Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью "Фэнтези",

на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 05 июня 2017 года,
принятое судьей Бирюковой Л.А.
по делу № А60-62484/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фэнтези" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (ОГРН <***>, ИНН <***>),

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фэнтези" (далее – истец, общество, общество "Фэнтези") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга (далее – администрация, ответчик), в котором просит обязать заключить договор купли- продажи муниципального имущества № 1796 от 20.09.2016 по цене, определенной в ходе рассмотрения спора (пункт 2.1 договора); определить условия пунктов 6.1, 6.3 договора № 1796 от 20.09.2016 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда "Помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 295,1 кв.м, номера на поэтажном плане:1-4, 6-9, 25-31. Этаж: подвал. Адрес: г.Екатеринбург, ул.Данилы Зверева, д.10, кадастровый номер 66:41:0110014:6356", заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Фэнтези" и Администрацией города Екатеринбурга в следующей редакции указанных пунктов:

"п.6.1. "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пеню в размере годовой двукратной ставки рефинансирования, действующей на момент совершения нарушения обязательства, от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга) подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно".

"п.6.3" – исключить из текста договора.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (далее – третье лицо, общество "Трансэнергоресурс").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2017 исковые требования удовлетворены частично. Пункт 2.1 договора № 1796 от 20.09.2016 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа изложен в редакции ответчика: "п. 2.1. Цена объекта составляет 9 750 000 руб. без учета неотделимых улучшений и учета НДС. Пункт 6.1 договора изложен в редакции ответчика. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,5% от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2 настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно. Пункт 6.3 договора исключен. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество "Фэнтези" и администрация обжаловали решение суда первой инстанции в порядке апелляционного производства.

В качестве доводов апелляционной жалобы истец, в том числе указывает, что предложенная цена выкупа помещений является завышенной, что судом первой инстанции необоснованно отказано в назначении оценочной экспертизы.

От администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу общества "Фэнтези", в котором ответчик просит решение суда первой инстанции в обжалуемой истцом части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества "Фэнтези" – без удовлетворения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В судебном заседании 11.09.2017 истец на доводах апелляционной жалобы настаивал, заявил ходатайство о назначении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимого имущества на дату подачи заявления о выкупе.

С целью предоставления лицам, участвующим в деле, возможности уточнить свое отношение к вопросу о назначении судебной экспертизы, возможности представить предложения по вопросам, подлежащим выяснению в ходе экспертизы, предложения по экспертным учреждениям (экспертам), перечисления денежных средств на депозитный счет суда апелляционной инстанции в счет оплаты стоимости экспертизы, судебное разбирательство было отложено.

Истцом представлено письменное ходатайство о назначении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества "Помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 295,1 кв.м, номера на поэтажном плане:1-4, 6-9, 25-31. Этаж: подвал. Адрес: <...>, кадастровый номер 66:41:0110014:6356" по состоянию на 25.12.2015, истец просит поручить проведение экспертизы обществу "ОценКинг", эксперту ФИО2; представил документы, подтверждающие квалификацию эксперта, согласие эксперта на проведение экспертизы с указанием сроков и стоимости проведения экспертизы, платежное поручение о перечислении денежных средств в размере 30 000 руб. на депозитный счет суда.

Ответчик представил ходатайство, в котором возражает против проведения экспертизы; в случае назначения экспертизы просит поручить проведение экспертизы обществу "Уральское бюро экспертизы и оценки", эксперту Топал Е.Г., представил документы о квалификации эксперта, согласие эксперта на проведение экспертизы, помимо вопроса об определении рыночной стоимости выкупаемого объекта просил поставить второй вопрос о соответствии отчета № 82 и его корректировки общества "Трансэнергоресурс" об определении рыночной стоимости указанного помещения по состоянию на 25.12.2015 требованиям законодательства об оценочной деятельности; в случае, если отчет и его корректировка не соответствуют требованиям

законодательства РФ об оценочной деятельности, - то повлияло ли это на размер рыночной стоимости объекта оценки?

Третье лицо представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить объективное решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. В качестве доводов отзыва также указывает об отсутствии оснований для назначения судебной экспертизы, возражает против кандидатуры эксперта, предложенного истцом.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания ответчик, третье лицо в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, что в силу частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению апелляционных жалоб в их отсутствие.

Рассмотрев ходатайство о назначении экспертизы с учетом положений статей 71, 82-83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее – АПК РФ), исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, третьего лица, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее

- заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (пункт 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

В силу части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 настоящей статьи).

Таким образом, при реализации преимущественного права на выкуп муниципального имущества Законом № 159-ФЗ предусмотрена возможность оспаривания предпринимателем рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При направлении администрацией обществу проекта договора-купли продажи была установлена цена выкупа на основании отчета об оценке от 27.07.2016 № 373, выполненного обществом "Трансэнергоресурс" по состоянию на 14.07.2016, в размере 9 920 000 руб. без учета НДС.

Согласно отчету об оценке № 642-С, выполненному обществом "Первая Оценочная Компания", рыночная стоимость выкупаемого объекта по состоянию на 25.12.2015 составляет 8 205 941 руб.

При рассмотрении дела по существу, с учетом неприменимости к спорным отношениям рыночной стоимости объекта по состоянию на 14.07.2016, обществом "Трансэнергоресурс" был выполнен отчет об оценке от 02.03.2017 № 82 (второй), в соответствии с которым рыночная стоимость спорного недвижимого имущества по состоянию на 25.12.2015 составляет

10 020 000 руб. С учетом возражений истца обществом "Трансэнергоресурс" была произведена корректировка отчета и рыночная стоимость составила 9 750 000 руб. (т.5 л.д.23-33).

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статья 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Необходимо отметить, что цена в сумме 9 750 000 руб. установлена в результате корректировки, сделанной в ходе рассмотрения дела в результате учета возражений истца. Отчет третьего лица на сумму 9 750 000 руб. как единый документ, на который имеется положительное заключение СРО оценщиков, отсутствует.

При этом имеется иной отчет об оценке общества "Первая Оценочная Компания" на сумму 8 205 941 руб., то есть установленная двумя отчетами рыночная стоимость имущества отличается не на менее 10%, а на более чем на 15%.

В силу части 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

С учетом конкретных обстоятельств дела суд апелляционной инстанции не может оценить один из отчетов об оценке как имеющий большую доказательственную силу.

Таким образом, имеются существенные основания полагать, что рыночная стоимость, принятая в целях приватизации спорного имущества, не является верной.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает необходимым назначить экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Из представленных сторонами документов, суд не усматривает существенного различия между квалификацией экспертов, отводов экспертам участвующие в деле лица не заявили. Стоимость проведения экспертизы обществом "ОценКинг" несколько ниже – 30 000 руб. против 47 000 руб., сроки проведения также незначительно быстрее – 7 рабочих дней против 12 рабочих дней.

Администрация предложила поставить второй вопрос, но денежные средства на депозитный счет суда за постановку второго вопроса не перечислила. Суд необходимость постановки второго вопроса эксперту не усматривает.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд поручает проведение экспертизы обществу "ОценКинг", эксперту ФИО2

В соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы влечет приостановление производства по делу.

Руководствуясь статьями 82, 144, 184, 185, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Назначить по делу № А60-62484/2016 судебную оценочную экспертизу.

Поручить проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью "ОценКинг" (ОГРН <***>, ИНН <***>), эксперту ФИО2.

Поставить перед экспертом следующий вопрос:

Предупредить эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение представить в суд не позднее 02 ноября 2017 года.

Направить обществу с ограниченной ответственностью "ОценКинг" (<...>) следующие документы:

участке с указанием их площадей застройки (по наружному обмеру);

Сторонам в срок до 12 октября 2017 года представить в арбитражный суд копии указанных документов для их направления эксперту.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Стоимость экспертизы установить в размере 30 000 руб. Оплату экспертизы возложить на истца.

Производство по делу приостановить до представления экспертного заключения в арбитражный суд.

Эксперту разъяснить, что в случае невыполнения требования арбитражного суда о представлении заключения эксперта в суд в срок, установленный в определении, при отсутствии мотивированного сообщения эксперта о невозможности своевременного проведения экспертизы либо о невозможности проведения экспертизы по причинам, указанным в части 4 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом на виновного в указанных нарушениях эксперта налагается штраф в порядке и в размерах, которые установлены в главе 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Назначить судебное заседание по делу № А60-62484/2016 для решения вопроса о возобновлении производства по делу и проведения судебного разбирательства под председательством судьи Семенова В.В. на 14 ноября 2017 года на 12 час. 30 мин. в помещении суда по адресу: <...>, зал № 711.

Определение в части приостановления производства по делу может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий В.В. Семенов

Судьи Т.М.Жукова

М.А.Полякова