Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного кредитора ООО СЗ «Акстрой», конкурсного управляющего о признании недействительным договора аренды земельных участков от 01.05.2017 заключенного с ООО «Западные окна»,

третье лицо – ФИО1,

при участии:

от ООО «Западные окна»: ФИО2 по доверенности, паспорту;

ФИО1 по паспорту;

установил:

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 18.02.2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью « Инвестспецстрой » (ОГРН 1063906141375, ИНН 3906160295, далее – ООО «Инвестспецстрой») введена процедура наблюдение, временным управляющим утвержден Стрекалов Александр Викторович.

Определением суда от 23.05.2017в отношении ООО «Инвестспецстрой» введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден ФИО1

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2017 определение Арбитражного суда Калининградской области от 23.05.2017 отменено. В удовлетворении ходатайства о введении в отношении ООО «Инвестспецстрой» процедуры внешнего управления отказано.

Решением суда от 29.01.2018 ООО «Инвестспецстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден ФИО1

Сообщение о введении указанной процедуры в отношении должника опубликовано в газете «Коммерсантъ» в печатной версии №30 от 17.02.2018.

Определением суда от 22.01.2019 конкурсным управляющим ООО «Инвестспецстрой» утвержден ФИО3 – член Ассоциации МСРО «Содействие».

05.12.2018 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) в Арбитражный суд Калининградской области обратился конкурсный кредитор АО «БКС Банк» (далее – Банк, конкурсный кредитор, заявитель) с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании недействительным договора аренды земельных участков от 01.05.2017, заключенного между ООО «Инвестспецстрой» и ООО «Западные окна» (далее – ответчик) и применении последствий недействительности сделки в виде возврата должнику земельных участков с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33 и 39:03:020033:34, расположенных в пос. Большое Исаково, Гурьевского района Калининградской области, взыскания с ООО «Западные окна» суммы недополученной арендной платы в размере 28 254 685,36 руб. за период с 01.05.2017 по 28.02.2019(обособленному спору присвоен № А21-7287-31/2015).

Заявленные требования обоснованы ссылками на пункт 4 статьи 18.1, пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), статьи 167, 1103 ГК РФ.

Определением от 27.02.2019 к участию в рассмотрении заявления АО «БКС Банк» о признании недействительным договора аренды земельных участков от 01.05.2017 заключенного с ООО «Западные окна», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен ФИО1

13.03.2019 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) в Арбитражный суд Калининградской области обратился конкурсный управляющий ООО «Инвестспецстрой» ФИО3 (далее – конкурсный управляющий, заявитель) с заявлением, уточненным 04.2022 в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительнымдоговора аренды земельных участков от 01.05.2017, заключенного между ООО «Инвестспецстрой»и ООО «Западные окна» и применении последствий недействительности сделки в видев виде взыскания 38 221 612 рублей суммы недополученной арендной платы за фактическое использование земельными участками с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33 и 39:03:020033:34 (обособленному спору присвоен № А21-7287-35/2015).

Заявленные требования обоснованы ссылками на статью 61.2 Закона о банкротстве, пункт 1 статьи 170 ГК РФ.

Определением от 21.03.2019 объединены в одно производство обособленный спор № А21-7287-31/2015 по заявлению АО «БКС Банк» и обособленный спор № А21-7287-35/2015 по заявлению конкурсного управляющего ООО «Инвестспецстрой» ФИО3 об оспаривании сделки - договора аренды земельных участков от 01.05.2017, объединенному спору присвоен № А21-7287-31/2015.

Определением от 17.03.2020, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021, в удовлетворении заявлений Банка и конкурсного управляющего ФИО3 отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2021 определение Арбитражного суда Калининградской области от 17.03.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2021 по делу №А21-7287-31/2015 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд Калининградской области.

Определением от 08.07.2021 рассмотрение заявления назначено к рассмотрению.

Определением от 09.03.2022 в порядке процессуального правопреемства произведена замена первоначального кредитора АО «БКС Банк» на правопреемника ООО Специализированный застройщик «Акстрой» (далее – ООО СЗ «Акстрой»).

Все лица, участвующие в деле о банкротстве, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьями 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Информация о проведении данного судебного заседания, а также текст судебного акта по делу размещены на официальном сайте Арбитражного суда Калининградской области, в Картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии с частью 6 статьи 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела.

Судебное заседание проведено без участия тех лиц, которые не обеспечили явку представителей.

Представитель ООО «Западные окна» в судебном заседании возражал против заявленных требований, поддержал заявление о пропуске срока исковой давности, представил определение суда по делу № А21-553/2019 от 21.06.2019.

Третье лицо ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления.

Заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из заявлений, 05.03.2019 состоялась частичная передача документации должника от ФИО1 к ФИО3, в том числе передана копия договора аренды земельных участков от 01.05.2017 (п. 21 Акта приема-передачи).

Согласно договору аренды земельных участков от 01.05.2017 (далее - Договор аренды) должник передал ООО «Западные окна» в аренду три земельных участка, расположенных в Калининградской области, Гурьевском районе, пос. Большое Исаково с кадастровыми номерами 39:03:020033:32; 39:03:020033:33; 39:03:020033:34.

На земельных участках, переданных в аренду, находится производственно-складская база с административно-торговым зданием. Применительно к рассматриваемой ситуации сдача имущества в аренду предполагает извлечение арендатором выгоды из арендуемого имущества. Банк полагал, что ООО «Западные окна» используют производственно-складскую базу и находящейся на ней оборудование (которое находится в залоге у АО КБ «Энерготрансбанк») для производства пластиковых окон и изделий из ПВХ.

Согласно п. 4.1 Договора аренды стоимость арендных платежей составляет 100 000 рублей в месяц.

Так же Банк указывал на то, что оспариваемый договор заключен без согласия залогодержателя в нарушение п. 3.2.3-3.2.4 договоров залога № И-3/13-4 от 28.02.2014, № ПИ-1/13-6 и ПИ-2/13-6 от 25.03.2014.

Заявители, полагая, что указанная сделка от 01.05.2017 является недействительной в силу положений пункта 4 статьи 18.1, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В ходе рассмотрения настоящего спора ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

В силу статьи 195 ГК РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление № 63), заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано в течение годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год, при этом течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, законодательство связывает начало течения срока исковой давности не только с моментом, когда лицо фактически узнало о нарушении своего права, но и с моментом, когда оно должно было, действуя в пределах предоставленных ему прав, узнать о совершении сделки и о том, что эта сделка нарушает его права.

В силу пункта 1 статьи 34 Закона о банкротстве конкурсный кредитор является лицом, участвующим в деле о банкротстве.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее - Постановление № 35) права участвовать в любом судебном заседании в деле о банкротстве, представлять доказательства при рассмотрении любого вопроса в деле о банкротстве, знакомиться со всеми материалами дела о банкротстве, требовать у суда выдачи заверенной им копии любого судебного акта по делу о банкротстве, обжаловать принятые по делу судебные акты и иные предусмотренные частью 1 статьи 41 АПК РФ права принадлежат всем участвующим в деле о банкротстве лицам независимо от того, участвуют ли они непосредственно в том или ином обособленном споре, за исключением лиц, участвующих в деле о банкротстве только в части конкретного обособленного спора.

В пункте 30 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 60 «О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 № 296 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» указано, что соответствующие права (в частности, на ознакомление с материалами дела в части предъявленных всеми кредиторами требований и возражений, на участие в судебных заседаниях по рассмотрению требований всех кредиторов, на обжалование судебных актов, принятых по результатам рассмотрения указанных требований), необходимые для реализации права на заявление возражений, возникают у кредитора с момента принятия его требования к рассмотрению судом.

Требования Банка включены в реестр требований кредиторов ООО «Инвестспецстрой» определением суда от 14.12.2016.

Банк являлся активным участником дела о банкротстве, принимавшим участие с момента включения его требований в реестр требований кредиторов, в проведении каждого очередного собрания кредиторов ООО «Инвестспецстрой».

Вместе с тем, как полагает ответчик из материалов собраний кредиторов ООО «Инвестспецстрой», размещенных на официальном ресурсе ЕФРСБ, усматривается, что оспариваемый договор аренды от 01.05.2017 являлся составной частью плана внешнего управления, представленного на утверждение очередного собрания кредиторов ООО «Инвестспецстрой» проводимого в свою очередь 18.08.2017.

Уведомление о проведении данного собрания и сообщение о возможности ознакомиться с материалами и документами, подлежащими рассмотрению собранием кредиторов от 23.06.2017, было опубликовано на официальном ресурсе ЕФРСБ (сообщение № 1967019 от 27.07.2017)и Банк имел возможность получить информацию о заключенном договоре аренды от 01.05.2017.

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 32 Постановления № 63, срок исковой давности для оспаривания сделок должника по правилам, установленным статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве, не может исчисляться ранее даты открытия в отношении должника процедуры конкурсного производства или введения внешнего управления.

При этом ответчиком не учтено, что определением от 17.05.2017 в отношении должника введена процедура внешнего управления, которая продлилась до 21.09.2017 (отмена внешнего управления).

Впоследствии после отмены внешнего управления Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 течение срока давности прерывается и начинается с 24.01.2018 с даты открытия конкурсного производства.

Исходя из изложенного, последним днем для обращения Банка в суд с заявлением об оспаривании договора аренды земельных участков от 01.05.2017 является 19.09.2018, из следующего расчета: с 17.05.2017 по 21.09.2017 - 127 дней, с 24.01.2018 по 19.09.2018 - 238 дней.

Применительно к настоящему спору первоначально утвержденным конкурсным управляющим должника был Стрекалов А.В. (определение от .01.201 8).

Определением от 22.01.2019 (резолютивная часть) конкурсным управляющим ООО «Инвестспецстрой» утвержден ФИО3

Утвержденные арбитражным судом арбитражные управляющие являются процессуальными правопреемниками предыдущих арбитражных управляющих (пункт 6 статьи 20.3 Закона о банкротстве). В силу статьи 201 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

При этих обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности по оспариванию договора аренды земельных участков от 01.05.2017 года истек для конкурсного управляющего ФИО3 - 24.01.2019.

Пропуск срока на обращение с заявлением является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Банк обратился в суд с рассматриваемым заявлением - 05.12.2018, конкурсный управляющий обратился – 13.03.2019, то есть с пропуском срока давности.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном Законе.

Как следует из материалов дела 06.11.2016 года между Банком и ООО «Алюпласт Плюс» (далее - заемщик) был заключен договор о предоставлении невозобновляемой кредитной линии № НКЛ-1/13 (далее - Кредитный договор <***>) по условиям которого Банк обязался предоставлять заемщику денежные средства в рамках невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи, сроком действия по 30.11.2018 включительно, в сумме 60 000 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства, и уплатить проценты за пользование кредитом, а также уплатить иные платежи в соответствии с условиями Кредитного договора <***>.

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств, вытекающих из Кредитного договора <***>, между Банком и ООО «Инвестспецстрой» был заключен договор о последующей ипотеке (залоге) - недвижимого имущества № ПИ-1/13-6 от 25.03.2014 (в редакции дополнительного соглашения <***> от 03.04.2015), согласно которому последний передал в залог Банку земельный участок для строительства производственно-складской базы с административно-торговым зданием; категория земель: земли поселений; площадь: 39 000 кв. м., адрес (местоположение): Россия, Калининградская обл., Гурьевский район, п. Большое Исаково, кадастровый (или условный) номер: 39:03:02 00 33:0002 (далее - Земельный участок).

06.11.2013 между Банком и ООО «Маричи-К» (далее - заемщик <***>), был заключен договор о предоставлении невозобновляемой кредитной линии № НКЛ-2/13 (далее - Кредитный договор <***>), по условиям которого Банк обязался предоставлять заемщику <***> денежные средства в рамках невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи, сроком действия по 30.11.2018 включительно, в сумме 50 000 000 руб., а заемщик <***> обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом, а также уплатить иные платежи в соответствии с условиями Кредитного договора <***>.

В обеспечение исполнения заемщиком № 2 обязательств, вытекающих из Кредитного договора № 2, между Банком и ООО «Инвестспецстрой» был заключен договор о последующей ипотеке (залоге) недвижимого имущества № ПИ-2/13-6 от 25.03.2014 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 03.04.2015), согласно которому должник передал в залог заявителю земельный участок.

28.02.2014 Банком и ООО «Алюпласт Плюс», был заключен договор о предоставлении невозобновляемой кредитной линии № НКЛ-3/13 (далее - Кредитный договор <***>) по условиям которого Банк обязался предоставлять Заемщику денежные средства в рамках невозобновляемой кредитной линии с лимитом выдачи, сроком действия по 30.11.2018 включительно, в сумме 70 000 000 руб., а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом, а также уплатить иные платежи в соответствии с условиями Кредитного договора <***>.

В обеспечение исполнения заемщиком обязательств, вытекающих из Кредитного договора <***>, с ООО «Инвестспецстрой» был заключен договор об ипотеке (залоге) недвижимого имущества № И-3/13-4 от 28.02.2014 (в редакции дополнительного соглашения <***> от 26.01.2015 и дополнительного соглашения <***> от 03.04.2015).

Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда по делу № А21-7287/2015 от 11.04.2017 признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требования в размере в размере 7 020 000 руб. по договору залога № ПИ-1/13-6 от 25.03.2014, 020 000 руб. по договору залога от 25.03.2014 № ПИ-2/13-6, 7 020 000 руб. по договору залога № ПИ-3/13-4 от 28.02.2014, обоснованным, как обеспеченным залогом имущества должника и подлежащим удовлетворению из выручки от продажи заложенного имущества.

Имущество, в отношении которого Банк является залогодержателем, выступает предметом оспариваемого Договора аренды, по условиям которого ООО «Инвестспецстрой» (арендодатель) предоставил ООО «Западные окна» (арендатору) во временное владение и пользование недвижимое имущество (земельные участки с кадастровыми номерами 39:03:020022:32, 39:03:020022:33, 39:03:020022:34, площадью 68 кв.м., 16 614 кв.м. и 22 318 кв.м. соответственно, категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для строительства производственно-складской базы с административно-торговым зданием, расположенных по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, пос. Большое Исаково).

Размер арендной платы установлен сторонами в пункте 4.1. Договора аренды и привязан к моменту ввода в эксплуатацию возводимых на земельных участках зданий, строений и сооружений. Так до момента ввода в эксплуатацию возводимых на земельных участках зданий, строений и сооружений размер арендной платы составил 100 000 руб. в месяц, а после ввода в эксплуатацию объектов строительства - 500 000 руб. в месяц.

В соответствии со статьей 18.1 Закона о банкротстве, с момента включения требования кредитора в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченного залогом, на него распространяются особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника, с указанными в статье 18.1, 138 Закона о банкротстве преимуществами и изъятиями.

В силу пункта 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве , должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

В пункте 4 статьи 134 Закона о банкротстве предусмотрено, что требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном в статье 138 данного закона.

По правилам пункта 2 статьи 138 Закона о банкротстве в случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, 80 процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Материалами дела установлено, что спорный договор аренды от 01.05.2017 был заключен сторонами без согласия залогодержателя.

Вместе с тем, действующее законодательство о залоге предусматривает иные, чем указаны в статье 168 ГК РФ, последствия нарушения порядка распоряжения предметом залога.

Согласно пункту 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя. Действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним (пункты 22, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).

Нормы Закона о банкротстве являются специальными по отношению к общим нормам гражданского законодательства, регулирующим общие положения о залоге.

Если отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашениемсторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что в счет погашения долга Банка должником ежемесячно перечислялись денежные средства, поступающие в его конкурсную массу в виде арендной платы от передачи ООО «Западные окна» в аренду имущества по договору от 01.05.2017. Указанные платежи распределяются в соответствии с положениями пункта 2 статьи 334 ГК РФ и статьи 138 Закона о банкротствеи не нарушает прав кредитора, а наоборот уменьшает его кредиторскую задолженность.

Судом отмечается, что при первоначальном рассмотрении данного обособленного спора в судебном заседании на вопрос суда, чем нарушены права конкурсного кредитора, представитель Банка пояснила, что если бы арендная плата была более высокая, например, составляла 1 000 000 руб., то Банк не оспаривал бы Договор аренды. Из чего следует, что по сути, оспариваемая сделка в части неполучения согласия Банка как залогодержателя, не нарушала права последнего.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что заключение договора аренды в отсутствие согласия залогодержателя в отношении спорного имущества не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов залогодержателя, а также не влечет недействительность договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать, как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в п.1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (Постановление Пленума ВАС РФ № 63 от 23.12.2010).

Как следует из материалов дела, определением суда от 28.09.2015 принято к производству заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Инвестспецстрой», определением суда от 18.02.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения, а оспариваемая сделка совершена 01.05.2017, то есть в ходе процедуры наблюдения.

В качестве недействительности сделки по данному основанию заявители ссылаются на неравноценность встречного исполнения, а именно на заниженный размер арендной платы.

В подтверждение указанного довода Банком представлен отчет № 19/041-РС от 14.02.2019 , в соответствии с которым стоимость права пользования земельными участками с улучшениями по состоянию на 01.05.2017 составляет 384 303,88 руб. в месяц .

Согласно заключению эксперта, выполненному при первоначальном рассмотрении настоящего обособленного спора в суде первой инстанции, рыночная величина арендной платы по оспариваемому договору аренды от 01.05.2017 за объекты аренды - земельные участки с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33 и 39:03:020033:34 по состоянию на 01.05.2017 составляла 134 800 руб. в месяц.

При рассмотрении настоящего обособленного спора в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебно-оценочная экспертиза по определению размера рыночной арендной платы по объектам аренды - земельным участкам с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33 и 39:03:020033:34. Согласно заключению эксперта, выполненному по результатам проведения названной экспертизы рыночная стоимость арендной платы по состоянию на 01.05.2017 за земельные участки определена в размере 126 326 руб. (без учета НДС), либо 149 065 руб. (с НДС).

Таким образом, выводы двух экспертиз относительно определения сравнительным путем стоимости арендной платы земельных участков существенно не расходятся, и данные выводы сами по себе не свидетельствуют о существенном занижении арендной платы за арендуемые земельные участки в рамках заключенного между должником и ответчиком договора аренды.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что представленный кредитором отчет об оценке не отражает реальную рыночную стоимость арендной платы земельных участков.

Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2016 года № 15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой, рыночная стоимость за которой признается преимущество, в том числе в качестве налоговой базы (п. 1 и 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, абз. 6 п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации), поскольку она получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости - представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки, согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Поскольку, рыночная стоимость носит вероятный характер, она имеет как минимальный, так и максимальный размеры.

Между тем ни Законом о банкротстве , ни постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 года № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», не установлены критерии существенности отличия цены оспариваемой по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделки от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Оспаривание сделки по основаниям пункта 1 названной статьи 61.2 Закона о банкротстве направлено на защиту имущественного положения должника с целью наиболее полного удовлетворения требований кредиторов в процедуре банкротства, в связи с этим сделка может быть признана недействительной при наличии доказательств того, что она причинила явный ущерб ввиду совершения её на заведомо и значительно невыгодных условиях.

Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 года № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», о наличии явного ущерба для стороны сделки свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента. При этом другая сторона должна знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было очевидно для любого обычного контрагента в момент заключения сделки.

Аналогичные критерии неравноценности встречного исполнения содержатся также в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В пункте 93 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 определено, что о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Об определении явного ущерба при совершении сделки упоминается также и в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 года № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица», согласно пункту 2 которого под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).

Таким образом, под неравноценным встречным исполнением обязательств, являющимся одним из оснований для признания сделки недействительной в соответствии со статьей 61.2 Закона о банкротстве, с учётом приведенных разъяснений понимается предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.

Как ранее указывалось, п. 4.1 Договора содержит две величины арендной ставки за земельные участки:

- 100 000 руб. до момента ввода в эксплуатацию находящихся на земельных участках зданий, строений и сооружений;

- 500 000 руб. после ввода в эксплуатацию находящихся на земельных участках зданий, строений и сооружений.

Документы, подтверждающие ввод в эксплуатацию находящихся на земельных участках зданий, строений и сооружений в материалах дела отсутствуют и в судебном заседании представлены не были.

Сопоставив величину арендной платы оспариваемого договора аренды от 01.05.2017 (100 000 рублей в месяц) и величину арендной платы, указанную в заключении эксперта (134 800 рублей в месяц), суд пришел к выводу о том, что при совершении оспариваемой сделки не имело места неравноценное встречное исполнение, поскольку величина арендной платы, определенная экспертом, несущественно (не в разы) превышаетвеличину арендной платы, указанную в оспариваемом договоре.

Доказательств наличия у заявителей коммерческого предложения о заключении договора на аренду спорных земельных участков по более выгодной цене или по цене, указанной в отчете№ 19/041-РС от 14.02.2019(1 384 303,88 руб. в месяц) суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Более того, судом принимается во внимание, что оспариваемый договор аренды носит возмездный характер, совершение сделки имело для должника экономическую выгоду в виде получения арендных платежей, которые стабильно поступают в конкурсную массу. При этом само арендованное имущество не выбывало из собственности должника.

Возвращая дело на новое рассмотрением, суд кассационной инстанции, указал, на необходимость опровержения доводов заявителей о наличии на земельных участках, переданных в аренду, вышеуказанного производственно-складского комплекса, используемого ООО «Западные окна».

Доказательств использования ООО «Западные окна» производственно-складского комплекса, расположенного на переданных в аренду земельных участках, материалы дела не содержат. В период с 2017 по 2020 годы включительно, объект - производственно-складской комплекс ООО «Западные окна» не использовался.

Вышеуказанное подтверждается актом проверки залогового имущества от 27.10.2017, составленным Банком и представленным в материалы настоящего обособленного спора.

Согласно указанному акту, разрешительная, проектно-сметная и иная документация на производственно-складскую базу, расположенную на земельном участке (объект № 6) отсутствует. Сведения о какой-либо эксплуатации базы, актом не зафиксированы.

При этом Банком оценены риски не принятия производственно-складской базы в эксплуатацию, в виду отсутствия разрешительной и проектно-сметной документации на строительство.

По состоянию на дату заключения договора аренды земельных участков от 01.05.2017, генеральный подрядчик - ООО «ГК НОВОСТРОЙ», выполнявший строительные работы на объекте и возводивший здание производственно-складского комплекса, не завершил его строительство, фактически выполненные работы не сдал и покинул стройку.

Между ООО «Инвестспецстрой» и генеральным подрядчиком сложилась конфликтная ситуация, которая была предметом спора в рамках дела Арбитражного суда Калининградской области № А21-4228/2015 в части вопросов качества и объемов выполненных работ.

В августе 2015 года, по заявке ООО «Инвестспецстрой» специалистами ООО «СанТермо-Проект» проводилось обследование состояния конструкций вышеуказанного здания, по результатам которого было составлено экспертное заключение № 21-07/2015.Согласно выводам специалистов (стр. 17 экспертного заключения ООО «СанТермо-Проект»), техническое состояние конструкций:

- фундаментов является недопустимым;

-основных несущих стен здания является работоспособным;

-перегородок является ограниченно работоспособным;

-перекрытия является аварийным;

-благоустройства является ограниченно работоспособным-недопустимым.

Общая стоимость некачественно выполненных работ составила 21 612 321 руб.

В связи с признанием ООО «Инвестспецстрой» несостоятельным (банкротом), определением от 24.12.2018 по делу № А21-4228/2015 исковые заявления ООО «ГК НОВОВОСТРОЙ» и ООО «Инвестспецстрой» оставлены без рассмотрения и судебный акт, затрагивающий вопросы объема и завершенности выполненных работ, а также безопасности, не вынесен.

Между тем, «получившийся» в результате строительства объект (спорное здание), по состоянию на дату заключения договора аренды земельных участков, не соответствовал прошедшему государственную экспертизу проекту и разрешению на строительство ни по площадям, ни по этажности.

Так, согласно разрешения на строительство № Яи39310000-576-2010МО от 19.08.2013, к строительству было разрешено здание, состоящее из 3-х корпусов: производственно-складского, площадью 12 877,77 кв.м., этажностью 1; административно-торгового, площадью, 7 884,76 кв.м., этажностью 2,5; и складского, площадью 2 635,43 кв.м., этажностью 1.

Между тем, незавершенное строительством и не введенное в эксплуатацию здание склада логистики с административными помещениями расположенное на арендованных земельных участках, имеет площадь 4 954 кв.м. и этажность: 2.

Даже при простом сопоставлении, усматривается, что фактическая площадь возведенного объекта и его этажность не соответствуют ни одному из корпусов здания указанного в разрешении на строительстве и в проектной документации, как в отдельности, так и в целом.

Площади фактического объекта отличаются в разы от площадей, указанных в разрешении на строительство и проектной документации. Данное обстоятельство очевидно свидетельствует о грубых отклонениях от проектной документации и фактической незавершенности строительства, что само по себе является нарушением градостроительных норм и правил и не позволяло ООО «Западные окна» эксплуатировать указанный объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, на дату заключения договора аренды от 01.05.2017, статус спорного здания не был установлен, в связи с чем, стороны не имели правовых оснований учитывать его в договоре аренды и эксплуатировать.

Незавершенный строительством объект (здание), как объект оценки не мог быть использован в предпринимательской деятельности и не может быть сравним по стоимости аренды с действующими производственно-складскими помещениями.

Судом принимается внимание довод ответчика о том, что в заседании Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по настоящему обособленному спору, состоявшемся 04.02.2021, конкурсный управляющий, на вопрос суда о причинах, по которым спорное здание не введено в эксплуатацию, заявил, что данной причиной является лишь не передача бывшим руководителем должника технической документации на данный объект.

Между тем, это утверждение конкурсного управляющего является не достоверным.

Не передача бывшим руководителем должника технической и иной документации на спорное здание не есть безусловное и непреодолимое основание, по которому здание не было введено в эксплуатацию.

Перечень документов, необходимых для принятия органами исполнительной власти решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию четко установлен частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и при соответствии построенного здания проектной документации и градостроительным нормам и правилам, собрать или восстановить данный перечень больших усилий не требует.

Вместе с тем, конкурсный управляющий в июне 2019 года обращался в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации права собственности ООО «Инвестспецстрой» на указанное спорное здание, как объект незавершенного строительства.

Управлением Росреестра по Калининградской области регистрация права собственности ООО «Инвестспецстрой» на данное спорное здание как объект незавершенного строительства была приостановлена, в виду несоответствия технического плана, представленного конкурсным управляющим,требованиям нормативных документов (в декларации не была указана степень готовности незавершенного строительства) и невозможности идентифицировать объект незавершенного строительства,подлежащий государственной регистрации права и кадастрового учета, относительно разрешения на строительство в части кадастрового номера, площади, адреса и наименования).

Данное обстоятельство так же свидетельствует о грубых отклонениях построенного объекта от проектной документации и фактической незавершенности строительства, что само по себе является нарушением градостроительных норм и правил, о чем конкурсному управляющему было известно.

По состоянию на 01.05.2017 и до прекращения договора аренды земельных участков, объект строительства в эксплуатацию введен не был и документов, подтверждающих степень готовности объекта на 01.05.2017 в материалы дела не представлено.

Фактически возможность эксплуатации спорного объекта была установлена лишь в 2021 году решением Арбитражного суда Калининградской области от 02.04.2021 по делу № А21-553/2019 после прекращения оспариваемого договора аренды земельных участков.

До указанного решения суда, объект имел статус самовольной постройки, и ООО «Западные окна» его не эксплуатировало.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана само-вольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Стоимость арендной платы по договору аренды земельных участков от 01.05.2017 за земельные участки, расположенные в пос. Большое Исаково, Гурьевского района Калининградской области с кадастровыми номерами 39:03:020033:32, 39:03:020033:33, 39:03:020033:34 и расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, неотделимыми улучшениями, устанавливалась с учетом того, что использование спорного здания является недопустимым до ввода его в эксплуатацию, поскольку параметры построенного объекта не соответствуют разрешению на строительство, а техническое состояние конструкций является аварийным и ограниченно работоспособным и включение данной самовольной постройки в договор аренды не соответствует закону.

Самовольная постройка не может быть предметом сделки аренды, в связи с чем, заявления залогового кредитора и конкурсного управляющего, являются попыткой увеличить размер арендных платежей за счет самовольной постройки, что в свою очередь не может являться защитой охраняемых интересов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правила Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом. Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Однако судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК Р), так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.

Таким образом, доказательства того, что в отношении ООО «Инвестспецстрой» как арендодателя и ООО «Западные окна» как арендатора применялись меры административной или иной ответственности в связи с заключением оспариваемого договора аренды земельных участков, при рассмотрении настоящего обособленного спора не были представлены, и заявителями не доказан факт ввода имеющихся на земельных участках строительных объектов в эксплуатацию и их использование ООО «Западные окна».

Также судом учитывается, что в 2017 году по заявлению АО «БКС БАНК», Прокуратурой Гурьевского района Калининградской области проводилась проверка на предмет предположительной эксплуатации объекта, по итогам которой факт эксплуатации установлен не был, и меры прокурорского реагирования, как следует из ответа от 26.02. 2021, не принимались.

Представленные Банком в обоснование утверждений о наличии строительных объектов на земельных участках, которые ООО «Западные окна» использует для производства, фотоснимки не отвечают принципам относимости и допустимости доказательств. Из них невозможно установить тождество объектов, зафиксированных на фотоснимках, с объектами, находящихся на земельных участках, арендуемых ООО «Западные окна».

Представленные конкурсным управляющим и Банком в материалы дела акты проверки предмета залога от 01.07.2015, 20.11.2016, 27.10.2017 лишь зафиксировали наличие строительных объектов на земельных участках , но не подтверждают, того факта, что указанные объекты введены в эксплуатацию.

Ещё каких-либо доказательств осуществления ООО «Западные окна» хозяйственной деятельности по производству окон в помещениях строительных объектов в нарушение статьи 65 АПК РФ заявителями не представлено.

Вместе с тем определением суда от 21.06.2021 по делу №А21-553/2019 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Инвестспецстрой» о наложении судебного штрафа на ответчика за неисполнение судебного акта было отказано, так как факт эксплуатации ООО «Западные окна» спорного объекта не подтвержден.

Таким образом, достоверных доказательств того обстоятельства, что спорная сделка совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств по арендной плате суду не представлено.

В связи с чем, оснований для признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве у суда также не имеется.

Доводы конкурсного управляющего о том, что оспариваемый договор обладает признаками мнимой сделки, судом отклоняются как несостоятельные.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из указанной нормы следует, что притворной признается сделка, для совершения которой требуется выражение воли не менее двух сторон, посредством которой они намерены создать, изменить или прекратить какие-либо обязательства, не определенные условиями притворной сделки.

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно (пункт 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент ее совершения стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида, и совершали ее с целью прикрыть другую сделку. Обязательным условием признания сделки притворной является порочность воли каждой из ее сторон.

Доказательств того, что ответчик продолжал в хозяйственной деятельности пользоваться производственным зданием, начиная с даты заключения спорного договора, конкурсным управляющим не представлено.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Заявление конкурсного кредитора ООО СЗ «Акстрой», конкурсного управляющего ООО «Инвестспецстрой» ФИО3 - оставить без удовлетворения.

Определение может быть обжаловано в десятидневный срок со дня его вынесения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Ковалев