Гражданский кодекс часть 1

при участии в деле: Служба Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора (контроля) (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании несостоятельным (банкротом)

при участии:

от заявителя: до перерыва ФИО3 (представитель по доверенности от 07.06.2022),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЕЭС-Гарант» (далее – ООО «ЕЭС-Гарант», кредитор) в порядке статьи 39 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми к Обществу с ограниченной ответственностью «Автономный Дом» (далее – ООО «Автономный Дом», должник) с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 30.06.2021 заявление кредитора принято к производству, возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) в отношении ООО «Автономный Дом», назначен вопрос по проверке обоснованности заявления.

Определением от 17.11.2021 суд применил в отношении ООО «Автономный Дом» правила параграфа 7 Главы IX Закона о банкротстве (о банкротстве застройщиков), привлек к участию в деле Службу Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора (контроля) (далее – Служба Республики Коми стройжилтехнадзора) и Публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее – Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 15.12.2021 ООО «Автономный Дом» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура банкротства – конкурсное производство сроком на один год, конкурсным управляющим утвержден ФИО4 (отчет конкурсного управляющего назначен к рассмотрению на 09.12.2022).

Определением суда от 21.03.2022 ФИО4 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Автономный Дом».

Определением суда от 19.04.2022 конкурсным управляющим ООО «Автономный Дом» утвержден Мирабян Лев Мисакович.

ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество – однокомнатную квартиру проектной площадью 37,43 кв.м., строительный номер 19, расположенную по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский р-он, <...> (договор участия в долевом строительстве № 3-19 от 03.06.2015).

Определением суда 05.05.2022 заявление принято к производству и назначено к рассмотрению на 16.06.2022, отложено на 11.07.2022, на 09.08.2022, на 22.09.2022.

22.09.2022 в судебном заседании объявлялся перерыв в течение дня до 12 час. 50 мин.

Определением суда 05.05.2022 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми.

Определением суда 09.08.2022 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Доказательства уведомления участвующих в деле лиц в материалах дела имеются.

Управление Росреестра по Республике Коми в отзыве оставило вопрос о рассмотрении заявления ФИО1 на усмотрение суда (л.д. 19-20, 42), указало, что Управление не является правообладателем спорного имущества и не оспаривает чьих-либо прав на объекты недвижимости и не имеет заинтересованности при рассмотрении данного дела. Однако, наличие судебного акта, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими которые необходимы для осуществления государственной регистрации прав согласно Закону о регистрации.

14.07.2022 от заявителя в суд поступило уточнение требований (л.д. 54-55), в соответствии с которым ФИО1 просит

- включить в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Автономный дом» требование ФИО1 о передаче 1-комнатной квартиры, номер этажа: 3, номер объекта (строительный): 19, проектная (планируемая) площадь: 37,43 кв.м., по адресу: Республика Коми, <...> по договору № 3-19 участия в долевом строительстве от 03.06.2015, заключенному между ФИО1 и ООО «Автономный дом»;

- передать по акту приема-передачи ФИО1 1-комнатную квартиру, номер этажа: 3, номер объекта (строительный): 19, проектная (планируемая) площадь: 37,43 кв.м., по адресу: Республика Коми, <...>;

- вынести решение о государственной регистрации права собственности ФИО1 на однокомнатную квартиру, номер этажа: 3, номер объекта (строительный): 19, проектная (планируемая) площадь: 37,43 кв.м., по адресу: Республика Коми, <...> по договору долевого участия в строительстве № 3-19 от 03.06.2015.

Согласно отзыву конкурного управляющего (л.д. 57-58) ФИО1 предоставила в материалы дела квитанцию к приходному кассовому ордеру от 03.06.2015 о внесении суммы в размере 1 384 350 руб. в кассу ООО «Автономный Дом», однако согласно кассовой книге имеются приходные кассовые ордеры от 06.10.2015 на суммы 138 435 руб. и 1 245 915 руб., которые приняты от ФИО5 В основаниях платежей указан договор с ФИО1 от 03.06.2015 № 3-19. В связи с чем квитанция, предоставленная ФИО1, является недействительной в виду различия данных о лицах, вносивших оплату по договору. Между ФИО5 и ООО «Автономный Дом» был заключен договор долевого участия № 13-21 от 15.09.2015. Согласно скриншоту из программы 1-С ООО «Автономный Дом» контрагентом по программе числится ФИО1 с указанием договора № 3-19 от 03.06.2015, который заключен с ФИО1, а в графе «принято от» указан ФИО5

В судебном заседании представитель заявителя на требованиях настаивал.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает возможным рассмотреть заявление по существу без участия указанных лиц.

Из материалов дела следует, что 03.06.2015 между ООО «Автономный Дом» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключен договор участия в деловом строительстве № 3-19 (л.д. 8-12), предметом которого является долевое участие дольщика в финансировании строительства дома в объеме, установленном в договоре и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного дома – квартиры, расположенного по адресу: <...> на земельном участке 11:04:1001009:465, номер квартиры 19, количество комнат 1, общей площадью 37,43 кв.м., этаж 3, подъезд 2, а застройщик обязуется в предусмотренные договором сроки построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства – квартиру в этом доме.

В соответствии с пунктом 3.2 договора застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию в IV квартале 2016 года, передать в собственность дольщика долю – квартиру в срок до 31.12.2016.

В соответствии с пунктом 4.1 договора за общую площадь квартиры дольщик перечисляет застройщику 1 684 350 руб. Оплата производится в следующем порядке: первый взнос в размере 1 384 350 руб. вносится в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации договора. Оставшаяся сумма в размере 300 000 руб. оплачивается должником застройщику после регистрации договора и получения кредита в ОАО Сбербанк России в лице Коми отделения № 8617. Объект недвижимости находится в залоге у ОАО Сбербанк России в лице Коми отделения № 8617. Права залогодержателя удостоверяются закладной.

Окончательный расчет должен быть произведен не позднее 15.06.2015.

Заявителем представлены чек-ордер от 16.06.2015 (операция 5001) на сумму 300 000 руб. и квитанция к приходному кассовому ордеру от 03.06.2015 № б/н на сумму 1 384 350 руб. (л.д. 13-14).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми регистрация договора участия в долевом строительстве была осуществлена 11.06.2015 (л.д. 11).

В претензии от 26.03.2021 ФИО1 указал, что для подписания акта приемки-передачи квартиры по договору от 03.06.2015 № 3-19 необходимо устранить недостатки:

- установить в квартире перегородки, предусмотренные проектом,

- установить входные двери «Троя-Антик», для чего 28.09.2019 переведены деньги в размере 14 700 руб.;

- передвинуть трубы в санузле в районе установки унитаза (л.д. 15).

По сведениям кредитора, до настоящего времени квартира не передана застройщиком.

15.03.2022 конкурному управляющему направлено требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Автономный дом» требование ФИО1 о передаче 1-комнатной квартиры, номер этажа: 3, номер объекта (строительный): 19, проектная (планируемая) площадь: 37,43 кв.м., по адресу: Республика Коми, <...> по договору № 3-19 участия в долевом строительстве от 03.06.2015, заключенному между ФИО1 и ООО «Автономный дом»;

- о передаче по акту приема-передачи ФИО1 1-комнатную квартиру, номер этажа: 3, номер объекта (строительный): 19, проектная (планируемая) площадь: 37,43 кв.м., по адресу: Республика Коми, <...> (л.д. 52-53).

Требование получено конкурсным управляющим 21.03.2022, в указанную дату на ЕФРСБ опубликовано сообщение № 8440202 о получении требования ФИО1

Определением Арбитражного суда республики Коми от 15.06.2022 по делу № А29-5757/2021 (Т-36460/2022) признано обоснованным и включено требование ФИО1 в сумме 803 996,20 руб. (неустойка за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства дольщику по договору от 03.05.2015 № 3-19 за период с 20.03.2019 по 02.04.2020, с 02.01.2021 по 15.12.2021) в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Автономный Дом».

Ответ конкурного управляющего на требование от 15.03.2022 ФИО1 не получен, что послужило основанием для обращения с настоящим заявлением.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закона о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

При банкротстве ООО «Автономный Дом» применены правила параграфа 7 Главы IX Закона о банкротстве.

В соответствии со статьей 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства прекращается.

Руководитель застройщика в течение десяти календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего обязан обеспечить передачу сведений о всех участниках строительства конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежных требований и о сроке предъявления таких требований. Конкурсным управляющим в установленном порядке должно быть также опубликовано уведомление о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений, требований о передаче нежилых помещений и машино-мест, денежных требований и о сроке предъявления таких требований.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов.

Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в единой информационной системе жилищного строительства. При наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, конкурсный управляющий вносит в реестр требований участников строительства сведения о размере требования участника строительства.

Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства в предусмотренном порядке.

Участник строительства вправе предъявить свое требование, возникшее из договора участия в долевом строительстве, в установленном порядке или уточнить размер своего требования к застройщику, предъявив конкурсному управляющему соответствующие документы.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства при предъявлении указанных требований не позднее двух месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего независимо от даты закрытия такого реестра. Указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом (редакция, действующая на дату возбуждения дела о банкротстве ООО «Автономный Дом» - 30.06.2021).

Конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований участников строительства и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр. Возражения лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика, могут быть заявлены в течение пятнадцати рабочих дней со дня закрытия реестра требований кредиторов либо со дня включения требований участников строительства в реестр требований участников строительства, если такие требования включены после закрытия реестра, в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, который рассматривает такие возражения в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве.

Наряду с приложением вступивших в силу решений суда, арбитражного суда, определений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда или иных судебных актов и (или) подлинных документов либо их надлежащим образом заверенных копий, подтверждающих обоснованность этих требований, конкурсному управляющему должны быть представлены документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения. Представление документов, подтверждающих обоснованность требований участника строительства, не требуется при условии, что требования участника строительства возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, если обязательство по уплате цены договора участия в долевом строительстве прекращено.

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования.

Конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.

Если после включения конкурсным управляющим требования участника строительства в реестр требований участников строительства конкурсному управляющему станут известны обстоятельства, свидетельствующие о необоснованном включении такого требования, о наличии которых он не знал и не должен был знать на момент его включения в реестр, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об исключении этого требования из реестра полностью или частично. Принятое по результатам рассмотрения этого заявления определение может быть обжаловано.

Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования. К указанным возражениям должны быть приложены документы, подтверждающие направление конкурсному управляющему копий возражений и приложенных к возражениям документов.

Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в предусмотренный срок, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.

Требования участников строительства, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве.

По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства.

Таким образом, порядок заявления участником строительства требования о передаче жилых помещений, денежных требований, установленный статьей 201.4 Закона о банкротстве, предусматривает возможность рассмотрения таких требований арбитражным судом исключительно в случае возникновения между участником строительства и конкурсным управляющим разногласий по вопросу о включении требований в реестр.

В рассматриваемом случае правоотношения сторон регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Под ценой договора в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Одним из необходимых условий для включения требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, являются установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого/нежилого помещения и (или) машиноместа в таком многоквартирном доме в собственность заявителя; установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.

Кроме этого, необходимо проверять реальность внесения оплаты за приобретаемые помещения.

Изложенная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.2018 № 305-ЭС15-20071(6) по делу № А40-5683/2013.

В подтверждение факта оплаты по договору от 03.06.2015 № 3-19 на сумму 1 684 350 руб. заявителем представлены чек-ордер от 16.06.2015 (операция 5001) на сумму 300 000 руб. и квитанция к приходному кассовому ордеру от 03.06.2015 № б/н на сумму 1 384 350 руб. (л.д. 13-14).

Заявителем в материалы дела представлены подлинники указанных платежных документов.

Возражая против требований ФИО1, конкурсный управляющий указал, что в кассовой книге имеются приходные кассовые ордеры от 06.10.2015 на сумму 138 435 руб. и 1 245 915 руб., которые приняты от ФИО5, в основаниях платежа указан договор с ФИО1 № 3-19 от 03.06.2015.

Вместе с тем ФИО1 оплата произведена в июне 2015 года, с ФИО5 договор № 13-21 заключен 15.09.2015, оплата произведена в октябре 2015 года; конкурсным управляющим не опровергнуто возможное наличие опечаток в приходных кассовых ордерах от 06.10.2015 № 27, от 06.10.2015 № 28.

В силу статьи 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поступление оплаты по договору ООО «Автономный Дом» более пяти лет не оспаривалось, при том, что согласно пункту 4.2. договора от 03.06.2015 № 3-19 окончательный расчет должен быть произведен не позднее 15.06.2015.

Квитанция к приходному кассовому ордеру от 03.06.2015 содержит печать организации и подпись руководителя.

Наличие между ООО «Автономный Дом» и ФИО1 признаков заинтересованности либо аффилированности лиц из материалов дела не следует.

Факт исполнения со стороны ФИО1 обязательств по договору участия в долевом строительстве не признан недействительным, о фальсификации квитанции к приходному кассовому ордеру от 03.06.2015 участвующие в деле лица не заявляли.

Договор от 03.06.2015 № 3-19 прошел государственную регистрацию.

Кроме того, определением Арбитражного суда республики Коми от 15.06.2022 по делу № А29-5757/2021 (Т-36460/2022) признано обоснованным и включено требование ФИО1 в сумме 803 996,20 руб. (неустойка за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства дольщику по договору от 03.05.2015 № 3-19 за период с 20.03.2019 по 02.04.2020, с 02.01.2021 по 15.12.2021) в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Автономный Дом».

Определение суда участвующими в деле лицами не обжаловалось и вступило в законную силу.

Таким образом, факт полной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, подтвержден.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Суд также учитывает разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в определениях от 17.07.2015 № 305-ЭС15-1788, от 01.12.2015 № 305-ЭС15-7931 и от 22.05.2017 № 303-ЭС16-19319, в соответствии с которыми сведения единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) обладают свойством публичной достоверности, а подлежащее государственной регистрации право считается существующим с момента внесения соответствующих сведений в реестр и до момента их исключения из реестра в установленном порядке. Публичная достоверность реестра является мерой по поддержанию стабильности гражданского оборота как необходимого элемента экономики государства. В ходе многоступенчатой проверки передачи права и экспертизы представленных на регистрацию документов, государственными регистраторами Управления Росреестра в установленном законом порядке проверяется сделка на предмет наличия пороков. После совершения соответствующих действий по государственной регистрации, отражения в публичном реестре соответствующей записи, такая запись для третьих лиц будет обладать признаком публичной достоверности.

Согласно статье 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве передача участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено;

2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений;

3) стоимость передаваемых жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда Фондом, участниками строительства и (или) третьими лицами внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, в отношении жилых помещений учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве;

4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, указанных в подпункте 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника Фондом, участниками строительства и (или) третьими лицами внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве;

5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, машино-места и нежилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства этих жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда Фондом, участниками строительства и (или) третьими лицами внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве;

6) всем участникам строительства передаются жилые помещения, машино-места и нежилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений, и передаваемых жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, ином объекте недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, либо Фондом произведена выплата возмещения в соответствии с частью 4 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, отличающихся по площади, планировке, расположению от жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, соответствующих условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения. Участник строительства должен полностью оплатить цену договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения.

Пунктами 8, 8.1, 8.2 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрено, что в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 Закона о банкротстве.

Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Если в отношении одного и того же жилого помещения, машино-места и нежилого помещения имеются требования нескольких участников строительства, право собственности на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с настоящим пунктом может быть признано арбитражным судом у участника строительства, денежные средства которого привлекались в соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и (или) нежилого помещения, государственная регистрация права собственности участника строительства на такие жилое помещение, машино-место и (или) нежилое помещение осуществляется на основании заявления этого участника строительства при соблюдении следующих условий:

1) требование участника строительства к застройщику возникло на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

2) участник строительства исполнил обязательство по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения в полном объеме. Подтверждение исполнения предусмотренной настоящим подпунктом обязанности не требуется, если обязательство по уплате цены договора участия в долевом строительстве прекращено.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 8.1 и статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации; они возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Как разъяснено в пункте 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

По условиям договора от 03.06.2015 № 3-19 застройщик обязался по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию передать дольщик по акту приема-передачи долю – квартиру. Акт приема-передачи подписывается застройщиком и дольщиком или их представителями, действующими на основании доверенностей. В случае выявления недостатков, по требованию дольщика застройщиком составляется акт с указанием выявленных недостатков и срок их устранения застройщиком. В течение 10 дней после устранения недостатков застройщик передает дольщику квартиру с составлением акта приема-передачи. Не позднее 10 дней с момента приемки жилого дома Государственной комиссией и ввода его в эксплуатацию застройщик передает полученное разрешение на ввод в эксплуатацию дома в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав по Республике Коми, для государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру. При уклонении дольщика от принятия или при отказе дольщика от принятия квартиры застройщик по истечении двух месяцев со дня предусмотренного договором для передачи квартиры, вправе составить односторонний акт о передаче квартиры. Дольщик обязуется в течение 10 дней с момента получения уведомления от застройщика о завершении строительства дома и готовности застройщика к передаче квартиры приступить к принятию квартиры; совершить все необходимые действия для регистрации права собственности на квартиру. Регистрация права собственности производится самостоятельно дольщиком и за его счет.

Администрацией МО МР «Сыктывдинский» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.12.2019 № 11-RU11514304-018-2019.

Участвующими в деле лицами не оспаривается, что акт приема-передачи квартиры между ООО «Автономный Дом» и ФИО1 не подписан.

Таким образом, жилое помещение в фактическое владение заявителя застройщиком не передано.

Доказательств того, что на спорную квартиру был заключен договор с иным лицом, в материалы дела не представлено.

Сведения о зарегистрированных правах на данную квартиру в ЕГРН отсутствуют.

Иные лица с заявлениями о признании права собственности на объект долевого строительства или с иными правопритязаниями на данный объект в суд не обращались.

Учитывая выполнение участником долевого строительства своих обязательств в соответствии с условиями договора от 03.06.2015 № 3-19, на должнике лежала обязанность по передаче жилого помещения после выдачи Администрацией МО МР «Сыктывдинский» разрешения от 24.12.2019 № 11-RU11514304-018-2019 на ввод объекта в эксплуатацию.

По результатам оценки представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу о том, что права ФИО1 подлежат восстановлению путем признания за ней права собственности на объект долевого строительства: жилое помещение проектной площадью 37,43 кв.м. со строительным номером жилого помещения 19 на 3 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: Республика Коми, <...> (договор участия в долевом строительстве от 03.06.2015 № 3-19, дата регистрации 11.06.2015, номер регистрации 11-11/001-11/001/071/2015-3023/1).

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающего порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Исходя из указанного в пункте 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве перечня требований, положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотренный пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве механизм направлен на разрешение в деле о банкротстве требований при наличии спора и не устанавливает абсолютное и обязательное правило для всех случаев получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и подписания передаточного акта до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом и после до даты введения процедуры наблюдения.

Невозможность оформления права собственности на объект недвижимости, фактически построенный и введенный в эксплуатацию, препятствует участнику строительства, надлежащим образом исполнившему обязательство по оплате, в реализации прав собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу справедливости.

Таким образом, единственным возможным способом защиты права участника долевого строительства, фактически оплатившего стоимость объекта недвижимости, является обращение в суд с требованием о признании права собственности на такое помещение.

Принимая во внимание, что ФИО1 как участником строительства исполнены перед должником договорные обязательства по оплате, после введения предусмотренного в договоре дома в эксплуатацию ООО «Автономный Дом» право собственности ни на дом в целом, ни на квартиру со строительным номером 19 не регистрировало, притом что конкурсным управляющим доказательств наличия правопритязаний иных лиц на спорную квартиру не представлено, исходя из направленности требования ФИО1 на восстановление её нарушенного права, суд считает, что основания для отказа в удовлетворении заявления о признании права собственности на жилое помещение в настоящем случае отсутствуют.

При рассмотрении настоящего обособленного спора суд исходит из необходимости обеспечения закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства и недопустимости введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрета различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Такая правовая позиция выражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186 по делу № А40-80775/2013.

Положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в статье 8 Закона.

Поскольку в отношении аналогичных объектов недвижимости иные участники строительства данного многоквартирного дома зарегистрировали свои права собственности, а в рассматриваемом случае ФИО1 надлежащим образом исполнила свои обязательства по договору от 03.06.2015 № 3-19, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости противоречит принципу равенства участников гражданский правоотношений.

Руководствуясь статьями 4, 16, 100, 134, 201.4, 201.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать за ФИО1 право собственности на объект долевого строительства: однокомнатная квартира проектной площадью 37,43 кв.м. со строительным номером жилого помещения 19 на 3 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: Республика Коми, <...> (договор участия в долевом строительстве от 03.06.2015 № 3-19, дата регистрации 11.06.2015, номер регистрации 11-11/001-11/001/071/2015-3023/1).

Настоящий судебный акт является основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства (жилое помещение).

Определение может быть обжаловано в десятидневный срок во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) с подачей апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Коми.

Гражданский кодекс часть 1

Гражданский кодекс часть 2

Гражданский кодекс часть 3

Гражданский кодекс часть 4

Определение № А29-5757/2021 от 22.09.2022 АС Республики Коми

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья И.И. Запольская