Продажа недвижимости без регистрации права - гражданское законодательство и судебные прецеденты

отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли - продажи. Объект передан по приемо - сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью. При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли - продажи не завершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Таким образом, эти объекты не

возведенного А. объекта, являющегося пристроем к плавательному бассейну и государственной собственностью субъекта Российской Федерации, может впоследствии привести к переходу права собственности А. на весь имущественный комплекс целиком. Как установлено судами и следует из материалов дела, 20 октября 2000 г. между образовательным учреждением и А. был заключен договор купли- продажи недвижимого имущества, находящегося в стадии начального строительства, примерной площадью застройки 279 кв. м. Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано за А. 23 декабря 2013 г. 1 декабря 2015 г. за А. зарегистрировано право собственности на нежилое шестиэтажное здание площадью 685,2 кв. м, расположенное по тому же адресу. Основаниями для регистрации права собственности ответчика на названный объект недвижимости послужили: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 19 августа 2015 г., выданное администрацией городского округа, и представленная в Управление Росреестра копия договора аренды земельного участка от 3 июня 2015 г., заключенного между образовательным учреждением и А. Разрешая спор и отказывая в

момент передачи недвижимости был привязан к моменту государственной регистрации, которая вследствие ее задержки приводила к отсрочке передачи объекта. Как следует из материалов дела и установлено судами, переход права собственности зарегистрирован 07.04.2021, спорная недвижимость передана по акту приема-передачи 09.04.2021. В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Поскольку в силу пункта 2 указанной статьи Кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец. Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю,

ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 данного кодекса). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно п. 1 ст. 551 этого же кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. С учетом изложенного суду следовало отдельно определить обстоятельства, относящиеся к заключению договора купли- продажи недвижимости, и обстоятельства, относящиеся к регистрации перехода права собственности. Между тем, как следует из судебных постановлений и материалов дела, ссылаясь на порядок регистрации перехода права собственности, суды первой и апелляционной инстанций обстоятельства заключения самой сделки не обсуждали и не исследовали. В частности, не установлено, принималось ли общим собранием КП «Днепросантехмонтаж» решение о продаже недвижимости, подписан ли договор купли-продажи генеральным директором этого предприятия или нет, кем получены денежные средства от покупателя и кем выдана квитанция к приходному ордеру, действовал

делу N А41-17868/19, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 08.11.2019, отказано в удовлетворении требований ООО "Интерприбор" к администрации городского округа Пущино об обязании в течение пятнадцати календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу последовательно совершить следующие действия согласно заключенному договору купли- продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 18.10.2015 и положениям Закона о государственной регистрации: произвести раздел в натуре исходного объекта недвижимости (помещений здания магазина "Весна") и совершить действия необходимые для технического учета, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении образованных объектов недвижимости, в том числе и отчуждаемого объекта недвижимости, общей площадью 442 кв. м, включающего в себя помещения N 10, 12, 13, 14, 15, 16 на поэтажном плане первого этажа здания магазина "Весна" (кадастровый номер 50:60:0020104:96), расположенного по адресу <...> микрорайон "В", дом 5-а; направить в орган регистрации заявление о государственной регистрации

"Капитал недвижимости" и ООО "Пика" заключен договор купли-продажи от 03.04.2018 N 01/2025, земельного участка, площадью 13999 кв. м, с кадастровым номером 90:12:090501:2025. В ходе рассмотрения данного дела в суде первой инстанции, истец отказался от замены ответчика ООО "Капитал недвижимости" на ООО "Полигон Плюс" и ООО "Пика" в порядке статьи 47 АПК РФ в отношении истребования вышеуказанных земельных участков, обосновав при этом свою позицию тем, что договоры купли продажи между ООО "Капитал недвижимости" и ООО "Полигон Плюс", ООО "Пика" подписаны, однако регистрация перехода права собственности в отношении спорных объектов на день рассмотрения дела в суде не произведена, данные общества не являются фактическими пользователями, владельцами либо правообладателями спорного недвижимого имущества. Как установлено судебными инстанциями, доверенность, послужившая основанием для подписания договоров купли-продажи от 20.08.2016, и проведения регистрационных действий по переходу права собственности от имени ООО "Ленд Девелопмент" на имя ФИО2, имеет следующие реквизиты НАО 788946 от 30.09.2015, номер регистрации 3594, частный нотариус ФИО5,

с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Таким образом, по общему правилу моментом возникновения у покупателя недвижимости права на использование земельного участка, не принадлежащего продавцу на праве собственности, в том числе находящегося в публичной собственности, является дата государственной регистрации права собственности покупателя на

от предусмотренных законодательством действий по осуществлению государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества за ФИО1 Государственная регистрация была 29.12.2015 возобновлена на основании заявлений представителя ФИО6 и ФИО1 (т. 5, л. д. 16 – 21). Как следует из положений пункта 60 постановления от 29.04.2010 № 10/22 отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, действия лиц по завладению недвижимым имуществом после передачи его первому покупателю в установленном законом порядке не могут быть признаны законными. В Управление Росреестра с заявлениями от 21.12.2015 № 62-1-62/015/081/2015-216 и № 62-1-62/015/074/2015-219 (т. 4, л. д. 152 – 153; т. 5,

названному договору, а за ООО «ПетроТрастГрупп», приобретшим названное имущество в результате ряда последовательно совершенных сделок. В связи с данным обстоятельством Городской рынок дополнительно заявил требование о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «ПетроТрастГрупп», считая все совершенные после подписания мирового соглашения от 17.10.2011 сделки по отчуждению данного имущества ничтожными в силу статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уклонения одной из сторон договора продажи недвижимости от государственной регистрации перехода права собственности суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Исходя из положений статей 8.1, 131, 209, 223, 551 названного Кодекса до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, это право сохраняется за продавцом. Как следует из разъяснений, содержащихся

51 АПК РФ). Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 решение от 25.10.2013 года по делу № А50-9236/2013 отменено, удовлетворении иска отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.07.2014 постановление суда апелляционной инстанции от 20.02.2014 отменено, дело передано на рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд. Истец в суде апелляционной инстанции исковые требования поддерживает. Истец ссылается на то, что договор купли- продажи от 11.11.2010 является ничтожной сделкой, поскольку право собственности на спорные объекты недвижимости на момент заключения этого договора за продавцом зарегистрировано не было. Истец указывает, государственная регистрация права собственности ответчика осуществлена с нарушением действующего законодательства на основании решения третейского суда без предъявления исполнительного листа, выданного арбитражным судом, спорное имущество не выбывало из владения истца, истец нес расходы по его содержанию. Ответчик ООО "Антикор-Урал" с исковыми требованиями о применении последствий недействительности ничтожной сделки не согласен, полагает, что по договору купли-продажи от 11.11.2010 истец передал ему не право собственности, а давностное