Права собственника нежилого помещения на общее имущество в многоквартирном доме - гражданское законодательство и судебные прецеденты

на которых основываются акты земельного законодательства, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка

собственности в размере 49/50 на нежилое помещение общей площадью 1379,5 кв.м с кадастровым номером 22:63:040417:21, расположенное в административной части дома, расположенного по адресу: <...> и соответственно долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (свидетельство о праве собственности от 01.03.2005, выписка из ЕГРН от 03.11.2016). Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 31.12.2014 № 2664 данное здание (как единый объект) включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации - «Дом жилой». Товарищество, ссылаясь на то, что ответчик, являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, не исполняет обязанность по несению расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома , обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Общество в отзыве на иск указало, что принадлежащее ему нежилое помещение является самостоятельным объектом капитального строительства, имеет все собственные конструктивные элементы и коммуникации, эксплуатируется отдельно от жилой части дома, поэтому у него

помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Таким образом, из статей 210, 249 Гражданского кодекса, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 Жилищного кодекса следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных

дана. Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 29.01.2018 № 5-П (далее - Постановление № 5-П) указано, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 Гражданского кодекса и статья 36 Жилищного кодекса). Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи

записи о регистрации права собственности, признании недействительным договора, истребовании из незаконного владения, установил: Товарищество собственников жилья «Площадь Островского, 9» (далее – истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт- Петербурга (далее – Комитет), Жилищному комитету Санкт-Петербурга о признании недействительной и аннулировании государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 4-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3100, общей площадью 96,3 кв.м, (запись № 78-01-28/2001-133.1 от 17.02.2001); признании недействительной и аннулировании государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 1-Н, кадастровый номер 78:31:0001139:3096, общей площадью 110,0 кв.м (запись № 78-01-302/2002-180.1 от 28.01.2003); признании недействительным договора безвозмездного пользования № 10-А162086 от 03.12.2008 и распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 20.11.2008 № 1085-рк о передаче нежилого помещения 1-Н, расположенного в доме 9, литера А на пл. Островского, Жилищному комитету Санкт-Петербурга; признании общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме нежилых помещений 1-Н,

многоквартирном доме с 22.10.1992 - спорное нежилое помещение использовалось как отдельный объект, собственники помещений не имели доступа к нему, с указанной даты на день обращения с иском прошло более 20 лет. - право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не управляющей организации как юридическому лицу. - управляющая организация не является материальным истцом и исчисление срока исковой давности с момента образования управляющей организации не правомерно. - в материалах дела документы, свидетельствующие о наделении собственниками помещений необходимыми полномочиями управляющую организацию, отсутствуют. - необходимо установить, может ли управляющая организация, в силу закона представлять интересы всех собственников, от своего имени требовать признание спорного нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома - ФИО1 начал использование спорного подвального помещения с 24.12.2002, собственники дома как материальные истцы с указанной даты были лишены права пользования спорным нежилым помещением, иск управляющей организацией был направлен в суд в

собственности на помещения в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом доме. В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору, соинвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, невозможна, так как не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в доме помещений. В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Истец и присоединившиеся лица не давали согласия на исключение спорных комнат из состава общего имущества. Согласно ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения не вправе выделять в натуре свою долю в праве

В настоящее время права и обязанности собственников машино-мест по распоряжению имуществом, относящимся к общему имуществу собственников машино-мест, не определены, дальнейшее совершение регистрационных действий с объектами, вновь поставленными на кадастровый учет и располагающимися в границах помещения П41 приведет к нарушению как прав собственников помещений многоквартирного дома, так и прав новых собственников машино-мест (машино-место продано, а общее имущество в помещении - нет). Просит суд признать незаконным соглашение от (ДД.ММ.ГГГГ.) о выделе долей в натуре в нежилом помещении (кадастровый (№), адрес: (адрес обезличен) помещение П34), в части передачи части имущества нежилого помещения П34, общей площадью 643,4 кв.м. в состав общего имущества нежилого помещения многоквартирного дома (пункт 4), возложения бремени содержания, обслуживания и ремонта части имущества нежилого помещения П34, общей площадью 643,4 кв.м. на собственников многоквартирного дома как общего имущества (пункт 5), непосредственного управления указанным имуществом собственниками машино-мест (пункт 6), восстановлении положения, существовавшего до нарушения права путем признания права собственности на часть имущества

решения собрания. В настоящее время права и обязанности собственников машино-мест по распоряжению имуществом, относящимся к общему имуществу собственников машино-мест, не определены, дальнейшее совершение регистрационных действий с объектами, вновь поставленными на кадастровый учет и располагающимися в границах помещения П41 приведет к нарушению как прав собственников помещений многоквартирного дома, так и прав новых собственников машино-мест (машино-место продано, а общее имущество в помещении - нет). Просит суд признать незаконным соглашение от (ДД.ММ.ГГГГ.) о выделе долей в натуре в нежилом помещении (кадастровый (№), адрес: г(адрес обезличен)), в части передачи части имущества нежилого помещения П41, общей площадь. 788,0 кв.м., в состав общего имущества собственников многоквартирного дома (пункт 4), возложении бремени содержания, обслуживания и ремонта части имущества нежилого помещения П41 общей площадью 788 кв.м. на собственников многоквартирного дома как общего имущества (пункт 5), непосредственного управления имуществом собственниками машино-мест (пункт 6). Восстановить положение. Существовавшее до нарушения права путем признания права собственности на часть имущества нежилого помещения П41