Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявление Публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» (ИНН <***>, адрес: 109052, <...>) о разрешении разногласий в деле о банкротстве,

по делу по заявлению Акционерного общества «Деловой центр Сибирь» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 664025, <...>) о признании его несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

от ПАО «Промсвязьбанк» - ФИО1, доверенность, паспорт

от конкурсного управляющего – ФИО2, доверенность, паспорт

иные лица, участвующие в деле – не явились, извещены;

установил:

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 09.03.2021 (резолютивная часть от 01.03.2021) в отношении Акционерного общества «Деловой центр Сибирь» (далее – АО «Деловой центр Сибирь») введена процедура конкурсного производства, исполняющим обязанности конкурсного управляющего назначена ФИО3 (далее – ФИО3).

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 31.05.2021 (резолютивная часть определения объявлена 25.05.2021) конкурсным управляющим акционерного общества «Деловой центр Сибирь» утвержден арбитражный управляющий ФИО4 (далее - ФИО4).

От Публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» (далее – ПАО «Промсвязьбанк») 30.09.2021 г. («Мой арбитр») поступило заявление о разрешении разногласий, возникших между конкурсным управляющим и кредитором ПАО «Промсвязьбанк», в котором просит определить, что строение: 1-этажный навес, застроенный площадью 99,5 кв.м. из металлических конструкций, расположенный по адресу: <...>, обременное залогом в пользу ПАО «Промсвязьбанк», на земельном участке, является не самостоятельной вещью, а составной частью земельного участка, на котором оно находится, в связи с чем подлежит реализации на торгах по продаже имущества должника в качестве единого лота с земельным участком.

В обоснование заявления заявитель указал, что конкурсным управляющим была проведена инвентаризация, в ходе которой обнаружено следующее имущество: строение: 1-этажный навес, застроенный площадью 99,5 кв.м. из металлических конструкций, установленных без заглубленного в грунт фундамента, стены и перекрытия отсутствуют, покрытие крыши - мягкая кровля, расположенный по адресу: <...>

Согласно уведомлению конкурсного управляющего от 24.09.2021, навес принадлежит должнику и не является залоговым.

С данным утверждением ПАО «Промсвязьбанк» не согласен, полагает его необоснованным, поскольку навес находится на земельном участке, который ранее передан в залог ПАО «Промсвязьбанк» в соответствии с договором ипотеки нежилого здания и земельного участка № Н-2/0082-16-3-4 от 16.11.2016.

Данный навес принадлежит должнику и является предметом залога. Вместе с тем, конкурсным управляющим данное имущество занесено в инвентаризационную опись № 2 от 09.09.2021, без указания особой отметки о наличии статуса залога в пользу ПАО «Промсвязьбанк», что является недопустимым.

По мнению ПАО «Промсвязьбанк» строение, расположенное на залоговом земельном участке принадлежащее должнику АО «ДЦ Сибирь», подлежит определению как залоговое имущество, с последующей реализации в составе всего комплекса заложенного имущества, а именно: в составе земельного участка, здания, мастерской и летней веранды/строения, являющееся неодолимым улучшением здания и земельного участка.

От конкурсного управляющего поступил отзыв на заявление и пояснения, в которых указано, что, по мнению конкурсного управляющего, данное Строение не является залоговым имуществом ввиду следующего:

1. Строение не является предметом залога, в соответствии с договором ипотеки нежилого здания и земельного участка № Н- 2/0082-16-3-4 от 16.11.2016;

2. Строение не является недвижимым имуществом в силу ст. 130 ГК РФ.

Согласно п. 1.1 договора ипотеки, в перечень залогового имущества не было внесено Строение, несмотря на физическое наличие его на земельном участке, который является объектом залога.

Исходя из материалов дела, никаких дополнительных соглашений между должником и залоговым кредитором в части Строение, заключено не было.

Строение не зарегистрировано в качестве объекта недвижимости, не имеет самостоятельного адреса или кадастрового номера.

Исходя из материалов дела, в частности из заключения кадастрового инженера, на земельном участке расположено помимо нежилого кирпичного здания, также 1-этажный навес, застроенной площадью 99,5 м2, из металлических конструкций, установленных без заглубленного в грунт фундамента, стены и перекрытия отсутствуют, покрытие крыши - мягкая кровля.

Ввиду отсутствия у строения признаков капитального строительства (признаков объекта недвижимости) (нет прочной связи с землей в связи с отсутствием заглубленного в грунт фундамента), данное строение не относится к разряду объектов капитального строительства, так как оно может быть перемещен в другое место без причинения несоразмерного ущерба его назначению.

Кроме того, согласно заключению ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ, 22.07.2011 г. было проведено натурное обследование строений, расположенных на земельном участке с местоположением: <...>, принадлежащего АО «Деловой центр Сибири».

Начальником отдела технической инвентаризации и технического учета объектов капитального строительства выявлено, что на земельном участке расположено помимо нежилого кирпичного здания, также 1-этажный навес, застроенной площадью 99,5 м2, из металлических конструкций, установленных без заглубленного в грунт фундамента, стены и перекрытия отсутствуют, покрытие крыши - мягкая кровля.

Также специалист пришел к выводу, что ввиду отсутствия у строения признаков капитального строительства (признаков объекта недвижимости) (нет прочной связи с землей в связи с отсутствием заглубленного в грунт фундамента), данное строение не относится к разряду объектов капитального строительства.

Ввиду того, что данное Строение не является недвижимым имуществом, оно не может быть предметом залога по договору ипотеки. Таким образом, по мнению конкурсного управляющего строение не является недвижимым имуществом и не может быть предметом залога.

В связи с этим конкурсный управляющий просит признать отсутствующим обременение в отношении строения: 1-этажный навес, застроенный площадью 99,5 кв.м. из металлических конструкций, установленных без заглубленного в грунт фундамента, стены и перекрытия отсутствуют, покрытие крыши - мягкая кровля, расположенный по адресу: <...> в пользу ПАО «Промсвязьбанк».

Конкурсный управляющий не считает целесообразным в процедуре банкротства разбирать спорный объект, ввиду удорожания процедуры конкурсного производства без гарантии получения большей цены за реализацию данного имущества.

В предыдущем судебном заседании слова о возможности разбора спорного объекта являлись лишь доводом об отсутствии у навеса признаков недвижимого имущества, что также подтверждается заключением кадастрового инженера.

Таким образом, конкурсный управляющий не считает, что разбор навеса в рамках процедуры банкротства является целесообразным.

Экономическая целесообразность отдельной реализации спорного объекта от предмета залога обуславливается расширенным покупательским спросом, при котором, лицо, заинтересованное в индивидуально-определенной вещи (навес), функции которой позволяют её перенести/преобразовать может приобрести лишь данное имущество без необходимости приобретения земельного участка, а также объектов недвижимости.

Кроме того, ст. 138 Закона о банкротстве закрепляет право залогового кредитора по обязательствам, вытекающим из кредитного договора, получить 80% от стоимости реализации имущества.

Между тем, в случае признания спорного объекта не залоговым, кредиторы смогут удовлетворить свои требования пропорционально.

Таким образом, даже в случае отсутствия экономической целесообразности реализации навеса отдельно от предмета залога, это не должно являться причиной признания за спорным объектом статуса залогового имущества, ввиду нарушения в таком случае прав иных кредиторов, требования которых будут удовлетворены в меньшей степени.

От кредитора поступили пояснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в которых указаны следующие обстоятельства.

Конкурсным управляющим проведена инвентаризация, в ходе которой обнаружено следующее имущество (далее - летняя веранда, навес): Строение: 1-этажный навес, застроенный площадью 99,5 кв.м. из металлических конструкций, установленных без заглубленного в грунт фундамента, стены и перекрытия отсутствуют, покрытие крыши - мягкая кровля, расположенный по адресу: <...>

Согласно уведомлению конкурсного управляющего от 24.09.2021, навес принадлежит должнику и не является залоговым.

В соответствии с п. 2. ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право на строение не зарегистрировано, таким образом, оно не является недвижимым имуществом. Однако, это не означает, что оно является имуществом движимым.

Согласно п.1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Таким образом, указанное строение, является не самостоятельной вещью, а составной частью земельного участка, на котором она находится.

Согласно договору ипотеки № Н-2/0082-16-3-4 от «16» ноября 2016 года, пунктом: 1.1.3. Договора предусмотрено, что: Земельный участок, общей площадью 774 кв.м., кадастровый номер: 38:36:000034:261, категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования земельного участка: под эксплуатацию существующего административного здания (далее - «Земельный участок»).

Стороны признают данное описание достаточным для описания Земельного участка. Земельный участок передаётся в ипотеку полностью. Если фактические характеристики Земельного участка на дату заключения настоящего Договора отличаются от указанных в настоящем пункте или изменятся после заключения настоящего Договора, то переданным в ипотеку считается имущество с фактически существующими характеристиками.

Право собственности Залогодателя на Земельный участок зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области «29» декабря 2003 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №38-01/0053/2003-533, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права бланк серия 38-АБ номер 258880, выданным «29» декабря 2003 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области.

Оценка Земельного участка по соглашению Сторон составляет 1 517 625 рублей. Данная оценка является залоговой стоимостью Земельного участка.

Далее Нежилое здание 1, Нежилое здание 2, указанные в п.1.1. настоящего Договора ипотеки, и их неотделимые улучшения совместно именуются «Имущество» либо «Предмет залога» либо «Нежилое здание».

Далее Нежилое здание 1, Нежилое здание 2 и Земельный участок, указанные в п.1.1. настоящего Договора ипотеки, и их неотделимые улучшения совместно именуются «Имущество» либо «Предмет залога».

Согласно пункту 1.5. Договора об ипотеке: Независимо от согласия на это Залогодателя или Залогодержателя считаются находящимися в залоге:

1) новое имущество, которое принадлежит Залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения Предмета ипотеки

3) иное имущество в случаях, установленных законом.

Согласно действующего законодательства, все, что находится на земельном участке, является его неотъемлемыми улучшениями и считается переданным в залог.

В соответствии со п.3 ст.5 ФЗ «Об ипотеке»: «Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое».

В соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»».

В силу ст. 135 ГК РФ «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п.1 и пп.1 п.2 ст. 345 ГК РФ: «По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества».

В силу п.1 ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Правило, содержащееся в подп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ, устанавливает, что в рассмотренных выше случаях, когда вследствие преобразования заложенной вещи из нее появляется новая вещь, последняя считается находящейся в залоге независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя. Иными словами, право залога распространяется на эту вещь автоматически: перед нами один из случаев возникновения залога на основании закона (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).

Таким образом, строение, расположенное на залоговом земельном участке принадлежащее должнику АО «ДЦ Сибирь», подлежит определению как залоговое имущество, с последующей реализации в составе всего комплекса заложенного имущества, а именно: в составе:

- земельного участка, здания, мастерской и летней веранды / строения, являющееся неодолимым улучшением здания и земельного участка.

Таким образом, по мнению кредитора требования ПАО «Промсвязьбанк» об определении, что строение: расположенное на Земельном участке, общей площадью 774 кв.м., кадастровый номер:38:36:000034:261- как 1 этажный навес, застроенный площадью 99,5 кв.м. из металлических конструкций, расположенное по адресу: <...> в пользу ПАО «Промсвязьбанк», является не самостоятельной вещью, а составной частью земельного участка, на котором оно находится, в связи с чем подлежит реализации на торгах по продаже имущества должника в качестве единого лота с земельным участком.

В судебном заседании рассматривается обоснованность поданного заявления.

В судебном заседании представитель ПАО "Промсвязьбанк" поддержал заявление в полном объеме.

Представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения требования.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, ходатайства не направили; о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, часть 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; пункты 14, 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 35 от 22.06.2012 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

Поскольку неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием к рассмотрению дела, дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Выслушав заявителя, исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, установленным указанным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из пункта 1 статьи 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в порядке, установленной данной нормой права, подлежат рассмотрению разногласия, возникшие между арбитражным управляющим и кредиторами, между арбитражным управляющим и должником.

Перечень разногласий, для разрешения которых в судебном порядке указанные лица могут обратиться в арбитражный суд, пунктом 1 статьи 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» не установлен.

Вместе с тем положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (в его соответствующих статьях) поименованы разногласия, подлежащие рассмотрению арбитражным судом в деле о банкротстве.

В частности, разногласия, с которыми кредиторы и арбитражный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд, отражены в пунктах 10, 11 статьи 16, пункте 4 статьи 138, пункте 2 статьи 139, пункте 3 статьи 140, пункте 6 статьи 142, пункте 4 статьи 148 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Таковыми являются разногласия, возникающие между конкурсными кредиторами, уполномоченными органами и арбитражным управляющим, о составе, о размере и об очередности удовлетворения требований кредиторов по денежным обязательствам или об уплате обязательных платежей; разногласия, возникающие между представителем работников должника и арбитражным управляющим и связанные с очередностью, составом и размером требований о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовым договорам; разногласия между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога; разногласия, возникающие между конкурсным управляющим и собранием кредиторов о порядке, сроках и (или) условиях продажи имущества должника; разногласия по вопросу согласования порядка продажи прав требования должника; разногласия между конкурсным управляющим и кредитором по заявленному требованию, находящемуся в момент начала расчетов с кредиторами на рассмотрении арбитражного суда; разногласия между конкурсным управляющим и органом местного самоуправления или в предусмотренных пунктом 4 статьи 148 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» случаях федеральным органом исполнительной власти, связанных с передачей имущества, указанного в пункте 1 данной статьи.

По смыслу указанных норм права рассмотрению судом подлежат заявления, влекущие наличие разногласий, требующих соответствующего разрешения судом в целях устранения препятствий для дальнейшего ведения процедуры банкротства.

Обязательным условием удовлетворения таких разногласий является нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося с таким заявлением.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 17.07.2020 в третью очередь реестра требований кредиторов АО «Деловой центр «Сибирь» включено требование ПАО "Промсвязьбанк" в размере 23 370 210,46 руб., в том числе: 23 112 141,70 руб. – основной долг, 246 068,76 руб. – проценты, 12 000 руб. – госпошлина, как обеспеченные залогомследующего имущества:

-Административное здание, назначение: нежилое, 2-этажный (с мезонином), подземных этажей -1, общая площадь 623,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000034:5835;

-мастерская, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 26,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000034:15141;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка: под эксплуатацию существующего административного здания, общая площадь 774 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000034:261.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 16.09.2020 в третью очередь реестра требований кредиторов АО «Деловой центр «Сибирь» включено требование Фонда поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства «Иркутский областной гарантийный фонд» в размере 41 338 743,90 руб., в том числе: 41 138 743,90 руб. – основной долг, 200 000 руб. – госпошлина, как обеспеченные залогомимущества должника по договору об ипотеке от 16.11.2016 №Н-2/0082-16-3-4 следующего имущества:

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 20.08.2021 произведена замена конкурсного кредитора – Фонда поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства "Иркутский областной гарантийный фонд" на его правопреемника – Публичное акционерное общество «Промсвязьбанк» по определению суда от 16.09.2020.

Представителем конкурсного управляющего поддержаны возражения, изложенные в ранее представленных отзыве и пояснениях.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, ходатайства в арбитражный суд не направили; о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями части 1 статьи 123, части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпункта 1 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 35 от 22.06.2012 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».

Поскольку неявка иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием к рассмотрению дела, дело рассматривается в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы требования, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из пункта 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в порядке, установленной данной нормой права, подлежат рассмотрению разногласия, возникшие между арбитражным управляющим и кредиторами, между арбитражным управляющим и должником.

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества (пункт 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

В силу положений статьи 138 Закона о банкротстве с учетом разъяснений, данных в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление N 58), в случае наличия разногласий о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога лица, участвующие в деле, вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

Как следует из материалов дела, определением арбитражного суда от 17.07.2020 требование ПАО «Промсвязьбанк» признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов АО «Деловой центр «Сибирь» задолженность в размере 23 370 210,46 руб., в том числе:

23 112 141,70 руб. – основной долг,

246 068,76 руб. – проценты,

12 000 руб. – госпошлина,

как обеспеченные залогом следующего имущества:

Таким образом, ПАО «Промсвязьбанк» вправе в порядке статьи 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» обратиться в арбитражный суд с разногласиями по вопросу реализации предмета залога.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с положениями статьи 64 Закона об ипотеке (в редакции, действующей на дату заключения договоров залога (08.05.2014, 15.06.2016) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения залогодателя.

Аналогичные положения содержались в пункте 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки от 08.05.2014).

Исходя из пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, соответствующие последствия предусмотрены не только для ситуаций, когда залогодателем является собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право аренды участка (абзац 8 пункта 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации N 169-П17).

Положения пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке о распространении при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, отражающее основной принцип земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, объективно обусловлено спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2013 года N 1673-О и от 23 апреля 2020 года N 940-О).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Закона об ипотеке, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

По смыслу статей 64 и 65 Закона об ипотеке, стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, а потому умолчание о данном обстоятельстве должно толковаться (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) как выражение воли на передачу строений в ипотеку (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2016 N 305-ЭС15-15840 по N А40-177270/2014, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.06.2017 N Ф08-3377/2017 по делу N А32-34359/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.05.2019 N Ф08-3308/2019 по делу N А32-13525/2017).

16.11.2016 между ПАО «Промсвязьбанк» (кредитор) и ООО «Креста» (заемщик) был заключен кредитный договор №100-0082-16-3-4 (в редакции дополнительных соглашений от 02.12.2016, от 13.03.2017), по условиям которого кредитор принял на себя обязательства предоставить заемщику кредит в размере и на условиях, предусмотренных договором, в пределах лимита задолженности, а заемщик обязался возвратить кредитору полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом, в порядке, предусмотренном договором.

В соответствии с пунктом 2.4. договора от 16.11.2016 №100-0082-16-3-4 кредитор обязан был открыть заемщику кредитную линию с лимитом задолженности 78 000 000 руб. на срок до 16.06.2018 включительно.

В качестве обеспечения исполнения обязательств должником по кредитному договору от 16.11.2016 №100-0082-16-3-4, между ПАО «Промсвязьбанк» (кредитор) и АО «Деловой центр «Сибирь» (поручитель) был заключен договор поручительства от 16.11.2016 №1П/0082-16-3-4 по условиям которого поручитель обязуется отвечать перед кредитором за исполнение ООО «Креста» его обязательств по заключенному между кредитором и должником кредитному договору от 16.11.2016 №100-0082-16-3-4.

Так же в качестве обеспечения исполнения обязательств должником по кредитному договору от 16.11.2016 №100-0082-16-3-4 между ПАО «Промсвязьбанк» (залогодержатель) и АО «Деловой центр «Сибирь» (залогодатель) был заключен договор ипотеки нежилого здания и земельного участка от 16.11.2016 №Н-2/0082-16-3-4 в редакции дополнительного соглашения от 02.12.2016 №1 в соответствии с условиями которого залогодатель предоставляет залогодержателю в залог следующее имущество:

- Административное здание, назначение: нежилое, 2-этажный (с мезонином), подземных этажей -1, общая площадь 623,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000034:5835;

3) иное имущество в случаях, установленных законом.

Действовавшее на момент заключения договора ипотеки № Н-2/0082-16-3-4 от 16.11.2016 года, законодательство допускало возможность ипотеки земельного участка без установления ипотеки в отношении расположенных на таком участке строений, только в том случае, если на это специально указано в договоре.

В пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.02.2017 указано, что Закон об ипотеке не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений, а в силу пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Согласно положениям статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Оценку объектов как вспомогательных либо самостоятельных следует производить с учетом таких критериев как: целевое и функциональное значение, самостоятельное назначение, отсутствие конструктивной связи с иным сооружением.

По смыслу приведенных выше норм, под объектом вспомогательного назначения следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Принадлежностями зданий по смыслу статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации признается имущество, в отсутствие которого его полноценное использование становится невозможным.

Согласно сложившейся судебной практики к объектам вспомогательного назначения (принадлежностям), предназначенных для обслуживания и эксплуатации основного объекта - недвижимого имущества (главной вещи), как правило относят любые системы инженерно-технического обеспечения, включая системы вентиляции, водоснабжения, канализации, отопления, кондиционирования, газоснабжения, электроснабжения, связи, освещения, а также объекты обустройства территории, асфальтовое и иное покрытие поверхности земли для обеспечения прохода и проезда.

Как следует из представленного в материалы обособленного спора акта проверки от 10.02.2012 №3 отделом земельного контроля земельного департамента КУМИиПР Администрации г. Иркутска в ходе проверки было установлено: На земельном участке, площадью 774 кв.м. по ул. Марата 38 (кадастровый номер 38:36:000034:0261) расположено 2-х этажное (с мезонином) нежилое кирпичное здание и строение: 1-этажный навес застроенной площадью 99,5 кв.м. из металлических конструкций, установленных без заглубленного в грунт фундамента, покрытие крыши - мягкая кровля.

Согласно акту проверки от 10.02.2012 №3 административное строение появилось не позднее 2012 года (точный срок появления не известен). Договор ипотеки № Н-2/0082-16-3-4 заключен 16.11.2016 года, когда указанное строение уже существовало.

В связи с чем суд приходит к выводу, что указанное выше имущество, являясь составной частью или принадлежностью обремененного залогом недвижимого имущества, входящего в состав объектов незавершенного строительства, в силу положений статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 5 Закона об ипотеке, также является предметом залоговых прав ПАО «Промсвязьбанк».

Строение: 1-этажный навес площадью 99,5 кв.м., расположенный по адресу: <...> не имеет неразрывной связи с землей, но не имеет самостоятельного назначения и не может быть использовано вне объекта.

По мнению суда, исходя из характеристик объекта, навес не может быть перенесен как единый объект на другое место. При разборке и переносе объекта получится лом стройматериалов (металлические трубы, деревянный лом и т.д.), не имеющий такой же ценности как построенный из данных материалов объекта. Кроме того потребуется демонтаж центрального энергоснабжения.

Следовательно, демонтаж потребует трудозатрат, расходов на специальную технику и хранение лома и стройматериалов до их реализации конкурсным управляющим.

Реализация лома и стройматериалов не предполагает продажи их по той же стоимости, что и новые стройматериалы и тем более по той же стоимости, что построенный из них объект.

Суд предлагал конкурсному управляющему представить расчет экономической выгоды от отдельной продажи навеса от предмета залога. Такой расчет конкурсным управляющим в материалы обособленного спора не представлен.

Учитывая выше изложенное суд приходит к выводу, что расходы на демонтаж могут превысить выгоду от продажи лома и стройматериалов, что повлечет дополнительную нагрузку на конкурсную массу и не отвечает целям конкурсного производства, ввиду удорожания процедуры конкурсного производства без гарантии получения большей цены за реализацию данного имущества.

Следовательно, целесообразна будет реализация строения: 1-этажный навес площадью 99,5 кв.м., расположенный по адресу: <...>, в качестве единого лота с земельным участком и административным зданием.

Связи с выше изложенным арбитражный суд полагает возможным заявление ПАО «Промсвязьбанк» удовлетворить, разрешить разногласия, возникшие между конкурсным управляющим и кредитором ПАО «Промсвязьбанк».

Определить, что строение: 1-этажный навес площадью 99,5 кв.м., расположенный по адресу: <...>, подлежит реализации на торгах по продаже имущества должника в качестве единого лота с земельным участком и административным зданием.

Определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи. При наличии у арбитражного суда доказательств получения лицами, участвующими в деле, настоящего определения, в том числе в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 123 АПК РФ, все последующие судебные акты по делу, выполненные в форме электронного документа, направляются лицам, участвующим в деле, посредством их размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru/.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов, выполненных в форме электронного документа, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002, статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Разрешить разногласия, возникшие между конкурсным управляющим и кредитором ПАО «Промсвязьбанк».

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья О.Ю. Тимофеева