Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО1 (ранее фамилия - ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: д. Барановка Токаревского района Тамбовской области, место регистрации: <...>, ИНН <***>, СНИЛС <***>)

заявление финансового управляющего ФИО3 о признании торгов недействительными и признании недействительным договора-купли продажи имущества,

при участии в судебном заседании:

финансовый управляющий ФИО3, лично, предъявлен паспорт,

от ООО «ПК «НОРМА» - ФИО4, представитель по доверенности,

от ООО «Русское поле» - ФИО5, представитель по доверенности от 10.01.2022,

У С Т А Н О В И Л:

19.08.2020 в Арбитражный суд Волгоградской области поступило заявление ФИО1 (далее – ФИО1, должник, заявитель) о признании ее несостоятельным (банкротом) по правилам банкротства физического лица.

Определением от 11.09.2020 заявление принято к производству суда, возбуждено производство по делу № А12-20950/2020.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.12.2020 (резолютивная часть решения оглашена 02.12.2020) ФИО1 признана несостоятельной (банкротом), в отношении неё введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утверждена ФИО3.

Информационное сообщение опубликовано в газете «Коммерсантъ» 12.12.2020.

26.01.2022в суд обратилась финансовый управляющий ФИО3 с заявлением о признании недействительными торги по продаже имущества должника ФИО1 и расторжении договора купли-продажи от 16.06.2021 доли в праве собственности на земельный участок, кадастровый номер 34:09:000000:241, площадь 16027800 кв.м., общая долевая собственность, доля гражданина в праве 1000/191950.

Определением суда от 02.02.2022 заявление финансового управляющего оставлено без движения. Заявителю предлагалось в установленный судом срок устранить нарушения, допущенные при подаче заявления.

15.02.2022 обстоятельства, послужившие основанием для оставления заявления без движения, устранены.

Определением от 16.02.2022 заявление финансового управляющего принято к производству, назначено судебное заседание по проверке его обоснованности.

Определением суда от 10.03.2022 к участию в рассмотрении настоящего обособленного спора в качестве заинтересованных лиц привлечены участники торгов – ФИО6, ФИО7, ФИО8, ООО «РУССКОЕ ПОЛЕ».

Определением суда от 07.04.2022 к участию в рассмотрении настоящего обособленного спора в качестве заинтересованного лица привлечена ФИО9.

ООО "Правовой Консалтинг "Норма" представило отзыв на заявление финансового управляющего, из которого следует, что он не возражает против удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании финансовый управляющий настаивал на заявленных требованиях.

Представитель ООО "Правовой Консалтинг "Норма" поддержал требования финансового управляющего.

Представитель ООО «Русское поле» изложила позицию, при принятии решения полагалась на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения обособленного спора, возражений в суд не направили, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, на основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление рассматривается в их отсутствие по имеющимся документам.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с п. 1 ст. 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Пунктами 1 и 2 статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В пункте 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку. Поскольку признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, оспаривание торгов означает предъявление требований о недействительности сделки, заключенной по их результатам, и применении последствий ее недействительности (статья 449 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 19.08.2020 в суд поступило заявление ФИО1 о признании ее несостоятельным (банкротом) по правилам банкротства физического лица.

Определением от 11.09.2020 заявление принято к производству суда, возбуждено производство по делу № А12-20950/2020.

Информационное сообщение опубликовано в газете «Коммерсантъ» 12.12.2020.

Согласно положениям статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу.

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве финансовым управляющим ФИО3 была проведена опись выявленного имущества ФИО1, а также в суд направлено ходатайство об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника: земельный участок, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для ведения сельского хозяйства, кадастровый номер 34:09:000000:241, площадь 16027800 кв.м., общая долевая собственность, доля гражданина в праве 1000/191950, дата государственной регистрации права: 24.03.2006 года, номер государственной регистрации права 34-34-07/001/2006-7, адрес: Россия, обл. Волгоградская, р-н Калачевский, ФИО10 административная территория. Ограничение права и обременение объекта недвижимости: вид: аренда, дата государственной регистрации: 05.07.2017 года, номер государственной регистрации: 34:09:000000:241-34/007/2017-13, срок действия с 17.08.2006 10 (десять) лет.

Определением суда от 14.04.2021 утверждено положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданки ФИО1 в редакции финансового управляющего.

25.04.2021 финансовым управляющим ФИО1 на ЕФРСБ опубликовано сообщение № 6563424 о проведении на электронной торговой площадке МЭТС торгов по продаже имущества должника в форме открытого аукциона с открытой формой представления предложений о цене. Дата и время торгов 15.06.2021 в 10:00.

18.06.2021 финансовым управляющим ФИО1 на ЕФРСБ опубликовано сообщение № 6847977 о результатах торгов, согласно которому торги признаны состоявшимися.

Победителем торгов по продаже имущества должника ФИО1 по лоту № 1 признано юридическое лицо Общество с ограниченной ответственностью "Правовой Консалтинг "Норма". Сведения о предложенной победителем наибольшей цене имущества: 1 001 600,00 рублей. Заинтересованность победителя торгов по отношению к должнику, кредиторам, арбитражному управляющему отсутствует. Участие в капитале победителя торгов арбитражного управляющего, саморегулируемой организации арбитражных управляющих, членом или руководителем которой является арбитражный управляющий, отсутствует.

22.06.2021 по платежному поручению № 162 в конкурсную массу должника поступили денежные средства от реализации имущества в размере 995 200 руб., кроме того, 6 400 руб. были внесены победителем торгов в качестве задатка по реквизитам ЭТП. Денежные средства, перечисленные в качестве задатка, также поступили на счёт должника в АО «Альфа-Банк», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской.

23.06.2021 финансовым управляющим ФИО1 на ЕФРСБ опубликовано сообщение № 6879853, содержащее сведения о заключении 16.06.2021 года договора купли-продажи по цене 1 001 600,00 руб. с победителем торгов по продаже имущества должника ФИО1 по лоту № 1 - с ООО "Правовой Консалтинг "Норма".

Имущество, подлежащее передаче победителю торгов, соответствует описанию, указанному в сообщении о проведении торгов и в договоре купли-продажи.

Финансовый управляющий должника и ООО "Правовой Консалтинг "Норма" обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области с заявлением о государственной регистрации спорного договора-купли продажи.

Регистрирующий орган уведомил о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи от 16.06.2021, поскольку покупатель не является участником долевой собственности, а также арендатором земельного участка.

В целях завершения государственной регистрации договора купли-продажи от 16.06.2021, финансовым управляющим заключен договор на выполнение работ по подготовке проекта межевания и межевого плана в отношении земельного участка с кадастровым № 34:09:000000:241, выделяемого в счет земельных долей, расположенного на территории Береславской административной территории Калачевского района Волгоградской области и произведена государственная регистрация выделенной доли реализуемого земельного участка.

Однако, во внесудебном порядке финансовый управляющий должника и ООО "Правовой Консалтинг "Норма" не достигли соглашения о приведении договора купли-продажи от 16.06.2021 в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении путем подписания дополнительного соглашения, поскольку покупатель уплатил денежные средства в размере 1 001 600,00 рублей при начальной продажной стоимости в размере 32 000 рублей, имеет интерес в приобретении только невыделенной доли земельного участка, от подписания дополнительного соглашения к спорному договору купли-продажи с указанием кадастрового номера выделенной доли земельного участка отказался.

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 21.05.2018 № 307-ЭС18-5723 по делу № А13-1183/2017, при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов организации, признанной банкротом, за счет ее имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности, в связи с чем, поскольку Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость предварительного выдела земельного участка в счет земельной доли должника, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на земельные доли Кооператива в соответствии с данным договором.

В соответствии с указанной позицией Верховного Суда Российской Федерации, на торги была выставлена невыделенная доля должника ФИО1 в праве собственности на земельный участок, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для ведения сельского хозяйства, кадастровый номер 34:09:000000:241.

Между тем, в связи с изменением практики применения правовой нормы в органе, осуществляющем государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, регистрация спорного договора купли-продажи от 16.06.2021 в настоящее время не может быть произведена, поскольку доля в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть продана на открытых торгах только после выделения участка в счёт земельной доли, принадлежащей гражданина-банкроту.

Вопросы, связанные с отчуждением (совершением сделок в отношении) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, урегулированы исключительно в Законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в специальном законе, определяющем особенности оборота сельскохозяйственных земель.

В силу подпункта 4 пункта 3 статьи 1 указанного Федерального закона один из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения предполагает преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены статьей 12 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Согласно статье 12 названного Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса применяются с учетом особенностей, установленных статьями 12 - 14 указанного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, если участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения больше пяти, к сделке применяются установленные законом ограничения: участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать земельную долю только другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим данный земельный участок. Если участников общей долевой собственности пять и меньше, к сделке по продаже земельной доли применяются общие правила продажи доли в праве общей долевой собственности.

Закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ, обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц (правовой подход изложен в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.10.2018 N 14-КГ18-27).

Указанным законом установлен исчерпывающий перечень оснований для совершения участником долевой собственности сделок, направленных на отчуждение земельной доли без выделения земельного участка, а также круг лиц, имеющих преимущественное право приобретения такой доли у участника долевой собственности. Какое-либо иное распоряжение земельной долей осуществляется участником долевой собственности только после выделения земельного участка в счет такой доли.

Пунктом 2 статьи 129 ГК РФ предусмотрено, что законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок, с которыми допускается по специальному разрешению.

Таким образом, в настоящее время в судебной практике сложился правовой подход, согласно которому при разрешении споров, связанных с отчуждением долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в деле о банкротстве должника подлежат учету положения специального закона, определяющего особенности оборота сельскохозяйственных земель.

По смыслу пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов. Если на торги выставляется имущество, относящееся в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному, такое имущество подлежит продаже на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу.

Таким образом, доля в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть продана на открытых торгах только после выделения участка в счет земельной доли, принадлежащей гражданину-банкроту, в соответствии с положениями Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Если земельный участок в счет земельной доли участника общей долевой собственности не выделен, реализация такой доли может осуществляться исключительно среди лиц, имеющих право на приобретение такого вида имущества (абзац второй пункта 1 статьи 12 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

В рассматриваемом случае, как установлено судом на основании выписки из ЕГРН, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи спорный земельный участок находился в общей долевой собственности более чем у пяти собственников (физических лиц), при этом, покупатель ООО "Правовой Консалтинг "Норма" участником долевой собственности на указанный земельный участок либо его арендатором не являлся.

ООО "Правовой Консалтинг "Норма" просит расторгнуть договор купли-продажи от 16.06.2021 и возвратить уплаченные за земельный участок денежные средства в размере 1 001 600,00 рублей, в связи с тем, что покупатель не является участником долевой собственности, а также арендатором земельного участка, что влечёт за собой невозможность государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено статьёй 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно пункте 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым признать недействительными торги по продаже имущества должника ФИО1, оформленные протоколом от 15.06.2021 о проведении открытых торгов по лоту №1 (аукцион№ 65546-ОАОФ) от 15.06.2021; признать недействительным договор купли-продажи от 16.06.2021 земельного участка, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для ведения сельского хозяйства, кадастровый номер 34:09:000000:241, площадь 16027800 кв.м., общая долевая собственность, доля гражданина в праве 1000/191950, адрес: Россия, обл. Волгоградская, р-н Калачевский, ФИО10 административная территория, заключенный между ООО "Правовой Консалтинг "Норма" и финансовым управляющим ФИО3 Отказать в удовлетворении заявления. Применить последствия недействительности сделки: обязать ООО "Правовой Консалтинг "Норма" возвратить в конкурсную массу ФИО1 земельный участок, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для ведения сельского хозяйства, кадастровый номер 34:09:000000:241, площадь 16027800 кв.м., общая долевая собственность, доля гражданина в праве 1000/191950, адрес: Россия, обл. Волгоградская, р-н Калачевский, ФИО10 административная территория; восстановить право требования ООО "Правовой Консалтинг "Норма" к ФИО1 задолженности по оплате договора купли-продажи в размере 1 001 600 руб.

Поскольку при подаче настоящего заявления, заявителем не оплачена государственная пошлина, предоставлена отсрочка, суд считает необходимым в силу ст.ст.102, 110 АПК РФ взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000руб.

Руководствуясь ст.ст.61.8, 61.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. ст. 65, 102, 110, 184-185 АПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Признать недействительными торги по продаже имущества должника ФИО1, оформленные протоколом от 15.06.2021 о проведении открытых торгов по лоту №1 (аукцион№ 65546-ОАОФ) от 15.06.2021.

Признать недействительным договор купли-продажи от 16.06.2021 земельного участка, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для ведения сельского хозяйства, кадастровый номер 34:09:000000:241, площадь 16027800 кв.м., общая долевая собственность, доля гражданина в праве 1000/191950, адрес: Россия, обл. Волгоградская, р-н Калачевский, ФИО10 административная территория, заключенный между ООО "Правовой Консалтинг "Норма" и финансовым управляющим ФИО3 Отказать в удовлетворении заявления.

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать ООО "Правовой Консалтинг "Норма" возвратить в конкурсную массу ФИО1 земельный участок, виды разрешенного использования объекта недвижимости: для ведения сельского хозяйства, кадастровый номер 34:09:000000:241, площадь 16027800 кв.м., общая долевая собственность, доля гражданина в праве 1000/191950, адрес: Россия, обл. Волгоградская, р-н Калачевский, ФИО10 административная территория.

Восстановить право требования ООО "Правовой Консалтинг "Норма" к ФИО1 задолженности по оплате договора купли-продажи в размере 1 001 600 руб.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6 000 руб.

Определение может быть обжаловано в Двенадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области в установленный законодательством срок

Судья А.Н.Мигаль