Определение № А04-5164/19 от 13.09.2022 АС Амурской области

определением суда от 03.10.2019 требования признаны обоснованными и в отношении общества с ограниченной ответственностью «Урожай» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение сроком до 13 января 2020 года. Временным управляющим утвержден ФИО4.

Решением суда от 11.06.2020 (резолютивная часть от 04.06.2020) ООО «Урожай» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО1. Судебное заседание по рассмотрению отчета конкурсного управляющего о результатах проведения процедуры конкурсного производства назначено судом на 03.11.2020.

Сообщение об открытии в отношении должника процедуры банкротства – конкурсное производство опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 20.06.2020 № 108.

Срок конкурсного производства в отношении ООО «Урожай» неоднократно продлевался по ходатайству конкурсного управляющего, последний раз определением от 10.08.2022 продлен до 22.11.2022.

10.08.2020 в Арбитражный суд Амурской области поступило заявление конкурсного управляющего ООО «Урожай» о признании недействительными сделками:

-договора уступки права аренды земельного участка б/н от 17.02.2017,  заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Урожай»
(ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Поярковская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:11:011704:0009;

-договора уступки права аренды земельных участков б/н от 20.02.2017,  заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Урожай»
(ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Поярковская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 28:18:021105:0017, 28:18:021105:0017,  28:18:021105:0016,  28:18:021104:0017; 28:18:021104:0018

Определением от 11.08.2020 настоящее заявление принято судом к производству.

Судебное заседание по рассмотрению заявления судом неоднократно откладывалось, ввиду необходимости представления участниками обособленного спора дополнительных доказательств в обоснование заявленных требований и возражений.

Определением от 22.09.2021 судом по ходатайству конкурсного управляющего назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «ПрофКонсалт» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630007, <...>), эксперту – ФИО5.

На разрешение эксперта при проведении экспертизы судом поставлены следующие вопросы:

- Определить рыночную стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 17.02.2017 по договору уступки права аренды земельного участка б/н от 17.02.2017,  заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Урожай»
(ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Поярковская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:11:011704:0009;

- Определить рыночную стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 20.02.2017 по договору уступки права аренды земельных участков б/н от 20.02.2017,  заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Урожай»
(ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Поярковская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 28:18:021105:0017, 28:18:021105:0016,  28:18:021104:0017; 28:18:021104:0018.

Срок проведения экспертизы судом установлен до 25.10.2021. Производство по заявлению конкурсного управляющего судом приостановлено.

Судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по заявлению конкурсного управляющего ФИО1 назначено судом на 25.11.2021.

04.10.2021 в Арбитражный суд Амурской области поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «ПрофКонсалт» о замене эксперта ФИО5, ввиду ее нахождения в административном отпуске в период с 01.10.2021 по 30.11.2021, на эксперта ФИО6.

Также экспертом заявлено ходатайство о предоставлении дополнительных документов, необходимых для проведения экспертизы, а именно:

1) договор уступки права аренды земельного участка б/н от 17.02.2017, заключенного междуобществом с  ограниченной ответственностью «Урожай» (ИНН <***>,
ОГРН<***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Поярковская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:11:011704:0009;

2) договор уступки права аренды земельных участков б/н от 20.02.2017, заключенного междуобществом с  ограниченной ответственностью «Урожай» (ИНН <***>,
ОГРН<***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Поярковская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 28:18:021105:0017, 28:18:021105:0016, 28:18:021104:0017, 28:18:021104:0018;

3) выписки из ЕГРН на земельные участки с кадастровым номером 28:11:011704:0009, 28:18:021105:0017, 28:18:021105:0016, 28:18:021104:0017, 28:18:021104:0018;

4) кадастровый паспорт (кадастровый план земельного участка);

5) экспликация земельного участка, с выделением частей по видам использования:

- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

- земли под постройками сельскохозяйственного назначения (усадьба и хозяйственные постройки, ремонтно-техническими, машинно-мелиоративными станциями, промышленно сельскохозяйственными комплексами, инкубаторно-птицеводческими станциями, хранилищами, а также комплексами по производству и переработке сельскохозяйственной продукции);

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

6) сведения о наборе сельскохозяйственных культур (с выделением основной), типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка, а также их наиболее эффективная ротация, не нарушающая естественные агрономические свойства почв.

7) сведения о нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры.

8) сведения о нормативной урожайности естественных кормовых угодий (в центнерах кормовых единиц).

9) сведения о фактической урожайности по годам (за 5 лет или более).

10) материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции (на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений, и т.п.), учитывающих уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог и близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и пунктам доставки необходимых для производства сырья и материалов.

Дополнительно, в целях повышения эффективности проведения судебной экспертизы и связанных с ней издержек по отправке корреспонденции через почту России общество  просит суд рассмотреть возможность предоставления экспертной организации ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт» доступа к электронному делу.

В соответствии с пунктом 18 Постановления Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 после приостановления производства по делу в связи с назначением экспертизы суд решает вопросы о замене эксперта, о привлечении к производству экспертизы другого эксперта, об отводе эксперта, о предоставлении эксперту дополнительных материалов, о постановке перед экспертом дополнительных вопросов, об отмене разрешения участвующему в деле лицу присутствовать при производстве экспертизы, о продлении срока проведения экспертизы без возобновления производства по делу. При этом суд назначает судебное заседание, о времени и месте которого извещает лиц, участвующих в деле, и эксперта.

На основании изложенного, суд определением от 06.10.2021 назначил судебное заседание по рассмотрению заявления ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт» на 21.10.2021.

К судебному заседанию 21.10.2021 от ООО «Поярковская птицефабрика» в суд поступило заявление об отводе всему составу экспертов, состоящих в экспертном учреждении ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт».

Представитель конкурсного управляющего ООО «Урожай» ФИО1 против удовлетворения заявления об отводе эксперта возражал.

Рассмотрев заявление ООО «Поярковская птицефабрика» об отводе, суд в его удовлетворении отказал, о чем вынес отдельное определение в порядке статьи 25 АПК РФ.

Против удовлетворения заявления ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт» о замене эксперта представитель конкурсного управляющего не возражал, приобщил к материалам дела дополнительные документы по запросу экспертной организации для их направления в адрес эксперта.

Кроме того, указал, что ООО «Урожай» запрошены выписки из ЕГРН на спорные земельные участки, на дату заседания выписки не получены.

Кадастровый паспорт (кадастровый план земельного участка) и экспликация земельного участка, с выделением частей по видам использования не может быть получена ООО «Урожай», так как относится к закрытой информации, которую получить может только собственник, его представитель и другие категории лиц, перечисленные в п. 13 ст. 62 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведения о наборе сельскохозяйственных культур, о нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры, естественных кормовых угодий, сведения о фактической урожайности по годам, материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции не могут быть предоставлены ООО «Урожай» по причине произведенной уступки права аренды земельных участков в феврале 2017 года ООО «Поярковская птицефабрика».          

На основании вышеизложенного, конкурсный управляющий заявил ходатайство об истребовании доказательств по делу, а именно:

1) у Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) по Амурской области: кадастровые паспорта (кадастровый план земельного участка) и экспликации земельных участков в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 28:18:021105:0017, 28:18:021105:0016, 28:18:021104:0017; 28:18:021104:0018, 28:11:011704:0009.

2) у общества с ограниченной ответственностью «ПОЯРКОВСКАЯ ПТИЦЕФАБРИКА» (ОГРН <***>, ИНН <***>) следующие сведения:

- Сведения о наборе сельскохозяйственных культур (с выделением основной), типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка, а также их наиболее эффективная ротация, не нарушающая естественные агрономические свойства почв;

- Сведения о нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры;

- Сведения о нормативной урожайности естественных кормовых угодий (в центнерах кормовых единиц).

- Сведения о фактической урожайности по годам (за 5 лет или более).

- Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции (на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горючесмазочных материалов, удобрений, и т.п.), учитывающих уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог и близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и пунктам доставки необходимых для производства сырья и материалов.

Рассмотрев ходатайство экспертного учреждения, суд определением от 21.10.2021 его удовлетворил и произвел замену эксперта ФИО5 на ФИО6 в части производства судебной экспертизы, назначенной судом определением от 22.09.2021 по делу № А04-5164/2019.

Также указанным определением суд назначил судебное заседание по рассмотрению ходатайства конкурсного управляющего об истребовании доказательств по делу на 25.11.2021.

К судебному заседанию 25.11.2021 от Управления Росреестра по Амурской области поступили выкопировки из дела по вычислению площадей земельных угодий совхоза «Чесноковский» Михайловского района от 1987 г., совхоза «Успеновский» Бурейского района 1989 г., находящегося на хранении в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, а также схемы расположения земельных участков с кадастровыми номерами 28:18:021105:17, 28:18:021105:16, 28:18:021104:17, 28:18:021104:18, 28:11:011704:9.

В отношении остальных указанных в ходатайстве конкурсного управляющего документов Управление указало, что в соответствии со статьей 3.1 Федерального закона
«О государственной регистрации недвижимости» предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, а также аналитической информации, полученной на основе сведений,   содержащихся в ЕГРН, осуществляется Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Росреестра». В связи с чем, Управление является органом, не уполномоченным на предоставление запрашиваемых сведений. В случае возникновения потребности в получении сведений из ЕГРН необходимо обращаться в Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области.

Конкурсный управляющий ООО «Урожай» в суд направил выписки из ЕГРН на спорные земельные участки.

Представитель конкурсного управляющего в судебном заседании на заявлении об истребовании доказательств по делу настаивал, просил истребовать соответствующие сведения и документы у Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области.

Уточнение ходатайства судом принято к рассмотрению.

ООО «Поярковская птицефабрика» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, письменный отзыв на ходатайство конкурсного управляющего в суд не направило, извещено о времени и месте его проведения надлежащим образом в силу статьи 123 АПК РФ.

Суд, рассмотрев ходатайство конкурсного управляющего об истребовании доказательств по делу, его удовлетворил, о чем вынес отдельное определение.

Определением от 25.11.2021 суд продлил срок проведения судебной экспертизы, назначенной определением от 22.09.2021, до 24.01.2022; судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по заявлению конкурсного управляющего ООО «Урожай» отложил на 31.01.2022.

К судебному заседанию 31.01.2022 от ООО «Поярковская птицефабрика» поступило ходатайство о продлении срока на предоставление истребуемых документов в суд, мотивированное невозможностью исполнить в полном объеме требование суда в течение трех дней с момента получения определения.  

От филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области в суд поступили выписки из ЕГРН в отношении запрашиваемых сведений.

Представитель конкурсного управляющего посредством телефонограммы ходатайствовал об отложении судебного заседания по рассмотрению обособленного спора, в связи с непредставлением ответчиком в суд запрошенных документов. 

Определением от 31.01.2022 срок предоставления ООО «Поярковская птицефабрика» истребуемых доказательств продлен до 14.02.2022, срок проведения судебной экспертизы, назначенной определением от 22.09.2021 продлен до 14.02.2022.

В судебное заседание 14.02.2022 лица, участвующие в деле, не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, в связи с чем, вопрос о возобновлении производства по заявлению рассматривался в судебном заседании в их отсутствие по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ.

К настоящему судебному заседанию от ООО «Поярковская птицефабрика» поступил ответ на запрос суда с указанием следующих доводов.

Согласно решениям учредителей ООО «Урожай» спорные земельные участки были переданы в ООО «Поярковская птицефабрика» по договорам уступки права аренды земельного участка. При обследовании земельных участков было установлено, что заявленная площадь пахотных земель, указанных в первоначальных договорах аренды, не соответствуют фактическим пахотным землям.

ООО «Поярковская птицефабрика» в 2017-2018 гг. проводило рекультивацию земель сельскохозяйственного назначения, в связи с невозможностью использования земельных участков по назначению (заболоченность и зарастание кустарником).

Вследствие того, что в 2019 году в Амурской области было ЧС федерального значения (переувлажнение и подтопление с/х угодий), ООО «Поярковская птицефабрика» не смогло подготовить земли с указанными кадастровыми номерами для засева сельхоз культурами.

В 2020 году в связи с переувлажнением земельных участков и с невозможностью использовать земельные участки по прямому назначению ООО «Поярковская птицефабрика» продолжила проведение работ по рекультивации земельных участков и подъезду к ним. Но, в связи с заявлением о признании недействительной сделки и наложением обеспечительных мер, начиная с августа 2020 года, работы на оспариваемых земельных участках прекращены.

Определением от 14.02.2022 срок проведения судебной экспертизы, назначенной определением от 22.09.2021 продлен до 03.03.2022. Судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по заявлению конкурсного управляющего ООО «Урожай» отложено на 03.03.2022.

К судебному заседанию 03.03.2022 от ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт» поступило ходатайство о предоставлении документов, необходимых для проведения экспертизы и продлении срока проведения экспертизы на 10 рабочих дней с момента предоставления в распоряжение эксперта документов, указанных в п. 1 настоящего ходатайства.

Согласно ходатайству, для наличия возможности провести экспертное учреждение просит:

1)В обязательном порядке предоставить (без этих документов провести экспертизу не представится возможным):

- договор уступки права аренды земельного участка б/н от 17.02.2017, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Урожай»
(ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Поярковская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:11:011704:0009;

- договор уступки права аренды земельных участков б/н от 20.02.2017, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Урожай»
(ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Поярковская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 28:18:021105:0017, 28:18:021105:0016, 28:18:021104:0017; 28:18:021104:0018;

2)Желательно предоставить (без этих документов провести экспертизу будет возможно, но с изменением предполагаемого первоначального подхода, который должен был быть применен при предоставлении полного пакета документов

1.Кадастровый паспорт (кадастровый план земельного участка).

2.Сведения о наборе сельскохозяйственных культур (с выделением основной), типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка, а также их наиболее эффективная ротация, не нарушающая естественные агрономические свойства почв.

3.Сведения о нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры.

4.Сведения о нормативной урожайности естественных кормовых угодий (в центнерах кормовых единиц).

5.Сведения о фактической урожайности по годам (за 5 лет или более).

6. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции (на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений, и т.п.), учитывающих уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог и близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и пунктам доставки необходимых для производства сырья и материалов, запрашиваемых в Ходатайстве б/н от 04.10.2021).

Определением от 03.03.2022 срок проведения судебной экспертизы, назначенной определением от 22.09.2021, и представления экспертного заключения продлен до 25.04.2022. Судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по заявлению конкурсного управляющего ООО «Урожай» отложено на 27.04.2022.

К судебному заседанию 27.04.2022 от ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт» поступило ходатайство о предоставлении документов (аналогично ранее представленному ходатайству), необходимых для проведения экспертизы и продлении срока проведения экспертизы на 10 рабочих дней с момента предоставления в распоряжение эксперта документов, указанных в пункте 1 настоящего ходатайства.

Ходатайство обосновано тем, что по состоянию на 25.04.2022 запрошенные  экспертной организацией документы в ее адрес не поступили.

Рассмотрев ходатайство экспертной организации, суд приходит к следующим выводам.

Письмом от 21.02.2022 в адрес ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт» для проведения экспертизы по делу № А04-5164/2019 были направлены представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области выкопировки из дела по вычислению площадей земельных угодий совхоза «Чесноковский» Михайловского района от 1987 г., совхоза «Успеновский» Бурейского района 1989 г., а также схемы расположения земельных участков с кадастровыми номерами 28:18:021105:17, 28:18:021105:16, 28:18:021104:17, 28:18:021104:18, 28:11:011704:9, копию выписок из ЕГРН в количестве 5 шт.

Указанные документы получены экспертной организацией 22.02.2022, что подтверждается соответствующей отметкой ее представителя на уведомлении к заказному письму № 67503068465415 (на сайте «Почта России» отметка о получении письма датирована 25.02.2022).

11.03.2022 судом по ходатайству ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт» были направлены в адрес экспертной организации копия договора уступки права аренды земельного участка от 17.02.2017  на 3 л., в 1 экз., копия договора уступки права аренды земельного участка от 20.02.2017 на 3 л., в 1 экз., а также представленный ООО «Поярковская птецефабрика» ответ на запрос суда от 13.02.2022 на 1 л., в 1 экз.

Названные документы получены представителем экспертной организацией 25.03.2022 согласно его подписи на уведомлении к заказному письму № 67503069461492.

26.04.2022 в суд от ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт» вновь поступило ходатайство о предоставлении документов, аналогичное ранее заявленному.

Между тем, все имеющиеся в материалах дела документы были направлены эксперту письмом от 11.03.2022. При этом судом было указано, что при наличии необходимости с  материалами дела № А04-5164/2019 можно ознакомиться в электронном виде, приведена ссылка на Порядок ознакомления с материалами дел в электронном виде.

Таким образом, иных документов для направления эксперту в соответствии с ходатайствами ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт» у суда не имеется.

Определением от 27.04.2022 срок проведения судебной экспертизы и представления экспертного заключения в суд продлен до 22.09.2021. Судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по заявлению конкурсного управляющего ООО «Урожай» отложено на 06.06.2022.

К судебному заседанию 06.06.2022 от экспертного учреждения – ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт» в материалы дела поступило заключение эксперта от 25.05.2022,  в котором экспертом сделаны следующие выводы:

Рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 17.02.2017 по договору уступки права аренды земельного участка б/н от 17.02.2017, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Урожай» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Поярковская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:11:011704:0009, составляет: 40 543 591 рубль.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 20.02.2017 по договору уступки права аренды земельных участков б/н от 20.02.2017, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Урожай» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Поярковская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 28:18:021105:0017, 28:18:021105:0016, 28:18:021104:0017; 28:18:021104:0018, составляет: 13 494 223 руб.

В связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по настоящему обособленному спору – поступлением экспертного заключения в суд, производство по заявлению конкурсного управляющего судом возобновлено на основании статьи 146 АПК РФ.

Представитель конкурсного управляющего ходатайствовал об объявлении перерыва в судебном заседании для ознакомления с экспертным заключением.

Представитель ответчика ходатайствовал об отложении судебного заседания по аналогичным основаниям.

Представитель конкурсного управляющего против отложения судебного заседания не возражал.

Определением от 06.06.2022 судебное заседание по рассмотрению заявления отложено на 22.06.2022 для ознакомления участников обособленного спора с экспертным заключением и уточнением своей правовой позиции по заявленным требованиям.

К судному заседанию 22.06.2022 от ООО «Урожай» поступили письменные пояснения, с указанием следующих доводов.

03.06.2022 в материалы дела поступило экспертное заключение ООО "Оценочная компания" ПрофКонсалт", согласно которому: Рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 17.02.2017 по договору уступки права аренды земельного участка б/н от 17.02.2017, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Урожай» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Поярковская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:11:011704:0009, составляет: 40 543 591 (Сорок миллионов пятьсот сорок три тысячи пятьсот девяносто один) рубль.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 20.02.2017 по договору уступки права аренды земельных участков б/н от 20.02.2017, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Урожай» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Поярковская птицефабрика» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами:        28:18:021105:0017, 28:18:021105:0016, 28:18:021104:0017; 28:18:021104:0018, составляет: 13 494 223 рубля.

Таким образом, стоимость оспариваемых сделок многократно ниже фактически рыночной стоимости земельных участков уступленных по договорам цессии от 17.02.2017 и 20.02.2017, что указывает на неравноценность совершенных сделок между должником и ООО "ПОЯРКОВСКАЯ ПТИЦЕФАБРИКА", по заведомо заниженной (не рыночной) цене.

На момент совершения сделок должник находился в состоянии неплатёжеспособности, что подтверждается решением по делу № А04- 5361/2016 (задолженность перед ООО «Романовское»), А04-11135/2016 (задолженность перед ООО «Соя») и июнь 2016г. решение Благовещенского городского суда о взыскании долга в пользу ИП ФИО7      

Также ООО «Урожай» были совершены аналогичные сделки уступки прав аренды с третьими лицами в отношении земельных участков со схожими площадями. Так, 11.08.2017г. уступка прав аренды (1 144,71 га) ФИО8 за 18 000 000 руб. и 18.05.2018г. уступка прав аренды ООО «Байкал» (847,19 Га) за 13 116 304 руб.

На основании изложенного, оспариваемые сделки подлежат признанию недействительными.

Также, заявитель письменно ходатайствовал об отложении судебного заседания для представления письменного мотивированного возражения.

От ответчика поступило ходатайство о признании заключения эксперта недостоверным, недопустимым доказательством, на основании следующего.

На рыночную стоимость права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения напрямую влияют следующие показатели: месторасположение земельного участка; удаленность земельного участка от районного и областного центра (чем ближе к центру тем выше цена); климатическое месторасположение земельного участка на территории субъекта федерации (чем южнее тем выше цена); переувлажняется или затапливается в течении года земельный участок (если нет, то выше цена); количество пашни, сенокосов, неугодий (кустарник, лесопосадки, болота и т.д.) входящие в этот земельный участок (чем больше пашни тем выше цена); плодородие почвы земельного участка и урожайность культур на этом земельном участке (чем плодородней почта тем выше урожайность и соответственно выше цена); какая инфраструктура (подъездные дороги, электролиния, водоснабжение, постройки) имеется на этом земельном участке (чем лучше инфраструктура тем выше цена); при продаже земельного участка должно быть указано в объявлении, что этот земельный участок продается в собственность либо продается право аренды либо участок передается в аренду (если земля в собственности то выше цена).

Как усматривается из материалов экспертизы при определении рыночной стоимости земельных участков эксперт ни одного из вышеуказанных показателей не применил при расчете. На месторасположение земельных участков эксперт не выезжал.

Эксперт определял рыночную стоимость права аренды земельного участка по объявлениям, размещенные на сайте: ruds.org, но доказательств того, что этот сайт является официальным, общедоступным и легальным в Российской Федерации не представил, а также не представил текст объявлений, размещенных на этом сайте, данные которых были внесены: в таблицу 4.12 под названием «Анализируемая выборка предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в Амурской области по состоянию на февраль 2017 г.» и в таблицу 5.1 под названием «Данные об объектах сравнения (аналогах) для расчета стоимости прав аренды земельных участков» и затем использованы при формировании рыночной цены на приобретение права аренды.

Помимо этого, экспертом допущены ошибки при формировании таблиц, которые разнятся между собой. Так в таблице 4.12 площадь земельных участков, отобранных для сравнения, указана в квадратных метрах: 560 ООО; 2 148 600; 530 000,00; 880 000, а в таблице 5.1 эти же земельные участки отображены в квадратных метрах: 56,00; 214,86; 53,00; 88,00. Что было на самом деле в объявлениях размещенных на сайте объявлений? На догадках и предположениях экспертиза не должна строится.

Особое внимание заслуживает и то, что из представленных на оценочную экспертизу земельных участков ни один земельный участок не продавался в Михайловском или в Бурейском районе, хотя земельные участки, представленные для оценочной экспертизы расположены в этих районах.

Урожайность экспертом взято во внимание по всей Амурской области, хотя урожайность существенно отличается по районам области.

Из этого следует, что экспертиза проведена формально, определение рыночных цен права аренды земельных участков было сформировано на недостоверных доказательствах. Ошибочные данные и расчеты эксперта привели к существенному необоснованному увеличению стоимости права аренды земельного участка.

В судебном заседании 22.06.2022 представитель конкурсного управляющего поддержал ходатайство об отложении судебного заседания.

Представитель ответчика, доводы, изложенные в ходатайстве о признании заключения эксперта недостоверным, недопустимым доказательством поддержал, разрешение ходатайства об отложении судебного заседания оставил на усмотрение суда.

Определением от 22.06.2022 судебное заседание по рассмотрению заявления отложено на 15.08.2022 для представления письменных уточнений и дополнений, с учетом представленных в материалы дела документов.

К судебному заседанию от ответчика поступили дополнительные обоснования к применению последствий истечения срока исковой давности, согласно которым ООО «Поярковская птицефабрика» пояснило, что сделки об уступки прав аренды земельных участков были совершены 17.02.2017 года (госрегистрация договора 03.03.2017) и 20.02.2017 года (госрегистрация договора 31.03.2017), собрания учредителей были проведены 17.02.2017 и 16.02.2017. Конкурсным управляющим заявление о признании сделок недействительными было подано в Арбитражный суд Амурской области 10.08.2020 года, а в отношении ничтожности собраний учредителей заявление было подано только лишь 15.08.2021, то есть заявления об оспаривании сделок были поданы за пределами общего срока исковой давности, то есть за пределами 3 лет (ч.1 ст. 196 ГК РФ).

От конкурсного управляющего поступило ходатайство об отложении судебного заседания на более поздний срок, для предоставления письменного мотивированного возражения на поступивший отзыв относительно сроков исковой давности.

В судебном заседании 15.08.2022 представитель ответчика приобщил к материалам дела дополнительные обоснования к ходатайству о признании заключения эксперта недостоверным, недопустимым доказательством.

Согласно представленным обоснованиям, представитель ООО «Поярковская птицефабрика» указал на необоснованность экспертом в своем пояснении объективности определения рыночной стоимости сельскохозяйственных земель, перешедших в пользование к ответчику от истца, а также доводы, изложенные мной в ходатайстве не опроверг иными доказательствами, свидетельствующие объективность рыночных цен.

Эксперт взял для анализа предложения, размещенные в электронном виде на сайте ruds.org, но не проверил, а проданы ли были эти земельные участки кому-либо или нет. То есть экспертом для сравнения и определения рыночной стоимости представлены предложения по продаже земельных участков, но не спрос на такого рода земельные участки. Представленные земельные участки для сравнения не обладают какими-либо индивидуальными сведениями, то есть отсутствуют кадастровые номера земельных участков, сведения о собственнике и арендаторе этих земельных участков.

Представленное экспертное заключение построено на предположениях и догадках, а не на реально обоснованных доказательствах, добытых из реальных сделок с недвижимым имуществом, с привязкой именно к территориям Михайловского и Бурейского районов.

Предложения о продаже земельных участков собственниками не должны попасть в сравнительную таблицу 5.1, так как в настоящем деле оспаривается истцом рыночная цена продажи права аренды земельного участка от одного арендатора другому арендатору, а не права перехода собственности на земельный участок от одного собственника к другому собственнику. Поэтому земельные участки 56 га (аналог №1) и 88 га (аналог № 4) не должны участвовать в сравнении и фигурировать в сравнительной таблице 5.1.

Из этого следует, что экспертиза проведена формально, определение рыночных цен права аренды земельных участков было сформировано на недостоверных доказательствах.

Ошибочные данные и расчеты эксперта привели к существенному необоснованному увеличению стоимости права аренды земельного участка.

В судебном заседании 15.08.2022 представитель ответчика возражал по доводам экспертного заключения, заявил о необходимости исключения экспертного заключения из доказательств по делу, поскольку стоимость соответствовала покупке права аренды.

Определением от 15.08.2022 судебное заседание по рассмотрению заявления судом отложено на 06.09.2022, для представления экспертом ФИО9 письменных пояснений по возражениям ООО «Поярковская птицефабрика». 

К судебному заседанию 06.09.2022 от ООО «Оценочная компания «Профконсалт» поступили письменные пояснения, с указанием следующих доводов.

1. В дополнительных доводах к ходатайству указаны доводы о том, что Эксперт взял для анализа предложения, размещенные в электронном виде на сайте ruds.org, но не проверил, а проданы ли были эти земельные участки кому-либо или нет. То есть экспертом для сравнения и определения рыночной стоимости представлены предложения по продаже земельных участков, но не спрос на такого рода земельные участки.

Пояснение. Согласно п. 22 ФСО №7: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В данном случае применялись объекты аналоги с ценами предложений, а не сделок и проверять, проданы ли были эти земельные участки кому-либо или нет эксперт не обязан.

2. В дополнительных доводах к ходатайству указаны доводы о том, что представленные земельные участки для сравнения не обладают какими-либо индивидуальными сведениями, то есть отсутствуют кадастровые номера земельных участков, сведения о собственнике и арендаторе этих земельных участков.

Пояснение. В отношении объектов-аналогов в законодательстве об оценочной деятельности имеются следующие требования в ФСО №1 и ФСО №7:

-Согласно п.14 ФСО№1 «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

-Согласно п. 22 ФСО №1 «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;»

-Согласно п. 22 ФСО №7:

1) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

2) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

Таким образом, федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании кадастровых номерах аналогов, либо иных идентификационных сведений, а также требований об обеспечении проверки информации об их характеристиках и сделках.

Таким образом, дополнительные доводы к ходатайству о том, что ошибочные данные и расчеты эксперта привели к существенному необоснованному увеличению стоимости права аренды земельного участка, по мнению эксперта неверны.

В судебном заседании 06.09.2022 представитель конкурсного управляющего поддержал позицию эксперта, изложенную в письменных пояснениях.

Представитель ООО «Поярковская птицефабрика» против доводов, изложенных в письменной позиции эксперта возражал. Указал, что экспертом было использовано недостаточное количество критериев для определения рыночной стоимости земельного участка, рыночная стоимость завышена, полагал, что эксперт в своем заключении не произвел анализ стоимости перехода права аренды земельного участка, заявил о пропуске срока исковой давности.

Представитель конкурсного управляющего ходатайствовал об объявлении перерыва в судебном заседании, для уточнения позиции по заявленным требованиям.

Иные участвующие в деле лица не явились, извещались о дате и времени его проведения по правилам статей 121-122 АПК РФ.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 13.09.2022, о чем 06.09.2022 вынесено протокольное определение.

К судебному заседанию 13.09.2022 от конкурсного управляющего должника поступили письменные возражения на заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, с указанием следующих доводов.

В определении ВС № 308-ЭС21-21093, на которое ссылается ответчик, указано, что до введения процедуры банкротства общество «Тонус», утратившее фактическое владение имуществом (оборудование, которое было реализовано вместе со зданием) задолго до обращения с иском конкурсного управляющего, в своих интересах о возврате имущества не заявляло, т.е. утратило интерес к имуществу. Т.е. исходя из рассматриваемого случая, Общество имело реальную возможность обратиться с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, или выбрать любой другой способ защиты нарушенного права еще в процессе ведения обычной хозяйственной деятельности, т.е. до банкротства, однако этого сделано не было.

В рассматриваемом судебном споре ООО «Урожай» уступило право требования аренды ответчику на основании договоров от 17.02.2017 и от 20.02.2017, решение об этом было принято на общем собрании участников. Таким образом, до введения процедуры банкротство при обычной хозяйственной деятельности, ООО «Урожай» не имело оснований и возможности для оспаривания в суде данных договоров уступки прав аренды земельных участков. Поэтому в конкретном случае, следует учитывать, что данная возможность и полномочия появились только у конкурсного управляющего с момента введения процедуры конкурсное производство, т.е. не ранее 11.06.2020.

Ответчик ссылается на общие сроки исковой давности, предусмотренные ГК. Однако следует учитывать, что с момента признания ООО «Урожай» банкротом начали действовать специальные нормы закона, предусмотренные ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», о которых ответчик не упоминает, а именно: специальные основания для признании сделок должника недействительными согласно п.2 ст. 61.2 Закона о банкротстве. В силу указанной нормы о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Таким образом, ответчик неверно определил начальную дату течения срока исковой давности и не учел специальные нормы закона о банкротстве предусматривающие оспаривание управляющим сделок должника.

Ответчик представил в суд дополнительные возражения на иск и основания к применению последствий истечения срока исковой давности , согласно которым сделки об уступки прав аренды земельных участков были совершены 17.02.2017 года (госрегистрация договора 03.03.2017 г.) и 20.02.2017 года (госрегистрация договора 31.03.2017 г.), собрания учредителей были проведены 17.02.2017 года и 16.02.2017 года, а заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Урожай» было подано в арбитражный суд Амурской области 19.07.2019 года, то есть за пределами годичной давности искового срока на подачу заявления о признании сделки недействительной.

В связи с этим, ответчик просит применить последствия истечения общего срока исковой давности об оспаривании истцом сделок в части признания их недействительными, применения последствий их недействительности.

Истцом не доказан факт существенного занижения стоимости передачи прав аренды земельных участков и как следствие этому отсутствуют основания к признанию сделок недействительными.

У истца отсутствуют основания к обращению в суд о признании сделок недействительными, так как в результате совершения сделок с участием ответчика не был причинен вред имущественным правам кредиторов, а также ответчик не знал о каких-либо целей должника, нарушающих имущественные права кредиторов, если фактически права кредиторов всё же были нарушены.

Ответчик не был заинтересованным лицом, учредителем (участником) должника, а также не знал и не мог знать об ущемлении интересов кредиторов должника, если такие ущемления имели место вообще быть, а также не знал и не мог знать о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника на момент совершения сделки, если такие обстоятельства вообще существовали на момент сделок. Сделки совершены открыто и возмездно, путем перечисления денежных средств с банковского счета ответчика на банковский счет должника.

Помимо этого, оспариваемые сделки были совершены задолго (2 года 5 месяцев) до подачи заявления в арбитражный суд о несостоятельности (банкротстве) должника.

Какие-либо доказательства Истец в суд не предоставил о том, что на момент сделок должник обладал какими-либо признаками неплатежеспособности или недостаточности имущества, а также не предоставил доказательства того, что на момент заключения сделок признанные кредиторы в настоящем деле о банкротстве являлись на момент осуществления сделок кредиторами должника. В материалах дела также отсутствуют доказательства того, что стоимость сделок составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника.

Ответчик добросовестный приобретатель права аренды земельных участков, на момент совершения сделок не являлся каким-либо родственником из числа руководства должника, не был в сговоре с руководством должника, сделки были совершены открыто через общие собрания учредителей должника, какая-либо информация о неплатежеспособности или недостаточности имущества должника на момент совершения сделки публично не была размещена.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего по доводам представленного отзыва возражал, ходатайствовал об отложении судебного заседания для уточнения требований с учетом отзыва ответчика.

Представитель ответчика возражал по доводам представителя конкурсного управляющего.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, возникновения у суда обоснованных сомнений относительно того, что в судебном заседании участвует лицо, прошедшее идентификацию или аутентификацию, либо относительно волеизъявления такого лица, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи либо системы веб-конференции, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Судебное заседание по рассмотрению настоящего обособленного спора отложено судом в порядке статьи 158 АПК РФ для уточнения конкурсным управляющим требований с учетом отзыва ответчика, представления ответчиком письменного мотивированного отзыва на заявление. 

Руководствуясь ст. 158, 184-185, 223 АПК РФ, суд

определил:

отложить судебное заседание по рассмотрению заявления на 18 октября 2022 года на 14 час. 00 мин., которое состоится в помещении Арбитражного суда Амурской области по адресу: <...>, каб. № 517.

Сторонам явится в судебное заседание и в порядке  подготовки  к  судебному  заседанию  предложить  представить:

заявителю: уточнить позицию по заявлению, с учетом отзыва, представленного ООО «Поярковская птицефабрика»; иные документы, имеющие отношение к рассматриваемому спору; 

ответчику: письменный мотивированный отзыв на заявление; дополнительные документы по предмету спора (при наличии);

ФИО9 - эксперту ООО «Оценочная компания «ПрофКонсалт»: представить письменные пояснения на возражения ООО «Поярковская птицефабрика»  - не на все вопросы ответчика даны ответы, а именно: представить обоснование возможности применения в сравнительной таблице 5.1 в качестве аналогов предложений о продаже земельных участков, тогда как необходимо оценивать продажу права аренды земельного участка;

кредиторам: письменный отзыв относительно заявленных требований по существу с учетом экспертного заключения; иные документы (при наличии).

Документы могут быть направлены в адрес суда по почте; сданы в канцелярию арбитражного суда нарочно (с 9.00 до 15.00 часов в рабочие дни) либо посредствам использования ящика приема корреспонденции, установленного в холле суда (с 8.30 до 17.30 часов в рабочие дни).

Заявления, ходатайства, отзывы и иные документы могут быть также представлены в Арбитражный суд Амурской области через систему «Мой арбитр» посредствам заполнения формы, размещенной на официальном сайте (http://amuras.arbitr.ru) арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Информацию о движении дела, в том числе о перерывах в судебном заседании,  порядке ознакомления с материалами дела, порядке подачи документов в электронном виде, стороны могут получить на официальном сайте Арбитражного суда Амурской области - http://www.amuras.arbitr.ru.

Судья                                                                                                        Т.В. Воронина