Применение норм жилищного законодательства к нежилым помещениям - гражданское законодательство и судебные прецеденты

договорам по аналогии закона императивных норм об отдельных поименованных видах договоров возможно в исключительных случаях, когда исходя из целей законодательного регулирования ограничение свободы договора необходимо для защиты охраняемых законом интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов или недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон. При этом суд должен указать на то, какие соответствующие интересы защищаются применением императивной нормы по аналогии закона. Для деятельности по управлению, эксплуатации и обслуживанию нежилых помещений в нежилых зданиях специальный режим не установлен, и системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства не позволяет применить аналогию закона к взаимоотношениям собственников нежилых помещений в нежилых зданиях и организаций, предоставляющих услуги по управлению, эксплуатации и обслуживанию нежилых зданий на основании договора. В связи с изложенным ссылки истца на нормы Жилищного кодекса РФ применительно к отношениям истца, ответчика не состоятельны. Также необходимо отметить, что истец не является управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством

по нормативным нагрузкам с использованием методики применения коэффициента 12/7, основан на ошибочном толковании условий договора и сделан без учета указанных выше норм права. В силу разъяснений ВАС РФ (Определения ВАС РФ от 22.07.2014 N ВАС- 8901/14, N ВАС-8835/14, от 21.06.2013 N ВАС-7107/13 и др.), следует отметить императивный характер норм, определяющих правила расчета объема коммунальных ресурсов, поставленного в нежилые помещения многоквартирных домов, не оборудованных приборами учета (подпункт "г" пункта 20 Правил N 307, пункт 43 Правил N 354 в редакциях, действовавших в спорный период). Статьей 4 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлен безусловный приоритет норм жилищного законодательства перед нормами других законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Согласно подп. "г" п. 20 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года N 307, при отсутствии индивидуальных приборов учета тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальные

вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства. В соответствии с частью 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, включающий текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств. Таким образом, именно собственник нежилого помещения , расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012г. № 15222/11). При этом наличие или отсутствие договора управления не имеет юридического значения, в связи с чем несение расходов за пользование

имеется. Об этом прямо указано в частях 1 и 3 ст.38 ЖК РФ. Решение суда, которым признана ничтожной сделка по залогу нежилого помещения, является явно незаконной, так как основана на неправильном толковании и применении норм материального права. Ссылка в решении на то, что часть 5 ст.69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» введена в действие лишь 13.03.12 г., является необоснованной и никакого значения не имеет. Данной нормой закон был дополнен в связи с необходимостью приведения его в соответствие с другими действующими нормами гражданского, жилищного и земельного законодательства. Однако дополнение ст.69 частью 5 не означает, что до внесения изменений в закон законодательство предполагало необходимость заключения договора залога и на земельный участок дополнительно к договору залога нежилого помещения . Это правило подлежало применению лишь в отношении отдельно стоящих зданий или иных объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем на каких-то правах собственнику объекта недвижимости. Что касается земельных участков под многоквартирными домами,