Гражданский кодекс часть 1

при участии: представителя ПАО «Сбербанк России» Гераськина М.Н., доверенность от 01.03.2017, паспорт, представителя должника Злобина С.В., доверенность от 08.02.2018, паспорт, ответчика Чувилкина А.В., паспорт, эксперта Каратеевой Н.А., паспорт,

рассмотрев заявление финансового управляющего должника о признании недействительной сделки должника, совершенной с Чувилкиным Александром Владимировичем, город Кемерово и применении последствий ее недействительности в деле о банкротстве Плаксина Андрея Александровича, город Кемерово,

третье лицо: Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Кемеровской области,

установил:

определением Арбитражного суда Кемеровской области от 17 октября 2017 года (резолютивная часть объявлена 11 октября 2017 года) в отношении должника – Плаксина Андрея Александровича, город Кемерово, место регистрации: г. Кемерово, ул. Д. Бедного, 3-35 введена процедура, применяемая в деле о банкротстве гражданина – реструктуризация долгов, судебное разбирательство по отчету финансового управляющего назначено на 05 марта 2018 года в 10 часов 30 минут, финансовым управляющим утвержден Сейфулин Константин Тахирович, ИНН 540627284706, адрес для направления корреспонденции: 630009, город Новосибирск, а/я 155, являющийся

членом Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Содействие», (302004, город Орел, улица 3-я Курская, 15).

Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 197 от 21 октября 2017 года.

В арбитражный суд 19 декабря 2017 года поступило заявление конкурсного управляющего должника о признании недействительной сделки должника, совершенной с Чувилкиным Александром Владимировичем, город Кемерово и применении последствий ее недействительности в деле о банкротстве Плаксина Андрея Александровича, город Кемерово. Заявитель просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.02.2017, заключенный между Плаксиным Андреем Александровичем и Чувилкиным Александром Владимировичем и применить последствия недействительности сделки – вернуть в собственность Плаксина Андрея Александровича:

- Земельный участок, находящийся по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», кадастровый номер 42:04:0213001:77 общей площадью

Обязать Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Кемеровской области аннулировать в реестре прав на недвижимое имущество запись № 42:04:0213001:77-42/001/2017-1.

- Земельный участок находящийся по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский» кадастровый номер 42:04:0213001:88 общей площадью

Обязать Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Кемеровской области аннулировать в реестре прав на недвижимое имущество запись № 42:04:0213001:88-42/001/2017-1.

- Земельный участок находящийся по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский» кадастровый номер 42:04:0213001:87 общей площадью 39 998,96 (тридцать девять тысяч девятьсот девяносто восемь целых девяносто шесть сотых) кв.м.

Обязать Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Кемеровской области аннулировать в реестре прав на недвижимое имущество запись № 42:04:0213001:87-42/001/2017-1.

- Земельный участок находящийся по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский» кадастровый номер 42:04:0213001:86 общей площадью 39 999,75 (тридцать девять тысяч девятьсот девяносто девять целых семьдесят пять сотых) кв.м.

Обязать Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Кемеровской области аннулировать в реестре прав на недвижимое имущество запись № 42:04:0213001:86-42/001/2017-1.

- Индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0213001:87, общей площадью 144 (сто сорок четыре) кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:408.

Обязать Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Кемеровской области аннулировать в реестре прав на недвижимое имущество запись № 42:04:0213001:408-42/001/2017-1.

- Гараж, расположенный по адресу Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0213001:87, общей площадью 94,4 (девяносто четыре целых четыре десятых) кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:418.

Обязать Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Кемеровской области аннулировать в реестре прав на недвижимое имущество запись № 42:04:0213001:418-42/001/2017-1

- Гараж, расположенный по адресу Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0213001:87, общей площадью 105,4 (сто пять целых 4 десятых) кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:407.

Обязать Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Кемеровской области аннулировать в реестре прав на недвижимое имущество запись № 42:04:0213001:407-42/001/2017-1.

- Гараж, расположенный по адресу Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0213001:87, общей площадью 71,7 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:420.

Обязать Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Кемеровской области аннулировать в реестре прав на недвижимое имущество запись № 42:04:0213001:420-42/001/2017-1.

- Сооружение, назначение: электроэнергетики, расположенное по адресу Кемеровская область, Кемеровский район, село Силино, ВЛЗ -10кв, на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0213001:77 протяженность 652 м. кадастровый номер 42:04:0000000:707.

Обязать Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Кемеровской области аннулировать в реестре прав на недвижимое имущество запись № 42:04:0000000:707-42/001/2017-1.

В обоснование заявления конкурсный управляющий, ссылаясь на пункт 1 статьи 61.2, статью 61.6 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), статью 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что в результате указанной сделки причинен вред имущественным правам кредиторов, поскольку за счет указанных денежных средств могла быть частично погашена задолженность перед кредиторами.

Суд признал заявление соответствующим по форме и содержанию требованиям, установленным статьей 61.8 Закона о банкротстве, статьями 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 25 декабря 2017 года заявление принято к производству, назначено судебное заседание на 07 февраля 2018 года в 13 часов 30 минут.

Определением от 09 января 2018 года судебное разбирательство по рассмотрению заявления финансового управляющего должника о признании недействительной сделки должника, совершенной с Чувилкиным Александром Владимировичем, город Кемерово и применении последствий ее недействительности в деле о банкротстве Плаксина Андрея Александровича, город Кемерово перенесено на 12 февраля 2018 года в 14 часов 30 минут.

В материалы дела 05 февраля 2018 года от Чувилкина А.В. поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В ходе судебного разбирательства представитель финансового управляющего приобщил к материалам дела отчет № 007/З/18 об оценке рыночной стоимости земельных участков от 09.02.2018.

Ответчик приобщил к материалам дела техническое заключение об оценке рыночной стоимости имущества № 003-02-1рз-1/18 от 10.02.2018, поддержал ходатайство об отложении судебного заседания с целью подготовки письменного отзыва.

Представитель ПАО «Сбербанк» заявила ходатайство об истребовании от Управления Росреестра по Кемеровской области копии доверенности от 01.03.2017, удостоверенную нотариусом Кемеровского нотариального округа Романовской Н.М., реестровый номер 1-490, выданную на имя Чувилкина Александра Владимировича для представления интересов ООО «Гаро Систем», пояснив, что это доказывает заинтересованность при заключении сделки.

Представитель должника и ответчик на ходатайство об истребовании копии доверенности возразили. Ответчик подтвердил, что сдавал документы по снятию обременения в Росреестр.

Пунктом 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) установлено, что лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Представителем ПАО «Сбербанк» не представлены доказательства в обоснование невозможности самостоятельного получения необходимых документов, а именно, к ходатайству не приложены доказательства отказа в выдаче документов, не обосновано какое отношение указанная информация будет иметь к рассматриваемому спору, в связи с чем, положения статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут быть применены, суд отказывает в удовлетворении ходатайства.

Представитель финансового управляющего настоял на признании договора купли- продажи недвижимого имущества от 10.02.2017, заключенный между Плаксиным Андреем Александровичем и Чувилкиным Александром Владимировичем недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде возврата в конкурную массу спорного имущества.

Ответчик на доводы финансового управляющего возразил, просил отказать в удовлетворении заявления в полном объеме, пояснил, что по сделки был безналичный расчет.

Ответчик приобщил к материалам дела налоговые декларации ответчика и его супруги за 2016 год, копии паспорта и свидетельства о заключении брака, копии договора энергоснабжения, копии платежных поручений.

Представитель должника на заявление финансового управляющего возразил, пояснил, что в связи с тем, что содержание объектов было достаточно затратное, было решено продать земельный участок, должник получал оплату по договору.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив обстоятельства и материалы дела, суд счел ходатайство Чувилкина А.В. об отложении судебного разбирательства подлежащим удовлетворению.

Определением от 12 февраля 2018 года судебное разбирательство отложено до 12 марта 2018 года, в качестве третьего лица без самостоятельных требований

привлечено Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Кемеровской области.

В судебном заседании представитель финансового управляющего приобщила в материалы дела дополнительные пояснения к заявлению об оспаривании сделки, полагала, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества не может отождествляться с их рыночной стоимостью, что связано с применением различных методик по их определению.

Ответчик, представитель должника возражали на заявленные требования, оспаривали доверенность данных, указанных в отчете № 007/З/18 об оценке рыночной стоимости земельных участков от 09.02.2018, приобщенном финансовым управляющим. Настаивали, что стоимость сделки была согласована исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Представитель конкурсного кредитора ПАО «Сбербанк России» поддержали позицию финансового управляющего, заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, представила согласие экспертной организации с приложением доказательства квалификации экспертов. Кредитор просит проведение экспертизы поручить экспертам ООО «Финансы Бизнес Консалтинг». На разрешение эксперта кредитор предлагает поставить следующий вопрос: Какова рыночная стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли-продажи от 10 февраля 2017 года по состоянию на 01 февраля 2017 года.

В судебном заседании объявлен перерыв до 14 марта 2018 года. После перерыва заседание продолжено.

От Чувилкина А.В. поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, представил согласие экспертной организации с приложением доказательства квалификации эксперта. Чувилкин А.В. просит проведение экспертизы поручить эксперту ООО «Бизнес». На разрешение эксперта ответчик предлагает поставить следующий вопрос: Какова рыночная стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли-продажи от 10 февраля 2017 года по состоянию на 10 февраля 2017 года.

В судебном заседании объявлен перерыв до 15 марта 2018 года. После перерыва заседание продолжено.

Конкурсный кредитор ПАО «Сбербанк России» приобщил в материалы дела платежное поручение от 14 марта 2018 года № 562994 в подтверждение внесения денежных средств на депозитный счет суда в размере 28 000 руб.

Чувилкин А.В. приобщил в материалы дела платежное поручение от 13 марта 2018 года № 124 в подтверждение внесения денежных средств на депозитный счет суда в размере 40 000 руб., перечень документов необходимых для проведения экспертизы со стороны ООО «Бизнес», копию квалификационного аттестата в области оценочной деятельности, выданный ФБУ Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» на имя Каратеевой Н.А. по направлению «Оценка недвижимости» от 02 февраля 2018 года № 002799-1, копии выписок из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов недвижимого имущества, являющихся предметом сделки от 10 февраля 2017 года, копии кадастровых паспортов на строения (сооружения), являющихся предметом сделки от 10 февраля 2017 года, копию договора купли-продажи от 10 февраля 2017 года.

Кроме того, ответчиком изменена редакция вопроса, который необходимо поставить на разрешение эксперта. Ответчик предлагает поставить перед экспертом следующий вопрос: Какова рыночная стоимость комплекса объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли-продажи от 10 февраля 2017 года по состоянию на 10 февраля 2017 года.

В судебном заседании представитель должника на проведение экспертизы заявил письменные возражения. Позиция представителя должника заключатся в том, что экспертиза не позволит установить стоимость аналогичных сделок, совершаемых при сходных обстоятельствах.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения, лиц участвующих в деле, суд удовлетворяет ходатайства о назначении судебной экспертизы в связи со следующими обстоятельствами.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 10 февраля 2017 года оспаривается в связи с неравноценным встречным исполнением.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), статьей 223 АПК РФ, дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 2 статьи 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы.

В целях достижения такой задачи судопроизводства в арбитражных судах, как защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность (пункт 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), арбитражный суд в силу положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (часть 3 статьи 9), сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств при разрешении споров, а в случае возникновения в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, - назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле

Для установления реальной стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом сделки от 10 февраля 2017 года, необходимы специальные познания, которыми арбитражный суд не обладает в связи с чем, считает необходимым назначить судебную экспертизу.

Лица, участвующие в деле воспользовались правом на представление экспертной организации и сформулировали вопросы, подлежащие разрешению эксперту при исследовании. Денежные средства на проведение экспертизы внесены на депозитный счет арбитражного суда ответчиком и ПАО «Сбербанк России».

Отводов экспертам не заявлено.

В соответствии с официальным ответом экспертной организации ООО «Финансы Бизнес Консалтинг», подписанным его руководителем с приложением документов о квалификации эксперта Олюнина Евгения Владимировича, свидетельства о членстве эксперта в саморегулируемой организации оценщиков, указанная экспертная организация может провести судебную экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно официального ответа ООО «Бизнес», подписанного его руководителем с приложением документов о квалификации эксперта Каратеевой Натальи Александровны, полисов о страховании гражданской ответственности эксперта, свидетельства о членстве эксперта в саморегулируемой организации оценщиков, указанная экспертная организация может провести судебную экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Из представленных документов о квалификации эксперта Олюнина Евгения Владимировича следует, что он имеет диплом о профессиональной переподготовке Сибирского института финансов и банковского дела по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) от 2004 года, свидетельство о повышении квалификации, выданное Государственным университетом по землеустройству в 2007 года, по программе «Оценочная деятельность», свидетельство о повышении квалификации, выданное Государственным университетом по землеустройству в 2010 года, по программе «Оценочная деятельность».

Из представленных документов о квалификации эксперта Каратеевой Натальи Александровны, что она имеет диплом о профессиональной переподготовке Института профессиональной оценки по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) от 2000 года, свидетельство о повышении квалификации, выданное Алтайским государственным техническим университетом по программе «Оценочная деятельность» от 2012 года, является членом некоммерческого партнерства финансово-экономических экспертов, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, выданный ФБУ Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» по направлению «Оценка недвижимости» от 02 февраля 2018 года № 002799-1, общий стаж в области оценочной деятельности 18 лет.

Определяя в качестве эксперта экспертной организации ООО «Бизнес» Каратееву Наталью Александровну, суд исходит из профессиональной подготовки эксперта, общего стажа в области оценочной деятельности 18 лет, страхования ответственности оценщика наличия диплома с отличием о высшем образовании в сфере экономики.

В то же время в отношении эксперта Олюнина Евгения Владимировича не представлены документы о страховании его гражданской ответственности (статья 4 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, необходимым требованием для лиц, осуществляющих оценочную деятельность, является наличие квалификационного аттестата, подтверждающим сдачу квалификационного экзамена, что следует из статей 4, 21.2., 24 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В перечне документов в отношении квалификации эксперта Олюнина Евгения Владимировича квалификационный аттестат не значится.

Отводов эксперту Каратеевой Н.А. не заявлено.

При указанных обстоятельствах суд поручает проведение судебной экспертизы эксперту ООО «Бизнес» Каратеевой Наталье Александровне.

ООО «Бизнес» сообщило о стоимости экспертизы – 40 000 рублей и готовности её проведения в течение десяти рабочих дней с даты предоставления документов.

Определяя круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, суд исходит из вопросов, предложенных как ответчиком, так ПАО «Сбербанк России».

Оплата услуг эксперта обеспечена внесением на депозитный счет арбитражного суда денежных средств.

Суд устанавливает срок проведения судебной экспертизы 10 рабочих дней с момента получения экспертным учреждением настоящего определения и документов.

В целях всестороннего и объективного рассмотрения спора, на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает необходимым истребовать от Коллегии Администрации Кемеровской области материалы по определению кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества.

Лицо, у которого находится истребуемое судом доказательство, направляет его непосредственно в арбитражный суд. При необходимости по запросу суда истребуемое доказательство может быть выдано на руки лицу, имеющему соответствующий запрос, для представления в суд.

Определением от 16 марта 2018 года удовлетворены ходатайства Чувилкина Александра Владимировича и публичного акционерного общества «Сбербанк России» о назначении судебной экспертизы, назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бизнес» Каратеевой Наталье Александровне (город Кемерово, ул. Терешковой, 41, офис, 611, 612).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- какова была рыночная стоимость комплекса недвижимого имущества по состоянию на 10 февраля 2017 года, расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, в виде земельного участка кадастровый номер 42:04:0213001:87 общей площадью 39 998,96 кв.м., индивидуального жилого дома, общей площадью 144кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:408, гаража, общей площадью 94,4 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:418, гаража общей площадью 105,4 в.м., кадастровый номер 42:04:0213001:407, гаража общей площадью 71,7 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:420 ?

- какова была рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 февраля 2017 года, расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, кадастровый номер 42:04:0213001:77 общей площадью 40 019,68 кв.м.?

- какова была рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 10 февраля 2017 года, расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, сооружение, назначение: электроэнергетики, ВЛЗ -10 кв, протяженность 652 м. кадастровый номер 42:04:0000000:707 ?

- какова была рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 февраля 2017 года, находящегося по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», кадастровый номер 42:04:0213001:88 общей площадью 40 003,57 кв.м. ?

Предоставить эксперту для проведения экспертизы следующие документы:

- копия договора купли-продажи недвижимого имущества от 10 февраля 201 на 2 л. в 1 экз.;

- копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка кадастровый номер 42:04:0213001:87 общей площадью 39 998,96 кв.м. на 3 л. в 1 экз.;

- копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении индивидуального жилого дома, общей площадью 144 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:408 на 3 л. в 1 экз.;

- копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении гаража, общей площадью 94,4 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:418 на 2 л. в 1 экз.;

- копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении гаража общей площадью 105,4 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:407 на 3 в 1 экз.;

- копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении гаража общей площадью 71,7 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:420 на 2 л. в 1 экз.;

- копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка кадастровый номер 42:04:0213001:77 общей площадью

- копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении сооружения, назначение: электроэнергетики, ВЛЗ -10 кв, протяженность 652 м. кадастровый номер 42:04:0000000:707 на 3 л. в 1 экз.;

- копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка кадастровый номер 42:04:0213001:88 общей площадью 40 003,57 кв.м. на 3 л. в 1 экз.;

- копия выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка кадастровый номер 42:04:0213001:86 общей площадью 39 999,75 кв.м. на 3 л. в 1 экз;

- копию кадастрового паспорта на гараж общей площадью 71,7 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:420 на 1 л. в 1 экз.;

- копию кадастрового паспорта на индивидуальный жилой дом, общей площадью 144 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:408 на 2 л. в 1 экз.;

- копию кадастрового паспорта на сооружения, назначение: электроэнергетики, ВЛЗ -10 кв, протяженность 652 м. кадастровый номер 42:04:0000000:707 на 2 л. в 1 экз.;

- копию кадастрового паспорта на гараж общей площадью 105,4 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:407 на 2 л. в 1 экз.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской федерации за дачу заведомо ложного заключения, установлен срок проведения экспертизы и представления заключения в арбитражный суд 10 рабочих дней с момента получения настоящего определения и направляемых документов, установлен размер оплаты за проведение экспертизы - 40 000 руб.

От Коллегии Администрации Кемеровской области истребованы материалы по определению кадастровой стоимости следующих объектов недвижимого имущества:

-Сооружение, назначение: электроэнергетики, расположенное по адресу Кемеровская область, Кемеровский район, село Силино, ВЛЗ -10кв, протяженность 652 м., кадастровый номер 42:04:0000000:707.

Судебное разбирательство по рассмотрению заявления финансового управляющего должника о признании недействительной сделки должника, совершенной с Чувилкиным Александром Владимировичем, город Кемерово и применении последствий ее недействительности в деле о банкротстве Плаксина Андрея Александровича, город Кемерово отложено до 16 апреля 2018 года в 14 часов 30 минут.

В материалы дела 05 апреля 2018 года от ООО «Бизнес» поступило заключение эксперта № 2С/2018 от 02.04.2018, акт приема-передачи заключения эксперта № 2С/2018 от 02.04.2018, счет № 29 от 02.04.2018 на сумму 40 000 руб.

Лица, участвующие в деле до даты судебного заседания ознакомились с заключением эксперта.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 10 апреля 2018 года (резолютивная часть объявлена 04 апреля 2018 года) должник – Плаксин Андрей Александрович, город Кемерово, место регистрации: г. Кемерово, ул. Д. Бедного, 3-35 признан банкротом, введена процедура реализации имущества сроком на пять месяцев – до 04 сентября 2018 года, судебное разбирательство по отчету о реализации имущества должника в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции назначено на инстанции на 03 сентября 2018 года в 11 часов 30 минут, финансовым управляющим утвержден Сейфулин Константин Тахировича, ИНН 540627284706, адрес для направления корреспонденции: 630009, город Новосибирск, а/я 155, являющегося членом Ассоциацию «Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Содействие», (302004, город Орел, улица 3-я Курская, 15).

Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 65 от 14 апреля 2018 года.

В судебном заседании 16 апреля 2018 года представитель ПАО «Сбербанк России» на заключение эксперта возразила, заявила ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Возражения ПАО «Сбербанк России» сводятся к следующему.

ПАО «Сбербанк России» считает заключение эксперта недопустимым доказательством, подготовленным с нарушением действующего законодательства по следующим основаниям.

Согласно определению суда о назначении экспертизы дата определения стоимости - 10 февраля 2017 года. Эксперт проводит анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости по состоянию на март 2018 года (что отражено на странице 10 Экспертизы), однако это противоречит пункту 8 ФСО № 1, согласно которому «информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки».

Исходя из норм пункта 8 ФСО № 1, эксперт не мог использовать информацию после даты оценки для определения интервала значений цен и применять их значения в расчете. Стоимость объектов-аналогов, представленная в расчетных таблицах, получена

после даты оценки. Это подтверждается скриншотами объявлений, представленных на страницах 85-97 Экспертизы и описанием, представленным на страницах 26, 33, 38-39, 4445: «эксперт делает допущение, что стоимость на дату обновления предложения отличается от стоимости на дату определения стоимости».

Таким образом, дата обновления объявлений февраль-март 2018 года, т.е. после даты оценки 10 февраля 2017 года, что является грубым нарушением пункта 8 Федерального стандарта оценки № 1.

В соответствии с пп. «в» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Так эксперт отказывается от объектов № 7 и № 16, мотивируя, что удельная стоимость отличается от средней стоимости в 3 и 2 раза соответственно. Средняя стоимость указана на стр. 12 экспертизы и величина средней стоимости составляет 10 руб./кв.м, земельных участков, входящих в тот же диапазон площади (менее 10 га), что и объект оценки (земельные участки - в среднем 4 га), и на странице 15 (также указан диапазон цен, равный 3-30 руб./кв.м.). Однако, эксперт принимает в расчет объекты №№ 6, 14, удельная цена предложения которых составляет 3 руб./кв.м, что меньше средней стоимости в три раза.

Таким образом, абсолютно необоснованный отказ эксперта от объектов, удельная стоимость которых больше в 2 и 3 раза, но принятие во внимание тех объектов, удельная стоимость которых меньше в 3 раза от средней удельной стоимости.

Кроме того, согласно пп. «е» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используется и такой элемент сравнения, как условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Дата публикации объектов-аналогов (январь 2016 года, апрель 2015 года, октябрь 2016 года) отличается от даты оценки (февраль 2017 года). Однако эксперт не проводит исследования изменений удельной стоимости за предшествующий дате оценке период.

3. В нарушение ФСО № 7 «Оценка недвижимости» эксперт не проводит анализ наиболее эффективного использования предмета оценки.

В соответствии с пунктом 12 ФСО № 7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Согласно пунктам 13, 15 ФСО № 7 «наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости) и финансово оправдано». Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Таким образом, оценки при проведении судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества в нарушение ФСО № 7 не провел анализа наиболее эффективного использования предметов оценки.

В заключении эксперта берется поправка на торг по неактивному рынку, а также вводится поправка по неликвидности (по уровню инфляции).

В справочнике, которым руководствуется Эксперт при проведении экспертизы («Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Земельные участки» (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, издание четвертое, актуализированное и расширенное, Нижний Новгород, 2016г.)), раскрывается понятие неактивного рынка: «Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные земельные участки, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего, земельные участки, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Сюда могут быть отнесены, также крупные, малоликвидные земельные участки, а также другие земельные участки, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей».

Исходя из вышеизложенного, абсолютно необоснованным является применение экспертом дополнительной поправки на «низкую ликвидность по уровню инфляции» с учетом того, что низкая ликвидность и так заложена в поправке на торг по неактивному рынку.

5. В нарушение пункта 22 ФСО № 7, экспертом при проведении относительного сравнительного анализа были выбраны ненадлежащие аналоги оцениваемого объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 1 объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При проведении относительного сравнительного анализа экспертом было отобрано 3 объекта, находящихся на стадии продажи в Кемеровской области:

Объект - аналог № 1 - земельный участок (кадастровый номер 42:04:0213002:319) площадью 20 ГА (в 5 раз больше чем площади земельных участков, по которым произведена экспертиза). Согласно данным публичной кадастровой карты и выписки из ЕГРН и данный земельный участок находится на расстоянии 40 км от города, что больше по удаленности на 23,3 км по сравнению с оцениваемыми участками.

Объект - аналог № 2 - земельный участок (кадастровыми номерами

Объект - аналог № 3 - земельный участок (кадастровый номер 42:04:0216004:8) площадью согласно объявления 100 ГА. Согласно информации содержащейся в объявлении, в публичной кадастровой карте, а так же в выписках из ЕГРН площадь данного земельного участка 174 ГА, что в 44 раза превосходит по площади оцениваемые земельные участки. В связи с чем данный объект не может являться аналогом. Так же необходимо отметить что данный земельный участок находится на расстоянии от города 48 км, что на 32 км дальше чем оцениваемые участки. Кроме того, следует обратить внимание на недостоверные сведения по площади данного аналога в заключении эксперта, поскольку согласно расчетам в оценке данный аналог проходит с площадью 100 ГА, что не соответствует технической документации, поскольку его площадь составляет 174ГА.

Таким образом, приведенные объекты-аналоги не отражают объективного и действительного диапазона стоимости продаж объектов оценки и ее средней величины. Выводы о средней рыночной стоимости объекта оценки, содержащиеся в отчете нельзя признать соответствующими действительности.

Представитель ответчика ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для предоставления в суд письменного отзыва, возражений на ходатайство ПАО «Сбербанк» о проведении повторной экспертизы.

Представитель финансового управляющего поддержал позицию ПАО «Сбербанк» о назначении повторной экспертизы, на ходатайство об отложении судебного разбирательства не возразил.

Представитель ПАО «Сбербанк» на ходатайство об отложении судебного разбирательства не возразил.

Определением суда от 16 апреля 2018 года судебное разбирательство отложено до 10 мая 2018 года, в судебное заседание для дачи пояснений вызван эксперт ООО «Бизнес» Каратеева Н.А.

От финансового управляющего после судебного заседания поступили уточнения к заявлению о признании сделки недействительной. Поступившие после судебного заседания со стороны финансового управляющего уточнения судом не рассматривались, как заявленные с нарушением статьи 115 АПК РФ.

Финансовый управляющий должника, Плаксин А.А., Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Кемеровской области явку в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены по правилам статьи 123 АПК РФ. С учетом правил статьи 156 АПК РФ заявление конкурсного управляющего рассматривается судом в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании лица, участвующие в деле, поддержали свои доводы в обоснование своих требований и возражений.

Заявление финансового управляющего должника об оспаривании договора купли- продажи от 10.02.2017, заключенного между Плаксиным А.А. и Чувилкиным А.В. основано на положениях пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве. Финансовый управляющий полагает, что договор купли-продажи заключен при неравноценном встречном исполнении.

Возражения Плаксина А.А., Чувилкина А.В. о признании сделки недействительной сводятся к тому, что цена сделки соответствует рыночной, должник получил эквивалентное встречное представление в размере 3 725 000 руб.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные по делу доказательства, суд считает заявления финансового управляющего не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10 февраля 2017 года между Плаксиным Андреем Александровичем (продавец) и Чувилкиным Александром Владимировичем (покупатель) заключен договор купли-продажи следующих объектов недвижимого имущества:

- Земельный участок, находящийся по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский» кадастровый номер 42:04:0213001:88 общей площадью

- Земельный участок, находящийся по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский» кадастровый номер 42:04:0213001:86 общей площадью 39 999,75 (тридцать девять тысяч девятьсот девяносто девять целых семьдесят пять сотых) кв.м., по цене 100 000 руб.;

- Гараж, расположенный по адресу Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0213001:87, общей

площадью 105,4 (сто пять целых 4 десятых) кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:407, по цене 50 000 руб.;

Общая стоимость объектов недвижимого имущества составила 3 725 000 руб.

Право собственности на объекты недвижимого имущества за Чувилкиным А.В. зарегистрировано 16 февраля 2017 года.

Согласно пункту 3 статьи 213.32 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника-гражданина подлежит рассмотрению в деле о банкротстве гражданина независимо от состава лиц, участвующих в данной сделке.

Право на подачу заявления об оспаривании сделки должника-гражданина по указанным в статье 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве основаниям возникает с даты введения реструктуризации долгов гражданина (пункт 2 статьи 231.32 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Определением от 14.09.2017 заявление конкурсного кредитора ПАО «Сбербанк России» о признании Плаксина А.А. несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Таким образом, требование финансового управляющего должника о признании договора купли-продажи от 10.02.2017 недействительным по основаниям пункта 1 статьи 61.2 заявлено обоснованно.

В обоснование неравноценности встречного исполнения обязательств по договору купли-продажи со стороны Чувилкина А.В. финансовым управляющим в материалы приобщен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 09.02.2018 № 007/З/18 (т. 8, л.д. 12-43), информационная справка от 12.12.2017 № 8/899, подготовленная Союзом «Кузбасская торгово-промышленная палата» (т. 6, л.д. 17).

Отчет составлен ООО «Агентство эксперт консультант» в лице оценщика Баженовой Ю.В., документы, подтверждающие его квалификацию, представлены в материалы дела – свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков. В отчете указано, что целью оценки является определение рыночной стоимости объекта. Из отчета следует, что для расчета рыночной стоимости земельного участка применен сравнительный подход.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, находящегося по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский» кадастровый номер 42:04:0213001:88 общей площадью 40 003,57 (сорок тысяч три целых пятьдесят семь сотых) кв.м., составила 3 158 690 руб. Стоимость земельного участка определена на дату 07.02.2018, которая не соответствует дате заключения сделки от 10.02.2017, и составляет 3 158 690 руб.

Согласно информационной справке от 12.12.2017 № 8/899 среднерыночная стоимость земельных участков, расположенных в Кемеровской области, категория – земли сельскохозяйственного назначения разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, на февраль 2017 года составляет 25,9 руб. за 1 кв.м.

В подтверждение соответствия цены сделки, в части земельных участков, рыночным условиям ответчиком представлено техническое заключение от 02.02.2018, выполненное Рожневой Е.В. Стоимость земельных участков на дату 10.02.2017 по техническому заключению составила 177 000 руб.

На основании ходатайств Чувилкина А.В. и ПАО «Сбербанк России» судом

Согласно поступившему в материалы дела экспертному заключению от 02.04.2018 № 2С/2018 (т. 10, л.д. 1-109) величина рыночной стоимости объектов недвижимого имущества на дату совершения сделки определена в следующих значениях:

- 2 825 914 руб. стоимость комплекса недвижимого имущества по состоянию на 10.02.2017, расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, в виде земельного участка кадастровый номер 42:04:0213001:87 общей площадью 39 998,96 кв.м., индивидуального жилого дома, общей площадью 144кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:408, гаража, общей площадью 94,4 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:418, гаража общей площадью 105,4 в.м., кадастровый номер 42:04:0213001:407, гаража общей площадью 71,7 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:420;

- 96 402 руб. стоимость земельного участка по состоянию на 10.02.2017, расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, кадастровый номер 42:04:0213001:77 общей площадью 40 019,68 кв.м.;

- 134 000 руб. стоимость недвижимого имущества по состоянию на 10.02.2017, расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, сооружение, назначение: электроэнергетики, ВЛЗ -10 кв, протяженность 652 м. кадастровый номер 42:04:0000000:707;

- 136 469 руб. стоимость земельного участка по состоянию на 10.02.2017, находящегося по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», кадастровый номер 42:04:0213001:88 общей площадью 40 003,57 кв.м.;

- 136 917 руб. стоимость земельного участка по состоянию на 10.02.2017, находящегося по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», кадастровый номер 42:04:0213001:86 общей площадью 39 999,75 кв.м.

Общая стоимость объектов недвижимого имущества, являющихся предметом оспариваемой сделки, составила 3 329 702 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Конкурсным кредитором ПАО «Сбербанк России» заявлены возражения относительно экспертного заключения от 02.04.2018 № 2С/2018 с ходатайством о проведении повторной экспертизы (т. 11, л.д. 56-58).

Оценив экспертное заключение от 02.04.2018 № 2С/2018, суд расценивает его, как соответствующее положениям статьи 86 АПК РФ, а возражения ПАО «Сбербанк России» отклоняет за необоснованностью.

В судебном заседании 10.05.2018 экспертом даны пояснения с приобщением в материалы дела письменных суждений на возражения ПАО «Сбербанк России».

По пункту первому возражений, что в расчете использована информация, приведенная после даты оценки, экспертом даны следующие пояснения.

На странице 10-11 экспертного заключения приведена информация, которая была доступна из открытых источников на период проведения экспертизы: информация по предложениям к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в Кемеровском районе с указанием даты публикации предложения к продаже и цены предложения. Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО № 1), информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Выборка сделана для проведения анализа рынка, что дало ориентир цен предложений, выявление сроков экспозиции, анализ величины площади наиболее часто предлагаемых к продаже. Было выявлено всего 16 участков, срок экспозиции достигает 5 лет. На основании сделанной выборки было установлено, что рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения в Кемеровском районе отсутствует, многофакторный анализ произвести невозможно. За период с даты оценки 10.02.2017г. по апрель 2018г. глобальных изменений, влияющих на стоимость аналогичных участков не произошло, рынок не активизировался, цены на земельные участки не изменились. Такая информация соответствует сложившимся ожиданиям на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения и не противоречит пункту 8 ФСО № 1.

По пункту второму возражений, что отсутствуют критерии отбора объектов- аналогов, отказ от объектов № 7, № 16 является необоснованным, экспертом даны следующие пояснения.

На странице 15 экспертного заключения в пункте 2.3 указано, что главным критерием отбора является сопоставимость основных ценообразующих факторов: категория земель, площадь, дата первичного предложения. На странице 16 экспертного заключения указано, что к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта исследования (факторы, изменение которых влияет на стоимость объекта исследования) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.)». На странице 23 экспертного заключения указано, что главным критерием отбора явилась сопоставимость основных ценообразующих факторов. В выборке представлены земельные участки, расположенные в Кемеровском районе. Отказ от объектов № 7, № 16 обусловлен наибольшей удельной ценой предложения и, при сроке экспозиции 4 и 3 года соответственно на момент проведения экспертизы, объекты не реализованы, что соответствует принципам оценки полезности и замещения.

Принцип полезности, основанный на представлениях потенциального собственника с точки зрения сравнительного подхода: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности и доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. (Источник: «Оценка недвижимости» под редакцией Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Москва, «финансы и статистика», 2007г.)

По возражениям, что дата публикации объектов-аналогов отличается от даты оценки, экспертом даны следующие пояснения.

В экспертном заключении проведена корректировка по уровню инфляции с даты получения информации на дату оценки. Стоимость предложения на дату публикации в открытых источниках отсутствует. На страницах 26, 33, 38, 44 экспертного заключения указано: «Срок экспозиции превышает 1 год, что указывает на низкую ликвидность. Если при сроке экспозиции более 1 года объект недвижимости не реализован, собственник, как правило, понижает стоимость объекта. У эксперта нет данных о цене предложения на продажу земельного участка на дату подачи объявления, поэтому эксперт делает допущение, что стоимость на дату обновления предложения отличается от стоимости на дату определения стоимости на размер изменения инфляции за этот период». Поскольку земельные участки не реализованы, изменение стоимости предложения могло быть в сторону уменьшения или остаться на прежнем уровне.

По пункту третьему возражений, что экспертом не проведен анализ наиболее эффективного использования объектов недвижимого имущества, даны следующие пояснения.

При проведении судебной экспертизы вопрос альтернативного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения не рассматривался, что

соответствует положениям статей 77, 78 Земельного кодекса РФ. Экспертиза проводилась по стоимости фактической сделки сравнительным подходом. Расчет стоимости земельных участок при альтернативном использовании производится на основании метода предполагаемого использования в рамках доходного подхода.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Расчет данным методом предполагает расчет дополнительных затрат и принятия допущений для расчета стоимости при альтернативном использовании, что приведет к ориентировочной стоимости, не отвечающей поставленной задаче.

По пункту четвертому возражений, что экспертом применена поправка на низкую ликвидность, даны следующие пояснения.

Поправка на низкую ликвидность не применялась. Проводилась корректировка цены предложения на дату оценки в размере изменения уровня инфляции. При отсутствии иных данных из открытых источников, при отсутствии рынка аналогичных земельных участков, было сделано допущение, что с даты обновления предложения да периода проведения экспертизы изменение стоимости не произошло. Поэтому корректировалась цена предложения.

По пункту пятому возражений, что экспертом выбраны ненадлежащие аналоги, даны следующие пояснения

Объект-аналог № 1 удален от города Кемерово на 23,3 км больше чем объекта оценки. Данный показатель - не является ценообразующим элементом. Объект-аналог находится в одной экономической зоне, что и объект оценки: КСП «Силинский». Отличие

по площади скорректирована по данным по данным справочника под редакцией Л.А. Лейфер. «Справочник оценщика недвижимости-2016» Земельные участки, ПЦМИОО, Нижний Новгород, 2016г., том 3, стр. 176.

Объекты-аналоги №№ 2, 3 - собственник имеет право и возможность выставить на продажу не весь земельный участок, а только его часть. В результате переговоров определяется диапазон площади земельного участка: минимальная и максимальная площадь, меньше или больше которой собственник продавать не будет. Чтобы заранее не нести затраты по выделу земельного участка, необходимо предварительно найти покупателя, согласовать условия цены, согласовать площадь земельного участка в зависимости от желания покупателя и намерений собственника, а затем производить выдел земельного участка за счет собственника. Наличие или отсутствие границ земельного участка не является ценообразующим фактором для потенциального покупателя.

Пояснения эксперта суд признает разумными и убедительными, а возражения ответчика несостоятельными.

Рассмотрев ходатайства ПАО «Сбербанк России» о проведении повторной судебной экспертизы, суд не нашел оснований для их удовлетворения.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу указанной нормы повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Из буквального толкования указанной нормы права следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

В силу части 2 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. При этом отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.

Как следует из определения суда от 16.03.2018 о назначении экспертизы, вопросы эксперту сформулированы судом с учетом мнения сторон, отводов экспертам сторонами не было заявлено. При этом квалификация эксперта проверена судом, его квалификация, стаж работы позволяет проводить такого рода исследования. С учетом пояснений эксперта какие-либо противоречия в экспертном заключении судом не установлены.

Заключение эксперта соответствует положениям статьи 86 АПК РФ.

В то же время отчет об оценке земельного участка, находящегося по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский» кадастровый номер 42:04:0213001:88 общей площадью 40 003,57 (сорок тысяч три целых пятьдесят семь сотых) кв.м., подготовленный ООО «Агентство эксперт консультант» в лице оценщика Баженовой Ю.В. выполнен по стоянию на дату 07.02.2018, которая является отличной от даты заключения договора купли-продажи от 10.02.2017.

Указанное свидетельствует о том, что отчет об оценке от 07.02.2018 № 007/З/18 подтверждает стоимость одного земельного участка в иной период по сравнению с датой заключения договора купли-продажи, что не входит в предмет доказывания по настоящему спору.

При указанных обстоятельствах отчет об оценки от 07.02.2018 № 007/З/18 не соответствует требованиям статей 71, 75 АПК РФ.

Оценивая информационную справку от 12.12.2017 № 8/899, подготовленную Союзом «Кузбасская торгово-промышленная палата», суд считает ее не соответствующей положениям статей 71, 75 АПК РФ, поскольку в ней отсутствует какие-либо выводы о стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом сделки. Сведения, содержащиеся в справке, носят общий неконкретизированный характер. Таким образом, представленная справка не является тем доказательством, на основании которого возможно сделать однозначный вывод о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

Также суд критически относится к техническому заключению от 02.02.2018 № 03- 02-1рз-1/18 о стоимости земельных участков, приобщенному в материалы дела ответчиком. К техническому заключению не приложены документы о квалификации лица его подготовившего. Правовой статус Рожневой Е.В., отвечающий пункту 4

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», судом не установлен.

Должник и ответчик в своих возражениях дополнительно ссылаются на то обстоятельство, что при определении цены сделки от 10.02.2017 стороны ориентировались на кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Должником в материалы дела приобщены сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества по состоянию на 10.02.2017 со следующими значениями (т. 8, л.д. 104-116):

- 57 508,28 руб. кадастровая стоимость земельного участка, находящегося по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», кадастровый номер 42:04:0213001:77 общей площадью 40 019,68 (сорок тысяч девятнадцать целых шестьдесят восемь сотых) кв.м. Согласованная цена сделки 100 000 руб. Рыночная стоимость в рамках экспертного заключения 96 402 руб.;

- 56 477,04 руб. кадастровая стоимость земельного участка, находящегося по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский» кадастровый номер 42:04:0213001:88 общей площадью 40 003,57 (сорок тысяч три целых пятьдесят семь сотых) кв.м. Согласованная цена сделки 200 000 руб. Рыночная стоимость в рамках экспертного заключения 136 469 руб.;

- 58 190,49 руб. кадастровая стоимость земельного участка, находящегося по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский» кадастровый номер 42:04:0213001:87 общей площадью 39 998,96 (тридцать девять тысяч девятьсот девяносто восемь целых девяносто шесть сотых) кв.м. Согласованная цена сделки 200 000 руб. Рыночная стоимость в рамках экспертного заключения 136 914 руб.;

- 58 383,64 кадастровая стоимость земельного участка, находящегося по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский» кадастровый номер 42:04:0213001:86 общей площадью 39 999,75 (тридцать девять тысяч девятьсот девяносто девять целых семьдесят пять сотых) кв.м. Согласованная цена сделки 100 000 руб. Рыночная стоимость в рамках экспертного заключения 136 917 руб.;

- 2 459 715,84 руб. кадастровая стоимость индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0213001:87, общей площадью 144 (сто сорок четыре) кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:408. Согласованная цена сделки 2 7000 000 руб. Рыночная стоимость в рамках экспертного заключения 1 683 000 руб.;

- 63 668,08 руб. кадастровая стоимость гаража, расположенного по адресу Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0213001:87, общей площадью 94,4 (девяносто четыре целых четыре десятых) кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:418. Согласованная цена сделки 75 000 руб. Рыночная стоимость в рамках экспертного заключения 99 000 руб.;

- 71 087,03 руб. кадастровая стоимость гаража, расположенного по адресу Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0213001:87, общей площадью 105,4 (сто пять целых 4 десятых) кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:407. Согласованная цена сделки 50 000 руб. Рыночная стоимость в рамках экспертного заключения 678 000 руб.;

- 48 358,07 руб. кадастровая стоимость гаража, расположенного по адресу Кемеровская область, Кемеровский район, КСП «Силинский», на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0213001:87, общей площадью 71,7 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:420. Согласованная цена сделки 50 000 руб. Рыночная стоимость в рамках экспертного заключения 229 000 руб.;

- кадастровая стоимость сооружение, назначение: электроэнергетики, расположенное по адресу Кемеровская область, Кемеровский район, село Силино, ВЛЗ - 10кв, на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0213001:77 протяженность 652 м. кадастровый номер 42:04:0000000:707, не установлена. Согласованная цена сделки 250 000 руб. Рыночная стоимость в рамках экспертного заключения 134 000 руб.

Таким образом, цена сделки в части земельных участков, жилого дома, сооружение электроэнергетики превышает значение кадастровой и рыночной стоимости.

В отношении остальных объектов капитального строительства цена сделки превышает только значение кадастровой стоимости.

Вместе с тем, как следует из экспертного заключения от 02.04.2018 № 2С/2018 рыночная стоимость комплекса недвижимого имущества по состоянию на 10 февраля 2017 года, расположенного по адресу: Кемеровская область, Кемеровский район, в виде земельного участка кадастровый номер 42:04:0213001:87 общей площадью 39 998,96 кв.м. и объектов капитального строительства, расположенных на нем, в виде

индивидуального жилого дома, общей площадью 144кв.м., кадастровый номер

42:04:0213001:408, гаража, общей площадью 94,4 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:418, гаража общей площадью 105,4 в.м., кадастровый номер 42:04:0213001:407, гаража общей площадью 71,7 кв.м., кадастровый номер 42:04:0213001:420, составляет 2 825 914 руб.

По условиям договора общая стоимость земельного участка кадастровый номер 42:04:0213001:87 общей площадью 39 998,96 кв.м. и объектов капитального строительства, расположенных не наем, составляет 3 075 000 руб., что превышает рыночную стоимость, определенную в рамках судебной экспертизы, на 249 086 руб. (3 075 000 руб. - 2 825 914 руб.).

Общая цена сделки от 10.02.2017 в размере 3 725 000 руб. также превышает кадастровую и рыночную стоимость.

Согласно пункту 2 договора купли-продажи от 10.02.2017 расчет между сторонами производится в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на банковскую карту, выпущенную ПАО «Сбербанк России», № ****0309 либо по иным реквизитам.

Ответчиком в обоснование равноценности встречного исполнения обязательств по договору купли-продажи от 10.02.2016 представлены платежные документы, подтверждающие осуществление расчетов по сделке, на общую сумму 3 725 000 руб., из которых 500 000 руб. зачислены на карту должника ****0309 10.02.2017 посредством электронного сервиса «Сбербанк онлайн», в оставшейся части оплата произведена на основании платежных поручений (т. 8, л.д. 58-64).

На основании изложенного суд считает обоснованным утверждение должника и ответчика о том, что цена сделки не отличается от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве, для удовлетворения заявления финансового управляющего судом не установлено.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 Постановления № 63, по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации), то есть 6 000 руб.

Определением от 25 декабря 2017 года заявление финансового управляющего о принятии обеспечительных мер в отношении оспариваемого недвижимого имущества удовлетворено. При подаче заявления о принятии обеспечительных мер финансовым управляющим уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Поскольку решение суда принято в пользу ответчика, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 руб. относятся на должника.

Денежные средства на проведение экспертизы в размере 28 000 руб. ПАО «Сбербанк России» внесены на депозитный счет Арбитражного суда Кемеровской области по платежному поручению от 14.03.2018 № 562994

Денежные средства на проведение экспертизы в размере 40 000 руб. Чувилкиным А.В. внесены на депозитный счет Арбитражного суда Кемеровской области по платежному поручению от 13.03.2018 № 124.

В соответствии со статьей 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

С учетом изложенного с депозитного счета Арбитражного суда Кемеровской области в пользу экспертной организации в лице общества с ограниченной ответственностью «Бизнес» выплачиваются денежные средства в размере 40 000 руб.

Согласно пункту 18 Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», распределение судебных расходов в деле о банкротстве между лицами, участвующими в деле, осуществляется с учетом целей конкурсного производства и наличия в деле о банкротстве обособленных споров, стороны которых могут быть различны.

В связи с этим судебные расходы, понесенные за счет конкурсной массы, подлежат возмещению лицами, не в пользу которых был принят судебный акт по соответствующему обособленному спору.

Судебные расходы лиц, в пользу которых был принят судебный акт по соответствующему обособленному спору, подлежат возмещению лицами, не в пользу которых был принят данный судебный акт.

Расходы по уплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб. по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ПАО «Сбербанк России», из которых 12 000 руб. взыскивается в пользу Чувилкина А.В.

Денежные средства в размере 28 000 руб., перечисленные Чувилкиным А.В. на депозитный счет Арбитражного суда Кемеровской области для проведения судебной экспертизы, подлежат возврату ответчику.

Руководствуясь статьями 32 (пункт 1), 60, 61.1, 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 110, 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

о п р е д е л и л:

в удовлетворении заявления финансового управляющего должника Плаксина Андрея Александровича об оспаривании сделки – договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.02.2017, заключенного между должником и Чувилкиным Александром Владимировичем, отказать.

Отнести на должника судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.

Отнести на публичное акционерное общество «Сбербанк России» судебные расходы на проведение судебной экспертизы. Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» в пользу Чувилкина Александра Владимировича 12 000 руб.

Возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Кемеровской области Чувилкину Александру Владимировичу денежные средства, перечисленные для проведения судебной экспертизы, в размере 28 000 руб.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Кемеровской области обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес» денежные средства в размере 40 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Сохранить обеспечительные меры до вступления в законную силу судебного акта.

Определение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья А.С. Куль

назначена судебная экспертиза.