Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Михайлиной О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Базуевым А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании требование ФИО1 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Геострой» (ИНН <***>)

при участии в судебном заседании:

заявителя ФИО1, паспорт,

от должника, внешнего управляющего – не явились,

У С Т А Н О В И Л :

На рассмотрение Арбитражного суда РБ поступило требование ФИО1 (далее – ФИО1, заявитель, дольщик, участник строительства) о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Геострой» (далее – ООО «Геострой», должник, застройщик) требования о передаче квартиры, общей проектной площадью 75,97 кв.м., расположенной на 2-м этаже жилого дома (секции) 4А по строительному адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Блюхера 3а, за которую оплачено 3 798 500 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21 декабря 2010 года в отношении ООО «Геострой» введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден ФИО2

Поскольку должник – общество «Геострой» по настоящему делу является застройщиком, с 15 августа 2011 года при банкротстве общества «Геострой» подлежат применению правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ в редакции Федерального закона от 12.07.2011 г. № 210-ФЗ.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2012 года по настоящему делу арбитражный управляющий ФИО2

Рузиль Хадитович от исполнения обязанностей внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью «Геострой» отстранен.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22 июня 2012 года (резолютивная часть определения оглашена 20 июня 2012 года) внешним управляющим ООО «Геострой» утвержден ФИО4.

Должник, внешний управляющий, иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного заседании в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем размещения информации о судебном заседании на Интернет-сайте суда, в судебное заседание не явились, что в силу ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению требования по существу в данном судебном заседании.

Заявитель требования поддерживает в уточненном варианте, принятом Арбитражным судом Республики Башкортостан на судебном заседании 07 июня 2012 г., сообщил, что деньги за квартиру выплачены.

Как следует из представленного уточнения, требования заявителя заявлены в отношении двухкомнатной квартиры № 29, общей проектной площадью 78,03 кв.м., находящейся на 9-м этаже жилого дома литер 4 секции В, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Блюхера 3а, поскольку права требования на квартиру общей проектной площадью 75,97 кв.м., расположенной на 2-м этаже жилого дома (секции) 4А, расположенного по строительному адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Блюхера 3а принадлежат другим участникам строительства.

Требование о включении в реестр жилых помещений рассматривается в соответствии с представленным уточнением.

Выслушав доводы и пояснения заявителя, исследовав материалы дела, суд считает, что требование заявителя подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Федеральным законом от 12.07.2011 г. № 210-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в том числе, глава ХI дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщика». Указанным федеральным законом предусмотрена возможность подачи участником долевого строительства заявления в арбитражный суд о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

В силу ст. 3 Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ данный закон вступил в силу по истечении тридцати дней после дня его официального

опубликования. Официальное опубликование состоялось в «Российской газете» 15.07.2011 года.

В связи с чем, Федеральный закон № 210-ФЗ вступил в силу с 15.08.2011 года.

Согласно ст. 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона № 210-ФЗ требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 10 ст. 16, пунктами 3-5 ст. 100 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002г. проверка обоснованности и размера требований кредиторов, не подтвержденных вступившим в законную силу решением суда, осуществляется арбитражным судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором, с другой стороны.

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (п.2 ст. 201.6).

Согласно п.1 ст. 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Таким образом, обращаясь с требованием о включении в реестр требования о передаче жилого помещения, заявитель должен доказать наличие заключенного в установленном законом порядке договора.

Из заявления и представленных документов следует, что 01 ноября 2007 между ФИО1 и ООО «Трейдэр» был заключен предварительный договор № 02-254-07 купли-продажи создаваемого имущества.

Согласно п. 1.1. договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры в доме расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Блюхера, 3/а, жилой дом (секция) № 4А, со

следующими предварительными характеристиками: общая площадь квартиры 75,97 кв.м., этаж 2 (второй).

Пунктом 2.1 определена цена квартиры, указанной в пункте 1.1. настоящего договора и составляет 3 798 500 руб., рассчитанная из стоимости 50 000 руб. за один квадратный метр на момент заключения настоящего договора. Стоимость одного квадратного метра остаётся неизменной на весь срок действия настоящего договора, и при определении стоимости по основному договору.

Как следует из пункта 4.2 договора, стороны обязались заключить основной договор не позднее 10 дней с момента получения Свидетельства о праве собственности.

В соответствии с пунктом 6.1 предварительного договора № 02-254-07 купли-продажи создаваемого имущества, настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения его сторонами своих обязательств.

Далее 02 ноября 2007 г. между ФИО1 и ООО «Трейдэр» был заключен договор хранения векселей без номера, в соответствии с пунктом 1 которого ООО «Трейдэр» обязался принимать на хранение выданные им векселя принадлежащие ФИО1, на срок с момента выписки до полного их погашения.

Оплата заявителем ООО «Трейдэр» стоимости квартиры произведена в полном объеме на основании договора хранения векселей без номера от 02 ноября 2007 г. в размере 3 798 500 руб., что подтверждается актом приема- передачи векселя от 01.11.2007 г., в соответствии с которым ООО «Трейдэр» передал, а ФИО1 принял вексель ООО «Трейдэр» № 6581 от 01.11.2007 г. номиналом 3 798 500 руб.

В свою очередь ООО «Трейдэр» приобрело право на указанную квартиру на основании договора Генподряда № 05/06-1 от 29 мая 2006 г., в соответствии с которым ООО «Геострой» сдаёт, а ООО «Трейдэр» принимает на себя генеральный подряд по строительству объектов, расположенных в <...>/а.

В соответствии с пунктом 3.2 указанного договора по соглашению сторон оплата выполненных работ возможна по взаимозачету путем передачи площадей (помещений) в строящихся объектах, расположенных в <...>/а.

К данному договору 30 мая 2006 было заключено дополнительное соглашение, в п. 2.1 которого стороны договорились о том, что ООО «Геострой» передаёт ООО «Трейдэр» в счет оплаты строительно-монтажных работ в порядке, определенном в п. 2.1.1 дополнительного соглашения, 7500 кв.м. жилых и офисных помещений по цене 22 000 руб. за 1 кв.м. площади на общую сумму 165 000 000 руб.

Согласно разъяснениям пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами

возражений должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключённости и действительности договоров.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Постановления N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с частью 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте

строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом

строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого

помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата

суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в

многоквартирном доме после завершения его строительства в

собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада

в складочный капитал товарищества на вере с последующей передачей

жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его

строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления

строительства многоквартирного дома с последующей передачей

жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в

многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в

целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и

(или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и

последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном

доме в собственность.

Таким образом, законодателем предусмотрены различные виды договоров, при наличии которых возможно включение в реестр требований о передаче жилых помещений. В том числе указан и предварительный договор купли- продажи жилого помещения в объекте строительства.

В соответствии со ст. 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:

1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость не переданного имущества, указанная в таком договоре);

3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Пункт 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве указывает, что правила, установленные настоящим параграфом (7), применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

В силу пункта 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемом исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения и (или) стоимости переданного застройщику имущества.

В данном случае сумма, уплаченная именно застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, составляет по квартире № 29 - 1 671 340 руб.

Расчет судом произведен следующим образом: 75,97 кв.м. (площадь первоначально заявленного жилого помещения) : 22 000 (стоимость одного квадратного метра указанная в п. 2.1 дополнительного соглашения от 30 мая 2006 г.)= 1671 340 руб.

В ходе судебного заседания выяснено, что права требования на вышеуказанную квартиру принадлежат иным участникам строительства. Представитель внешнего управляющего ООО «Геострой» представила информацию о наличии свободных квартир в доме литер 4, необремененных правами третьих лиц со схожими характеристиками, в том числе, и по квартире № 29 на девятом этаже площадью 78,03 кв.м., литер 4, секция В.

Таким образом, поскольку между ООО «Трейдэр» и ФИО1 заключен предварительный договор № 02-254-07 купли-продажи создаваемого имущества, денежные средства внесены именно в счет оплаты квартиры, оснований полагать, что обязательств перед застройщиком не исполнил ФИО1 у суда не имеется, то суд в соответствии с частью 6 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» считает возможным (учитывая сложную цепочку взаимоотношений ООО «ТрейдэрИнвест», ООО «Трейдэр», ООО «Геострой», которая неоднократно исследовалась в рамках рассмотрения дела о банкротстве должника) признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения – двухкомнатной квартиры № 29 на девятом этаже площадью 78,03 кв.м., литер 4 секции В.

При этом голосующей будет являться сумма 1 671 340 руб., размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком составит 45 320 руб. (78,03 кв.м. – 75,97 кв.м.= 2,06 кв.м.; 2,06 кв.м. х 22 000 = 45320 руб.

Довод должника о том, что денежные средства по оплате заявленной квартиры от ООО «Трейдэр» на счет ООО «Геострой» не поступили, опровергается материалами дела, в том числе представленным ООО «Трейдэр» актом зачета взаимных требований от 29 декабря 2006 г., в соответствии с которым уменьшилась задолженность ООО «Геострой» перед ООО «Трейдэр» за выполненные согласно договору генерального подряда № 05/06-1 от 29 мая 2006 г. строительно-монтажных работ в размере 2 000 000 руб., в том числе НДС 305084 руб. 75 коп. ФИО1 (векселедержатель по договору хранения веселей от 02.11.2007 передал на хранение веселя на общую сумму 7 015 500 руб. Принятие веселей подтверждает ФИО5, являвшийся директором ООО «ТрейдэрИнвест».

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение ст.ст. 8,9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должник не представил документальных доказательств, исключающих удовлетворение требований заявителя по настоящему делу.

Поскольку со стороны заявителя обязательства по предварительному договору выполнены в полном объеме, указанные обстоятельства и факт наличия гражданских правоотношений по указанным договорам подтверждены

материалами требования, должник своих обязательств не выполнил, требования заявителя подтверждены документально, а иного суду не доказано, следовательно, являются обоснованными и подлежащими включению в реестр требований о передаче жилых помещений.

Руководствуясь ст. ст. 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

О П Р Е Д Е Л И Л:

Заявленное требование ФИО1 удовлетворить.

Включить в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Геострой» требование о передаче двухкомнатной квартиры № 29, общей проектной площадью 78,03 кв.м., находящейся на 9-м этаже жилого дома литер 4 секции В, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Блюхера 3а, за которую уплачено 1 671 340 руб. и 45 320 руб. – размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком.

Определение подлежит немедленному исполнению.

Определение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные с ч.3 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

Михайлина О.Г.

Дело № А07-16823/2009