Гражданский кодекс часть 1

Акционерное общество «АтомЭнергоСбыт» в лице филиала «СмоленскАтомЭнергоСбыт» (далее – АО «АтомЭнергоСбыт», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью Строительно-коммерческая фирма «Комфорт» (далее – ООО СКФ «Комфорт», должник) несостоятельным должником (банкротом).

Определением от 13.09.2019 суд принял указанное заявление, возбудил производство по делу о банкротстве, назначил судебное заседание по проверке обоснованности заявления о признании должника несостоятельным (банкротом).

Определением от 06.11.2019 суд удовлетворил заявление АО «АтомЭнергоСбыт», произвел в порядке процессуального правопреемства замену заявителя по делу – акционерного общества «АтомЭнергоСбыт» в лице филиала «СмоленскАтомЭнергоСбыт» на правопреемника – индивидуального предпринимателя ФИО9.

Решением от 27.11.2019 (резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 21.11.2019) Арбитражный суд Брянской области признал заявление ИП ФИО9 обоснованным, признал ООО «Строительно-коммерческая фирма «Комфорт» несостоятельным должником (банкротом), открыл конкурсное производство, утвердил конкурсным управляющим должника ФИО2, являющегося членом саморегулируемой организации арбитражных управляющих Ассоциация «Сибирская гильдия антикризисных управляющих», установил, что при банкротстве ООО «Строительно-коммерческая фирма «Комфорт» подлежат применению правила § 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

26.01.2021 в Арбитражный суд Брянской области поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Монтаж-Строй Брянск» (далее – ООО «Монтаж-Строй Брянск») о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства, в котором заявил о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимся на нем неотделимыми улучшениями: многоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке ФИО10 в Советском районе г. Брянска (поз. 7) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Определением суда от 28.01.2021 указанное заявление ООО «Монтаж-Строй Брянск» принято к производству, назначено судебное заседание по его рассмотрению.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте Арбитражного суда Брянской области (http://www.bryansk.arbitr.ru/).

Суд счёл возможным провести судебное заседание в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся представителей.

В ходе судебного заседания представитель ООО «Монтаж-Строй Брянск» поддержал заявление о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства в полном объеме.

Представитель ППК «Фонд развития территорий» возражала относительно удовлетворения заявления ООО «Монтаж-Строй Брянск».

Представитель конкурсного управляющего не возражал против удовлетворения заявления ООО «Монтаж-Строй Брянск».

Представитель ФИО5 пояснил, что в настоящий момент преждевременно рассмотрение настоящего обособленного спора, поскольку не рассмотрены по существу возражения ИП ФИО6, ИП ФИО11, ИП ФИО12, ИП ФИО12 по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования о включении в реестр требований участников строительства.

Выслушав пояснения присутствующих в судебном заседании представителей, изучив материалы дела, арбитражным судом установлено следующее.

В конкурсную массу ООО «Строительно-коммерческая фирма «Комфорт» включен земельный участок с кадастровым номером 32:28:0000000:6493, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, проспект Станке ФИО10, общей площадью 19 682 кв.м, с неотделимыми улучшениями (объект незавершенного строительства: многоэтажный многоквартирный жилой дом (поз. 7)).

Согласно пункту 6 статьи 201.15.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации).

В случае поступления в арбитражный суд нескольких заявлений о намерении такие заявления рассматриваются в порядке их поступления в арбитражный суд.

В рассматриваемом случае 25.01.2021 по системе «Мой арбитр» в адрес суда поступило заявление ООО «Монтаж-Строй Брянск» о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика, а 31.03.2021 поступило аналогичное заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (в настоящее время ППК «Фонд развития территорий», далее – Фонд) о намерении приобрести права застройщика.

Суд приступил к рассмотрению данных заявлений в порядке календарной очередности.

При проверке пакета документов, представленного ООО «Монтаж-Строй Брянск», судом установлено следующее.

Согласно пункту 7 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к заявлению о намерении лица, имеющего намерение стать приобретателем, которым является юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», прилагаются документы, подтверждающие:

1) соответствие приобретателя требованиям, установленным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

2) возможность финансирования завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке (сведения о собственных средствах и сведения о размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта, который должен быть построен на земельном участке).

Заявителем приведено обоснование соответствия ООО «Монтаж-Строй Брянск» критериям застройщика, в качестве доказательства возможности финансирования завершения строительства спорного объекта представлена справка Сбербанка России об остатке по состоянию на 26.01.2021 на расчетном счете общества денежных средств в размере 74 677 059 руб. 95 коп.

Вместе с тем, приблизительная стоимость достройки объекта незавершенного строительства, исходя из строительной готовности объекта 48,4% от общей застройки и стоимости строительства 1 квадратного метра общей площади жилых помещений по данным Росстата в январе-сентябре 2020 равной 30 253 руб., составит 418 454 472 руб.

Позже заявителем представлена справка Сбербанка России об остатке по состоянию на 19.04.2021 на расчетном счете общества денежных средств в размере 420 000 000 руб., а также справка о стоимости активов ООО «Монтаж-Строй Брянск», в соответствии с которой она составляет 572 094 980 руб.

При этом, согласно данным бухгалтерского баланса общества, стоимость активов ООО «Монтаж-Строй Брянск» по состоянию на 31.12.2020 составила 174 158 000 руб., в том числе основные средства – 3 182 000 руб.

Помимо указанного, в соответствии с пунктом 10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям.

Доказательств направления заявления о намерении в адрес уполномоченного исполнительного органа одновременно с обращением в арбитражный суд обществом не представлено.

Соответствующее заявление было направлено обществом в адрес Минстроя России письмом № 1904/03 от 19.04.2021.

По итогам рассмотрения заявления ООО «Монтаж-Строй Брянск» Минстроем России подготовлено заключение № 17188-НС/07 от 27.04.2021 о невозможности передачи имущества и обязательств застройщика ООО «Монтаж-Строй Брянск», имеющему намерение стать приобретателем.

20.05.2021 ООО «Монтаж-Строй Брянск» обратилось в Минстрой России с новым заявлением о согласовании передачи имущества и обязательств ООО СКФ «Комфорт» ООО «Монтаж-Строй Брянск».

30.06.2021 Минстроем России принято заключение № 26932-НС/07 о возможности передачи имущества и обязательств застройщика ООО «Монтаж-Строй Брянск».

Указанные обстоятельства свидетельствуют об утрате ООО «Монтаж-Строй Брянск» первенства заявления о намерении, поскольку по состоянию на 25.01.2021 (дата подачи рассматриваемого заявления) и по состоянию на 31.03.2021 (дата подачи заявления о намерении Фондом) ООО «Монтаж-Строй Брянск» не представило суду документы, предусмотренные пунктом 7 и пунктом 10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, не исполнив тем самым императивные нормы закона, позволяющие признать поданным заявление о намерении.

Отказывая в удовлетворении заявления ООО «Монтаж-Строй Брянск», суд дополнительно учитывает следующее.

31.03.2020 решением Наблюдательного совета Фонда принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ в отношении следующего объекта незавершенного строительства:

- многоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке ФИО10 в Советском районе г. Брянска (поз. 7).

В рамках исполнения указанного решения Фондом подано в суд заявление о намерении приобрести права застройщика, за счет средств федерального бюджета погашены требования участников строительства в общем размере 330 383 462 руб. 47 коп., порядок возмещения которых в случае передачи прав застройщика иному лицу Законом не урегулирован.

Поскольку в рамках защиты прав граждан задействован механизм привлечения бюджетных денежных средств, законодателем предусмотрен беспрецедентный механизм их возврата, а именно встречное представление незавершенного строительством объекта в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, а также нормативно закреплен механизм его реализации (статья 13.4 ФЗ от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Приведенной нормой предусмотрено, что:

1. При передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по основаниям, предусмотренным статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве, Фонд принимает решение о реализации прав на указанное имущество, о строительстве (завершении строительства) на полученных земельных участках многоквартирных домов и иных объектов недвижимости либо о реализации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации программ, направленных на строительство (завершение строительства) многоквартирных домов на земельных участках, принадлежащих Фонду, с последующей передачей части жилых помещений органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации для их предоставления отдельным категориям граждан.

2. Реализация прав на имущество, указанное в части 1 настоящей статьи, осуществляется на торгах в порядке, утвержденном наблюдательным советом Фонда, начальная цена продажи прав на имущество определяется на основании отчета оценщика, привлекаемого Фондом.

3. Денежные средства, полученные от реализации прав на имущество, указанное в части 1 настоящей статьи, за вычетом расходов Фонда, связанных с такой реализацией, должны быть распределены между Фондом и бюджетом субъекта Российской Федерации или публично-правового образования пропорционально размеру софинансирования в соответствии с решением Фонда о финансировании.

4. В случае принятия Фондом решений о строительстве (завершении строительства) на земельных участках, полученных по основаниям, установленным статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве, многоквартирных домов и иных объектов недвижимости после реализации жилых и нежилых помещений, машино-мест в таких домах и иных объектах недвижимости Фонд перечисляет часть денежных средств, полученных от реализации этих помещений, в бюджет субъекта Российской Федерации в размере осуществленного субъектом Российской Федерации софинансирования в соответствии с решением Фонда о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона.

5. Реализация Фондом совместных с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации программ, направленных на строительство (завершение строительства) многоквартирных домов на земельных участках, принадлежащих Фонду, с последующей передачей части жилых помещений органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации для их предоставления отдельным категориям граждан осуществляется в соответствии с порядком и на условиях, которые определены заключенными с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации соглашениями.

Следовательно, механизм передачи объекта незавершенного строительства в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве не ставится законодателем наравне с заявлениями о намерении, которые могут быть направлены третьими лицами и/или участниками строительства в порядке статьи 201.10, статьи 201.15 Закона о банкротстве, а направлен именно на дальнейшие расчеты перед Российской Федерацией и субъектом Российской Федерации, затраты которых гораздо выше чем затраты участников строительства.

Указанное регулирование подразумевает, что при рассмотрении заявления Фонда не применим механизм календарной очередности, предусмотренный пунктом 3 статьи 201.15 Закона о банкротстве, поскольку игнорирование приоритета заявления, заявляемого Фондом в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, приведет к нарушению прав Российской Федерации и субъекта Российской Федерации.

ООО «Монтаж-Строй Брянск» в ходе судебного разбирательства заявлялось о намерении возместить указанные расходы Фонда путем подписания договора цессии или в рамках условий мирового соглашения, в случае его подписания собранием кредиторов должника. Однако, доказательств реализации указанных намерений путем совершения реальных действий, предусмотренных законодательством и влекущих соответствующие правовые последствия, суду не представлено.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ООО «Монтаж-Строй Брянск» о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.

Возражения ФИО5 о невозможности рассмотрения настоящего обособленного спора до рассмотрения по существу возражений ИП ФИО6, ИП ФИО11, ИП ФИО12, ИП ФИО12 по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требований о включении в реестр требований участников строительства, подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства составляет 374 742 000 руб., а совокупный размер требований участников строительства, с учетом реального убытка, определенного на основании отчета оценщика, определенный на текущую дату - 400 479 571 руб. 81 коп.

В связи с чем, в случае признания заявлений ИП ФИО6, ИП ФИО11, ИП ФИО12, ИП ФИО12 обоснованными и подлежащими включению в реестр требований о передаче жилья, приобретатель прав застройщика получит дополнительное право требования к застройщику в уточненном размере разницы, что не влияет на возможность рассмотрения настоящего заявления.

В ходе судебного разбирательства по настоящему обособленному спору ООО «РТ-Капитал» было заявлено ходатайство о назначении экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости прав ООО СКФ «Комфорт» на многоэтажный многоквартирный жилой дом по проспекту Станке ФИО10 в Советском районе г. Брянска (поз. 7) расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 32:28:0000000:6493, общей площадью: 19 682 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, расположенном по адресу: Брянская область, г. Брянск, с учетом дальнейшей инвестиционной привлекательности объекта незавершенного строительства для нового застройщика.

Платежным поручением № 72539 от 24.09.2021 ООО «РТ-Капитал» на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства для проведения экспертизы в размере 450 000 руб., платежным поручением № 71784 от 24.09.2021 - в размере 250 000 руб.

Впоследствии ООО «РТ-Капитал» уступило свои права требования к ООО СКФ «Комфорт» на основании договора цессии ФИО5, в реестре требований кредиторов должника произведена замена кредитора его правопреемником.

После состоявшегося правопреемства денежные средства для проведения экспертизы в общем размере 700 000 руб. по заявлению ООО «РТ-Капитал» возвращены обществу с депозитного счета Арбитражного суда Брянской области определением от 17.01.2022.

Остальные лица, участвующие в настоящем обособленном споре, возражали против удовлетворения ходатайства кредитора о назначении экспертизы, однако просили, в случае удовлетворения ходатайства, поручить проведение экспертизы конкретным экспертным организациям, указанным в соответствующих заявлениях лиц.

Для возможности рассмотрения предложенных альтернативных экспертов лица вносили на депозитный счет суда денежные средства в требуемом таким экспертом размере, однако просили не учитывать наличие их денежных средств на депозитном счете при рассмотрении самого вопроса необходимости и возможности назначения судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель ФИО5 (правопреемник ООО «РТ-Капитал») поддержал ранее поданное ООО «РТ-Капитал» ходатайство о назначении экспертизы, доказательств внесения денежных средств на депозитный счет суда не представил, что исключает возможность удовлетворения ходатайства о назначения экспертизы.

Представители Фонда, ООО «Монтаж-Строй Брянск», конкурсного управляющего должника возражали относительно проведения экспертизы.

Представитель ФИО6 вопрос о назначении экспертизы оставил на усмотрение суда.

Оценив доводы самого ходатайства о назначении экспертизы, суд также не находит оснований для необходимости ее проведения в силу следующего.

Рыночная стоимость прав на объект незавершенного строительства ранее была определена в Отчете об оценке от 25.01.2021 № 25-01-21, который в установленном порядке оспорен не был и не признан недействительным. Данная оценка проведена ИП ФИО13 по заказу конкурсного управляющего должника и использована для целей конкурсного производства в отношении застройщика.

ООО «РТ-Капитал», обосновывая необходимость назначения экспертизы по настоящему обособленному спору, указывало на то, что индивидуальный предприниматель не может являться субъектом оценочной деятельности, из отчета следует, что оценщиком не произведен осмотр объекта оценки, не проведен анализ рынка именно в проблемном сегменте, оценщиком не проанализирована проектная документация на предмет возможности внесения изменений в виде повышения этажности, увеличения площади застройки или введения иных архитектурных решений, которые могли бы повлиять на инвестиционную привлекательность объекта незавершенного строительства. Также, по мнению кредитора, оценщиком использованы неверные аналоги для проведения расчета рыночной стоимости на земельный участок.

Вместе с тем, федеральным законодательством не предусмотрен запрет на осуществления оценочной деятельности индивидуальными предпринимателями. Регистрация оценщика в качестве индивидуального предпринимателя не влечет за собой утрату им статуса субъекта оценочной деятельности и не является основанием для признания отчета, подготовленного таким оценщиком, не соответствующим Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем соответствующие доводы в обоснование необходимости проведения экспертизы судом отклонены.

Приводя довод о том, что оценщиком не произведен осмотр объекта оценки, кредитор не указал как это повлияло на результаты оценки.

Необходимость оценки возможности внесения изменений в проектную документацию объекта незавершенного строительства предприятия-банкрота, в целях повышения его инвестиционной привлекательности, Законом о банкротстве не предусмотрена.

Указывая на использование оценщиком неверных аналогов, кредитор не представил доказательств наличия на территории г. Брянска аналогов более схожих по характеристикам с теми, который использовал оценщик.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 201.15-1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Монтаж-Строй Брянск» о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства (Приложение № 240) оставить без удовлетворения.

Настоящее определение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Тула, в течение десяти дней. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Председательствующий Д.А. Блакитный

Судьи К.Б. Садова

В.А. Супроненко