Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего ООО «Таэль» ФИО1 о признании недействительной сделки по отчуждению ООО «Таэль» недвижимого имущества: нежилое помещение (детский сад), общая площадь 160,8 кв.м., этаж 1 и применении последствий недействительности,

при участии:

ФИО1, по паспорту,

от ООО «Инвестпроект»: ФИО2, по паспорту;

от ФИО3: ФИО4, по доверенности, паспорту;

от Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области: ФИО5, по доверенности, удостоверению;

установил:

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 30.12.2015 принято к производству заявление ФИО6 о признании должника Общества с ограниченной ответственностью «Таэль» (далее – ООО «Таэль», должник, застройщик) несостоятельным (банкротом).

Определением от 26.08.2017 заявление ПАО Банк «ФК Открытие» (далее – заявитель, Банк) принято в качестве заявления о вступлении в дело № А21- 10221/2015 о банкротстве ООО «Таэль».

13.12.2017 требования ФИО6 признаны обоснованными, в отношении ООО «Таэль» введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утверждена ФИО7.

Сообщение о введении указанной процедуры в отношении Должника опубликовано в газете «Коммерсант» в печатной версии № 235 от 16.12.2017.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.06.2018 ООО «Таэль» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

18.06.2019 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) в Арбитражный суд Калининградской области обратился конкурсный управляющий ООО «Таэль» Ланцов А.Е. (далее – конкурсныйуправляющий) с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании недействительной единую сделку должника, оформленную Договором долевого участия № 11/00 от 17.12.2012 между ООО «Таэль» и Кузовлевым С.Р., Договором купли-продажи от 22.01.2018 между Кузовлевым С.Р. и ООО «Венера», Договором купли-продажи от 12.08.2019 между ООО «Венера» и ООО «Инвестпроект» в отношении недвижимого имущества - нежилого помещения (детский сад), общей площадью 160,8 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский р-н, п. Ласкино, ул. Солнечная, д. 2, пом. I, кадастровый номер: 39:03:080902:2017 и о применении последствий недействительности сделок в виде возврата в конкурсную массу ООО «Таэль» недвижимое имущество: нежилое помещение (детский сад) и признании за ООО «Таэль» право собственности на указанное выше нежилое помещение.

Заявленные требования обоснованы ссылками на нормы пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), статей 10, 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 26.06.2019 заявление конкурсного управляющего принято к производству арбитражного суда.

Определением от 11.12.2019 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Инвестпроект».

Определением от 13.05.2020 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Венера».

Определением от 09.12.2020 ООО «Венера» и ООО «Инвестпроект» исключены из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора и привлечены к участию в обособленном споре в качестве соответчиков.

Все лица, участвующие в деле о банкротстве, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьями 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Информация о проведении данного судебного заседания, а также текст судебного акта по делу размещены на официальном сайте Арбитражного суда Калининградской области, в Картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с частью 6 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела.

Судебное заседание проведено без участия тех лиц, которые не обеспечили явку представителей.

В судебном заседании конкурсный управляющий поддержал заявление в полном объеме.

Представитель ООО «Инвестпроект» в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления, просит снять с рассмотрения ходатайство о вызове эксперта.

Представитель ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления.

Заслушав в судебном заседании лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из заявления конкурсногоуправляющего,ООО «Таэль» на основании Разрешения на строительство № RU39310000-1208/2012 МО администрации Гурьевского муниципального района осуществило строительство 21-квартирного жилого дома с семейным детским садом(адрес по ГП: <...>) на земельном участке с кадастровым номером 39:03:080902:54, площадью 43 800 кв.м. Постановлением администрации Гурьевского городского округа от 13.07.2017 № 3202 дому присвоен почтовый адрес - <...>, Разрешением № 39-RU39310000-1208-2012 от 21.11.2017 дом введен в эксплуатацию.

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц право собственности на нежилое помещение (детский сад), общая площадь 160,8 кв.м. Этаж: 1, кадастровый номер 39:03:080902:2017, расположенный по адресу Калининградская область, р-н Гурьевский, п. Ласкино, ул. Солнечная, д 2, пом I (далее - Объект строительства , Детский сад) зарегистрировано 12.12.2017 за Кузовлевым С.Р., номер государственной регистрации 39:03:080902:2017-39/001/2017-1. Конкурсный управляющий ООО «Таэль» не располагает документами-основаниями перехода в собственность Объекта строительства Кузовлеву С.Р.

Данные бухгалтерского учета ООО «Таэль» не содержат сведений о встречном исполнении, информации о внесении денежных средств Кузовлевым С.Р. за Объект строительства не имеется, который в период с 08.12.2015 по 17.04.2017 был генеральным директором ООО «Таэль», являлся участником ООО «Таэль» до 15.06.2017. Данные обстоятельства подтверждены листами записи из ЕГРЮЛ от 15.11.2015, от 17.04.2017, от 15.06.2017, Решением Единственного участника ООО «Таэль» Кузовлева С.Р. от 01.12.2015, Приказом №1 от 08.12.2015.

В процессе рассмотрения обособленного спора по заявлению конкурсного управляющего выяснилось, что после возбуждения настоящего спора совершена цепочка сделок по выводу актива Должника.

01 .08.2019 осуществлен переход права собственности на Детский сад от Кузовлева С.Р. к ООО «Венера», а 22.08.2019 право собственности зарегистрировано за ООО «Инвестпроект».

Данные обстоятельств подтверждаются выпиской из ЕГРП 99/2020/357575208 от 03.11.2020.

Полагая, что совершенная цепочка сделок отвечает признакам недействительности, предусмотренными пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, статей 10, 168 ГК РФ, совершена как единая сделка с целю вывода имущества должника из конкурсной массы, а также с злоупотреблением правом, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

В силу статьи 32 Закон о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно статье 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Законе.

Оспаривание подозрительных сделок должника установлены в статье 61.2 Закона о банкротстве.

Пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

В силу пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.

Поскольку вышеуказанный договор купли-продажи совершен в пределах трехлетнего периода до принятия заявления о признании должника банкротом (06.07.2015), соответственно, сделка подпадает под период подозрительности, определенный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление № 63) разъяснено, что для признания сделки недействительной по основаниям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве необходимо доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки. В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 6 Постановления № 63, цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, среди которых, в том числе, совершение сделки безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца 32 статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Как разъяснено в пункте 7 Постановления № 63 в силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона о банкротстве) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

Как следует из материалов дела, 17.12.2012 между ООО «Таэль» (Застройщик) и ФИО3 (Участник долевого строительства) подписан Договор долевого участия № 11/00, с учетом дополнительного соглашения № 1 от 26.10.2016, подписанного как со стороны Участника долевого строительства, так и со стороны Застройщика - ФИО3

Согласно Договору долевого участия, ООО «Таэль» обязуется построить и передать ФИО3 объект долевого строительства - семейный детский сад (нежилое помещение) общей проектной площадью 162, 45 кв.м., расположенный на 1 этаже Многократного жилого дома № 11 (по ген. плану).

Общая стоимость Объекта строительства составляет 2 436 750 руб., которую ФИО3 производит единовременно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика, либо наличными денежными средствами в кассу (п. 3.1-3.4 Договора долевого участия).

Данные бухгалтерского учета ООО «Таэль» не содержат сведений о встречном исполнении ФИО3 за Детский сад, информации о поступлении денежных средств на расчетный счет либо посредством внесения денежных средств в кассу не имеется, что указывает на безвозмездный характер оспариваемой сделки в пользу заинтересованного лица.

Возражая против доводов заявителя и утверждая о реальности оспариваемой сделки, ФИО3 в качестве доказательств оплаты в размере 2 436 750 руб. представил в материалы дела копию квитанции к приходному кассовому ордеру № 17 от 17.12.2012.

В свою очередь, конкурсным управляющим была представлена кассовая книга за 2012 год ООО «Таэль», согласно которой получение денежных средств по Договору долевого участия № 11/00 от ФИО3 не отражено.

Проанализировав, представленную ФИО3 в материалы дела квитанцию к приходному кассовому ордеру № 17 от 17.12.2012 в соответствии с применяемыми в делах о банкротстве повышенными стандартами доказывания реальности сделок, суд не может принять в качестве доказательств внесения ФИО3 денежных средств в кассу должника.

Пунктом 8.1 Договора долевого участия установлено, что договор считается заключённым с момента его государственной регистрации в органе, регистрирующем сделки с недвижимым имуществом по Калининградской области.

Данные положения договора соответствуют требованиям части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Договор долевого участия зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области 19.12.2016, о чем внесена запись в ЕГРП за номером 39-39/001-39/001/046/2016-8644/1 от 19.12.2016.

Решением ФИО3, единственного участника ООО «Таэль», от 01.12.2015 на должность генерального директора ООО «Таэль» назначен ФИО3

Приказом №1 от 08.12.2015 ФИО3 приступил к исполнению обязанностей генерального директора ООО «Таэль», ответственность за организацию и ведению бухучета возложена на ФИО3

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 30.12.2015 возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «Таэль».

Государственная регистрация Договора долевого участия № 11/00 от 17.12.2012 осуществлена 19.12.2016 - по истечению четырех лет после его фактического подписания - после вступления ФИО3 в должность генерального директора ООО «Таэль».

Несвоевременная регистрация договора долевого участия после возбуждения дела о несостоятельности Застройщика не может свидетельствовать о добросовестности ФИО3 как стороны договора.

Добросовестному участнику долевого строительства, как можно скорее надлежало осуществить действия по государственной регистрации Договора долевого участия в органе, регистрирующем сделки с недвижимым имуществом по Калининградской области, чего не было сделано ФИО3 Кроме того, являясь единоличным исполнительным органом должника с 01.12.2015, ФИО3 был осведомлен о состоянии бухгалтерской и иной документации должника, в том числе платежных документов, о наличии денежных средств на счетах должника, претензий о неполноте и некорректности документации должника к предыдущему генеральному директору ФИО8 не предъявлял.

Более того, дополнительное соглашение № 1 от 26.10.2016 к договору подписано ФИО3 и как генеральным директором должника, и как физическим лицом, заключившим договор.

В период заключения дополнительного соглашения от 26.10.2016 № 1 к Договору долевого участия, ФИО3 являлся единственным участником должника, занимал должность генерального директора, а также выполнял организацию и ведение бухгалтерского учета должника, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» обязанность по организации ведения бухгалтерского учета и хранения документов бухгалтерского учета возложена на руководителя экономического субъекта.

В силу пункта 2 статьи 19 Закона о банкротстве к заинтересованным лицам должника относятся руководитель должника, а также лица, входящие в совет директоров, коллегиальный исполнительный орган или иной орган управления должника, главный бухгалтер (бухгалтер) должника, либо лицо, имеющее или имевшее возможность определять действия должника.

На момент совершения оспариваемой сделки Должник обладал признаками неплатежеспособности, поскольку до совершения указанной сделки у ответчика имелась значительная кредиторская задолженность, которая в настоящее время включена в реестр требований кредиторов должника.

Суд принимает во внимание наличие аналогичной сделки, оформленной генеральным директором ООО «Таэль» ФИО3 - Договор № 14/00 участия в долевом строительстве торгового центра с кафе на 30 мест и административными помещениями (нежилое помещение), с учетом Дополнительного соглашения от 26.10.2016 и дополнительного соглашения от 17.01.2017, подписанные как со стороны Участника долевого строительства, так и со стороны Застройщика - ФИО3, который также зарегистрирован в Росреестре после вступления ФИО3 в должность генерального директора ООО «Таэль», оспоренной конкурсным управляющим.

Более того, в рамках настоящего дела определением от 27.03.2019 (оставлено без изменения постановлением апелляционной инстанцией от 22.07.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.11.2019) в удовлетворении заявления ФИО3 о включении в реестр требований кредиторов ООО «Таэль» требования в размере 13 359 000 рублей отказано, поскольку оплата по договору долевого участия ФИО3 также не была произведена.

Приведенные обстоятельства указывают на систематическое безвозмездное отчуждение имущества должника в пользу генерального директора (аффилированного лица) ФИО3, с целью причинения вреда должнику и его кредиторам, что также подтверждается последующими действиями ФИО3 по отчуждению Детского сада третьему лицу - ООО «Венера» после возбуждения настоящего спора об оспаривании сделки.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что оспариваемый договор заключен с заинтересованным лицом при наличии у должника признаков неплатежеспособности, что подтверждается материалами дела.

После возбуждения рассматриваемого обособленного спора (определение от 26.06.2019), совершена цепочка последовательных сделок по отчуждению имущества, направленная на отчуждение спорного имущества третьим лицам.

Из выписки из ЕГРП 99/2020/357575208 от 03.11.2020 следует, что 01.08.2019 произошел переход права собственности на Детский сад от ФИО3 к ООО «Венера».

22.08.2019 (через 10 дней) ООО «Венера» на основании договора купли-продажи от 12.08.2019 был зарегистрирован переход права собственности к ООО «Инвестпроект».

В связи с тем, что участниками сделок не предоставлены документы-основания перехода права собственности к ООО «Венера», судом по ходатайству конкурсного управляющего было истребовано у Росреестра регистрационное дело объекта недвижимости – нежилое помещение (детский сад), общая площадь 168,8 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Калининградская область, <...> д. 2, пом. I, кадастровый номер 39:03:080902:2017.

Исходящим письмом от 28.05.2020 Росреестр предоставил в материалы дела запрашиваемые документы.

Материалы регистрационного дела не содержат документов - основания регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ООО «Венера».

Регистрационное дело содержит Договор купли – продажи от 12.08.2019 между ООО «Венера» и ООО «Инвестпроект», согласно которому ООО «Венера» отчуждает в пользу ООО «Инвестпроект» имущество: нежилое помещение - детский сад, с кадастровым номером № 39:03:080902:2017 , общая площадь 160,8 кв.м. (далее- Договор) и платежные поручения.

Согласно п. 1 Договора отчуждаемое имущество принадлежит ООО «Венера» на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 22.01.2018, о чем в ЕГРП сделана запись от 01.08.2019.

ООО «Венера» не регистрировало право собственности на недвижимое имущество на протяжении 19 месяцев, то есть фактически объект недвижимости находился в собственности ФИО3, что опровергает добросовестность ООО «Венера».

В нарушение ст. 65 АПК РФ ООО «Венера» не представило каких-либо предметных возражений относительно данных доказательств, равно как не опровергло их документально.

В соответствии п.п. 2 Договора имущество (Детский сад) продано ООО «Инвестпроект» за 2 800 000 руб., что ниже кадастровой стоимости более чем в 2 раза.

Представленная ООО «Инвестпроект» выписка из ЕГРН от 22.08.2019. в отношении Детского сада содержит сведения о кадастровой стоимости - в размере 5 961 865, 82 руб.

Материалы дела, содержат платежные поручения о перечислении денежных средств в пользу ООО «Венера», на которые ссылается ООО «Инвестпроект» в качестве подтверждения оплаты по договору купли-продажи от 12.08.2019:

- № 596 от 20.09.2019 на сумму 200 000 руб.,

- № 713 от 31.10.2019 на сумму 680 000 руб.,

- № 717 от 06.11.2019 на сумму 670 000 руб.,

- № 730 от 08.11.2019 на сумму 670 000 руб.,

- № 744 от 13.11.201. на сумму 580 000 руб.

При этом в платежных поручениях «назначение платежа» указано: «Оплата по договору купли-продажи от 29 августа 2019г.».

В силу статей 67, 68 АПК РФ данные платежные поручения не могут являться допустимым доказательством оплаты по Договору купли-продажи от 12.08.2019, поскольку данные платежи произведены в рамках иного Договора.

Довод ООО «Инвестпроект» о том, что при заполнении платежных поручений была допущена ошибка в назначении платежа, также заслуживает критического отношения, поскольку такие ошибки допускались на протяжении более двух месяцев в нескольких платежных поручениях.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ с 03.09.2014 одним из видов деятельности ООО «Инвестпроект» является Деятельность в области права, о чем внесена запись № 2143926444990, а также Деятельность по оказанию услуг в области бухгалтерского учета, по проведению финансового аудита, по налоговому консультированию (разделы 22, 23 выписки), что указывает на наличие у юридического лица специальных познаний в области права и финансовой деятельности.

Действуя добросовестно ООО «Венера» и ООО «Инвестпроект» не могли не поинтересоваться и не проанализировать цепочку сделок по переходу права собственности на Детский сад. Сведения о введении в отношении Застройщика ООО «Таэль» процедуры банкротства, а также о наличии спора об оспаривании сделки в отношении Детского сада опубликованы на официальном сайте арбитражного суда и на официальном сайте ЕФРСБ, являются публичной и общедоступной информацией.

10.12.2019 ООО «Инвестпроект» обратилось в рамках данного обособленного спора о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, ссылаясь на приобретение в собственность спорного нежилого помещения (детский сад), в подтверждение чего в судебном заседании .12.2019 приложена выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права собственности на нежилое помещение (Детский сад) от 22.08.2019 на основании договора купли-продажи от 12.08.2019.

В судебном заседании 11.12.2019 представитель ООО «Инвестпроект» пояснил о своей осведомленности о наличии судебного спора в отношении нежилого помещения (Детский сад) из официальной информации, размещенной в картотеке арбитражного суда, что подтверждает публичность и общедоступность сведений о наличии спора в отношении Детского сада.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3.1 постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П, приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Верховный Суд РФ в определении № 305-ЭС14-5473 по делу № А41-268/14 от 26.03.2015 выразил правовую позицию о том, что лицо не может считаться добросовестным, если оно приобрело имущество после принятия к производству заявления конкурсного управляющего о признании недействительным договора купли-продажи, по которому должник продал это имущество, о чем имелись сведения в Картотеке арбитражных дел.

В определении № 306-ЭС14-3497 по делу № А12-8206/2009 от 28.12.2015 Верховный Суд РФ указал, что любой добросовестный участник гражданского оборота, намереваясь приобрести имущество несостоятельного должника не мог не поинтересоваться ходом дела о банкротстве, и, как следствие, не мог не знать об инициированном судебном споре.

Как указал в заявлении конкурсный управляющий, стоимость в договоре купли-продажи установлена ниже кадастровой стоимости - более чем в два раза исходя из следующего.

Выпиской из ЕГРН от 20.03.2019 подтверждена кадастровая стоимость Детского сада в размере 5 961 865, 82 руб.

Представленная ООО «Инвестпроект» выписка из ЕГРН от 22.08.2019 в отношении Детского сада также содержит сведения о кадастровой стоимости - в размере 5 961 865, 82 руб.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 25.06.2013 № 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, по общему правилу, кадастровая стоимость должна учитывать все экономические показатели объекта оценки с учетом имеющейся рыночной информации, поэтому не должна иметь существенных расхождений с рыночной стоимостью. Учитывая массовый характер определения, кадастровая стоимость не может превышать рыночную стоимость.

Договором долевого участия от № 11/00 от 17.12.2012 между ФИО3 и ООО «Таэль» установлена стоимость права требования на объект долевого участия (Детский сад) - 2 436 750 руб.

Договором купли продажи от 12.08.2019, заключенного между ООО «Венера» и ООО «Инвестпроект» стоимость готового, поставленного на кадастровый учет объекта недвижимости составляет 2 800 000 руб.

Провести анализ цены и условия сделки, по которой Детский сад отчужден ФИО3 в пользу ООО «Венера» не представляется возможным, материалы регистрационного дела не содержат документы-основания перехода права собственности к ООО «Венера», участниками сделки в дело не представлены.

Сведения о цене права требования на объект незавершенного строительства, а также сведения из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости достаточным образом демонстрирует отклонение цены сделки от рыночных условий.

Для проверки рыночной стоимости Детского сада, по ходатайству конкурсного управляющего судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «НЦ Балтэкспертиза».

Согласно экспертному заключению эксперта № ЗЭ-1183-2020 от 07.09.2020 ООО «НЦ Балтэкспертиза» (кандидатура ООО «Инвестпроект»), в котором определена стоимость Детского сада в следующем размере:

- по состоянию на 19.12.2016 - 2 415 400 руб. (дата регистрации договора долевого участия прав требования);

- по состоянию на дату 22.01.2018 - 2 594 800 руб. (дата договора купли-продажи между ФИО3 и ООО «Венера» готового объекта);

- по состоянию на дату 12.08.2019 - 2 822 500 руб. (дата договора купли-продажи между ООО «Венера» и ООО «Инвестпроект»).

Экспертное заключение, как и все иные доказательства, в силу части 5 статьи 71 АПК РФ не имеет заранее установленной силы.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Возражая против результатов проведенной экспертизы, конкурсный управляющий указывает на то, что экспертом необоснованно определена рыночная стоимость Детского сада (готового объекта) ниже кадастровой стоимости более чем в два раза. Необоснованно приравнена стоимость готового объекта в 2018 году, 2019 году к стоимости прав требования на объект незавершенного строительства, с незначительной разницей.

К тому же, экспертом допущены существенные несоответствия и недочеты, а именно: не произведен полноценный анализ рынка и верификация полученных результатов на соответствие именно рыночным данным; некорректно использована корректировка на передаваемые права на недвижимость: использована корректировка для жилой недвижимости при расчете нежилого помещения; предположения Эксперта об ограничениях (обременениях) прав носят необоснованный характер; применена понижающая корректировка относящаяся конкретно к объектам, расположенным на закрытых территориях баз, а не на придомовой территории (Детский сад расположен на придомовой территории); экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, т.к. указанные в Заключении относятся к другому сегменту рынка недвижимости(подробно замечания на заключение изложены на л.д.98-103, том 3).

Заключение выполнено с нарушения норм Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, а также методик расчета и их обоснованности. Итогом всех просчетов Эксперта является значительное искажение получаемой итоговой стоимости анализируемого объекта, при этом с уклоном в сторону занижения стоимости, что не может служить допустимым и достоверным доказательством в целях принятия верного судебного решения.

При таких обстоятельствах суд полагает, что в результате проведения судебной экспертизы экспертом получен искаженный (заниженный) результат рыночной стоимости вышеуказанного имущества, имеются сомнения в обоснованности заключения эксперта, исключающие возможность принятия его во внимание в качестве надлежащего доказательства.

В силу разъяснений в Определении Верховного Суда РФ от 09.10.2017 по делу А32-29459/2012 (№ 308-ЭС15-6280) нельзя признать ни ООО «Венера», ни ООО «Инвестпроект» добросовестными покупателями. Как указано в Определении ВС РФ от 09.10.2017 по делу №А32-29459/2012 (№ 308-ЭС15-6280), согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 информационного письма от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», явно заниженная цена продаваемого имущества может свидетельствовать о том, что приобретатель не является добросовестным. Намереваясь приобрести имущество по явно заниженной стоимости, покупатель, проявляя обычную при таких обстоятельствах степень осмотрительности, должен предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи.

В Определении Верховного Суда РФ от 09.10.2017 по делу №А32-29459/2012 (№ 308-ЭС15-6280) приведен подход о том, что обычная проверка позволяла покупателю из открытых источников получить информацию о нахождении должника в процедуре банкротства, совершении первоначальной сделки в период подозрительности и о ее несоответствии требованиям Закона о банкротстве.

Действуя добросовестно и разумно ООО «Венера», ООО «Инвестпроект», ознакомившись с выпиской из ЕГРП, должны были принять во внимание срок владения предыдущим собственником указанным имуществом, и тот факт, что первая сделка совершена с предприятием - должником в период подозрительности (в процедуре наблюдения).

В рассматриваемом случае каждый из покупателей приобрел спорный объект у стороны по договору безвозмездно, так как доказательств обратного не предоставлено ни одним из ответчиков в соответствии со статьями 65, 68 АПК РФ.

В Определении Верховного Суда РФ № 310-ЭС15-7328 по делу № А35-2362/2013 от 17.07.2015 приведен правовой подход о том, что приобретение имущества по заниженной стоимости и осведомленность приобретателя об этом являются достаточными основаниями, указывающими на недобросовестность приобретателя и основанием для удовлетворения иска об истребовании имущества, независимо от возражений приобретателя о том, что он является добросовестным приобретателем. Данный правовой подход также отражен в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.03.2019 № Ф07-303/2019.

В заявлении конкурсный управляющий указывает на неплатёжеспособность ООО «Венера» и ООО «Инвестпроект», ссылаясь на следующие обстоятельства.

Согласно информации содержащейся в электронной системе СБИС от 01.12.2020 операции по банковским счетам ООО «Венера» приостановлены по решению ФНС от 13.06.2018.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 16.11.2020 принято к производству заявление Федеральной налоговой службы о признании несостоятельным (банкротом) должника ООО «Инвестпроект», возбуждено дело № А21-11511/2020.

Довод ООО «Инвестпроект» о том, что 21.12.2020 дело № А21-11511/2020 было прекращено в связи с погашением задолженности по обязательным платежам, судом отклоняется как не имеющий правового значения, поскольку платежеспособность стороны сделки проверяется на момент ее совершения, в рассматриваемом случае – 12.08.2019. Вместе с тем доказательства, подтверждающие платежеспособность ООО «Инвестпроект» в материалы дела не представлены.

Данные обстоятельства еще раз указывают на безвозмездность совершенных сделок.

Исходя из обстоятельств заключения сделок, срока и субъектного состава сделок, а также отсутствие экономической целесообразности в условиях неплатежеспособности участников сделки прослеживается последовательность действий по выводу имущества из собственности ООО «Таэль» посредством заключения ряда последовательных сделок с целью искусственного создания фигуры добросовестного приобретателя (ООО «Инвестпроект») и усложнения процедуры возврата спорного имущества в конкурсную массу должника.

Совокупность спорных сделок прикрывает единую сделку по безвозмездному выводу принадлежащего должнику недвижимого объекта.

Цепочка упомянутых ранее сделок, содержит все признаки для ее квалификации на основании п. 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, то есть является по этому основанию недействительной.

Вся цепочка сделок носит безвозмездный характер, поскольку ни материалы настоящего обособленного спора, ни материалы кадастрового дела не содержат документов, подтверждающих оплату по Договору долевого участия и последующих договоров купли-продажи.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 4 Постановления № 63, наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ).

По общему правилу статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Действиями со злоупотреблением правом являются следующие действия: осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу; действия в обход закона с противоправной целью; иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В пункте 7 названного Постановления указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

При этом, к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (пункт 8 Постановления № 25).

Такие обстоятельства, учитывая заключения сделок после возбуждения настоящего спора, о чем имеется информация в публичных источниках - на сайте арбитражного суда и в ЕФРСБ, наличие сведений о неплатежеспособности ООО «Венера», ООО «Инвестпроект», безвозмездный характер совершенных сделок, подтверждены.

При заключении последовательных сделок стороны злоупотребили своим правом на свободу договора, которое выразилось в недобросовестном поведении их участников, направленном на вывод ликвидного имущества ООО «Таэль» с целью избежание возврата имущества в конкурсную массу должника.

Отчуждение имущества должника без какого-либо встречного экономического предоставления явно ущемляет интересы ООО «Таэль» и реализовано со злоупотреблением, что пресекается ст. 10 ГК РФ.

Таким образом, рассматриваемая цепочка сделок по отчуждению недвижимого имущества ООО «Таэль» является недействительной, поскольку совершена со злоупотреблением правом на основании статей 10, 168 ГК РФ, а также в силу специальных норм ч. 2 ст. 6.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с п. 1 ст. 61.6. Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной, подлежит возврату в конкурсную массу.

В настоящее время, недвижимое имущество (детский сад) принадлежит ООО «Инвестпроект» на праве собственности, поэтому суд пришел к выводу, что имеется возможность применения последствия недействительности оспариваемых сделок в виде возврата в конкурсную массу должника указанного имущества и признании за последним права собственности.

При изложенных обстоятельствах требования заявителя следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.

По итогам разрешения спора с ФИО3, ООО «Венера», ООО «Инвестпроект» в конкурсную массу должника подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы.

Государственная пошлина в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчиков.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Заявление конкурсного управляющего ООО «Таэль» ФИО1 - удовлетворить.

Признать недействительной единую сделку должника, оформленную Договором долевого участия № 11/00 от 17.12.2012 между ООО «Таэль» и Кузовлевым С.Р., Договором купли-продажи от 22.01.2018 между Кузовлевым С.Р. и ООО «Венера», Договором купли-продажи от 12.08.2019 между ООО «Венера» и ООО «Инвестпроект» в отношении недвижимого имущества - нежилого помещения (детский сад), общей площадью 160,8 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский р-н, п. Ласкино, ул. Солнечная, д. 2, пом. I, кадастровый номер: 39:03:080902:2017.

Применить последствия недействительности сделки в виде обязания ООО «Инвестпроект» возвратить в конкурсную массу ООО «Таэль» нежилое помещение (детский сад), общей площадью 160,8 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: <...>, пом. I, кадастровый номер: 39:03:080902:2017.

Признать за ООО «Таэль» право собственности на нежилое помещение (детский сад), общей площадью 160,8 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: <...>, пом. I, кадастровый номер: 39:03:080902:2017.

Взыскать с Кузовлева С.Р., ООО «Венера», ООО «Инвестпроект» в пользу ООО «Таэль» судебные расходы в размере по 14 733,33 руб.

Взыскать с ФИО3, ООО «Венера», ООО «Инвестпроект» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере по 2 000 руб.

Определение может быть обжаловано в десятидневный срок со дня его вынесения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Ковалев