Определение № А04-5659/09 от 02.08.2010 АС Амурской области

4/2010-22750(1)

Арбитражный суд Амурской области
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
е-mail: info@amuras.arbitr.ru; http://www.amuras.arbitr.ru
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
о включении требования в реестр требований кредиторов

Арбитражный суд в составе судьи Г.В. Лисовской

при участии секретаря судебного заседания В.П. Куприенко

рассмотрев в судебном заседании заявление Закрытого акционерного

общества «Желдорипотека»

к Обществу с ограниченной ответственностью «БАРОККО-СТРОЙ ПЛЮС»

(ИНН 2801095897, ОГРН 1042800014949) о включении в реестр требований кредиторов 40 602 096 руб. 01 коп.

Лица, участвующие в деле:

Арбитражный управляющий Матренин Руслан Николаевич

протокол вел: секретарь судебного заседания В.П. Куприенко

при участии в заседании:

от заявителя: Ли Н.В. по доверенности от 27.04.2010 г.

от должника: представитель не явился, извещен з/п 22642 по правилам ст. 123 АПК РФ

арбитражный управляющий: не явился, извещен 12.07.2010 з/п 22646

установил:

В Арбитражный суд Амурской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «БАРОККО-СТРОЙ ПЛЮС» (ИНН 2801095897, ОГРН 1042800014949) с заявлением о признании его

несостоятельным (банкротом) в порядке ст.ст. 8, 9, 37, 38 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Амурской области от 14.04.2010 г. по делу №А04-5659/2009 в отношении ООО «БАРОККО-СТРОЙ ПЛЮС» открыто внешнее управление сроком до 14 октября 2010 г.

08.05.2010г. в газете Коммерсантъ» № 81 опубликовано сообщение № 27- 0005429 о введении в отношении ООО «БАРОККО-СТРОЙ ПЛЮС» процедуры, применяемой в деле о банкротстве – внешнее управление.

12.05.2010г. в Арбитражный суд Амурской области обратилось Закрытое акционерное общество «Желдорипотека» с заявлением о расторжении договора, взыскании убытков и включении в реестр требований кредиторов задолженности в размере 40 602 096 руб. 01 коп., в том числе 26 528 160 руб. – сумма уплаченная по договору инвестирования строительства объекта недвижимости от 05.03.2007г. № 03-СД/30 «ДВ», 14 073 936 руб. 01 коп. – убытки.

Определением суда от 06.07.2010 г. рассмотрение заявления о расторжении договора и включении суммы задолженности в реестр требований кредиторов должника было отложено на 02.08.2010 г.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования, уточнил сумму требований, просит включить в реестр требований должника 40 536 757 руб. 06 коп., в том числе 26 528 160 руб. - сумма, уплаченная по договору инвестирования строительства объекта недвижимости от 05.03.2007г. № 03-СД/30 «ДВ», 14 008 597 руб. 06 коп. - убытки.

На основании ст. 49 АПК РФ уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Представитель заявителя представил суду оригинал соглашения о расторжении договора № 03-СД/30 «ДВ» от 05.03.2007 г. в доказательство, расторжения договора инвестирования.

Должник представителя в судебное заседание не направил.

От внешнего управляющего в суд поступил отзыв от 18.06.2010 г. на заявленные требования, согласно которому внешний управляющий выразил согласие с включением требований ЗАО «Желдорипотека» в сумме 26 528 160 руб. в реестр требований кредиторов должника, с включением убытков в размере 14 073 936 руб. 01 коп. внешний управляющий не согласен, указал, что указанные убытки в виде покупки ЗАО «Желдорипотека» работникам ОАО «РЖД» новых квартир по другим адресам являются коммерческими рисками ЗАО «Желдорипотека».

Возражений иных кредиторов на заявленное требование не поступило.

Рассмотрев заявление ЗАО «Желдорипотека» и материалы дела суд установил, что между ООО «БАРОККО-СТРОЙ ПЛЮС» (общество) и ЗАО «Желдорипотека» (инвестор) был заключен договор № 03-СД/30 «ДВ» инвестирования строительства объекта недвижимости от 05.03.2007 г., в соответствии с условиями которого инвестор обязался осуществить инвестирование строительства жилого дома, находящегося по строительному адресу: <...>, а общество, в свою очередь, обязалось в предусмотренный договором срок обеспечить строительство объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать инвестору 15 жилых помещений (квартир) в объекте, общей площадью 897,31 кв.м и площадью лоджий (с понижающим коэффициентом, К=0,5) 43,41 кв.м.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до исполнения сторонами всех его условий (обязательств) (п. 5.1. договора). Настоящий договор может быть расторгнут (прекращен) в любое время по взаимному согласию сторон. Одностороннее расторжение настоящего договора не допускается, за исключением случаев, установленных действующим законодательством РФ (п. 5.2. договора).

График строительства объекта утвержден в приложении № 4 к договору № 03-СД/30 «ДВ» от № 03-СД/30 «ДВ».

Срок ввода объекта в эксплуатацию – сентябрь 2007 г. (пункт 1.5 договора).

Согласно п. 2.1 договора, общая сумма уплачиваемая инвестором в счет инвестирования строительства объекта составляет 22 577 280 руб., включая налоги, и определена сторонами из расчета 24 000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартир и площади лоджий (с К = 0,5).

В соответствии с п. 2.3 договора, инвестор осуществляет инвестирование строительства объекта путем перечисления денежных средств на расчетный счет общества в соответствии с графиком внесения инвестиций (Приложение № 1), являющимся неотъемлемой частью договора.

16.04.2007 г. стороны подписали дополнительное соглашение к договору № 03-СД/30 «ДВ» от 05.03.2007 г., согласно которому общество обязуется в предусмотренный договором срок обеспечить строительство объекта и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать инвестору 18 жилых помещений (квартир) в объекте, общей площадью 1 056,18 кв.м. и площадью лоджий (с пониженным коэффициентом, К = 0,5) 49,16 кв.м. Общая сумма уплачиваемая инвестором в счет инвестирования строительства объекта составляет 26 528 160 руб., включая налоги, и определена сторонами из расчета 24 000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартир и площади лоджий с повышающим коэффициентом. График внесения инвестиций утвержден в Приложении 3А (пункты 1, 2, 3 доп. соглашения).

25.01.2008 г. стороны подписали дополнительное соглашение к договору № 03-СД/30 «ДВ» от 05.03.2007 г., согласно которому срок ввода объекта в эксплуатацию установлен сторонами – 30 августа 2008 г. Инвестор осуществляет инвестирование строительства объекта путем перечисления денежных средств на расчетный счет общества в соответствии с графиком внесения инвестиций (Приложение № 3Б), являющимся неотъемлемой частью договора. График строительства объекта утвержден в Приложении № 4 (пункты 1, 3, 5 доп. соглашения).

Доказательств ввода объекта строительства в эксплуатацию в срок установленный дополнительным соглашением от 25.01.2008 г. должником суду не представлено.

Во исполнение условий договора заявитель перечислил на расчетный счет должника 26 528 160 руб., что подтверждается представленными им в материалы дела платежными поручениями: № 903 от 29.03.2007 г. на сумму 11 000 000 руб., № 1470 от 07.05.2007 г. на сумму 3 000 000 руб., № 1815 от 31.05.2007 г. на сумму 3 000 000 руб., № 2286 от 02.07.2007 г. на сумму 2 500 000 руб., № 945 от 21.08.2007 г. на сумму 2 500 000 руб., № 909 от 18.07.2008 г. на сумму 1 000 000 руб., № 248 от 08.08.2008 г. на сумму 1 000 000 руб., № 727 от 29.08.2008 г. на сумму 1 000 000 руб., № 351 от 03.10.2008 г. на сумму 1 528 160 руб., подписанным сторонами актом сверки на 11.12.2008 г.

Между сторонами заключен договор о реализации инвестиционного проекта по строительству объекта недвижимости, отношения по которому регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон).

Согласно статье 1 Закона инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии со статьей 8 Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда

содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По Соглашению от 19 июля 2010 г. стороны расторгли договор № 03- СД/30 «ДВ» инвестирования строительства объекта недвижимости от 05.03.2007 г., при этом должник обязан вернуть заявителю сумму в размере 26 528 160 руб., уплаченную в рамках исполнения договора.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статья 310 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Поскольку должником не возвращены заявителю 26 528 160 руб., уплаченных ЗАО «Желдорипотека» в рамках исполнения договора № 03- СД/30 «ДВ» инвестирования строительства объекта недвижимости от 05.03.2007 г., требования заявителя в данной части являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев требование заявителя в части включения в реестр требований должника суммы убытков в размере 14 008 597 руб. 06 коп., причиненных ненадлежщим исполнением обязательств по договору, суд также находит их обоснованными в силу нижеследующего.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 названной статьи лицо, право которого нарушено, может требовать полного

возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В пункте 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками

18 квартир (семь однокомнатных, девять двухкомнатных, две трехкомнатных), оплаченные ЗАО «Желдорипотека» по договору инвестирования, заключенному с должником, приобретались для улучшения жилищных условий работников ОАО «РЖД».

Указанные квартиры были проданы заявителем гражданам по предварительным договорам, в результате ЗАО «Желдорипотека» получило от граждан 30 772 665,60 руб.

В результате неисполнения по вине ООО «БАРОККО-СТРОЙ ПЛЮС» своих обязательств по договору инвестирования строительства объекта недвижимости от 05.03.2007 г. № 03-СД/30 «ДВ» (должник не ввел в установленный срок 30 августа 2008 г. объект инвестирования в эксплуатацию) заявитель был лишен возможности передать квартиры в собственность граждан – работников ОАО «РЖД».

Для исполнения обязательств перед гражданами ЗАО «Желдорипотека» вынуждено было за свой счет приобрести 18 новых квартир по другим адресам.

Заявителем по договору купли-продажи № 440/04/2009/-94 от 14.07.2009 г. было оплачено 35 397 602,20 руб. платежными поручениями № 843 от 24.09.2009 г., № 388 от 02.11.2009 г., № 282 от 27.10.2009г., № 142 от 15.10.2009 г,, № 14 от 08.10.2009 г., № 683 от 14.09.2009 г.,. № 716 от 16.09.2009 г., № 539 от 04.09.2009 г. № 410 от 27.08.2009 г.,. № 925 от 29.09.2009 г., № 304 от 18.08.2009 г., № 153 от 18.06.2010 г. Приобретены 14 квартир: пять однокомнатных и девять двухкомнатных квартир, переданные нижеследующим гражданам:

- согласно дополнительному соглашению от 30.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 21ПрХР/30 от 16.04.2007 г. ФИО1,

- согласно дополнительному соглашению от 29.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 51ПрХР/30 от 28.06.2007 г. ФИО2,

- согласно дополнительному соглашению от 23.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 20ПрХР/30 от 10.04.2007 г. ФИО3 и ФИО4,

- согласно дополнительному соглашению от 23.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 42ПрХРмс/30 от 22.05.2007 г. ФИО5,

- согласно дополнительному соглашению от 20.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 28ПрХР/30 от 16.04.2007 г. ФИО6,

- согласно дополнительному соглашению от 20.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 43ПрХР/30 от 04.05.2007 г. ФИО7,

- согласно дополнительному соглашению от 27.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 46ПрХР/30 от 10.05.2007 г. Крайнову А.Г. и Крайновой Н.А.,

- согласно дополнительному соглашению от 20.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 50ПрХРмс/30 от 18.05.2007 г. ФИО10,

- согласно дополнительному соглашению от 28.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 36ПрХР/30 от 04.05.2007 г. ФИО11,

- согласно дополнительному соглашению от 30.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 49ПрХР/30 от 16.04.2007 г. ФИО12 и ФИО13,

- согласно дополнительному соглашению от 26.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 33ПрХР/30 от 08.05.2007 г. ФИО14,

- согласно дополнительному соглашению от 28.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 21ПрХР/30 от 16.04.2007 г. ФИО15 и ФИО16,

- согласно дополнительному соглашению от 27.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 17ПрХР/30 от 13.04.2007 г. ФИО17 и ФИО18,

- согласно дополнительному соглашению от 29.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 26ПрХР/30 от 12.04.2007 г. ФИО19 и ФИО20,

По договору купли-продажи № 440/04/2009/-93 от 10.07.2009 г. было оплачено 2 649 010 руб. платежными поручениями № 208 от 21.10.2009 г., № 970 от 02.10.2009 г., приобретена квартира и передана согласно дополнительному соглашению от 03.11.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 73ПрХРТКБ/30 от 14.06.2007 г. ФИО21

По договору купли-продажи № 440/04/2009/ХЧех/113 от 07.09.2009 г. было оплачено 2 900 000 руб. платежным поручением № 903 от 29.09.2009 г., приобретена двухкомнатная квартира, передана согласно дополнительному соглашению от 17.02.2010 г. к предварительному договору купли-продажи № 18ПрХР/30 от 09.04.2007 г. Анчук С.В. и Анчук В.Н.

По договору купли-продажи № 440/06/2009/ХСан/111 от 24.08.2009 г. было оплачено 2 900 000 руб. платежным поручением № 811 от 22.09.2009 г., № 970 от 02.10.2009 г., приобретена квартира ФИО24, передана согласно дополнительному соглашению от 20.08.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 29ПрХР/30 от 04.05.2007 г.

По договору купли-продажи № 440/06/2009/ХСар/114 от 17.09.2009 г. было оплачено 2 210 910 руб. платежным поручением № 129 от 15.10.2009 г., № 970 от 02.10.2009 г., приобретена квартира ФИО25 и ФИО26 передана согласно дополнительному соглашению от 06.10.2009 г. к предварительному договору купли-продажи № 29ПрХР/30 от 04.05.2007 г.

Всего затраты заявителя на приобретение 18 новых квартир составили 46 257 522,20 руб., при этом сами граждане доплатили - 1 476 259,59 руб.

Заявителем представлены в материалы дела предварительные договоры купли-продажи, заключенные заявителем с гражданами на приобретение квартир в строящемся жилом доме по адресу: <...>, заявления-согласия на приобретение иных квартир взамен недостроенных ООО «БАРОККО-СТРОЙ ПЛЮС», договоры купли-продажи новых квартир, платежные поручения об их оплате, дополнительные соглашения с гражданами на новые квартиры.

При этом суд учитывает, что заявителем предприняты меры к снижению размера убытков цена приобретаемых квартир, равна или ниже средне рыночных цен в г. Хабаровске на квартиры, что подтверждает информация ООО «Дальневосточная оценочная компания», ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества».

Размер убытков заявителя составляет 14 008 597 руб. 06 коп., из расчета: 46 257 522,20 (размер затрат на приобретение новых квартир) – 30 772 665,60 (размер полученных от граждан средств за продажу инвестированных квартир) - 1 476 259,59 руб. (размер доплат граждан за приобретение новых квартир).

При таких обстоятельствах суд считает доказанным размер убытков 14 008 597 руб. 06 коп., вину должника в причинении заявителю убытков, причинно-следственную связь между неисполнением должником обязательств по договору инвестирования строительства объекта недвижимости от 05.03.2007 г. № 03-СД/30 «ДВ» и причиненными заявителю убытками.

Таким образом, в силу ст. 16, 100, 134 Закона о банкротстве в реестр требований кредиторов ООО «БАРОККО-СТРОЙ ПЛЮС» подлежит включению требование ЗАО «Желдорипотека» в сумме 40 536 757 руб. 06 коп., в том числе: 26 528 160 руб. - уплаченные по договору инвестирования строительства объекта недвижимости от 05.03.2007 г. № 03-СД/30 «ДВ», 14 008 597 руб. 06 коп. - убытки, с очередностью удовлетворения - третья очередь.

Поскольку Законом о банкротстве и Налоговым кодексом РФ не предусмотрено взимание государственной пошлины за рассмотрение требований кредиторов, заявителю следует возвратить из федерального бюджета уплаченную платежными поручениями № 208 и № 209 от 05.05.2010 г. государственную пошлину в размере 204 000 рублей.

Руководствуясь статьями 16, 71, 100 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

Признать обоснованным требование Закрытого акционерного общества «Желдорипотека» в размере 40 536 757 руб. 06 коп.

Включить в реестр требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью ООО «БАРОККО-СТРОЙ ПЛЮС» (ИНН <***>,

ОГРН 1042800014949) требование Закрытого акционерного общества «Желдорипотека» в сумме 40 536 757 руб. 06 коп., в том числе: 26 528 160 руб. - уплаченные по договору инвестирования строительства объекта недвижимости от 05.03.2007 г. № 03-СД/30 «ДВ», 14 008 597 руб. 06 коп. - убытки, с очередностью удовлетворения - третья очередь.

Возвратить Закрытому акционерному обществу «Желдорипотека» из федерального бюджета уплаченную платежными поручениями № 208 и № 209 от 05.05.2010 г. государственную пошлину в размере 204 000 рублей.

Определение вступает в силу немедленно и может быть обжаловано в течение десяти дней со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.