегия приходит к выводу, что при таких обстоятельствах истец не подтвердил наличие оснований для получения с ответчика именно арендной платы за пользование земельным участком.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» установлено, что в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно пункту 24 данного Информационного письма переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть законодатель гарантировал арендатору сохранение договора аренды в силе при замене одного арендодателя (кредитора) другим и указал, что договор при этом не теряет своей юридической силы. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны
в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся
в материалах дела доказательства, учитывая, что с иском о взыскании арендной платы вправе обратиться собственник земельного участка, каковым ООО «Кемероволес» не является, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 05.03.2015 Арбитражного суда Кемеровской области
и постановление от 29.05.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-16794/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Сирина

Судьи Л.В. Бушмелева

С.И. Шуйская