Гражданский кодекс часть 1

от ответчика – ФИО4 – представитель, доверенность от 04.09.2008г. за № 7725; ФИО2 – предприниматель, паспорт <...>, 01.10.1962г. рождения, село Пироговка Харабалинского района Астраханской области;

от третьего лица – не явился, извещен.

ФИО1 (далее по тексту: истец, ФИО1) в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с иском к ФИО2 (далее по тексту: ответчик, ФИО2) с иском о расторжении договоров аренды № 11112 и 11113 от 06.06.2003 года на нежилые помещения, расположенные по адресу: город Астрахань, Кировский район, ул. Ульяновых/ФИО5, дом 6/10, литера «А», помещение 7 и город Астрахань, Кировский район, ул. Фиолетова/ФИО5, дом 5/8, литера «А», помещение 7, для использования под салон-магазин промышленных товаров.

Определением суда от 29 декабря 2008г. в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Комитет имущественных отношений г. Астрахани (далее по тексту: третье лицо, Комитет).

Определением Кировского районного суда г. Астрахани от 06 ноября 2008г., вступившим в законную силу, по делу по иску ФИО1 к предпринимателю ФИО2 о расторжении договоров аренды № 11112 и 11113 от 06.06.2003 года на нежилые помещения, расположенные по адресу: город Астрахань, Кировский район, ул. Ульяновых/ФИО5, дом 6/10, литера «А», помещение 7 и город Астрахань, Кировский район, ул. Фиолетова/ФИО5, дом 5/8, литера «А», помещение 7, для использования под салон-магазин промышленных товаров производство по данному делу прекращено на основании статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, положениями которой предусмотрено, что суд прекращает производство по делу, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского производства. В мотивировочной части суд указал на подведомственность данного спора арбитражному суду.

Статья 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Поскольку определение Кировского районного суда от 06 ноября 2008 г. вступило в законную силу, и, учитывая, что согласно Конституции Российской Федерации не допускается ограничение прав гражданина на судебную защиту, Арбитражный суд принял к своему производству настоящее исковое заявление.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просит суд иск удовлетворить. Пояснил, что на основании распоряжения администрации города Астрахани от 02.06.2003 года № 776-р и № 777-р, между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани и предпринимателем ФИО2 были заключены договоры аренды № 11112 и 11113 от 06.06.2003 года на нежилые помещения, расположенные по адресу: город Астрахань, Кировский район, ул. Ульяновых/ФИО5, дом 6/10, литера «А», помещение 7 и город Астрахань, Кировский район, ул. Фиолетова/ФИО5, дом 5/8, литера «А», помещение 7, для использования под салон-магазин промышленных товаров, сроком по 09.06.2008 года. В соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 16.06.2006 года, собственником зданий, в которых расположены арендуемые помещения, а также собственником земельных участков, необходимых для эксплуатации зданий, является истец.

В соответствии со ст. 617 Гражданского Кодекса РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. И, соответственно, положения заключенного в установленном порядке договора аренды действуют для новых сторон. Истец 17.07.2008 г. направил ответчику уведомление, о том, что собственник арендуемых помещений не намерен в дальнейшем пролонгировать действие договоров аренды, и предложил в течение 10 дней со дня получения уведомления освободить занимаемые помещения, а также оформить в надлежащем порядке соглашение о расторжении договора аренды. Настоящее уведомление было доставлено ответчику 18.07.2008 года. ФИО2, в ответе на настоящее уведомление указала, что решить вопрос об освобождении занимаемого помещения положительно, не предоставляется возможным, так как в настоящий момент в Арбитражном суде находится исковое заявление об устранении препятствий в пользовании имуществом.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения заявленных истцом требований. В обоснование своих возражений пояснил, что 15.09.2004 г. между Комитетом и ответчиком были заключены дополнительные соглашения к договорам аренды №11112 и №11113 от 06.06.2003 г., согласно которым стороны продлили срок аренды до 1 января 2019 года. Договоры аренды и дополнительные соглашения были переданы Комитету для проведения государственной регистрации. Однако по вине Комитета государственная регистрация дополнительных соглашений не была проведена. Кроме того, ФИО1 является собственником исключительно здания гостиницы. Спорные нежилые помещения, расположенные в зданиях и имеющие литер строения «А» не переходили в собственность истца. Помещения, арендуемые ответчиком, не передавались Комитетом имущественных отношений г.Астрахани ни ООО «Палас-Отель «Астрахань», ни ФИО1 Следовательно, иск заявлен ненадлежащим истцом. Договоры аренды были заключены на срок до 09.06.2008 г. Истец направил уведомление о своем нежелании продлять действие договоров аренды после 09.06.2008 г. – 17 июля 2008 г. Поскольку до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о своем нежелании продлять аренду, то в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды № 11112 и 11113 считаются продленными на неопределенный срок. ФИО1 не соблюден порядок прекращения договоров аренды, установленный статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец в качестве правовых оснований для предъявления иска указал статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако не указал в иске какие обязанности, предусмотренные частью 1 указанной статьи не выполнил ответчик и не направил ему письменного предупреждения о необходимости исполнения ею обязательства в разумный срок. Считаю, что данный иск должен быть оставлен без рассмотрения.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился.

Согласно части 2 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд. Согласно отметке на почтовом уведомлении определение суда о назначении судебного разбирательства получено третьим лицом 12 февраля 2009г., в связи с чем, он считается извещенным о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд в соответствии с положениями пункта 5 статьи 156 АПК РФ и с учетом мнения представителей истца и ответчика рассматривает дело по существу в отсутствие представителя третьего лица.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд

установил,

Как следует из материалов дела, 06 июня 2003 года между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (Комитет по договору) и предпринимателем ФИО6 (Арендатор по договору) подписаны договоры № 11112 и № 11113 на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) (л.д. 6-7, 11-12).

По условиям указанных договоров Комитет сдает Арендатору в арендное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Ульяновых/ФИО5, дом 6/10, литер «А», помещение 7 и г. Астрахань, Кировский район, ул. Фиолетова/ФИО5, дом 5/8, литера «А», помещение 7, для использования под салон-магазин промышленных товаров.

Согласно актам приема-передачи нежилых помещений Комитет сдал, а Арендатор принял указанное имущество (л.д. 9, 14).

Срок аренды определен с 10 июня 2003г. по 09 июня 2008г.

В связи со сменой фамилии арендатора в Единый государственный реестр предпринимателей внесены изменения, согласно которым предпринимателем является ФИО2.

По договору купли-продажи объекта приватизации и земельных участков № 63/03 от 20 декабря 2005г. в редакции соглашения к нему № 2 от 14 февраля 2006г. Комитет имущественных отношений г. Астрахани продал, а Общество с ограниченной ответственностью Палас-Отель «Астрахань» приобрело в собственность 2 нежилых здания по адресам: <...>/ФИО5, дом 6/10, общей площадью 5 569 кв.м и <...>/ФИО5, дом 5/8, общей площадью 2 745,2 кв.м.

В свою очередь, Общество с ограниченной ответственностью Палас-Отель «Астрахань» по договору купли-продажи недвижимости от 16 июня 2006г. передало указанные объекты недвижимости в собственность ФИО1

Право собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора купли-продажи от 16 июня 2006г., зарегистрировано за ФИО1 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права от 28 ноября 2006г. (л.д. 21, 22). Свидетельства содержат указание на существование обременения права, арендатор: ФИО6

17 июля 2008г. истец письмом уведомил ответчика об отсутствии намерения пролонгировать действие договоров аренды № 11112 и № 11113 от 06 июня 2003г., ответчику было предложено в течение 10 дней со дня получения уведомления освободить занимаемые помещения, оформив в надлежащем порядке соглашение о расторжении договора аренды.

Указанное письмо получено ответчиком 18.10.2006г. согласно имеющейся в материалах дела (л.д. 20) доставочной ведомости. Факт получения указанного письма не отрицается ответчиком.

Поскольку после окончания срока действия договора на аренду муниципальных нежилых помещений (зданий, строений, сооружений) ответчик не исполнил требования, изложенные в упомянутом уведомлении, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском в суд.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности доводы истца, обстоятельства по делу и имеющиеся доказательства, суд считает, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения.

К указанному выводу суд приходит на основании следующего.

В качестве правовых оснований для предъявления иска истец указал статьи 608 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Анализируя договоры № 11112 и № 11113 от 06 июня 2003г., суд считает, что между Комитетом по управлению имуществом г.Астрахани предпринимателем ФИО6 сторонами были заключены договоры аренды нежилого помещения сроком более 1 года.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации № 122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор, заключенный сроком более, чем на один год, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с требованиями вышеуказанного Закона договор ы аренды № 11112 и № 11113 от 06 июня 2003г. прошл и государственную регистрацию в регистрирующем органе 23 июля 2003г., а потому являются заключенными.

28 ноября 2006г. на основании договора купли-продажи недвижимости от 16.06.2006г право собственности на здания – «Гостиница», расположенные по адресу: <...>/ФИО5, дом 6/10 и <...>/ФИО5, дом 5/8, в состав которых входят помещения, являющиеся объектами аренды, зарегистрировано за ФИО1

Положениями пункта 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, после возникновения права собственности на указанное выше недвижимое имущество за ФИО1, указанное лицо является арендатором.

Статья 621 ГК РФ (пункт 2) предусматривает, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок,

По истечении срока договоров аренды ответчик арендованные помещения не возвратил и продолжал их использовать.

К указанному в договорах аренды сроку окончания его действия собственник не заявил о намерении прекратить арендные отношения, в связи с чем, договоры аренды № 11112 и № 11113 от 06 июня 2003г. считаются возобновленными на неопределенный срок и их прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Ссылка истца на письмо, адресованное ФИО2 об отсутствии у него намерения в дальнейшем сдавать помещения в аренду, необоснованна, поскольку указанное письмо датировано 17 июля 2008г., тогда как срок действия спорных договоров истекал 09 июня 2008г.

Согласно положениям пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Исходя из данной нормы права истец обязан был предупредить ответчика о намерении прекратить договорное отношения за три месяца до желаемого срока расторжения.

Письмо на которое истец ссылается, направлено ответчику за месяц до подачи искового заявления с требованием о расторжении договора.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, предусмотренный законом, истцом не соблюден.

Кроме того, статья 619 ГК РФ, на которую истец ссылается в своем иске, регламентирует порядок досрочного расторжения договора аренды.

Согласно указанной норме права по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец не представил доказательства, являющиеся основанием для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных статьей 619 ГК РФ.

Письмо о расторжении договора аренды от 17.07.2008 г. за № 114 не содержит указания на то, какие обязательства нарушил арендатор и не содержит требования к арендатору о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, истцом не выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

В силу пункта 2 статьи 148 АПК РФ Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной порядок урегулирования спора с ответчиком.

Ссылка ответчика на дополнительные соглашения от 15.09.2004. г. к договорам аренды № 11112 и № 11113 от 06 июня 2003г., которыми срок аренды был продлен до 1 января 2019г., не может быть принята судом ко вниманию по следующим причинам.

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Как следует из объяснений представителя ответчика указанные дополнительные соглашения до настоящего времени не прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Поскольку соглашения о внесении в ранее зарегистрированные договоры аренды нежилых помещения изменений относительно срока аренды не были зарегистрированы, они в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК считаются незаключенными до тех пор, пока не будут зарегистрированы в установленном порядке.

Ответчик в своих возражениях ссылается также на то обстоятельство, что истцом по договору купли-продажи были приобретены здания гостиниц по ул. Ульяновых/ФИО5, дом 6/10, литер «АА′», и по ул. Фиолетова/ФИО5, дом 5/8, литер «АА′», тогда как нежилые помещения, переданные ответчику в аренду, расположены в заданиях литер «А», не являющихся собственностью истца.

Указанные доводы ответчика суд считает необоснованными, поскольку, согласно техническим паспортам на здания – гостиница, расположенные по ул.Фиолетова,5/ул.ФИО5,8 и ул.Ульяновых,6/ ул.ФИО5, 10, г.Астрахани в состав этих зданий входят строения под литерами А и А′.

В экспликации к поэтажному плану здания, содержащихся в технических паспортах на здания гостиниц указано, что помещения № 7, являющиеся предметом аренды, находятся на первом этаже в литере А. Площадь этих помещений, указанная в экспликации, соответствует площади помещений, указанных в договорах аренды.

Свидетельства о государственной регистрации права собственности за ФИО1 на здания по адресам: <...>/ФИО5, дом 6/10 и <...>/ФИО5, дом 5/8, содержат указание на имеющееся обременение правом аренды. В качестве арендатора указана ФИО6 (ныне ФИО2) Вера Анатольевна.

Таким образом, помещения, переданные в аренду ответчику, являются частью зданий, принадлежащих истцу на праве собственности, а потому указанные помещения являются также собственностью ФИО1

Согласно пункту 3 статьи 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 149 АПК при оставлении искового заявления без рассмотрения по данному основанию арбитражный суд в обязательном порядке должен разрешить вопрос о возврате истцу ранее уплаченной государственной пошлины из федерального бюджета.

При подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в сумме 4 000 руб. по чекам-ордерам от 23.12.2008г. и госпошлина в сумме 2000 руб. была уплачена по чеку-ордеру от 18.11.2008 г. представителем истца – ФИО3, действующей по доверенности № 8961 от 24.09.2008 г.

Согласно положениям пункта 3 части 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае оставления заявления без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 148, статьями 149, 184, 185, 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров аренды № 11112 и № 11113 от 06.06.2003г. оставить без рассмотрения.

Возвратить ФИО1 из федерального бюджета госпошлину в сумме 4 000 руб., уплаченную по чекам-ордерам от 23.12.2008г. и 2 000 руб., уплаченную по чеку-ордеру от 18.11.2008г. ФИО3 по доверенности за ФИО1

Определение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд либо в Арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу указанного определения.

Судья

С.В. Богатыренко