Рыночная стоимость объекта недвижимости понятие - гражданское законодательство и судебные прецеденты

об оценке, а также изменений в международных стандартах оценки. 2. Формирование федеральных стандартов оценки различных видов объектов оценки, включая стандарты оценки бизнеса, недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов, культурных ценностей и объектов культурного наследия, финансовых инструментов. Утверждение указанных стандартов, в том числе стандарта по оценке финансовых инструментов, будет способствовать более качественному функционированию рыночных отношений и эффективному развитию фондового рынка, что обеспечит приток денежных средств в наиболее эффективные инвестиционные проекты, перспективные активы, сферу инноваций. 3. Формирование федеральных стандартов оценки для различных целей. В настоящее время к этой группе можно отнести действующий федеральный стандарт "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508 (далее - федеральный стандарт об определении кадастровой стоимости). Важным фактором, определяющим развитие методологии определения кадастровой стоимости и процедур государственной кадастровой оценки, является постепенный переход к налогообложению недвижимого имущества, исходя из его кадастровой стоимости, в том числе введение налога

ООО "Кафе N 1" для государственных нужд города Москвы объекта недвижимого имущества: нежилого Помещения, с установлением суммы возмещения в соответствии с отчетом об оценке ООО "АФК-Аудит" от 03.12.2020 N 1917/2020 в размере 308 108 000 руб. Суды установили, что истцом соблюдены процедура и порядок изъятия недвижимого имущества. В рамках рассмотрения дела N А40-23791/2021 судом по ходатайству ответчика назначена судебная независимая оценочная экспертиза для определения выкупной цены спорного имущества (с включением в нее отдельно рыночной стоимости объектов недвижимости , всех убытков, причиненных собственнику изъятием объектов недвижимости, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду). Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" ФИО2 Согласно заключению эксперта от 22.06.2021 выкупная цена с включением в нее рыночной стоимости земельного участка, всех убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед

«Союз» С. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003016:3790 без учета налога на добавленную стоимость составляет 69 857 627, 12 руб. Определением судьи Московского городского суда от 30 августа 2019 г. отказано в передаче кассационной жалобы Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции. В кассационной жалобе, направленной в Верховный Суд Российской Федерации, Правительство Москвы и Департамент городского имущества г. Москвы, полагая, что определение рыночной стоимости объектов недвижимости с выделением налога на добавленную стоимость противоречит законодательству об оценочной деятельности, просят отменить апелляционное определение судебной коллегии апелляционной инстанции Московского городского суда от 10 апреля 2019 г., оставив в силе решение Московского городского суда от 7 декабря 2017 г. По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27 декабря 2019 г. административное дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2020 г. кассационная жалоба

имеющиеся в деле отчет оценщика и экспертное заключение, своих представителей в суд не направили. При таком положении у истца не было оснований заявлять ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости здания. Суды, неправильно применив нормы материального права, сделали необоснованный вывод о том, что представленный Институтом отчет, определяющий рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, является недостоверным, поскольку не отвечает требованиям ФСО № 4. Суды не учли, что ФСО № 4 при определении рыночной стоимости объекта недвижимости не применяется, так как содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, полученной методами массовой оценки и без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Истец не оспаривает результаты государственной кадастровой оценки в отношении спорного объекта, а просит установить его кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости. В соответствии с ФСО № 2 Институт в задании на оценку просил определить именно рыночную стоимость объекта. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, приведенной в

(ФСО №3), следовательно, указанная в отчете рыночная стоимость земельного участка в размере 896 000 рублей является недостоверной. Рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование в целях эксплуатации нежилого здания, общей площадью 809 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Фестивальная, 6 «А», с кадастровым номером 24:50:0500120:9 по состоянию на 01.01.2011, с учетом сделанных допущений и ограничений, с учетом округления составляет: 1 121 000 рублей; 3) отчет ООО «Альянс-Оценка» № 1/5-зем/10/13 от 25.10.2013 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка, объект оценки земельный участок общей площадью 800 кв.м, кадастровый номер 24:50:0500176:11, адрес объекта оценки: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Фестивальная,1, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО

методов оценки, в пункте 2.7.1 экспертного заключения экспертом приведено мотивированное обоснование невозможности применения в данном случае доходного и сравнительного подходов при установлении рыночной стоимости спорного имущества. Ссылки подателей жалобы на неправомерное исключение начисления прибыли предпринимателя апелляционным судом не принимаются. В отчете ООО «АрхОблЭкспертиза» прибыль субъекта предпринимательства не исчислялась, так как, по мнению эксперта, объект подвержен внешнему устареванию (износу). При этом в дополнительных пояснениях от 19.11.2021 ООО «АрхОблЭкспертиза» (том 10, лист 134) указало, что к. т. н. ФИО5 в статье «Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости» (Источник:https://cpcpa.ru/articles/determination/) поясняет, что наличие прибыли предпринимателя и ее величина зависят от совокупного количества функций, которые может принять на себя предприниматель (инвестор, девелопер и т. п.). В данных пояснениях усматривается, что прибыль субъекта предпринимательства и внешний износ – взаимоисключающие понятия . Доводы апеллянтов о том, что при составлении отчета ООО «АрхОблЭкспертиза» эксперт не установил стоимость прав на земельный участок, апелляционный суд отклоняет.

определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Данная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 №913/11. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256) датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта. Поскольку Постановлением Правительства Республики Бурятия №618 от 28.11.2011 результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Республике Бурятия и

Кроме того, как правильно указано судом первой инстанции, согласно нормам ныне действующего законодательства, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая оценка проводится по стандартам оценки ФСО №4, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (далее - Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 26

налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей (пункт 1). В то же время, в отношении отдельных объектов недвижимого имущества налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2). При этом, законодатель позволяет налогоплательщику вместо установленной кадастровой стоимости использовать исключительно рыночную стоимость объекта недвижимости, понятие которой установлено статьей 3 Закона об оценочной деятельности и не установлена возможность использования в качестве кадастровой балансовой стоимости имущества, как на этом настаивала представитель административного истца в судебном заседании. С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что других доводов, влекущих безусловную отмену судебного решения, в апелляционной жалобе не приводится, руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия определила: решение Московского городского суда от 28 октября 2019 года,

налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей ( пункт 1). В то же время, в отношении отдельных объектов недвижимого имущества налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.(пункт 2). При этом, законодатель позволяет налогоплательщику вместо установленной кадастровой стоимости использовать исключительно рыночную стоимость объекта недвижимости, понятие которой установлено статьей 3 Закона об оценочной деятельности и не установлена возможность использования в качестве кадастровой балансовой стоимости имущества, как на этом настаивала представитель административного истца. С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что других доводов, влекущих безусловную отмену судебного решения в апелляционной жалобе не приводится, руководствуясь статьями 309, 310, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия определила: решение Московского городского суда от 2 декабря 2019 года, изменить. Установить по

2010) и понятие государственной кадастровой оценки в статье 24.11 Федерального закона № 135-ФЗ можно сделать о том, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, не является действием входящими в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной оценки. По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Между тем, рыночная стоимость земельного участка ФИО1, установленная в Отчете, не учитывает индивидуальные характеристики этого объекта. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 № 256 (ред. от 22 октября 2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)» разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки

участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, Комиссия исходила из того, что отличие рыночной стоимости указанного объекта недвижимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости составляет 77,20%, при этом содержание и оформление представленного ООО «Модульное домостроение «Промгазстрой» вместе с заявлением отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 07 апреля 2015 года № 12582, выполненного ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», не соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки - Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611. Кроме того, Комиссия отметила низкое качество

что указывает на нарушение при составлении отчета требований пункта 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) в части достаточности и достоверности информации, используемой при проведении оценки. Таблица 7.13. отчета (страницы 51-55) имеет указанный выше недостаток в отношении выборки объектов для установления рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, так как в этой таблице приведены сведения о продаже объектов недвижимости "адрес изъят" за период с 20 ноября 2010 года по март 2012 года, что также указывает на нарушение оценщиком при подготовке отчета требований пункта 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1). В разделе «7.6.4. Анализ средней стоимости 1 кв.м. земельных участков и объектов коммерческой недвижимости в ближайших районах расположения объекта оценки» (страница 62-65) указано, что оценщик при анализе рыночной информации за период с "дата изъята" , выявил в периодических печатных изданиях