Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Лазаревой М.В., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Маливан С.Б., при участии представителей Администрации Кемеровского муниципального округа Арышевой Д.В. по доверенности от 04.03.2021, Инспекции государственного строительного надзора Кузбасса – Дробышевой С.С., доверенность от 23.11.2020, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», город Москва о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Участие», город Кемерово,

у с т а н о в и л:

решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21 августа 2019 года (решение в полном объеме изготовлено 26 августа 2019 года) при рассмотрении дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Участие», ОГРН 1114205001206, ИНН 4205215011, адрес юридического лица: 650025, Кемеровская область, город Кемерово, улица Тухачевского, дом 22Б, оф. 100 применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве должника застройщика, общество с ограниченной ответственностью «Участие» (далее – должник, ООО «Участие») признано банкротом и открыто конкурсное производство сроком на один год – до 21 августа 2020 года.

Определением суда от 18 сентября 2019 года (определение в полном объеме изготовлено 23 сентября 2019 года) конкурсным управляющим должника утверждена Тимофеева Елена Богдановна.

Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 177 от 28 сентября 2019 года.

Определением суда от 10 августа 2020 года (определение в полном объеме изготовлено 11 августа 2020 года) срок конкурсного производства в отношении ООО «Участие» продлен на шесть месяцев - до 21 февраля 2021 года, судебное разбирательство по отчету финансового управляющего назначено на 15 февраля 2021 года.

В арбитражный суд 11 августа 2020 года по системе «Мой Арбитр» от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», город Москва (далее – заявитель, Фонд) поступило заявление о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства.

Фонд просит удовлетворить заявление о намерении в порядке ст. 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) стать правообладателем прав ООО «Участие» на земельные участки с кадастровым номером 42:04:0204002:692, предназначенные для строительства и принадлежащие ООО «Участие», со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства), расположенные по адресу: Кемеровский район, с. Верхтомское, ул. Советская, стр. №3, прав на проектную документацию, включающую в себя внесенные в нее изменения.

Также Фондом заявлено ходатайство о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства и неотделимыми улучшениями.

Определением суда от 13 августа 2020 года заявление Фонда принято к производству, судебное разбирательство назначено на 20 августа 2020 года, ходатайство Фонда о проведении экспертизы оставлено для рассмотрения в судебном заседании.

Определениями суда от 21.08.2020, от 10.09.2020, от 25.09.2020, от 09.10.2020, от 22.10.2020, от 04.12.2020 судебное разбирательство по рассмотрению заявления Фонда неоднократно откладывалось в связи с запросами суда о необходимой для экспертизы документации в отношении объекта экспертизы, предоставлением заявителю времени для внесения в депозит суда денежных средств на оплату экспертизы.

Определением суда от 28 декабря 2020 года удовлетворено ходатайство Фонда, назначена по делу экспертиза, производство которой поручено ЗАО «Независимая консалтинговая компания «СЭНК», эксперту Тимершину Дамиру Радиковичу, судебное разбирательство отложено до 27 января 2021 года.

Определением суда от 27 января 2021 года (определение в полном объеме изготовлено 29 января 2021 года) судебное разбирательство по заявлению Фонда отложено до 15 февраля 2021 года, эксперту Тимершину Дамиру Радиковичу предложено в установленный определением от 28 декабря 2020 года срок представить в суд экспертное заключение

В материалы дела 12 февраля 2021 года по системе «Мой Арбитр» от конкурсного управляющего поступили следующие документы: реестр текущих платежей, реестр требований кредиторов должника, реестр требований о передаче жилых помещений, копия уведомления Фонда от 26.01.2021 №08-1183, копия договора аренды земельного участка, копии ответов об оценке ОА-01/2020 от 18.03.2020, ОА-02/2020 от 18.03.2020,ОА-05/2020 от 24.03.2020. Также 14 февраля 2021 года по системе «Мой Арбитр» от конкурсного управляющего поступил реестр текущих платежей.

Определением суда от 15 февраля 2021 года (в полном объеме изготовлено 18 февраля 2021 года) судебное разбирательство отложено до 1 марта 2021 года до поступления в материалы дела экспертного заключения.

В материалы дела 24 февраля 2021 года поступило заключение эксперта № 12301, согласно которому рыночная стоимость земельного участка со всеми находящимися на нем неотделимыми улучшениями составляет 1 125 000 рублей.

От конкурсного управляющего в материалы дела по системе «Мой Арбитр» 1 марта 2021 года поступили пояснения о размере текущих требований должника первой очереди, реестр требований кредиторов с указанием реестровой задолженности второй очереди; сведения о наличии имущества, которое остается у должника после передачи Фонду прав застройщика, с указанием стоимости такого имущества, а также сведения о разнице между совокупной стоимостью требований участников строительства к должнику в отношении незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0204002:692. Согласно расчету конкурсного управляющего, разница между совокупной стоимостью прав участников строительства и стоимостью прав, подлежащих передаче Фонду, составляет 12 074 448 рублей.

В судебном заседании 1 марта 2021 года объявлен перерыв до 4 марта 2021 года для ознакомления участвующих в деле лиц с заключением эксперта, информация о перерыве размещена в картотеке арбитражных дел на официальном сайте суда.

В течение перерыва от заявителя по системе «Мой Арбитр» поступили письменные пояснения, согласно которым с учетом заключения эксперта о рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок в размере 1 125 000 рублей, а также принятого Наблюдательным советом Фонда решения, заявитель указывает на наличие у него права требования к должнику в сумме 228 440 рублей, составляющих разницу между размером денежных выплат участникам долевого строительства и стоимостью прав по результатам экспертизы, а также поддерживает заявление о намерении стать приобретателем прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 42:04:0204002:692, предназначенный для строительства, со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства), расположенными по адресу: Кемеровский район, с. Верхтомское, ул. Советская, стр. №3, прав на проектную документацию, включающую в себя внесенные в нее изменения.

По окончании перерыва в материалы от Администрации Кемеровского муниципального округа поступил отзыв от 04.03.2021, согласно которому кредитор возражает относительно заявления Фонда с учетом результатов экспертизы.

Протокольным определением от 04.03.2021 судебное разбирательство отложено до 10.03.2021 в целях подготовки участвующими в деле лицами мотивированной позиции с учетом заключения эксперта.

От Инспекции государственного строительного надзора Кузбасса по системе «Мой Арбитр» 10.03.2021 поступил отзыв на заявление Фонда, согласно которому Инспекция возражает относительно заявления, полагает, что выводы эксперта в заключении №12301 не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку экспертом применены объекты-аналоги иного назначения (для индивидуального жилищного строительства, для личных хозяйственных нужд и только один объект под коммерческое строительство), что привело к занижению стоимости, также полагает, что при таких обстоятельствах будет причинен вред интересам муниципального образования – Кемеровского муниципального района, поскольку строительство объекта осуществлялось по программе обеспечения жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

От Администрации Кемеровского муниципального района в материалы дела по системе «Мой Арбитр» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела рецензии на заключение эксперта, привлечении для дачи пояснений специалиста, назначении повторной экспертизы с постановкой перед экспертом тех же вопросов, с доказательствами направления указанных документов и ходатайств заявителю. Согласно ходатайству Администрация полагает, что экспертом в заключении № 12301 сделаны неверные выводы о степени готовности объекта незавершенного строительством 35% вместо 65%, экспертом при проведении экспертизы применен доходный подход с указанием затрат на завершение строительства без исследования вопроса и составления сметы, эксперт необоснованно отказался от использования затратного подхода при оценке, оценка проведена экспертом с нарушением требований Федерального стандарта оценки ФСО №7, утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

В судебное заседание, открытое 10.03.2021 и закрытое 11.03.2021 заявитель, конкурсный управляющий, извещенные надлежащим образом по правилам статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), явку не обеспечили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное разбирательство проведено судом в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал ходатайство о приобщении к материалам дела рецензии на заключение эксперта № 12301, ходатайствовал о приобщении к материалам дела сведений об экспертной организации для назначения повторной экспертизы, поддержал ходатайство о привлечении специалиста для консультации в устной форме.

Ходатайства о приобщении рецензии и сведений об экспертной организации для повторной экспертизы приобщены к материалам дела, ходатайство о привлечении специалиста удовлетворено.

В судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 87.1 АПК РФ, опрошен специалист Фатеева Светлана Георгиевна, оценщик МУП «АТИЗ КМО», сведения о квалификации отражены в протоколе судебного заседания, из пояснений которого следует, что экспертом в заключении № 12301 сделаны неверные выводы о степени готовности объекта незавершенного строительством 35% вместо 65%, экспертом при проведении экспертизы применен доходный подход с указанием затрат на завершение строительства без исследования вопроса и составления сметы, эксперт необоснованно отказался от использования затратного подхода при оценке, оценка проведена экспертом с нарушением требований Федерального стандарта оценки ФСО №7, утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее – ФСО№7), для оценки применены сведения об объектах, не являющихся аналогами оцениваемого.

Представитель Администрации поддержал ходатайство о назначении повторной экспертизы, привел доводы, изложенные в ходатайстве.

Представитель Инспекции Государственного строительного надзора Кузбасса поддержал доводы, изложенные в отзыве от 10.03.2021, возражения по заключению эксперта № 12301, против назначения повторной экспертизы не возражал.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив обстоятельства и материалы дела по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Процесс передачи прав застройщика на земельный участок и объект незавершённого строительства регулируется положениями параграфа 7 Закона о банкротстве. Согласно пункту 1 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, в течение тридцати дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №218-ФЗ), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - заявление о намерении, земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, проектная документация).

Согласно пункту 3 названной статьи в качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона №218-ФЗ.

Пунктом 4 названной статьи установлено, что передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.

Из изложенного следует, что необходимыми для передачи прав условиями являются следующие:

- имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве;

- если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок могут быть внесены в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника;

- если жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, после завершения их строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в этом объекте строительства, их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства;

- не требуется согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок.

Кроме того, передача прав осуществляется при соблюдении условий, предусмотренных пунктами 5 и 6 статьи 201.15-2-2, в соответствии с которыми:

- если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

- если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы.

Как установлено судом и подтверждается выпиской из протокола Наблюдательного совета Фонда защиты прав-граждан участников долевого строительства №НС-6/2020 от 08.07.2020 (поступила в материалы дела от заявителя по системе «Мой Арбитр» 02.09.2020), пунктом 2 протокола Фондом принято решение о нецелесообразности завершения строительства в отношении объекта, расположенного по адресу: Кемеровский район, с Верхотомское, ул. Советская, строительный №3, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0204002:692. Тем же решением Фондом одобрено совершение сделок по осуществлению выплаты возмещения гражданам – участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ на условиях, предусмотренных приложением №4.

Из приложения №4 следует, что размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам – участникам строительства составляет 1 413 440 рублей; объем финансирования за счет имущества Фонда составляет 0 рублей, объем финансирования за счет средств компенсационного фонда составляет 1 413 440 рублей; размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам – участникам строительства, требования которых будут включены в реестр, определяется в соответствии с частями 2 и 2.1 статьи 13 Закона №218-ФЗ.

Согласно реестру требований о передаче жилых помещений (поступил в материалы дела 19.08.2020 по системе «Мой Арбитр» от конкурсного управляющего), на дату обращения Фонда с заявлением о намерении приобрести права застройщика в реестр включены требования следующих кредиторов:

- Администрация Кемеровского муниципального района – 13 требований в общем размере 12 099 448 рублей;

- граждан - участников долевого строительства Подоляко Елены Александровны, Беличенко Богдана Денисовича, Беличенко Ольги Денисовны, Беличенко Станислава Денисовича с суммой требования в размере 1 287 760 рублей.

В связи с выплатой возмещения Фондом участникам долевого строительства произведена замена участников Подоляко Е.А., Беличенко Б.Д., Беличенко О.Д. и Беличенко С.Д. на Фонд.

Как ранее установлено судом, выплата произведена Фондом за счет средств компенсационного фонда, который в соответствии с пунктом 61 Устава Фонда, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1231 "О публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", формируется в денежной форме за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также доходов от инвестирования указанных денежных средств, и обособляется от имущества Фонда (пункт 1 статьи 5 Закона №218-ФЗ).

Впоследствии определением суда от 13.10.2020 в реестр требований о передаче помещений включены также требования Кобаидзе Г.Г. с суммой требования 1 100 000 рублей.

Согласно реестру текущих обязательств должника и реестру требований кредиторов на дату обращения Фонда с заявлением о намерении приобрести права застройщика (поступили в материалы дела от конкурсного управляющего 19.08.2020 по системе «Мой Арбитр»), текущие обязательства должника первой очереди удовлетворения составили 443 941 рубль 59 копеек, требования кредиторов второй очереди составили 662 125 рублей 6 копеек.

По итогу проведения инвентаризации имущества должника конкурсным управляющим выявлено следующее имущество:

- объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, площадью 1025,4 кв.м., кадастровый номер 42:04:0204002:779, степень готовности 65% расположенный по адресу Кемеровская область, Кемеровский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, с. Верхотомское, ул. Советская, д. 81, корпус Б, (строительная позиция 3) на земельном участке, площадью 2286 кв.м, кадастровый номер 42:04:0204002:692, вид разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка, принадлежащем должнику на праве аренды.

- объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, площадью 1025,4 кв.м., кадастровый номер 42:04:0204002:780 степень готовности 49% расположенный по адресу Кемеровская область, Кемеровский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, с. Верхотомское, ул. Советская, д. 81, корпус В, (строительная позиция 4) на земельном участке, площадью 2671 кв.м, кадастровый номер 42:04:0204002:691 вид разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка, принадлежащем должнику на праве аренды.

Результаты инвентаризации опубликованы конкурсным управляющим в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 22.11.2019 сообщением №4402732.

Оценка названных объектов и стоимости прав на земельные участки проведена конкурсным управляющим 18.03.2020 и составляет:

- стоимость права аренды земельного участка кадастровый номер 42:04:0204002:691 – 3 015 560 рублей, стоимость незавершенного строительством объекта кадастровый номер 42:04:0204002:780 (строительная позиция №4) – 12 348 086 рублей, всего 15 363 646 рублей;

- стоимость права аренды земельного участка кадастровый номер 42:04:0204002:692 – 2 580 894 рубля, стоимость незавершенного строительством объекта кадастровый номер 42:04:0204002:779 (строительная позиция №3) – 16 380 114 рублей, всего 18 961 008 рублей.

Отчет оценщика размещен конкурсным управляющим в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 01.09.2020 сообщением №5409309.

Таким образом, исходя из выявленного конкурсным управляющим имущества, после передачи Фонду прав застройщика в порядке статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, имущества должника, остающегося после передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 42:04:0204002:692 с объектом незавершенного строительства, будет достаточно для удовлетворения текущих требований должника и требований второй очереди, совокупный размер которых на дату подачи Фондом заявления о намерении приобрести права застройщика составляет 1 106 066 рублей 65 копеек.

В части соблюдения условий, предусмотренных пунктами 5 и 6 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве, суд приходит к следующим выводам.

Как ранее указано судом, для целей определения стоимости прав застройщика была назначена судебная экспертиза определения рыночной стоимости прав на земельный участок с кадастровым номером 42:04:0204002:692, расположенными на нем объектом незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.

В материалы дела 24 февраля 2021 года поступил оригинал экспертного заключения № 12301, с распиской эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, документами, подтверждающими квалификацию эксперта.

Согласно заключению эксперта № 12301, рыночная стоимость объекта экспертизы составила 1 125 000 рублей.

Изучив заключение эксперта №12301, суд приходит к выводу, что заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другим эксперту или комиссии экспертов.

При этом вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, рассматривающего спор по существу.

Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле. Вместе с тем суд не связан их мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы, исходя из обстоятельств дела.

Изучив заключение эксперта в совокупности с возражением Администрации Кемеровского муниципального района и выводами, изложенными в рецензии от 09.03.2021 на заключение эксперта в целях разрешения ходатайства о назначении повторной экспертизы, суд не усматривает оснований для удовлетворения такого ходатайства Администрации Кемеровского муниципального района.

Выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта; экспертом в заключении описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, обосновано их применение, в заключении даны обоснование и пояснения по предмету исследования с описанием соответствующей методики и обоснованием ее применения.

Согласно заключению эксперта, вопреки доводам Администрации, экспертом использованы и затратный и доходный способы определения рыночной стоимости объекта оценки, о чем отдельно указано в пункте 1.10 заключения. При этом затратный подход не учитывался при определении итоговой стоимости объекта оценки. Подробное обоснование выбора подходов и методов для определения рыночной стоимости объектов экспертизы приведено экспертом в разделе 8.1 заключения. В указанной части суд также считает необходимым учесть, что заявителем по настоящему обособленному спору принято решение о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12 Закона №218-ФЗ (в редакции на дату принятия соответствующего решения), то есть финансирования завершения строительства многоквартирного жилого дома в интересах участников строительства.

Доводы относительно использованных экспертом недопустимых объектах – аналогах также судом отклоняются. Согласно пункту 1.11.2 заключения, при проведении оценки использованы объекты - аналоги в виде земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в той же местности, что и объекты оценки, ввиду их схожести с объектом оценки. Согласно договору аренды земельного участка с кадастровым номером 42:04:0204002:692, расположенного Щегловском сельском поселении, от 29.12.2015 № 01-6568 (л. 46-48 т.18), названный земельный участок предоставлен должнику во временное возмездное владение и пользование для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, проектная площадь многоквартирного дома составляет немногим более 1 тысячи квадратных метров при общей площади квартир 782,76 квадратных метра. Возражая по заключению эксперта в указанной части, Администрация не приводит доказательств наличия на территории с. Верхотомское в составе Щегловского сельского поселения аналогичных земельных участков, которые могли быть использованы в качестве объектов-аналогов при проведении оценки. Также в указанной части суд считает необходимым учесть, что сравнительный метод оценки при определении рыночной стоимости объекта экспертизы экспертом не применялся. Сравнительная стоимость объектов – аналогов в отношении земельного участка и стоимость квартир в с. Верхотомка использованы экспертом для анализа рынка недвижимости, к которому принадлежит исследуемый объект экспертизы.

Также суд не соглашается с доводом Администрации и изложенным в рецензии от 09.03.2021 сведениям о том, что вывод эксперта о степени готовности объекта является необоснованным и противоречивым. Вопреки доводам кредитора степень готовности незавершенного строительством объекта определена экспертом не только исходя из сметной стоимости строительства, но и исходя из сведений о стоимости фактически выполненных работ на объекте, указанных Администрацией в общей информации об объектах (л. 304 заключения). Расхождение сведениях о степени готовности объекта, указанных в заключении эксперта №12301 (35%) и в заключении кадастрового инженера Микуленок Н.А. от 09.03.2021 (65%) суд признает допустимым с учетом отсутствия в материалах дела сведений о консервации незавершенного строительством объекта и вывода эксперта о необходимости проведения строительно-технической экспертизы для установления действительного технического состояния незавершенного строительством объекта (раздел 8.3.10 заключения №12301).

Также вопреки выводам, изложенным в рецензии от 09.03.2021 на заключение эксперта №12301, заключение в разделах 6.2.4. и 6.2.5 содержит размеры, причины и обоснования примененных экспертом корректировок при определении рыночной стоимости объекта экспертизы применительно к использованному экспертом доходному методу определения рыночной стоимости объекта экспертизы. Не может также суд согласиться с выводами, изложенными в рецензии от 09.03.2021 (со ссылкой на раздел 8.2.3 заключения) относительно неверного определения экспертом стоимости объекта экспертизы затратным методом, поскольку раздел 8.2.3. расчетов по затратному методу не содержит, в нем изложены пояснения эксперта относительно поправки к удельной стоимости строительства.

Относительно довода о том, что экспертом при проведении оценки стоимости объекта экспертизы не учтены работы по проведению коммуникаций в виде систем отопления, канализации, водоснабжения и теплоснабжения, суд считает необходимым отметить, что материалы дела не содержат сведений о проведении таких работ в отношении объекта незавершенного строительства, являющегося предметом экспертизы. При этом фототаблицы осмотра объекта оценки, приведенные в разделе 3 заключения №12301, свидетельствуют об отсутствии таких коммуникаций. На отсутствие таких коммуникаций отдельно указано в разделе 3.1.1 заключения.

Выводы о том, что незавершенный строительством объект является новым, а также о некорректном расчете экспертом стоимости износа незавершенного строительством объекта, изложенные в рецензии от 09.03.2021, судом также не принимаются ввиду того, что сведений о надлежащей консервации объекта экспертизы участвующими в деле лицами не предоставлено, на отсутствие следов консервации объекта, строительство которого остановлено в 2018 году (что не оспорено участвующими в деле лицами), указывают также фототаблицы в разделе 3 заключения эксперта.

Согласно пункту 23 ФСО №7, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться следующими методами: прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен экспертом методом дисконтирования денежных потоков, соответствующий расчет приведен в разделе 8.3. заключения. Оспаривая расчет по мотиву неверного применения экспертом индексов-дефляторов по отрасли «строительство», значения которых приведены в прогнозном плане социально-экономического развития Российской Федерации на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов, рецензент в рецензии на заключение эксперта не указывает каким образом применение таких индексов занижает стоимость объекта экспертизы.

Также судом не принимается вывод, изложенный в рецензии от 09.03.2021, о том, что экспертом не учтены дополнительные расходы на строительство. Согласно разделам 8.3.10 – 8.3.18 в расчете стоимости объекта экспертизы методом дисконтирования денежных потоков приведен состав операционных расходов, приведены расчеты их стоимости.

Также суд не принимает выводы рецензии от 09.03.2021 о немотивированных суждениях эксперта: об утрате проектной документации, об отсутствии коммуникаций, о необходимости согласования технических условий, о необходимости проведения строительно-технической экспертизы объекта незавершенного строительства, поскольку, как судом указано ранее доказательств наличия в пределах объекта инженерно-технических коммуникаций в материалы дела не предоставлено, проектная документация (кроме приложения «Пояснительная записка») в материалы дела ни конкурсным управляющим, ни иными участвующими в деле лицами также не предоставлена, мотивы необходимости строительно-технической экспертизы приведены экспертом в разделах 8.3.8 и 8.3.10 заключения эксперта №12301.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что вопреки выводам рецензии от 03.09.2021, судом не установлено применение экспертом утративших силу нормативных правовых актов при расчете стоимости операционных расходов на выполнение функций генерального подрядчика в разделе 8.3.12 заключения эксперта.

Таким образом, в результате анализа и оценки заключения эксперта №12301 в совокупности с возражениями Администрации Кемеровского муниципального района и выводами рецензии от 09.03.2021, подготовленной МУП «АТИЗ КМО», суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение является полным, противоречивых выводов не содержит, а возражения Администрации Кемеровского муниципального района сводятся к несогласию названного кредитора с методикой оценки доходным путем, примененной экспертом при проведении экспертизы, что само по себе основанием для назначения повторной экспертизы не является.

При таких обстоятельствах, а также с учетом срока рассмотрения заявления Фонда, суд отклоняет ходатайство Администрации Кемеровского муниципального района о назначении повторной экспертизы, а заключение эксперта № 12301 признает надлежащим доказательством по обособленному спору, подлежащим оценке в совокупности с иными доказательствами.

Как ранее указано судом, согласно заключению эксперта, рыночная стоимость прав на земельный участок с кадастровым номером 42:04:0204002:692 с расположенным на нем объектом незавершенного строительства по адресу Кемеровская область, с Верхотомское, ул. Советская, д. 81, корпус Б, (строительная позиция 3), составляет 1 125 000 рублей. В соответствии с решением Наблюдательного совета Фонда, размер выплат гражданам – участникам строительства составляет 1 413 440 рублей.

Из изложенного следует, что стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат. Разница составляет 228 444 рублей, которые при удовлетворении заявления Фонда подлежат включению в реестр требований кредиторов должника в составе третьей очереди в порядке, установленном статьей 201.9 Закона о банкротстве.

Таким образом, суд приходит к выводу о формальном соответствии заявления Фонда о намерении приобрести права застройщика требованиям статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве.

Вместе с тем, с учетом обстоятельств настоящего дела о банкротстве суд не усматривает оснований для удовлетворения заявления и последующей передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с кадастровым номером 42:04:0204002:692 с расположенным на нем объектом незавершенного строительства по адресу Кемеровская область, с Верхотомское, ул. Советская, д. 81, корпус Б, (строительная позиция 3) в связи со следующими обстоятельствами.

Согласно статье 2, подпункту 3 пункта 1 статьи 3 Закона №218-ФЗ, целью создания Фонда и одной из его функций является защита прав граждан – участников строительства, в том числе долевого строительства. Названная цель достигается посредством выплаты таким гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, сумм возмещения в соответствии со статьей 13 Закона №218-ФЗ. При этом в силу пункта 4.1 статьи 13 названного Закона, такая выплата производится Фондом вне зависимости от вынесения одного из определений арбитражного суда, указанных в пункте 12 статьи 201.15-2-2 закона о банкротстве.

Как ранее установлено судом и подтверждается материалами дела, на дату принятия Фондом решения о выплатах, участниками долевого строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0204002:692, по адресу Кемеровская область, с Верхотомское, ул. Советская, строительная позиция №3 являются:

- четыре гражданина – участника долевого строительства Подоляко Е.А., Беличенко Б.Д., Беличенко О.Д. и Беличенко С.Д., на основании одного договора об участии в долевом строительстве от 23.12.2016 №1-П, получившие выплаты от Фонда;

- Администрация Кемеровского муниципального района на основании восьми муниципальных контрактов: №47-МК от 08.11.2016, № 23-МК от 28.06.2016, №90-МК от 18.12.2015, №82-МК от 15.12.2015, № 84-МК от 15.12.2015, №85-МК от 15.12.2015, №22-1 от 06.12.2016, № 86-1 от 06.12.2016.

Исследовав условия контрактов, предоставленных в материалы дела при решении судом вопроса о переходе к рассмотрению дела по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, суд установил следующее.

Согласно пункту 1.1. муниципального контракта №82-МК от 15.12.2015, должник обязан передать Администрации 2 двухкомнатные квартиры для обеспечения жилыми помещениями детей – сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (л. 1-7 т. 17).

Также согласно пункту 1.1. муниципальных контрактов № 23-МК от 28.06.2016, №90-МК от 18.12.2015, №85-МК от 15.12.2015, №22-1 от 06.12.2016 должник обязан передать Администрации 2 двухкомнатные квартиры для обеспечения жилыми помещениями детей – сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (л. 20-25, л. 31-37, л. 57-62, л. 69-73 т. 17).

В соответствии со статьей 7 Конституции Российской Федерации, Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека; в Российской Федерации охраняются труд и здоровье людей, устанавливается гарантированный минимальный размер оплаты труда, обеспечивается государственная поддержка семьи, материнства, отцовства и детства, инвалидов и пожилых граждан, развивается система социальных служб, устанавливаются государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.1996 N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (далее Федеральный закон № 159-ФЗ), детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 8 Федерального закона №159-ФЗ, дополнительные гарантии прав детей-сирот на имущество и жилое помещение устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации и относятся к расходным обязательствам субъектов Российской Федерации.

Полномочия органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъекта Российской Федерации на осуществлении гарантии прав ребенка регулируются положениями пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации". В частности, вопросы социальной поддержки и социального обслуживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, являются предметом ведения органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Средства на приобретение жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма детям-сиротам и детям, оставшихся без попечения родителей, выделяются из областного бюджета местным бюджетам в виде целевой субвенции.

Непосредственное обеспечение детей-сирот жилой площадью возлагается Федеральным законом № 159-ФЗ на органы исполнительной власти по месту жительства (месту временного пребывания) детей-сирот. Аналогично, пунктом 9 статьи 2 Закона Кемеровской области от 14.11.2005 N 124-ОЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Кемеровской области в сфере образования и социальной поддержки детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" органы местного самоуправления наделены полномочиями по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в соответствии с Законом Кемеровской области "Об обеспечении жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей".

Постановлением Администрации Кемеровского муниципального района от 11.12.2013 года утверждена муниципальная программа Кемеровского муниципального района "Жилище" на 2014 - 2018 годы, в рамках которой утверждена подпрограмма "Обеспечение жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей", финансирование которой осуществляется исключительно за счет средств областного бюджета.

Статьей 16 Закона Кемеровской области от 14.11.2005 N 124-ОЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере образования, отдыха и оздоровления детей, опеки и попечительства и социальной поддержки детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также иных категорий граждан" установлено, что размер субвенций областного бюджета на реализацию отдельного государственного полномочия по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей определяется с учетом заключенных в установленном действующим законодательством порядке контрактов (договоров) на долевое участие в строительстве, договоров инвестирования, договоров купли-продажи жилых помещений, договоров подряда по приведенной в настоящей статье формуле, одним из элементов которой является численность названной категории граждан, проживающих на территории соответствующего муниципального образования.

Из приведенных норм и заключенных Администрацией Кемеровского муниципального района муниципальных контрактов следует, что целью финансирования строительства многоквартирного малоэтажного жилого дома с кадастровым номером на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0204002:692, по адресу Кемеровская область, с Верхотомское, ул. Советская, строительная позиция №3 является обеспечение конституционного права детей – сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на достойное жилье.

Таким образом, кредитор Администрация Кемеровского муниципального района, заключая муниципальные контракты на строительство названного объекта и финансируя такое строительство за счет средств бюджета Кемеровской области в размере 12 099 448 рублей, действует не в интересах муниципального образования, а интересах социально незащищенной категории граждан.

С той же целью кредитор Администрация Кемеровского муниципального района за счет средств областного бюджета финансировала строительство объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 42:04:0204002:780 по адресу Кемеровская область, Кемеровский муниципальный район, Щегловское сельское поселение, с. Верхотомское, ул. Советская, д. 81, корпус В (строительная позиция 4) на земельном участке с кадастровым номером 42:04:0204002:691.

При таких обстоятельствах, передача Фонду прав на земельный участок с кадастровым номером 42:04:0204002:692 с правами на незавершенный строительством объект по адресу Кемеровская область, с Верхотомское, ул. Советская, строительная позиция №3 по цене 1 125 000 рублей приводит к тому, что объект не будет выставлен на торги в ходе конкурсного производства, а Администрация Кемеровского муниципального района безвозвратно утрачивает возможность компенсировать потери бюджета и обеспечить за счет такой компенсации выполнение государственно значимой функции обеспечения жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

При этом Фонд, действующий в своих интересах, не затративший собственных средств на выплаты гражданам (как ранее указано судом выплаты гражданам Подоляко Е.А., Беличенко Б.Д., Беличенко О.Д. и Беличенко С.Д. произведены за счет компенсационного фонда, а не имущества Фонда), получает возможность завершить строительство объекта в собственных коммерческих интересах.

Таким образом, удовлетворение заявления Фонда при формальном его соответствии требованиям Закона о банкротстве без учета изложенных обстоятельств приведет к нарушению баланса интересов как лиц, участвующих в деле о банкротстве, так и детей – сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в чьих интересах осуществлялось финансирование строительства.

При таких обстоятельствах суд признает заявление Фонда не подлежащим удовлетворению, а незавершенный строительством объект по адресу Кемеровская область, с Верхотомское, ул. Советская, строительная позиция №3 с правами на земельный участок с кадастровым номером 42:04:0204002:692 подлежащими реализации в деле о банкротстве должника.

Руководствуясь статьёй 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

о п р е д е л и л:

в удовлетворении ходатайства Администрации Кемеровского муниципального района о назначении дополнительной экспертизы отказать.

Отказать в удовлетворении заявления публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», город Москва о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Участие», город Кемерово.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья М.В. Лазарева