Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Погосян А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шихановой Е.В., рассмотрев в предварительном судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Газета "ВСЕ"

к Администрации Петрозаводского городского округа

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО1, оценщик АНО "Независимое бюро экспертных исследований "ПРОФЕССИОНАЛ"

при участии представителей:

истца, общества с ограниченной ответственностью "Газета "ВСЕ", - не явился, извещен;

ответчика, Администрации Петрозаводского городского округа, - ФИО2, действующей на основании доверенности от 10.01.2011 № 1.3- 17/12 (в деле);

третьих лиц:

индивидуального предпринимателя ФИО1, паспортные данные проверены;

АНО "Независимое бюро экспертных исследований "ПРОФЕССИОНАЛ", не явился, извещен;

установил: общество с ограниченной ответственностью "Газета "ВСЕ" (далее – истец, ООО «ВСЕ») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее – ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных в <...>, по пунктам 3.1, 3.2, 3.3, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.1, 6.4.

Исковые требования обоснованы статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1.

Определением от 19.05.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика привлечен оценщик АНО "Независимое бюро экспертных исследований "ПРОФЕССИОНАЛ", производивший оценку спорного объекта недвижимости по заданию Администрации.

Определением от 04.07.2011 судом назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости имущества, производство по делу приостановлено до получения судом заключения экспертизы.

В связи с поступлением в суд заключения эксперта производство по делу возобновлено, его рассмотрение назначено на 31.10.2011.

Истец явку уполномоченного представителя в суд не обеспечил. Определение суда о времени и месте предварительного судебного заседания, направленное истцу по адресу, указанному в иске, возвращено почтовым отделением связи с отметкой об истечении срока хранения корреспонденции. В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле, считается извещенным надлежащим образом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд. В данном случае истец является извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Ответчик в предварительном судебном заседании поддержал возражения, изложенные в письменных пояснения на иск (том 1 листы дела 130-133). Дополнительно указал на возможность использования экспертного заключения, составленного по результатам назначения судебной экспертизы, для определения цены спорного объекта недвижимости, при этом полагает, что цена должна быть установлена без учета обременения - 1 307 627 руб. 12 коп. (без НДС).

ИП ФИО1 представил письменные объяснения по иску от 10.10.2011, а также от 24.10.2011, в которых позиция третьего лица по существу спора сведена к следующему:

1. В соответствии со статьей 1 Федерального закона № 135-ФЗ оценочная деятельность осуществляется в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

2. В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ имущество отчуждается арендатору по цене, равной рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом №135- ФЗ.

3. При определении рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в рамках Федерального закона № 159-ФЗ, оценщик обязан руководствоваться нормами Федерального закона № 135-ФЗ и иными нормативно-правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность.

4. В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

5. Стоимость оцениваемого объекта может считаться рыночной только в случае, если на дату оценки соблюдено требование о её определении для целей продажи имущества на открытом рынке в условиях конкуренции (а не для конкретного лица), вне зависимости от того, кому впоследствии будет продан объект оценки.

6. Согласно пункту 8 ФСО № 1 датой оценки является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

7. Норма пункта 18 ФСО №1 обязывает оценщика изучать, собирать информацию, включая сведения об обременениях.

8. Согласно пункту 19 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

9. Норма пункта 19 ФСО №1 исключает право оценщика учитывать обстоятельство продажи объекта оценки лицу, арендующему соответствующий объект, поскольку договор купли-продажи объекта оценки, в силу прямого указания Федерального закона № 159-ФЗ может быть заключён только после оценки рыночной стоимости данного объекта.

10. Гражданский кодекс Российской Федерации не является законом, регулирующим оценочную деятельность и её правовую основу, в связи с чем, его применение к порядку определения рыночного вида стоимости и, как следствие, к цене имущества, которая в силу закона должна быть равной его рыночной стоимости, является необоснованным.

11. Недопустимо применить закон (статью 413 Гражданского кодекса Российской Федерации), не подлежащий применению в связи с совпадением арендатора и покупателя в одном лице по отношениям, которые ещё не возникли - хотя, в действительности, будет иметь место совпадение арендатора (собственника) и арендодателя (собственника) в лице истца, в связи с чем, связанные с этим правовые последствия имеют отношение к праву собственности на имущество, которое уже будет принадлежать истцу, а не ответчику.

12. Оценщик, в целях определения рыночного вида стоимости, обязан учесть все имеющееся обременения объекта оценки (в том числе обременение арендой), существовавшие на дату оценки, поскольку это является существенным для определения стоимости объекта оценки.

13. Определение стоимости объекта оценки без учёта обременения арендой при его фактическом наличии на дату оценки, исключает определение наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, что противоречит требованиям к определению рыночного вида стоимости и понятию этого вида стоимости. Для открытого рынка рыночная стоимость в обязательном порядке определяется с учётом обременения арендой.

14. Отказ от учёта обременения арендой на том основании, что имущество в последствии (после даты оценки) будет отчуждаться самому арендатору, - это определение стоимости для конкретного лица (для истца-арендатора) без учёта возможности отчуждения имущества на открытом рынке в условиях конкуренции, так, как определятся инвестиционный вид стоимости, предусмотренный пунктом 8 ФСО № 2.

15. Совокупность положений закреплённые статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ во взаимосвязи с положениями, закреплёнными статьями 1, 3 Федерального закона № 135-ФЗ, пунктами 8, 18, 19 ФСО № 1 свидетельствует о том, что оценщик обязан учитывать обременения оцениваемого имущества, в виде действующего договора аренды, при определении его рыночной стоимости в силу императивных предписаний указанных нормативно-правовых актов.

ИП ФИО1 поддержал позицию, изложенную в письменных пояснениях, а также поддержал ходатайство от 25.10.2011 о приобщении к материалам дела выдержек из законодательства, на которое ссылается третье лицо в обоснование своей позиции.

Рассмотрев ходатайство о приобщении выдержек из законодательства, суд не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии со статьей 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1). В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2).

Нормативно-правовой акт не соответствует установленным в названной статье критериям, позволяющим его квалифицировать в качестве доказательства по делу, содержащего обстоятельства для рассмотрения настоящего дела. Позиция третьего лица, в частности: ссылки данного участника процесса на нормы права, будут учтены судом при вынесении конечного судебного акта по делу.

Кроме того, ИП ФИО1 завил ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А26-8933/2010, в рамках которого судом рассматриваются взаимные требования Администрации и ИП ФИО1 по исполнению муниципального контракта, на основании которого был составлен представленный истцом в обоснование исковых требований отчет №2062APR.

Представитель ответчика возражал против приостановления производства по делу, указав, что рассмотрение дела №А26-8933/2010 не связано с требованиями, рассматриваемыми в настоящем споре.

Заслушав пояснения представителей ответчика и третьего лица, суд не усматривает предусмотренных статьями 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для приостановления производства по настоящему делу. Дело № А26-8933/2010 о взыскании ИП ФИО1 с администрации задолженности по муниципальному контракту и встречном взыскании администрацией неустойки за просрочку выполнения работ не связано с рассматриваемым делом об урегулировании разногласий ООО «Газета «ВСЕ» и администрации по договору купли-продажи ни по основаниям возникновения соответствующих требований, ни по предмету доказывания. Вопрос об оценке доказательств, в частности составленного ИП ФИО1 отчета о рыночной стоимости спорного имущества относится к области применения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и может быть разрешен судом при вынесении конечного акта по существу спора.

ИП ФИО1 в связи с возникшими вопросами по проведенной в рамках судебного дела экспертизе просил вызвать в судебное заседание оценщика ФИО3, производившего экспертизу по определению Арбитражного суда Республики Карелия.

Данное ходатайство третьего лица суд находит обоснованным, в связи с чем вызывает ФИО3 в следующее судебное заседание.

Третье лицо, АНО "Независимое бюро экспертных исследований "ПРОФЕССИОНАЛ", явку своего представителя в суд не обеспечило, письменных пояснений по иску не представило.

Предварительное судебное заседание проведено в отсутствие истца и третьего лица, АНО "Независимое бюро экспертных исследований "ПРОФЕССИОНАЛ", по правилам части 1 статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела и учитывая отсутствие возражений сторон, третьих лиц по вопросу о завершении стадии подготовки и назначении дела к

судебному разбирательству, арбитражный суд, руководствуясь статьей 136, частями 1, 2, 3 статьи 137, статьями 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Отклонить ходатайство ФИО1 о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А26-8933/2010.

2. Завершить подготовку дела к судебному разбирательству.

3. Назначить дело к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда на 23 ноября 2011 года в 15 час. 10 мин. в помещении суда по адресу: <...> а, зал №9 (каб. 501), (судья Погосян А.А.), тел. № <***>.

4. Истцу предлагается ознакомиться с заключением эксперта, в срок до

16.11.2011 представить дополнительные письменные пояснения по иску в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также вопросы для эксперта (при наличии), в копии вопросы направить эксперту заблаговременно; представить полную копию отчета ФИО1 № 2062APR от 20.09.2010, ссылка на который имеется в исковом заявлении; письменно уточнить позицию по пункту 3 приложения № 1 и приложению № 2 к договору купли-продажи.

5. Ответчику заранее предлагается представить проект приложений № 1 и № 2 к договору с учетом позиции, высказанной в судебном заседании и результатов проведенной экспертизы (в копии направить лицам, участвующим в деле); представить полную копию отчета АНО "Независимое бюро экспертных исследований "ПРОФЕССИОНАЛ" от 20.10.2010 № 109/2010, а также, при наличии, копию отчета ФИО1 № 2062APR от

20.09.2010 .

6. Третьему лицу, ФИО1 предлагается ознакомиться с заключением эксперта, представленного по результатам проведения судебной экспертизы, в срок до 16.11.2011 представить вопросы для эксперта (при наличии), в копии вопросы направить эксперту.

7. Вызвать в суд ФИО3 для дачи пояснений по представленному им заключению. При поступлении в адрес эксперта письменных вопросов сторон и третьих лиц, направить свои письменные ответы в адрес суда и лиц, участвующих в деле.

8. Явка представителей участвующих в деле лиц в судебное заседание с надлежащим образом оформленными полномочиями обязательна. При невозможности по уважительным причинам обеспечить свою явку в суд, направить суду письменное согласие на рассмотрение дела без своего участия.

9. Информация о движении дела может быть получена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Карелия в сети Интернет по адресу http://karelia.arbitr.ru в разделе «Информация о деле».

10. Определение обжалованию не подлежит.

Судья

Погосян А.А.

2 А26-1887/2011

3 А26-1887/2011

4 А26-1887/2011

5 А26-1887/2011