Регистрация владельца закладной - гражданское законодательство и судебные прецеденты

по материалам истребованного дела кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 13.03.2020 по делу № А55-32150/2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.2020 по тому же делу по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фидэм» о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по приостановлению государственной регистрации смены владельца закладной с коммерческого банка «Судостроительный банк» (общество с ограниченной ответственностью) на общество с ограниченной ответственностью «Фидэм» по заявлению от 24.09.2019 № 21/031/003/2019-871; об обязании регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию смены владельца закладной на объект недвижимости на основании заявления от 24.09.2019 № 21/031/003/2019-871 и представленных документов, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, ФИО2, коммерческого банка «Судостроительный банк» (общество с ограниченной ответственностью), УСТАНОВИЛ: решением Арбитражного суда Самарской области от 13.03.2020,

изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной , совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об

обеспечительных мер. Суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечивает фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды исследовали и оценили доводы заявителя о необходимости принятия обеспечительных мер и пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований заявителя. Принятие обеспечительной меры в виде запрета регистрирующему органу совершать действия по регистрации владельца закладной ограничивает право держателя закладной на реализацию прав обусловленных закладной на основании статьи 17 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, суды обеих инстанции пришли к правомерному выводу о наличии оснований для принятия лишь части указанных заявителем обеспечительных мер. Более того, при наличии сведений о том, что владельцы закладных намерены осуществить реализацию закладных, заявитель не лишен возможности при предоставлении доказательств обратиться в суд за принятием обеспечительной меры в виде запрета в совершении действий

недвижимого имущества и дополнительных соглашений к ним (включая соглашения об их расторжении), ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости, в том числе на земельные участки и имущественные права на получение в собственность объектов недвижимости после окончания строительства; заключения (подписания), изменения, прекращения и государственной регистрации договоров об ипотеке (залоге недвижимости); государственной регистрации ипотеки в силу закона, выдачи банку закладных, изменения ранее установленных условия закладных (изменения содержания закладных, аннулирования ранее выданных закладных и выдачи новых закладных), регистрации владельцев закладных . Указанная доверенность выдана на основании доверенности № 170 от 23.01.2015. При этом судом первой инстанции правомерно принято во внимание, что доверенность от 04.02.2015 предоставлялась регистрирующему органу самим истцом при подаче заявления о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права (ограничении (обременения) права) от 15.03.2016 №36/001/045/2016-158. Тот факт, что полномочия ФИО5 изложены иначе, чем полномочия директора ОО «Воронежский» Ярославского филиала ПАО «Промсвязьбанк» не

договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (п.2 ст. 11 Закона об ипотеке). В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или названной статьей, регистрационная запись об ипотеке, в случае, если выдана закладная, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Отметка на документарной закладной об исполнении обеспеченного ипотекой

том числе таких действий как: представлять интересы Банка, в том числе, в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном в области государственной регистрации, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости и его территориальных органах и подведомственных ему государственных учреждениях, по вопросам: прекращения и государственной регистрации договоров об ипотеке (залоге недвижимости); государственной регистрации ипотеки в силу закона, выдачи банку закладных, изменения ранее установленных условия закладных (изменения содержания закладных, аннулирования ранее выданных закладных и выдачи новых закладных), регистрации владельцев закладных . Указанная доверенность выдана на основании доверенности № 170 от 23.01.2015. При таких обстоятельствах, тот факт, что полномочия ФИО4 изложены иначе, чем полномочия директора ООО «Воронежский» Ярославского филиала ПАО «Промсвязьбанк» не может однозначно свидетельствовать об отсутствии у ФИО4 полномочий на совершение спорного действия. Поскольку доверенность, на которую содержится ссылка в закладной, на момент проведения правовой экспертизы имелась в распоряжении органа регистрации, локальные нормативные акты Банка не могут регулировать процедуру государственной регистрации, в связи

передать документарную закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости на ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры, расположенной по адресу <адрес изъят> зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ОАО «Востсибтранскомбанк», хотя владельцем закладной <номер изъят> в настоящее время является ЗАО «Ипотечный АИЖК 2011-1». Согласно статьям 48 и 16 Закона об ипотеке, при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме, а регистрация владельца закладной является правом залогодержателя, а не его обязанностью. Кроме того обязательный порядок государственной регистрации сведений об изменении владельца закладной действующим законодательством не предусмотрен. Государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если об этом будет достигнуто согласие бывшего и нового залогодержателя. Переход прав по закладной не находится в неразрывной связи с личностью кредитора. Условия же осуществления прав нового