Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Каширцевой Е.Ю., при участии представителей ООО «Новокузнецкая домостроительная компания им. А.В. Косилова», город Новокузнецк - ФИО1, паспорт, доверенность от 27 сентября 2017 года, ФИО2, доверенность от 27 июня 2016 года; ФИО3 представителя заявителей ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8. ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, доверенности от 09.11.2018, 30.07.2018, 08.11.2018, 07.11.2018, 09.11.2018, 13.112018, 08.11.2018, 07.11.2018, 08.11.2018, 16.11.2018, 14.11.2018, 07.11.2018, 10.11.2018, 08.11.2018, 28.11.2018, 15.11.2018, 08.11.2018, 09.11.2018, 04.12.2018, 09.11.2018, 28.09.2016, 07.10.2016, 31.10.2018, 08.10.2016, 17.10.2016, 04.10.2016, 14.06.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания», город Новокузнецк заявление ФИО42, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО13, ФИО9, ФИО43, ФИО10, ФИО11, ФИО44, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО45, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО38, ФИО37, ФИО39, ФИО40, ФИО41 , ФИО49, город Новокузнецк

к ООО «Новокузнецкая домостроительная компания им. А.В. Косилова», город Новокузнецк

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка

о признании недействительными сделок и применении последствия их недействительности,

у с т а н о в и л:

Арбитражный суд Кемеровской области 13 мая 2015 года (полный текст решения изготовлен 20 мая 2015 года) признал ликвидируемого должника – общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания» ИНН <***> ОГРН <***>, город Новокузнецк (ООО «СК», должник) несостоятельным (банкротом), открыл конкурсное производство сроком на шесть месяцев, судебное разбирательство по отчету о результатах проведения процедуры назначил на 27 октября 2015 года. Конкурсным управляющим утвердил ФИО50. Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» 30 мая 2015 года № 94.

По истечении срока конкурсного производства он был продлен и на 27 июня 2017 года назначено судебное заседание.

Конкурсные кредиторы 05 июня 2017 года обратились в арбитражный суд с заявлением о признании на основании пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) недействительной сделкой договор уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 42:30:06 02 050:00069, площадью 493 523 м² для строительства смешанной жилой застройки (двухэтажные с приквартирными земельными участками и высотные многоквартирные дома со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта) по адресу: Россия, Кемеровская область, город Новокузнецк, Новоильинский район, квартал 24 от 25 ноября 2014 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания», город Новокузнецк и ООО «Новокузнецкая домостроительная компания им. А.В. Косилова», город Новокузнецк ИНН <***> (далее – ответчик); применении последствий недействительности сделки в виде возврата права аренды на земельный участок с кадастровым номером 42:30:06 02 050:0006 площадью 493 523 м² по адресу: г. Новокузнецк, Новоильинский район. микрорайон 24; а также обязания ответчика вернуть в конкурную массу совокупность строительных материалов, конструкций и иных движимых вещей, составляющих недостроенных многоквартирные дома №№5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 находящихся по адресу: Россия, Кемеровская область, город Новокузнецк, Новоильинского района, квартал 24. В случае невозможности исполнения решения суда в натуре взыскать с ответчика 812 694 447,08 руб.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 31.08.2017, оставленным без изменения постановлением Седьмого апелляционного суда от 19.10.2017, отказано в удовлетворении заявления конкурсных кредиторов ООО «СК».

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 января 2018 года определение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

При новом рассмотрении судебное разбирательство неоднократно откладывалось для представления дополнительных доказательств и ознакомления с ними участников спора. Ответчиком заявлялось ходатайств о назначении судебной экспертизы по определению стоимости уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка, стоимости находящихся на нем объектов, которое в последующем отозвано, в связи с чем судом не рассматривалось.

В материалы дела конкурсным управляющим представлен отчет ООО «Агентство «Эксперт-Консультант» № 114/Н/17 от 22.01.2018 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Ответчиком представлены возражения на отчет № 114/Н/17 от 22.01.2018.

Ответчиком представлено экспертное заключение № 18-26 от 04.05.2018 ИП ФИО51, на которое кредиторами представлены возражения.

Кредиторами заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка с постановкой вопроса об отнесении по состоянию на 25.11.2014 объектов, находящихся на земельном участке в объектам недвижимого имущества (т. 322 л.д. 37). Для оплаты заявленной кредиторами экспертизы конкурсный управляющий внес на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере 300000 руб., которые были отозваны конкурсным управляющим и возвращены с депозитного счета суда определением от 30.10.2018.

Протокольным определением от 15.11.2018 судебное разбирательство отложено на 05.12.2018.

Ко дню судебного заседания Федеральная налоговая служба представила отзыв на заявление, в котором заявленные требования поддержаны.

От оценщика ИП ФИО51 поступили пояснения № 2 от 29.11.2018 к экспертному заключению № 18-26 от 04.05.2018. От ответчика поступил отзыв.

Конкурсный управляющий представил ходатайство о проведении судебного заседания без своего участия, а также указал на отсутствие оснований к назначению судебной экспертизы, так как в материалах дела имеется отчет № 114/Н/17 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка на 15.12.2017, подготовленный ООО «Агентство «Эксперт-Консультант», по заказу должника. Конкурсный управляющий явку в судебное заседание 05.12.2018 не обеспечил.

Явку в судебное заседание также не обеспечили ФИО42, ФИО43, ФИО14, ФИО45, ФИО46, ФИО48, ФИО49, представили заявление о проведении судебного заседания без своего участия. Не обеспечил явку представитель Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ.

В судебном заседании 05.12.2018 участники спора не возразили на проведение судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель кредиторов отозвал возражения на экспертное заключение № 18-26 от 04.05.2018, выполненное экспертом ИП ФИО51, заявил отказ от ходатайства о назначении судебной экспертизы. Представил письменное заявление об уточнении предмета заявления, в котором, не изменяя требований о признании недействительными сделками договор уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка и передачу объектов незавершенного строительством, просил в качестве последствий недействительности ничтожной сделки – договора уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка возвратить в конкурсную массу права аренды на земельный участок, а в случае невозможности исполнения решения в натуре в этой части взыскать с ответчика рыночную стоимость прав аренды земельного участка в размере 10 000 руб.

Уточнения заявления судом приняты как не противоречащие статье 49 АПК РФ.

Представители ответчика заявили о пропуске срока исковой давности для оспаривания договора уступки прав и обязанностей арендатора, который подлежит исчислению с 15.04.2016; поддержали возражения, изложенные в письменных отзывах.

Представитель кредиторов возразил на доводы о пропуске срока давности оспаривания договора, указывая, что передача объектов незавершенного строительством без передачи прав и обязанностей арендатора на земельный участок, на котором они расположены, невозможна; обо всех обстоятельствах совершения спорных сделок кредиторам стало известно после представления в материалы дела общих журналов работ по каждому дому, которые представлены ответчиком уже в ходе настоящего спора. Заявленные требования с учетом их уточнения поддержал.

Заслушав участвующих в заседании лиц, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, определенном Законом о банкротстве (пункт 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве).

Перечень лиц, наделенных полномочиями на подачу в деле о банкротстве заявления об оспаривании сделки должника, приведен в статье 61.9 Закона о банкротстве.

В соответствии со статьей 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

Конкурсные кредиторы, обладающие совокупным числом голосов не менее 10% от установленных в реестр требований кредиторов, в силу пункта 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве вправе подать в арбитражный суд заявление об оспаривании сделки должника.

Заявители настоящих требований обладают совокупным числом голосов более 10% от установленных в реестр требований кредиторов должника, следовательно, вправе оспаривать сделки должника.

Как следует из материалов дела, 23.04.2008 между Управлением по земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Новокузнецка (арендодатель) и ООО «Строительная компания «Терем» (арендатор) заключен договор № 06-910 аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.2 которого в аренду передается земельный участок кадастровым номером 42:30:06 02 050:0006 площадью 493523 кв.м для строительства смешанной жилой постройки (двухэтажные с приквартирными земельными участками и высотные многоквартирные дома со встроено-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта) по адресу: г. Новокузнецк, Новоильинский район, микрорайон 24.

31.03.2010 между ООО «Строительная компания «Терем» и ООО «Строй-импорт» заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка кадастровым номером 42:30:06 02 050:0006 площадью 493523 кв.м.

21.03.2011 ООО «Строй-импорт» уступило должнику права и обязанности арендатора земельного участка кадастровым номером 42:30:06 02 050:0006 площадью 493523 кв.м.

Соглашением от 26.08.2011 срок действия договора аренды продлен до 29.07.2012.

Соглашением от 20.08.2012 в договор аренды внесены изменения в части объектов аренды. Так, стороны определили, что в аренду из земель населенных пунктов передаются земельные участки кадастровыми номерами: 42:30:0602050:9 площадью 204847 кв.м; 42:30:0602050:10 площадью 11970 кв.м; 42:30:0602050:11 площадью 36918 кв.м; 42:30:0602050:12 площадью 149 кв.м; 42:30:0602050:13 площадью 63597 кв.м; 42:30:0602050:14 площадью 16949 кв.м; 42:30:0602050:15 площадью 11912 кв.м. в срок до 30.07.2013.

Дополнительными соглашениями № 4/247 от 18.06.2014, 5/309 от 11.06.2014 срок аренды продлен до 01.05.2014, 01.05.2015 соответственно.

Должник 25.11.2014 уступил ответчику права и обязанности арендатора земельного участка кадастровым номером 42:30:06 02 050:0006 площадью 493523 кв.м по договору № 06-910 т. 288 л.д. 44-45).

Как следует из материалов дела, по состоянию на 25.11.2014 на земельном участке кадастровым номером 42:30:06 02 050:0006 должником велось строительство жилых объектов №№ 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 31, 38.

Должник расходы на строительство этих домов отразил в карточке счета 20 за 2014 года, согласно которой стоимость произведенных затрат составила 812 694 447,08 руб. (т. 288 л.д. 73).

Первоначально кредиторы оспаривали договор уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка по неравноценному встречному предоставлению – 10000 рублей по условиям договора, поскольку отсутствовали сведения и документы об условиях передачи ответчику строящихся на этом участке 15 вышеуказанных объектов, сведения о готовности которых кредиторы получили из актов проверки Инспекции государственного строительного надзора Кемеровской области (т. 288 л.д. 46-72). Иные документы, относительно судьбы объектов, находящихся на передаваемом земельном участке, в материалах дела отсутствовали.

В ходе судебного разбирательства ответчик представил письма о возмещении затрат от 23.12.2014, а также экспертное заключение ИП ФИО51 № 18-26 от 04.05.2018 с приложением копий журналов общих работ по каждому дому, в соответствии с которым строительство дома № 14 началось 16.05.2012, № 12 – 05.09.2012, № 13 – 22.10.2012, № 11 – 22.01.2013, № 10 - 01.05.2013, № 9 – 05.05.2013, № 16 – 13.05.2013, № 8 – 07.06.2013, № 7 – 01.8.2013, № 15 – 02.09.2013, № 6 – 03.09.2013, № 5 – 02.11.2013.

Также, к экспертному заключению № 18-26 от 04.05.2018 в качестве приложения на страницах 82-95 приложены копии справок должника о готовности жилых домов микрорайона 24 Новоильинского района по состоянию на 23.12.2014 согласно журналам общих работ по форме КС-6, из которых следует, что готовность жилых домов № 6, 7 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 составляла 61%, дома № 8 – 50%, дома № 16 «А, Б, В, Г» - 32%, дома № 17 «А, Б, В, Г, Д, Е» - 67%,, дома № 31 «А, Л, В, Г» - 43%, дома № 38 «А, Б, В, Г» - 24%.

Таким образом, все обстоятельства перевода прав и обязанностей арендатора должника на ответчика, а также обстоятельства передачи объектов строительства, представляющие собой совокупность действий, объединенных единым умыслом, были раскрыты ответчиком, в том числе перед кредиторами в ходе настоящего судебного спора и до представления в материалы дела писем о направлении оплаты на возмещение затрат (06.03.2018 – т. 298 л.д. 11-22), журналов общих работ и писем об отнесении затрат на строительство (в мае 2018 года в качестве приложения к экспертному заключению ИП ФИО51) кредиторы не обладали полнотой такой информации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год. При этом течение срока исковой давности по данному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Таким образом, законодательство связывает начало течения срока исковой давности не только с моментом, когда лицо фактически узнало о нарушении своего права, но и с моментом, когда оно должно было, то есть имело юридическую возможность, узнать о нарушении права.

Учитывая, что вся совокупность документов, раскрывающая обстоятельства перехода к ответчику прав и обязанностей арендатора на земельный участок и объектов строительства, расположенных на нем, представлена в материалы дела в 2018 году при новом рассмотрении, срок исковой давности для оспаривания таких сделок кредиторами по состоянию на 05.06.2017 не пропущен.

Суд рассматривает заявление кредиторов по существу.

Кредиторы, оспаривая правомерность передачи прав и обязанностей арендатора ответчику на земельный участок, указали, что при нахождении на нем недостроенных жилых домов, являющихся объектами недвижимого имущества, такая передача без одновременной передачи этих объектов в силу действующего законодательства недопустима, договор уступки является ничтожной сделкой.

Ответчик, возражая на доводы кредиторов в этой части указал, что по состоянию на дату совершения договора уступки (25.11.2014) жилые дома не были возведены и не являлись объектами недвижимого имущества, в связи с чем доводы кредиторов о ничтожности договора уступки не состоятельны. Затраты на строительство жилых домов переданы должником ответчику 23.12.2014 согласно соответствующим письмам.

Разрешив спор в этой части, суд пришел к следующим выводам.

Как указывалось ранее, степень готовности возводимых должником на арендованном участке объектов – жилых домов по состоянию на 23.12.2014 (согласно справкам должника – т. 305 л.д. 49-63) составлял 50% и более процентов, кроме домов № 16, где степень готовности составляла 32%, дома № 31 степень готовности 43% и дома № 38 – степень готовности 24%. Следовательно, можно сделать вывод, что по всем жилым домам по состоянию на 23.12.2014 как минимум работы по сооружению фундаментов были завершены.

Документов, свидетельствующих о том, что степень готовности этих объектов по состоянию на 25.11.2014 была иной, чем отражено в справках о готовности жилых домов на 23.12.2014, в материалы дела не представлено. Из чего суд, учитывая объемы выполняемой работы, исходит из того, что по состоянию на 25.11.2014 (дату совершения договора уступки) степень готовности домов не отличалась от этих же показателей по состоянию на 23.12.2014.

В соответствии с положениями статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду с зданиями, строениями, сооружениями.

Сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), что позволяет делать выводы об отнесении объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости (статья Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

При этом объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016)).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Данная правовая позиция была высказана в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 38).

Учитывая, что по состоянию на 23.12.2014 по всем строительным объектам сооружение фундамента было завершено, суд соглашается с доводами кредиторов о том, что находящиеся на арендованном должником земельном участке объекты, числящиеся у должника в бухгалтерском балансе в 2014 году в качестве затрат на строительство общей стоимостью 812 694 447, 08 руб., являлись объектами, незавершенного строительством.

Исходя из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 38 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ), в связи с чем доводы ответчика о невозможности отнесения строящихся объектов на арендованном должником земельном участке к объектам незавершенного строительства в связи с отсутствием соответствующей записи в ЕГРН, ошибочен.

Вместе с тем, суд отклоняет доводы кредиторов о ничтожности договора уступки прав и обязанностей арендатора в связи с тем, что земельный участок передан ответчику без находящихся на нем строящихся объектов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Как уже было установлено, и право аренды земельного участка и объекты, находящиеся на нем (отраженные в балансе должника как затраты на строительство), по состоянию на 25.11.2014 и 25.12.2014 соответственно принадлежали должнику.

При этом очевидно, что передача незавершенных строительством объектов была бы невозможной без перевода с должника на ответчика прав и обязанностей арендатора земельного участка, на котором эти объекты возводились, в связи с чем рассматриваемые действия сторон подлежат оценке в совокупности и не могут оцениваться отдельно друг от друга. Также очевидно, что уступка прав и обязанностей арендатора состоялась между должником и ответчиком исключительно для того, чтобы ответчик имел возможность продолжать строительство находящихся на земельном участке объектов, иначе теряется смысл получения права пользования земельным участком организации (ответчиком), созданной 31.10.2014 с основным видом уставной деятельности - строительство жилых и нежилых зданий

Конкурсные кредиторы указали, что передача должником ответчику объектов строительства состоялась безосновательно и безвозмездно, в связи с чем утрачена возможность пополнения конкурсной массы за счет этих объектов, что свидетельствует о причинении кредиторам должника имущественного вреда. По мнению кредиторов, должник и ответчик при заключении договора уступки и передачи объектов цель причинить вред кредиторам. Сделки совершены между заинтересованными лицами и в результате ее совершения причинен такой вред в виде выбытия актива.

Ответчик, возражая на эти доводы кредиторов, указал, что находящееся на земельном участке строительные материалы в виде затрат на строительство переданы должником ответчику в счет погашения задолженности по договорам о расторжении соглашений инвестирования, в обоснование чего представлены письма о возмещении затрат от 23.12.2014.

Кредиторы указали, что представленные письма руководителя ответчика не могут являться оплатой за объекты незавершенного строительства по той причине, что не содержат указаний на это. По мнению кредиторов, обязанности передать какое-либо имущество по этим письмам у должника не возникает, поскольку договоры инвестирования были расторгнуты, а от прав требования будущего результата ответчик отказался.

Так, между должником (застройщик) и ответчиком (инвестор) 01.11.2014 заключены договоры № 05/24, 7/24, 08/24, 13/24, 14/24, 15/24, 16/24, 17/24. 31/24, по условиям которых должник обязался выполнить работы по строительству и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать инвестору финансовый результат – определенное каждым договором количество квартир с внутренней отделкой в жилых домах № 5, 7, 8; 13, 14, 15, 16, 17, 31 в 24 микрорайоне Новоильинского района (т. 303 л.д. 11-38).

Должник обязался завершить строительство, получить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию и передать объекты ответчику по акту приема-передачи в срок до 31.12.2015 (пункт 1.2 договоров инвестирования).

Соглашениями от 19.12.2014 договоры инвестирования расторгнуты, в результате чего у должника возникли обязательства по возврату ответчику сумм финансирования строительства. В соответствии с пунктом 2 соглашений ответчик-инвестор отказывается от права требования к должнику-застройщику получения финансового результата в виде передачи квартир (т. 303 л.д. 2-10).

Письмами от 23.12.2014 (т. 298 л.д. 20-28) ответчик проинформировал должника о том, что в связи с расторжением договоров инвестирования, оплату по договорам инвестирования от 01.11.2014 необходимо направить на возмещение затрат должника - ООО «Новокузнецкий ДСК» им А.В.Косилова по строительству многоквартирных жилых домов в микрорайоне 24 Новоильинского района г. Новокузнецка, а именно: - 76 982 899, 17 руб. по договору инвестирования № 05/24 - строительства жилого дома № 5; - 130 094 640 руб. по договору инвестирования № 07/24 – строительства дома № 07 (80 227 842, 04 руб.), дома № 12 (49 866 797, 96 руб.); - 79 872 171, 99 руб. по договору инвестирования № 08/24 – строительства дома № 8 (64 845 500, 26 руб.), дома № 9 (829 179, 50 руб.), дома № 12 (13 466 129, 95 руб.), дома № 10 (731 362, 28 руб.); - 58 075 760 руб. по договору инвестирования № 13/24 – строительства дома № 13 (39 289 475, 55 руб.), дома № 12 (18 786 284, 45 руб.); - 131 971 320 руб. по договору инвестирования № 14/25 – строительства дома № 14 (100 731 362, 28 руб.), дома № 10 (31 239 957, 72 руб.); - 200 060 640 руб. по договору инвестирования № 15/24 – строительства дома 15 (143 383 102 руб.), дома № 6 (42 124 552 руб.), № 10 (15 552 986 руб.); - 158 506 400 руб. по договору инвестирования № 16/24 – строительства дома № 16 (150 268 430, 42 руб.), дома № 10 (3 477 237, 05 руб.), дома № 5 (4 760 732, 53 руб.); - 314 098 200 руб. по договору инвестирования № 17/24 – строительства дома № 17 (208 291 847, 86 руб.), дома № 10 (40 515 928, 69 руб.), дома № 11 (17 088 783, 09 руб.), дома № 9 (48 201 640, 36 руб.); - 200 053 400 руб. по договору инвестирования № 31/24 – строительства дома № 31 (86 864 778, 34 руб.), дома № 38 (50 471 375, 46 руб.), дома № 11 (62 717 246, 20 руб.).

В соответствии с позицией ответчика, строительные материалы в виде объектов строительства перешли в его собственность на основании вышеуказанных писем.

При этом ответчик указал, что совокупность строительных материалов, конструкций и иных движимых вещей, составляющих недостроенные многоквартирные дома №№ 5, 7 , 8, 9, 10, 11 ,12, 13, 14, 15, 16 ,17, 31, 38 – являлись объектами инвестирования в силу инвестиционных соглашений между должником и ответчиком. Возмещение затрат на строительство должнику ответчиком произошло вследствие расторжений инвестиционных соглашений. Из чего сделан вывод о том, что ответчик, направив 23.12.2014 письма о возмещении затрат при расторжении договоров инвестирования, определил завершающее сальдо. Такие сделки в соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях № 304-ЭС17-14946 от 29.01.2018, № 305-ЭС18-7372 от 02.08.2018 не являются зачетом и не могут быть оспорены по специальным основаниям Закона о банкротстве.

Следуя логике ответчика о том, что письма о возмещении затрат представляют собой расчет завершающего сальдо между сторонами по соглашениям о расторжении договоров инвестирования, в них как минимум, по мнению суда, должны содержаться указания на завершающие обязанности одной стороны по отношению к другой в результате такого расчета. Вместе с тем, представленные письма такой информации и расчетов не содержат.

Например, по соглашению о расторжении договора инвестирования № 5/24 размер обязательств должника перед ответчиком на 19.12.2014 составлял 128 939 000 руб. (т. 303 л.д. 4). При этом в письме от 23.12.2014 начальное сальдо в пользу ответчика в размере 128 939 000 руб. не отражено, вместо этого указано, что в связи с расторжением договора инвестирования строительства жилого дома № 05/24 от 01.11.2014 на оплату по договору № 05/24 подлежат направлению затраты в размере 76 982 899 руб. (т. 298 л.д. 14). Сведений о том в чью пользу сложилось в такой ситуации конечное сальдо и его размер, а именно конкретный расчет (в настоящем случае эта сумма должна составить 51 956 100, 83 руб. (128939000-76982899,17) анализируемое письмо не содержит, равно как и иных сведений, позволяющих согласиться с позицией ответчика о том, что указанным письмом стороны определили завершающее сальдо.

Даже если исходить из того, что представленными письмами на возмещение затрат стороны определили завершающее сальдо (чего не следует из этих писем), они не могут явиться доказательством правомерной и возмездной передачи должником ответчику строящихся объектов.

Действительно, в связи с расторжением договоров инвестирования у должника возникла обязанность перед ответчиком по возврату предоставленных инвестиций либо посредством перечисления денежных средств, либо иным способом, не исключая зачет встречных обязательств (пункты 2, 4 соглашений о расторжении). Вместе с тем, указанными письмами, исходя из их буквального толкования, ответчик просил должника оплату по договорам инвестирования (которые на 23.12.2014 были расторгнуты и по которым ответчик отказался от принятия инвестиционного результата) направить на возмещение затрат самого должника на строительство жилых домов, тем самым освободив должника от лежащих на нем обязательств по возврату сумм инвестирования, отраженных в соглашениях о расторжении договоров инвестирования, что в силу пункта 1 статьи 415 ГК РФ является прощением долга. Следовательно, представленные письма от 23.12.2014 не могут являться доказательством передачи должником ответчику, тем более возмездной передачи, объектов, находящихся на арендованном земельном участке в качестве отступного в соответствии со статьей 409 ГК РФ.

Иных правовых оснований, по которым объекты строительства в период с 25.11.2014 по 23.12.2014 перешли ответчику не представлено. При этом объекты строительства перешли ответчику.

Так, ответчиком представлены обороты счета 20.01. за 2014 год (т. 321 л.д. 116), на котором в соответствии с пунктом 6 утвержденной приказом № 1 от 31.12.2014 учетной политике ответчика (т. 321 л.д. 98-103) отражалось незавершенное производство. Согласно этому документу находящиеся на арендованном земельном участке объекты строительства поставлены на учет ответчика в 2014 году по стоимости 1 349 715 431, 16 руб. Допуски к определенному виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, получены ответчиком 04.12.2014; 24, 26, 27 декабря 2014 года изданы приказы №№ 561, 573,579 о назначении ответственных по авторскому надзору жилых домов, в том числе №№ 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 31, 38 (т. 322 л.д. 120-138).

Доказательств представления должнику равноценного встречного предоставления за полученные объекты ответчиком не представлено.

Таким образом, суд признает доказанным безвозмездность передачи должником ответчику объектов, находящиеся на земельном участке кадастровым номером 42:30:06 02 050:0006 площадью 493523 кв.м.

Согласно ЕГРЮЛ запись о создании ответчика внесена в реестр 31.10.2014 (то есть менее чем за месяц до совершения спорных сделок). Единственным участником и единоличным исполнительным органом ответчика являлась на момент создания и в настоящее время ФИО52, которая одновременно является мажоритарным участником должника (96% уставного капитала) и в период с июня 2014 по январь 2015 года (то есть на момент совершения спорных сделок) являлась единоличным исполнительным органом должника.

Как у должника, так и у ответчика основными видами деятельности является строительство жилых и нежилых зданий.

Дело о банкротстве должника возбуждено определением от 10.03.2015. Договор уступки прав требования № 06-910 заключен 25.11.2014, объекты, неоконченные строительством, исходя из пояснений ответчика, фактически перешли ему в дату подписания писем, то есть 23.12.2014, следовательно, спорные сделки совершены в пределах четырех месяцев до даты возбуждения производства по делу о банкротстве и подпадают под основания оспоримости сделок, установленные статье 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с абзацем вторым пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, строящиеся на земельном участке объекты, получены ответчиком от должника в виде затрат на строительство безвозмездно. Следовательно, такая сделка недействительна на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, равно как и недействителен по этим же основаниям договор уступки прав и обязанностей арендатора № 06-910 от 25.11.2014 без заключения которого передача строящихся объектов была бы не возможна хотя бы потому, что в силу пункта 1.2 договора аренды земельный участок имеет целевое назначение – для строительства смешенной жилой постройки.

Так, согласно пункту 2.1 договора № 06-910 от 25.11.2014 в счет уступаемых прав и обязанностей ответчик уплачивает должнику 10000 рублей.

Вместе с тем, земельный участок перешел в пользование должника 21.03.2011 (т. 288 л.д. 43). За период с 21.03.2011 по 25.11.2014 должником неслись расходы по использованию этого земельного участка в виде уплаты арендной платы его собственнику. Из актов сверки взаиморасчетов между должником и Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка, представленных конкурсным управляющим в электронном виде через систему Мой арбитр (12.09.2018 06:53), следует, что за период с 29.07.2011 по 17.12.2014 должником осуществлены арендные платежи по спорному земельному участку на общую сумму 25 816 085, 34 руб., которые должнику ответчиком не возмещены, кроме 10000 руб., внесенных на счет должника по договору уступки (т. 289 л.д. 17). Доказательств получения должником от ответчика какой-либо компенсации понесенных затрат на оплату арендных платежей не представлено.

Таким образом, права и обязанности арендатора по договору были уступлены ответчику без предоставления равноценного встречного исполнения. Заинтересованность ответчика по существу заключалась в последующем приобретении прав на незавершенные строительством объекты, что свидетельствует о наличии у должника и ответчика цели уменьшения конкурсной массы и причинения вреда имущественным правам кредиторов, поскольку, если бы такая передача прав и обязанностей, а также объектов строительства не состоялась, то строящиеся объекты в ходе процедуры вошли в конкурсную массу как актив, подлежащий реализации, а не в качестве затрат на строительство.

Исходя из совокупного анализа взаимоотношений сторон очевидно усматривается, что безвозмездная передача объектов строительства и неравноценная передача прав и обязанностей арендатора должником ответчику обусловлены массовым обращением покупателей жилых помещений, построенных должником, в суды за взысканием стоимости устранения недостатков в приобретенном ими жилье с целью недопущения обращения взыскания на имущество должника в пользу таких взыскателей.

Так, в ноябре 2014 года имелись вступившие в силу решения суда о взыскании с должника денежных средств в пользу И-вых, ФИО53, ФИО54. В декабре 2014 года вынесены решения о взыскании средств с должника в пользу Б-вых, ФИО55, ФИО8, ФИО7, ФИО20, ФИО56, Р-ных, С-вых, Т-вых, ФИО49, ФИО57 Кроме того, на рассмотрении судов общей юрисдикции находились исковые заявления иных приобретателей жилья, требования которых в процедуре установлены в реестр требований кредиторов должника. Согласно реестру требований кредиторов в третью очередь реестра только по основному долгу установлены требования 122 физических лиц на общую сумму 28 130 423 руб. Кроме этого за счет требования граждан по возмещению морального вреда сформирована первая очередь реестра на 435000 руб., а также учтены за реестром требований кредиторов требования по штрафным санкциям перед ними. Об этих обстоятельствах должнику и ответчику не могло быть не известно, поскольку во всех спорах должник выступал ответчиком и не оспаривал предъявленные к нему требования, следовательно, очевидно осознавал, что после вступления в силу судебных актов он обязан будет погасить взысканные суммы.

Обязательства должника перед гражданами-потребителями, о которых указано выше, по передаче качественного товара (в настоящем случае квартир) возникли в 2014 году, то есть до даты заключения спорных сделок, что установлено при включении этих требований в реестр требований кредиторов должника, а именно установлено, что недостатки квартир, переданных кредиторам-гражданам возникли до их передачи (в 2014 году) и в договорах купли-продажи не были оговорены. При этом в судебных актах отражено, что претензии граждан, направленные в 2014 году, оставлены должником без ответа (например, требование ФИО58, установленные в реестр требований кредиторов определением от 16.09.2015).

Таким образом, спорные действия сторон 25.11.2014 и 23.12.2014 совершены в период наличия у должника перед гражданами обязательств с наступившими сроками исполнения, в отношении части из которых уже состоялись и вступили в силу судебные акты, имелись вынесенные, но не вступившие в силу судебные акты, а также продолжались судебные споры. Требования этих кредиторов не были погашены должником, в связи с чем включены в реестр требований кредиторов.

При указанных обстоятельствах суд признал доказанным кредиторами совокупности условий для признания спорных действий должника и ответчика недействительными на основании пунктом 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве – сделки совершены без встречного (равноценного) предоставления, в ситуации предвидения наступления признака неплатежеспособности, с целью вывода имущества и недопущения обращения на него взыскания, в связи с чем кредиторам должника причинен имущественный вред.

Иных оснований для признания оспариваемой сделки недействительной судом не установлено, участвующими в деле лицами не доказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Это правило распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку (пункт 25 Постановления № 63).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки).

Пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве установлено, что все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу.

Как следует из материалов дела (уведомление Комитета градостроительства и земельных ресурсов (т. 303 л.д. 95), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию (т. 303 л.д. 56-67, 93) и пояснений ответчика, как возвращение должнику права аренды земельным участком, так и объектов строительства в натуре невозможны. В связи с чем необходимо определить действительную стоимость права аренды и объектов на дату совершения сделок.

Суд не рассматривает ходатайство кредиторов о назначении судебной экспертизы с целью установления действительной стоимости этих объектов, в связи с отказом кредиторов от этого ходатайства.

Учитывая обстоятельства настоящего дела и, исходя из связанности действий по уступке прав и передаче объектов строительства, для определения действительной стоимости объектов необходимо учитывать как действительную стоимость уступки прав и обязанностей арендатора на земельный участок, так и действительную стоимость объектов строительства. Совокупность этих условий учтена в экспертом заключении № 18-26 от 04.05.2018 эксперта ИП ФИО59, который в пояснениях к заключению от 08.10.2018 исходит из того, что расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости подлежит исчислению исходя из двух показателей – стоимости уступки прав и стоимости объектов строительства. При учете представленных ИП ФИО59 дополнительных пояснений и расчетов, рыночная стоимости права аренды земельного участка составляет «-735630023руб.» (пояснения, поступившие через систему Мой арбитр 30.11.2018 в 13.10) и рыночной стоимости объектов строительства «1205787503» (исходя из дополнений № 1, № 2 к экспертному заключению). При этом в экспертном заключении при определении рыночной прав аренды земельного участка на 25.11.2014 учтены затраты на арендные платежи должника, которые, как это следует из заключения не учтены при определении рыночной стоимости объектов строительства.

Экспертное заключение № 18-26 от 04.05.2018, выполненное ИП ФИО59, является полным и ясным, в заключении приведен перечень исследуемых документов, изложены примененные методики, экспертом даны ответы на поставленные вопросы, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Судом не установлены нарушения Федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации. На возражения кредиторов по экспертному заключению эксперт предоставил развернутые ответы. Возражения кредиторов на заключения отозваны.

При указанных обстоятельствах экспертное заключение № 18-26 от 04.05.2018, выполненное ИП ФИО59, признано судом допустимым и относимым доказательством рыночной стоимости объектов оценки (статьи 67, 68 АПК РФ).

Напротив, отчет № 114/Н/17 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненный ООО «Агентство «Эксперт-Консультант» по заданию конкурсного управляющего (т. 298 л.д. 52-129), не является достоверным доказательством рыночной стоимости сделок по выбытию права пользования должником земельным участком и выбытию недостроенных объектов строительства на 23.11.2014, поскольку, во-первых, проведен с целью определения исключительно стоимости права аренды земельного участка; во-вторых, по состоянию на 15.12.2017, в то время как спорные действия должника и ответчика подлежат оценке судом на дату их совершения (25.11.2014, 23.12.2014). Отчет содержит противоречия в терминах, применяемых оценщиком при указании на предмет оценки – «рыночная арендная плата» и рыночная стоимость права аренды земельного участка», которые имеют различный экономический смысл. Оценщиком не учтены период времени, оставшийся до окончания срока действия договора, величина арендной платы, предусмотренная договором и др.

При указанных обстоятельствах в качестве последствий недействительности сделок суд взыскивает с ответчика в конкурсную массу должника 470 157 480 руб. (1205787503-735630023).

Ответчик не указывал на то, что при применении последствий недействительности сделки необходимо учитывать затраты, понесенные им при продолжении строительства объектов, находящихся на земельном участке. Доказательств несения ответчиком расходов и их размер в материалы дела не представлено. В связи с чем при применении последствий недействительности сделки указанные обстоятельства судом не учитываются. Ответчик вправе в ходе процедуры, после возвращения в конкурсную массу взысканных денежных средств при наличии расходов на строительство объектов обратиться в дело о банкротстве должника с заявлением об установлении требований в реестр требований кредиторов, равно как и с требованием об установлении в реестр требований кредиторов должника 10000 руб., оплаченных 11.12.2014 в счет уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка.

Учитывая, что определение по существу заявления об оспаривании сделки должника выносится по правилам принятия решения суда первой инстанции, суд применяет положения АПК РФ по вопросу о распределении судебных расходов и при этом исходит из следующего.

Поскольку заявление конкурсных кредиторов об оспаривании совокупности сделок удовлетворено судом в полном объеме, суд в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относит судебные расходы по государственной пошлине в размере 6 000 рублей на ответчика.

Руководствуясь статьями 32 (пункт 1), 61 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 49, 102, 110, 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

о п р е д е л и л:

признать недействительными сделками договор уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 42:30:06 02 050:00069, площадью 493 523 м² от 25 ноября 2014 года и передачу объектов незавершенного строительством №№ 5, 6, 7, 8, 9, 10 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 31, 38, находящихся по адресу: Россия, Кемеровская область, город Новокузнецк, Новоильинский район, квартал 24, заключенными между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания», город Новокузнецк и ООО «Новокузнецкая домостроительная компания им. А.В. Косилова», город Новокузнецк.

Применить последствия недействительности сделок. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкая домостроительная компания им. А.В. Косилова», город Новокузнецк Кемеровской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания», город Новокузнецк Кемеровской области 470 157 480 рублей.

Право требования общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкая домостроительная компания им. А.В. Косилова», город Новокузнецк Кемеровской области к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания», город Новокузнецк Кемеровской области может быть предъявлено в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Отнести на ответчика судебные расходы. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новокузнецкая домостроительная компания им. А.В. Косилова», город Новокузнецк Кемеровской области в пользу ФИО40 6 000 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления в силу настоящего определения.

Определение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья Ю.В. Дорофеева