Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Бескровной Н.С., рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Мостовик-Центр» ФИО1, искового заявления ФИО2, действующего от имени общества с ограниченной ответственностью «МОСТОВИК-ЦЕНТР» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Сирвето» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными сделок должника, применении последствий недействительности сделок,

с привлечением к участию в деле в качестве заинтересованного лица ФИО3,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО4; ФИО5; ФИО6; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО15,

в деле по заявлению Федеральной налоговой службы в лице ИФНС России по Железнодорожному району г. Красноярска о признании общества с ограниченной ответственностью «Мостовик-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

от ООО «Сирвето»: ФИО16 – представителя по доверенности от 01.03.2019;

от конкурсного управляющего: ФИО17 – представителя по доверенности от 11.01.2019;

от ФИО2: ФИО18 – представителя по доверенности от 28.02.2019;

третьего лица: ФИО5;

эксперта ООО «ИнкомОценка»: ФИО19;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козловым Д.В.,

установил:

Федеральная налоговая служба в лице ИФНС России по Железнодорожному району г. Красноярска обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью (ИНН <***>, ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом).

Заявление принято к производству арбитражного суда, определением от 09.03.2016 возбуждено производство по делу о банкротстве должника.

Определением от 04.04.2016 заявление Федеральной налоговой службы в лице ИФНС России по Железнодорожному району г. Красноярска о признании общества с ограниченной ответственностью «Мостовик-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) банкротом признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО1.

Сообщение временного управляющего о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» №66 от 16.04.2016.

Решением от 06.09.2016 общество с ограниченной ответственностью «Мостовик-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>) признано банкротом, в отношении должника открыта процедура конкурсного производства сроком до 28.02.2017. Конкурсным управляющим должником утвержден ФИО1.

Сообщение конкурсного управляющего об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 172 от 17.09.2016.

Срок процедуры конкурсного производства в отношении должника продлевался.

30.03.2017 в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Мостовик-Центр» ФИО1, согласно которому заявитель просит:

- признать недействительной сделкой договор №1 купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Мостовик-Центр» (ОГРН <***>, ИНН/КПП <***>/246001001) и обществом с ограниченной ответственностью «Сирвето» (ОГРН <***>, ИНН/КПП <***>/246301001), в результате которого реализовано следующее имущество:

1) земельный участок площадью 2915 кв.м., расположенный по адресу: <...> д, кадастровый (или условный) номер 24:50:0100048:33. Свидетельство о государственной регистрации права 24 ЕК 462700 от 04 мая 2012 года.

2) двухэтажное здание магазина строительных материалов общей площадью 732,8 кв.м., инв. №01:3174:012538, лит. Б6, Б7, расположенное по адресу <...>, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:0:14146. Свидетельство государственной регистрации права 24 ЕИ 809978 от 18 октября 2010 года.

- применить последствия недействительности сделки путем обязания общества с ограниченной ответственностью «Сирвето» вернуть в конкурсную массу спорное имущество.

Определением от 31.03.2017 заявление принято к производству арбитражного суда, обособленному спору присвоен номер дела №А33-1913-12/2016, назначено судебное разбирательство по делу. Судебное заседание по делу откладывалось.

Определением от 07.11.2017 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Мостовик-Центр» о назначении судебной экспертизы, назначена судебная оценочная экспертиза; определено, что экспертиза должна быть проведена и заключение эксперта должно быть представлено в Арбитражный суд Красноярского края в срок до 30.11.2017.

20.02.2018 в материалы дела от ООО «Альянс-Оценка» поступило заключение эксперта №5219, согласно которому эксперт ФИО20 пришел к следующим выводам:

- рыночная стоимость земельного участка площадью 2915 кв.м., расположенного по адресу: <...> д, кадастровый (или условный) номер 24:50:0100048:33. Свидетельство о государственной регистрации права 24 ЕК 462700 от 04 мая 2012 года составляет 5 149 000 рублей;

- рыночная стоимость двухэтажного здания магазина строительных материалов общей площадью 732,8 кв.м., инв. №01:3174:012538, лит. Б6, Б7, расположенного по адресу <...>, кадастровый (или условный) номер: 24:50:0000000:0:14146. Свидетельство государственной регистрации права 24 ЕЙ 809978 от 18 октября 2010 года составляет 13 793 000 рублей.

Определением от 26.06.2018 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Сирвето» о назначение повторной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Аудит-Стандарт» ФИО21 (660135, <...>), судебное заседание отложено на 06.09.2018.

Определением от 12.10.2018 при рассмотрении заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Мостовик-Центр» ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Сирвето» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки по делу №А33-1913-12/2016 произведена замена председательствующего судьи Патракеевой А.Г. на судью Бескровную Н.С.

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «МОСТОВИК-ЦЕНТР» (далее – ООО «МОСТОВИК-ЦЕНТР»), к обществу с ограниченной ответственностью «СИРВЕТО» (далее – ООО «СИРВЕТО») о признании недействительными сделок.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 23.06.2017 возбуждено производство по делу. Делу присвоен номер А33-12958/2017.

Согласно материалам дела заявитель просит признать недействительной сделки (договоры):

1.договор купли-продажи от 21.06.2010, заключенный в отношении нежилого здания «Бытовой комплекс» кадастровый номер 24:50:0100048:43 площадью 5170,5 кв.м. по адресу: <...>;

2.договор купли-продажи от 21.06.2010, заключенный в отношении нежилого здания площадью 1827 кв.м. по адресу: <...>;

3.договор купли-продажи от 04.12.2015, заключенный в отношении KIA-BONGO III, грузовой-бортовой, цвет-синий, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2008;

4.договор купли-продажи от 02.10.2015, заключенный в отношении Автобетоносмесителя 58147D на шасси КАМАЗ 65115-D3, цвет-оранжевый, идентификационный номер (VIN) <***> 8 0004532, год выпуска 2008;

5.договор купли-продажи от 15.04.2015, заключенный в отношении Автобетоносмесителя 69360А на шасси КамАЗ 53229С, цвет-светлая дымка, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2001;

6.договор купли-продажи от 15.04.2015, заключенный в отношении Автокрана HINO RANGER, цвет-желтый, год выпуска 1990, модель № двигателяW06Е E11699;

7.договор купли-продажи от 15.04.2015, заключенный в отношении Крана автомобильного КС-5576К-1, грузовой кран, цвет-оранжевый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2010;

8.договор купли-продажи от 16.04.2015, заключенный в отношении СHEVROLET NIVA, 212300-55, легковой, цвет-светло-серебристый металлик, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2012;

9.договор купли-продажи от 16.04.2015, заключенный в отношении МAZDA-CX-7, легковой, цвет-серый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2011;

10.договор купли-продажи от 15.04.2015, заключенный в отношении MITSUBICHI-FIGHTER, фургон, цвет-белый, год выпуска 1998, модель № двигателя 6D17896714;

11.договор купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении СHEVROLET NIVA, 212300, легковой, цвет - светло-серебристый металлик, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2008;

12.договор купли-продажи от 11.03.2015, заключенный в отношении Автотопливозаправщика АТЗ-56451Z, цвет-оранжевый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1998;

13.договор купли-продажи от 25.05.2015, заключенный в отношении ВАЗ-21310, легковой, цвет-молочно-белый серебристый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2004;

14.договор купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении ГАЗ-2752, грузовой фургон цельнометаллический (7 мест), цвет-белый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2009;

15.договор купли-продажи от 30.04.2015, заключенный в отношении ГАЗ-33023, грузовой, цвет-белая ночь, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2001;

16.договор купли-продажи от 30.04.2015, заключенный в отношении ГАЗ-2705, грузовой фургон цельнометаллический (7 мест), цвет-белый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2009;

17.договор купли-продажи от 16.11.2015, заключенный в отношении ГАЗ-322132, автобус (13мест), цвет-желтый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2006;

18.договор купли-продажи от 15.04.2015, заключенный в отношении ГАЗ-330232, грузовой (с бортовой платформой), цвет-белый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2011;

19.договор купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении МАЗ-642508-233, грузовой тягач седельный, цвет-белый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2009;

20.договор купли-продажи от 15.04.2015, заключенный в отношении КАМАЗ 53212, грузовой (бортовой), цвет-серый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1997;

21.договор купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении КАМАЗ 53212, грузовой (бортовой), цвет-серый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1997;

22.договор купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении КАМАЗ 54115С, седельный тягач, цвет-серый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2000;

23.договор купли-продажи от 15.05.2015, заключенный в отношении КАМАЗ 65116-N3, седельный тягач, цвет-желтый георгин, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2010;

24.договор купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении КАМАЗ 551110, грузовой (специальный), цвет-серый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1996;

25.договор купли-продажи от 02.10.2015, заключенный в отношении КРАЗ 250, грузовой (кран), цвет-бежевый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1991;

26.договор купли-продажи от 30.10.2015, заключенный в отношении КРАЗ 6443-0000081, грузовой тягач седельный, цвет-морская волна, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2004;

27.договор купли-продажи от 30.10.2015, заключенный в отношении Крана стрелового самоходного КС 4573-4А, грузовой-кран, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1996;

28.договор купли-продажи от 01.12.2015, заключенный в отношении КРАЗ 65101, грузовой (кран), цвет-белый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1995;

29.договор купли-продажи от 05.10.2015, заключенный в отношении Крана монтажного гусеничного СКГ-40/63, заводской номер 561, цвет-красный, год выпуска 1984, номер двигателя 310894;

30.договор купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении Полуприцепа 938502, цвет-синий, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2001;

31.договор купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении Полуприцепа АПС 553101, прицеп, цвет-синий, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2011;

32.договор купли-продажи от 15.05.2015, заключенный в отношении Полуприцепа бортового СЗАП-93282, цвет-синий, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2011;

33.договор купли-продажи от 23.11.2015, заключенный в отношении МАЗ 900800-010, прицеп, цвет-серый, идентификационный номер (VIN) YЗM900800A0000686, год выпуска 2010;

34.договор купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении УАЗ-390994 грузовой, цвет - белая ночь, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2008;

35.договор купли-продажи от 30.04.2015, заключенный в отношении УАЗ-390995, грузовой фургон, цвет-белая ночь, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2011;

36.договор купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении FORD- FOСUS, легковой, цвет-серебристый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2007;

37.договор купли-продажи от 23.11.2015, заключенный в отношении ГАЗ-322132 автобус класс В, гос. номер <***>;

38.договор купли-продажи от 20.12.2015, заключенный в отношении Лодки моторной «Казанка» 5М-4, год выпуска 2011;

39.договор купли-продажи от 27.04.2015, заключенный в отношении Лодки моторной - гребная «Мираж», год выпуска 2011;

40.договор купли-продажи от 27.04.2015, заключенный в отношении Мотора лодочного Tohatsu M9/8BS, год выпуска 2011;

41.договор купли-продажи от 27.04.2015, заключенный в отношении Мотора лодочного Yamaha, год выпуска 2011;

42.договор купли-продажи, заключенный в отношении Татра 815, год выпуска 2000;

43.договор купли-продажи от 27.07.2010, заключенный в отношении Буровой установки BG -18, заводской № 385, на базе САТ 325, год выпуска 2000;

44.сделку в отношении земельного участка площадью 18676 кв.м. кадастровый номер 24:50:0100048:28, и применении последствий недействительности указанных сделок (договоров).

В рамках дела № А33-1913-18/2016 рассматривается заявление конкурсного управляющего ООО «МОСТОВИК-ЦЕНТР» о признании недействительными сделок:

-договора купли-продажи от 04.12.2015, заключенный в отношении KIA-BONGO III, грузовой-бортовой, цвет-синий, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2008;

-договора купли-продажи от 02.10.2015, заключенный в отношении Автобетоносмесителя 58147D на шасси КАМАЗ 65115-D3, цвет-оранжевый, идентификационный номер (VIN) <***> 8 0004532, год выпуска 2008;

-договора купли-продажи от 15.04.2015, заключенный в отношении Автобетоносмесителя 69360А на шасси КамАЗ 53229С, цвет-светлая дымка, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2001;

-договора купли-продажи от 15.04.2015, заключенный в отношении Автокрана HINO RANGER, цвет-желтый, год выпуска 1990, модель № двигателяW06Е E11699;

-договора купли-продажи от 15.04.2015, заключенный в отношении Крана автомобильного КС-5576К-1, грузовой кран, цвет-оранжевый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2010;

-договора купли-продажи от 16.04.2015, заключенный в отношении СHEVROLET NIVA, 212300-55, легковой, цвет-светло-серебристый металлик, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2012;

-договора купли-продажи от 16.04.2015, заключенный в отношении МAZDA-CX-7, легковой, цвет-серый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2011;

-договора купли-продажи от 15.04.2015, заключенный в отношении MITSUBICHI-FIGHTER, фургон, цвет-белый, год выпуска 1998, модель № двигателя 6D17896714;

-договор купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении СHEVROLET NIVA, 212300, легковой, цвет - светло-серебристый металлик, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2008;

-договора купли-продажи от 11.03.2015, заключенный в отношении Автотопливозаправщика АТЗ-56451Z, цвет-оранжевый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1998;

-договора купли-продажи от 25.05.2015, заключенный в отношении ВАЗ-21310, легковой, цвет-молочно-белый серебристый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2004;

-договора купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении ГАЗ-2752, грузовой фургон цельнометаллический (7 мест), цвет-белый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2009;

-договора купли-продажи от 30.04.2015, заключенный в отношении ГАЗ-33023, грузовой, цвет-белая ночь, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2001;

-договора купли-продажи от 30.04.2015, заключенный в отношении ГАЗ-2705, грузовой фургон цельнометаллический (7 мест), цвет-белый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2009;

-договора купли-продажи от 16.11.2015, заключенный в отношении ГАЗ-322132, автобус (13мест), цвет-желтый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2006;

-договора купли-продажи от 15.04.2015, заключенный в отношении ГАЗ-330232, грузовой (с бортовой платформой), цвет-белый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2011;

-договора купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении МАЗ-642508-233, грузовой тягач седельный, цвет-белый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2009;

-договора купли-продажи от 15.04.2015, заключенный в отношении КАМАЗ 53212, грузовой (бортовой), цвет-серый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1997;

-договора купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении КАМАЗ 53212, грузовой (бортовой), цвет-серый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1997;

-договора купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении КАМАЗ 54115С, седельный тягач, цвет-серый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2000;

-договора купли-продажи от 15.05.2015, заключенный в отношении КАМАЗ 65116-N3, седельный тягач, цвет-желтый георгин, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2010;

-договора купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении КАМАЗ 551110, грузовой (специальный), цвет-серый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1996;

-договор купли-продажи от 02.10.2015, заключенный в отношении КРАЗ 250, грузовой (кран), цвет-бежевый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1991;

-договора купли-продажи от 30.10.2015, заключенный в отношении КРАЗ 6443-0000081, грузовой тягач седельный, цвет-морская волна, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2004;

-договора купли-продажи от 30.10.2015, заключенный в отношении Крана стрелового самоходного КС 4573-4А, грузовой-кран, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1996;

-договора купли-продажи от 01.12.2015, заключенный в отношении КРАЗ 65101, грузовой (кран), цвет-белый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 1995;

-договора купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении Полуприцепа 938502, цвет-синий, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2001;

-договора купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении Полуприцепа АПС 553101, прицеп, цвет-синий, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2011;

-договора купли-продажи от 15.05.2015, заключенный в отношении Полуприцепа бортового СЗАП-93282, цвет-синий, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2011;

-договора купли-продажи от 23.11.2015, заключенный в отношении МАЗ 900800-010, прицеп, цвет-серый, идентификационный номер (VIN) YЗM900800A0000686, год выпуска 2010;

-договора купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении УАЗ-390994 грузовой, цвет - белая ночь, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2008;

-договора купли-продажи от 30.04.2015, заключенный в отношении УАЗ-390995, грузовой фургон, цвет-белая ночь, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2011;

-договора купли-продажи от 23.04.2015, заключенный в отношении FORD- FOСUS, легковой, цвет-серебристый, идентификационный номер (VIN) <***>, год выпуска 2007;

-договора купли-продажи от 23.11.2015, заключенный в отношении ГАЗ-322132 автобус класс В, гос. номер <***>;

-договора купли-продажи от 20.12.2015, заключенный в отношении Лодки моторной «Казанка» 5М-4, год выпуска 2011;

-договор купли-продажи от 27.04.2015, заключенный в отношении Лодки моторной - гребная «Мираж», год выпуска 2011;

-договора купли-продажи от 27.04.2015, заключенный в отношении Мотора лодочного Tohatsu M9/8BS, год выпуска 2011;

-договора купли-продажи от 27.04.2015, заключенный в отношении Мотора лодочного Yamaha, год выпуска 2011;

-договора купли-продажи от 05.10.2015, заключенный в отношении Крана монтажного гусеничного СКГ-40/63, заводской номер 561, цвет-красный, год выпуска 1984, номер двигателя 310894;

-договора купли-продажи от 10.12.2015 , заключенный в отношении Татра 815, год выпуска 2000.

Заявление принято к производству суда 11.07.2018. Обособленному спору присвоен номер А33-1913-18/2016.

Определением от 12.11.2018 по делу №А33-12958/2017 объединены в одно производство дело А33-12958/2017 с делами №А33-1913-18/2016, №А33-1913-17/2016, объединенному делу присвоен номер дела А33-1913-17/2016.

В рамках дела № А33-1913-17/2016 рассматривается заявление конкурсного управляющего ООО «МОСТОВИК-ЦЕНТР» о признании недействительной сделкой договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.06.2010, заключенный между ООО «Мостовик-Центр» в лице директора ФИО4 и ООО «Сирвето» в лице директора ФИО13 в отношении объектов недвижимого имущества:

- Нежилого здания, лит. Б, Б1, Б2, БЗ, Б4, Б5, с кадастровым (или условным) номером 24:50:0100048:0010:04:401:002:001162230:0004, общей площадью 5170,5 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>, принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРП 12.11.2010г. сделана запись регистрации №24-24-01/195/2009-646. Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100048:0010;

- Нежилого здания, лит. Б, Б1, с кадастровым номером 24:50:000000:0000:0113634000:0001, общей площадью 1827,0 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>, принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРП 12.11.2010г. сделана запись регистрации №24-24-01 /162/2006-771. Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:50:010100049:0003.

26.11.2018 в материалы дела от ООО «Сирвето» поступило заявление о разъединении дел (требований) в рамках дела №А33-1913-17/2016. В судебном заседании 26.11.2018 ФИО2 заявлено ходатайство о выделении исковых требований ФИО2 в отдельное производство, либо об оставлении заявлений без рассмотрения.

Определением от 07.12.2018 объединены в одно производство дело №А33-1913-17/2016 с делом А33-1913-12/2016, объединенному делу присвоен номер дела А33-1913-12/2016, судебное заседание по рассмотрению заявления конкурсного управляющего, ходатайств ООО «Сирвето» и ФИО2 о выделении в отдельное производство требования ФИО2 к ООО «Сирвето», ходатайства ФИО2 об оставлении его заявления без рассмотрения отложены на 25.12.2018.

В судебном заседании 25.12.2018 отказано в удовлетворении ходатайства ФИО2 об оставлении его заявления без рассмотрения. Определением от 09.01.2019 отказано в удовлетворении ходатайства ФИО2 о выделении в отдельное производство требования ФИО2 к ООО «Сирвето» о признании сделок недействительными.

Определениями от 25.12.2018, 10.01.2019 судебное заседание по рассмотрению заявления откладывалось на 10.01.2019, 01.03.2019 соответственно.

Определением от 17.01.2019 отказано в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Сирвето» о выделении в отдельное производство требования ФИО2 к ООО «Сирвето» о признании сделок недействительными.

В судебном заседании 01.03.2019 представителем ФИО22 заявлено ходатайство о выделении в отдельное производство требования ФИО2 и ООО «Мостовик-Центр» о признании недействительным договора купли-продажи от 21.06.2010, заключенного в отношении нежилого здания «Бытовой комплекс» кадастровый номер 24:50:0100048:43 площадью 5170,5 кв.м. по адресу: <...>, и договора купли-продажи от 21.06.2010, заключенного в отношении нежилого здания площадью 1827 кв.м. по адресу: <...>, с учетом того, что в отношении указанных сделок пропущен срок исковой давности, в целях минимизации судебных расходов по проведению судебной экспертизы.

Определением от 01.03.2019 судебное заседание по рассмотрению заявления отложено на 26.03.2019.

Протокольным определением от 02.04.2019 судебное заседание по делу отложено на 15.04.2019.

Определением от 02.04.2019 в удовлетворении ходатайства ФИО22 о выделении в отдельное производство требования ФИО2 к ООО «Сирвето» о признании сделок недействительными отказано.

Определением от 15.04.2019 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Сирвето» о назначении повторной судебной экспертизы. Назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы порученро эксперту общества с ограниченной ответственностью «ИнкомОценка» ФИО19 (660064 <...> оф.2-23). Установлен срок прведения экспертизы и представления заключения эксперта в Арбитражный суд Красноярского края в срок до 23 мая 2019 года. Судебное заседание отложено на 06.06.2019.

В судебное заседание 06.06.2019 явился представитель конкурсного управляющего.

В материалы дела 24.05.2019 поступило ходатайство эксперта, о продлении срока предоставления экспертизы до 13.06.2019, поскольку для подготовки заключения экспертизы требуется 21 день, в связи с чем, с учетом получения документов экспертами, недостаточно для представления заключения в установленный судом срок до 23.05.2019.

Представитель конкурсного управляющего не заявил возражений против удовлетворения ходатайства эксперта о продлении срока проведения экспертизы.

Также представителем конкурсного управляющего заявлены ходатайства об уточнении заявления и о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости движимого имущества.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принимается заявленное уточнение требований заявителя, как не противоречащее закону и не нарушающее права других лиц, в соответствии с которым заявитель просит принять уточнения заявленных требований в виде дополнений в части применения последствий недействительности сделки от 21.06.2010, а именно:

1) признать недействительной сделкой договор купли-продажи от 22.06.2010 в редакции дополнительного соглашения от 09.07.2010 между ООО «Сирвето» и ООО «Могстовик-Центр».

2) Применить последствия недействительности сделки от 21.06.2010 в виде возврата в конкурсную массу ООО «Мостовик-Центр» следующего имущества:

1. Нежилого здания, лит. Б, Б1, Б2, Б3, Б4, Б5, с кадастровым (или условным) номером 24:50:0100048:0010:04:401:002:001162230:0004, общей площадью 5170,5 кв.м (пять тысяч сто семьдесят целых пять десятых) кв.м., расположенное по адресу - Россия, <...>, принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРП 12.11.2010г. сделана запись регистрации №24-24-01/195/2009-646.

Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100048:0010.

2. Нежилого здания, лит. Б, Б1, с кадастровым номером 24:50:000000:0000:0113634000:0001, общей площадью 1827,0 кв.м (одна тысяча восемьсот двадцать семь целых ноль десятых) кв.м, расположенное по адресу - Россия, <...> , принадлежащее продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРП 12.11.2010г. сделана запись регистрации №24-24-01/162/2006-771.

Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:50:010100049:0003.

3. Движимого имущества, являющегося одной из систем инженерно-технического обеспечения Имущества:

-трансформаторной подстанции ТП-3006 с силовым трансформатором типа ТМ 400 кВа и все отходящие низковольтные сети;

-трансформаторной подстанции КТП-386 с силовым трансформатором типа ТМ 100 кВа и все отходящие низковольтные сети;

-провода 10кВ ЗА-50мм², L=150м, от оп. №16/9 ВЛ-10кВ ф.212-18 до РУ 10-кВ ТП №3006;

-кабеля 10кВ ААШВ-10 (3x25) мм², L =100м от оп.№10 до РЛНД-10 на оп.№10/1 ф.121-18;

- провода 10кВ 3А-25 мм², L =15м, от оп.№10/1 до РУ-10кВ ТП №386.

В соответствии с ходатайством о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости движимого имущества, заявитель просит:

1. Назначить судебную экспертизу по определению рыночной стоимости движимого имущества, являющегося одной из систем инженерно-технического обеспечения Имущества:

-трансформаторную подстанцию ТП-3006 с силовым трансформатором типа ТМ 400 кВа и все отходящие низковольтные сети;

-трансформаторную подстанцию КТП-386 с силовым трансформатором типа ТМ 100 кВа и все отходящие низковольтные сети;

-провод 10кВ ЗА-50мм², L=150м, от оп. №16/9 ВЛ-10кВ ф.212-18 до РУ 10-кВ ТП №3006;

-кабель 10кВ ААШВ-10 (3x25) мм², L =100м от оп.№10 до РЛНД-10 на оп.№10/1 ф.121-18;

- провод 10кВ 3А-25 мм², L =15м, от оп.№10/1 до РУ-10кВ ТП №386.

2. Перед экспертом поставить вопрос:

«Какова рыночная стоимость для целей совершения сделки купли-продажи по состоянию на 09.07.2010 движимого имущества, являющегося одной из систем инженерно-технического обеспечения Имущества:

-провода 10кВ ЗА-50мм², L=150м, от оп. №16/9 ВЛ-10кВ ф.212-18 до РУ 10-кВ ТП №3006;

-кабеля 10кВ ААШВ-10 (3x25) мм², L =100м от оп.№10 до РЛНД-10 на оп.№10/1 ф.121-18;

- провода 10кВ 3А-25 мм², L =15м, от оп.№10/1 до РУ-10кВ ТП №386.»

3. В распоряжение экспертов передать Акт разграничения балансовой принадлежности (приложение к договору электроснабжения от 02.10.2006 № 2718).

Определением от 15.04.2019 ходатайство ООО «Сирвето» о назначении повторной судебной экспертизы удовлетворено. Назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Проведение экспертизы поручить эксперту общества с ограниченной ответственностью «ИнкомОценка» ФИО19 (660064 <...> оф.2-23).

Определденеим от 05.08.2019 суженео засжение отложено на 24.09.2019 и в судебное заседание ввызван эксперт ООО «ИнкомОценка» ФИО19 (660064 <...> оф.2-23) для дачи необходимых пояснений по результатам судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле,извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем направления копий определения иразмещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

Суд пригласил в зал заседания вызванного эксперта ФИО19

Представитель ООО «Сирвето» задала вопросы эксперту.

Эксперт представил ответы и пояснения на заданные вопросы и удалился из зала судебного заседания.

Представитель ООО «Сирвето» представила в материалы дела дополнительные возражения относительно проведённой экспертизы.

В соответствии с возражениями, представитель заявляет следующее:

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании ч. 1 ст. 83 АПК РФ экспертиза проводится государственными судебными экспертами по поручению руководителя государственного судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями, в соответствии с федеральным законом.

Абзацами 1 и 3 ч. 4 ст. 82 АПК РФ определено, что о назначении экспертизы выносится определение, в определении также указывается на предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно абз. 4 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" руководитель экспертной организации обязан по поручению органа или лица, назначивших судебную экспертизу, предупредить эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (1) , взять у него соответствующую подписку (2) и направить ее вместе с заключением эксперта в орган или лицу, которые назначили судебную экспертизу (3).

В соответствии с абз. 6 ч. 2 ст. 25 Федерального закона N 73-ФЗ - в заключении эксперта или комиссии экспертов среди прочего должно содержаться предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, о чем дает соответствующую подписку, причем данная подписка должна быть дана до того момента, когда эксперт приступил к работе.

2. Анализ заключения эксперта № 2019/026 по рассматриваемому делу и подписки эксперта ( на отдельном листе и в тексте заключения).

При ознакомлении с указанными документами установлено:

1.В «Подписке эксперта» ( на отдельном листе) отсутствует дата предупреждения эксперта об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ ( за заведомо ложное заключение).

2. В «Заключении эксперта № 2019/026» на стр. 1, перед заключением, также имеется «подписка эксперта», в которой датой предупреждения указана дата 17.06.2019г. Однако, ниже, в таблице «Вводная часть», указано, что «экспертиза начата 21.05.2019г., окончена 20.06.2019г.». Очевидно, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности уже в ходе экспертизы, за 3 дня до ее окончания и составления заключения.

Из смысла ФЗ № 73-Ф, по мнению ООО «Сирвето», следует, что подпись под текстом подписки эксперт должен поставить до начала производства экспертизы – в тот момент, когда ему руководитель вручает определение АС о назначении экспертизы. Если закон обязывает руководителя экспертного учреждения отбирать подписку у экспертов, то соответственно, по итогам предупреждения об ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, составляется соответствующая расписка. После этого текст подписки с подписью на ней эксперта передается руководителю экспертного учреждения. Эксперт может приступить к производству экспертизы только после предупреждения об ответственности по ст. 307 УК РФ и дачи соответствующей подписки.

Вывод – В ходе производства и составления Заключения эксперта были допущены существенные нарушения положений ст. 14, 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73- ФЗ от 31.05.2001г. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что Заключение эксперта , получено с нарушением указанного ФЗ, является недопустимым, не имеет юридической силы и не может использоваться в качестве доказательства: эксперт приступил к проведению экспертизы в отсутствии предупреждения об уголовной ответственности. При этом, на стр. 7 «Заключения» эксперт указывает на то, что при проведении экспертизы он руководствовался ФЗ № 73-ФЗ « О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

При ознакомлении с текстом «Заключения эксперта № 2019/026 установлено следующее:

1.1.В отношении объектов недвижимости:

1.2.1.отсутствует анализ рынка недвижимости ( земельных участков, ОКСов), движимого имущества (авто-спец-техники) в 2015г. ( ретроспективно), чем нарушены:

- требования ФСО № 3- п.8 «з»: в отчете оценщика должен быть указан « анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость»,

- требования ФСО № 7- п.11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране (1) и регионе расположения (2) объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

1.2.В отношении движимого имущества:

1.2.1.нет анализа сегментов рынка движимого имущества ( спецтехники, автомобилей, моторных лодок, моторов) в г. Красноярске в 2015г. ( ретроспективный период оценки),

1.2.2.аналоги движимого имущества приведены из иных регионов ( Тюмень, Иркутск, Омск, Москва, Татарстан и т.д.), без указания причин подбора аналогов таким образом, нет анализа рынка движимого имущества ( спецтехники, автомобилей, моторных лодок, моторов) в каждом из иных регионов ( в отношении сложившегося уровня цен и влияния на цены ценообразующих факторов), , анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов в указанных регионах не приеден,

1.2.3.экспертом получены акты о техническом состоянии спецтехники и автомобилей ( направлены в суд в качестве приложения к экспертному заключению), однако, причины, по которым эксперт не учитывал содержащуюся в актах информацию о наличии неисправностей в объектах оценки в дату продажи, не устанавливал стоимость работ по устранению недостатков- в заключении не указаны. При этом, в качестве объектов аналогов приняты объекты, в которых дефекты, указанные в актах по объектам оценки, уже устранены , в связи с чем, аналоги имеют иную рыночную цену,

1.2.4.в отношении объектов оценки лодки, моторы ( все - Б\У) в качестве аналогов экспертом выбраны объекты новые, на гарантии, не бывшие в употреблении.

В связи с указанным, при проведении оценки спецтехники, автомобилей, лодок и лодочных моторов имеют место нарушение ФСО № 10:

-п.10. Для оценки стоимости машин и оборудования оценщик исследует рынок в тех его сегментах, в которых может быть реализована наиболее значимая по стоимости часть оцениваемых машин и единиц оборудования. Исследуются сегменты как первичного, так и вторичного рынка, если для объекта оценки эти виды рынка существуют.

-п.12. При оценке машин и оборудования с применением затратного и сравнительного подходов допускается использование ценовой информации о событиях, произошедших с объектами-аналогами после даты оценки, например, путем обратной ценовой индексации. При этом оценщик должен проанализировать динамику цен от даты оценки до даты наступления соответствующего события и внести соответствующие корректировки. Использование такой ценовой информации допустимо, если оценщиком проведен(1) и раскрыт(2) в отчете анализ полученных расчетных значений на соответствие рыночным показателям, сложившимся на дату оценки, а также оговорены допущения, связанные с применением указанной информации.

1.3. в объявлениях об аналогах нет информации о том, содержит ли цена предложения НДС, отсутствует данная информация в данных эксперта об итоговой рыночной цене объектов оценки.

2.Подробный анализ заключения:

Заключение эксперта

Замечания ООО «Сирвето»

Стр.10:

«Качественные и количественные характеристики объектов исследования»:магазин стройматериалов с подсобными помещениями по ул. 2-ая Красногорска яд. 21 «Д» ( оценка производится ретроспективно - на 06.04.2015г.):

-согласно представленным ООО «Сирвето» фотоснимкам на 03.04.2015г.- ведется ремонт в помещении,

-отдельно стоящее здание,

-сегмент рынка- торговое,

-балансовая стоимость- данные не представлены ,

-год завершения строительства- 2010г.

-класс отделки- стандартная, эконом,

-состояние отделки помещения- хорошее

-обеспечение инженерными сетями: энергоснабжение, водоснабжение (холодное)- центральное, отопление- от собственной котельной, канализация местная, горячее водоснабжение- местное.

Эксперт делает акцент на то, что данные о балансовой стоимости магазина не представлены. Однако, если это имеет значение для оценки- эксперт должен был обратиться к суду с ходатайством о запросе соответствующей информации.

Класс отделки- стандартная, эконом. На основании чего эксперт пришел к такому выводу о классе отделки по состоянию на 06.04.2015г.-- в заключении не указано.

Состояние отделки- хорошее. На основании чего эксперт пришел к такому выводу о классе отделки по состоянию на 06.04.2015г.- в заключении не указано. На стр. 20 указано, что помещение требует косметического ремонта ( с учетом представленных фотоснимков).

Представленные ООО «Сирвето» фотоснимки указывают не на проведение ремонта, а на состояние продаваемого/покупаемого объекта на дату совершения сделки ( т.е. на отсутствие ремонта вообще). Эксперт не указал в заключении как отсутствие отделки в помещениях (на фото) влияет на стоимость, какова стоимость ремонта для доведения помещений на фото до состояния «отделка помещения хорошая».

Горячее водоснабжение магазина «местное»- от котла-водонагревателя,

Канализация-септик.

Стр.10:

«Качественные и количественные характеристики объектов исследования»:бытовой комплекспо ул. 2-ая Красногорска яд. 21 «Д» стр. 1 ( оценка производится ретроспективно- на 21.06.2010г.):

-отдельно стоящее здание,

-сегмент рынка- производственно-складское,

-балансовая стоимость- данные не представлены,

-год завершения строительства- 2009г.

-класс отделки- стандартная, эконом,

-состояние отделки – хорошее,

-обеспеченность инженерными сетями-нет данных, технический паспорт не представлен.

В Заключении отсутствует анализ сегментов рынка недвижимости, не указано, на основании чего эксперт пришел к выводу о том, что «Бытовой комплекс» является производственно-складским зданием.

Согласно техническому паспорту- год завершения строительства- 1988г.

Класс отделки- стандартная, эконом. На основании чего эксперт пришел к такому выводу о классе отделки по состоянию на 06.04.2015г.-- в заключении не указано. Согласно данных технического паспорта от 01.09.2016г.- отделка «простая».

Состояние отделки- хорошее. На основании чего эксперт пришел к такому выводу о классе отделки по состоянию на 21.06.2015г.- в заключении не указано.

Утверждение эксперта о том, что ему не представлялся технический паспорт на здание «Бытовой комплекс»- не соответствует действительности: в Определении суда от 15.04.2019г. о назначении повторной экспертизы на стр. 26 ( п.6) перечислены документы, передаваемые эксперту, среди которых ( третья строка снизу) значится «технический паспорт нежилого здания от 01.09.2016г. на 26 л.». Кроме того, в сопроводительном письме ООО «ИнкомОценка» ( вх. от 24.06.2019г.) следует, что « Экспертами ООО «ИнкомОценка» были изучены представленные материалы…» , в т.ч. «технический паспорт нежилого здания от 01.09.2016г. на 26 л.»- строка 8 снизу сопроводительного письма.

В связи с указанным, у эксперта имелась возможность установить наличие /отсутствие следующих инженерных сетей:

-подвал: только сети электроснабжения, отсутствует отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение,

-1-3 этажи: отопление от собственной котельной, водопровод (холодное водоснабжение)- от центральных сетей, канализация- центральная, горячее водоснабжение- отсутствует, электроснабжение- от центральных сетей

Стр.11:

«Количественные и качественные характеристики земельного участка» площадью 2915 кв.м. по адресу: ул.2-ая Красногорская, 21 «Д» ( оценка производится ретроспективно- на 06.04.2015г.):

- коммуникации- центральные сети электроснабжения и водоснабжения (холодное),

-разрешенное использование - для строительства двухэтажного здания магазина строительных материалов,

-текущее использование- по разрешенному использованию.

Примечание ООО «Сирвето»:

-кадастровая стоимость участка, согласно выписки из ЕГРН, 2 352 288.40 руб.,

-рыночная стоимость, установленная экспертом- 5 434 000 руб.

Как следует из техпаспорта- строительство здания магазина завершено в 2010г. Следовательно, фактическое использование участка- только для эксплуатации существующего магазина. Вывод эксперта о том, что текущее использование участка соответствует разрешенному- не соответствует действительности. Данное обстоятельство ( о разрешенном и фактическом использовании участка) влияет на выбор аналогов.

Эксперт использует кадастровый паспорт на земельный участок от 15.11.2016г., в котором указано , что земельный участок имеет ограничения в использовании части участка- площадью 636 кв.м., охранная зона объектов электросетевого хозяйства. О влиянии таких ограничений на рыночную стоимость участка- эксперт не упоминает, наличие ограничений- не учитывает.

Стр. 13:

«Выбор подхода».

Эксперт указал следующее:

-«Сравнительный подход рекомендуется применять когда доступна достоверная (1) и достаточная (2) для анализа информация о ценах (3) и характеристиках объектов-аналогов(4). При этом, могут применяться как цены совершенных сделок (1) , таки и цены предложений аналогичных объектов(2).»

-«Объекты сравнения должны территориально располагаться в одной оценочной зоне (1), характеризуемой равенством коэффициента градостроительной ценности(2), транспортной удаленности от культурных, деловых центров (3), экологическими условиями (4), физическим (5) и техническим (6) состоянием».

-Оценщиком были проанализированы предложения на продажу объектов коммерческой недвижимости. При анализе рынка выявлены предложения о продаже нежилых зданий и помещений, относящееся к торговой недвижимости,

-Сравнительный подход единственный из всех подходов, который определяет реальную рыночную стоимость объекта оценки.

Эксперт выявил предложения о продаже «торговой» недвижимости, но не производственно-складской недвижимости, к которой он отнес ( без обоснования) здание «Бытового комплекса». Кроме того, выявленные предложения о продаже относятся к маю-июню 2019г., а не к ретроспективным датам 06.04.2015г., 21.06.2015г.

Именно поэтому эксперт применяет в дальнейшем в отношении объектов недвижимости применяет коэффициент перевода текущих цен в цены прошлых периодов ( стр. 17 заключения)- что не имеет отношения к сравнительному подходу.

Согласно п. 8 ФСО № 1- Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Полагаем, не прибегая к использованию корректировок текущих цен в прошлые цены- у эксперта имелась возможность использовать печатные издания ( библиотека и т.д.) за 2015г. , в которых размещалась информация о продаже объектов : газеты бесплатных объявлений, бюллетени по продаже недвижимости и подобные специализированные и неспециализированные издания. Причины, по которым эксперт не воспользовался таким вариантом подбора аналогов- в заключении не указаны. Именно указанные источники обладают полнотой и достоверностью информации : в объявлениях о продаже объектов-аналогов имеется информация по всем ценообразующим факторам, оказывающим влияние на объект оценки.

Стр.14:

Для оценки земельного участка эксперт использовал метод сравнения продаж, поскольку рынок продажи земельных участков является активным, на дату оценки имеется информация о достаточном количестве предложений аналогичных объектов, что позволяет получить достаточно достоверные результаты оценки. Метод сравнения продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи… Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. Необходимым условием для реализации данного метода является наличие данных о продажах не менее 4-5 сопоставимых объектов, реализованных не ранее, чем за 6 месяцев, предшествующих дате проведения оценки. При отсутствии информации о ценах сделок с аналогичными объектами допускается использование цен предложений (спроса)».

Ни один пример объекта-аналога на дату оценки ( ретроспективной- на 06.04.2015г., 21.06.2015г.) эксперт в заключении не привел, эксперт в качестве « достаточной» информации использовал информацию об объектах-аналогах по цене предложения на май-июнь 2019г.

Анализ фактических предложений или фактических сделок на дату оценки , заявленный экспертом, в заключении отсутствует.

Отсутствует в заключении и информация о ценах предложений на даты оценки ( ретроспективной- на 06.04.2015г., 21.06.2015г.)

Приложение к Заключению- информация об аналогах земельного участка:

-аналог № 1 : участок 29 соток, на ул. Маерчака, разрешенное использование: земли промышленности, коммунальных и складских объектов 4-5 классов вредности, возможно подключение 10кВа.- теплотрасса проходит вдоль границы участка.

-аналог № 2: участок 13.5 соток, на Бугаче, участок граничит с площадкой автодрома, рядом по границе участка со всех сторон идет застройка, в собственности, возможен торг.

-аналог № 3:6 соток, ул.Курейская, назначение участка: нежилое , бытовое обслуживание (код.3.3), первая линия от дороги, торг, обмен.

-аналог № 4:15 соток, срочная продажа (1), участок в муниципальной аренде (2) (!!!), под строительство СТО (3), получено разрешение на строительство, есть проект, есть ТУ на тепло (1) и электричество (2), отличное местоположение, участок ровный, огорожен бетонным забором, удобные подъездные пути.

Аналог № 1: разрешенное использование значительно отличается от разрешенного использования объекта оценки ( более подробно отличиям в разрешенном использовании дана оценка далее), вдоль границы проходит только теплотрасса, о наличии на границе участка иных сете- не указано. Вывод эксперта о том, что не требуется корректировка на наличие сетей- преждевременен.

Аналог № 2: нет информации о том, что на границе участка имеются все сети, вывод эксперта о том, что не требуется корректировка на наличие сетей преждевременен. В объявлении нет вида разрешенного использования участка -для сравнения с объектом оценки.

Аналог № 3:разрешенное использование отличается от объекта оценки ( более подробно отличиям в разрешенном использовании участка оценки и аналога будет дана оценка далее), в объявлении нет информации о том, что центральные сети идут по границе участка. Вывод эксперта о том, что не требуется корректировка на наличие сетей преждевременен.

Аналог № 4: муниципальная аренда (!!??) , купля-продажа муниципальной земли не возможна, указана цена не земельного участка, а уступки прав и обязанностей по договору аренды, собственник (муниципалитет) цену участка не назначал, разрешенное использование отличается об объекта оценки ( более подробно отличиям в разрешенном использовании объекта оценки и аналога) дана оценка далее), в цену входит бетонный забор, сети отсутствуют: наличие ТУтолько на тепло (1) и энергоснабжение (2) позволяет их построить, но на это необходимы затраты, в объявлении нет ссылки на то, что сети (центральные) идут по границе участка , что не позволяет определить размер вложений в строительство сетей. Нет информации о сетях канализации, водоснабжения ( горячего, холодного).

В таблицу № 4 на стр. 17 заключения в части количественных и качественных характеристик аналогов участка внесена недостоверная информация по наличию сетей аналогов.

Кроме того, корректировка из «Справочника оценщика», изданного в Приволжском округе, скорее всего не учитывает цены ,сложившиеся на дату оценки именно в г. Красноярске ( на проведение коммуникаций в т.ч.).

Стр.17:описаны корректировки, не примененные для оценки земельного участка под зданием магазина, в т.ч.:

-корректировка на назначение земельного участка- не применяется, т.к. аналоги одного назначения с объектом оценки- для коммерческой застройки,

-корректировка на площадь- применена только к аналогу № 3 ( в заключении приведен прин-скрин «Справочника оценщика недвижимости .Земельные участки» 2017.),

-корректировка на наличие коммуникаций- ( существенно влияет на стоимость )- принята равной среднему значению +10% к цене аналогов, поскольку у аналогов на границе участка имеются коммуникации,

-корректировка на наличие автомагистрали- 14% на все аналоги

( согласно «Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки» 2017.)

В рассматриваемом деле –дальнейшее использование объекта оценки - земельного участка ( под магазином) под коммерческую застройку не возможно: здание магазина уже построено ( введено в эксплуатацию в 2010г.) , часть площади участка ограничена в обороте: охранная зона объектов электросетевого хозяйства. Причины, по которым эксперт , имея полную информацию в отношении земельного участка –объекта оценки (об уже завершенном строительстве магазина , о фактическом использовании участка для эксплуатации магазина, о невозможности на свободной части участка осуществлять дальнейшее строительство в связи с наличием охранной зоны)- выбирал аналоги с назначением «под застройку»- в заключении не приведены.

Причины, по которым по остальным аналогам ( кроме № 3) не применялась корректировка по площади - не указаны: согласно прин-скрина таблицы из Справочника оценщика ФИО23 для остальных аналогов (1,2,4) – корректировка по площади составляет 8% . В отношении здания магазина ( стр. 21 заключения) корректировка на площадь применена ко всем аналогам.

Проверить корректировку на наличие коммуникаций обозначенную как «среднее значение 10%» не возможно: в заключении отсутствует прин-скрин «Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки» 2017., имеется только ссылка на справочник.

Кроме того, на оцениваемом земельном участке уже имеются коммуникации водоснабжение (холодное) , электричество, на участках - аналогах сетей нет , их еще нужно прокладывать , т.е. нести затраты на улучшение участка.

Полагаем, в таком случае, наличие на участке- объекте оценки улучшений ( в виде сетей) необходимо «минусовать», чтобы объект оценки стал сопоставим с объектами –аналогами.

Проверить корректировку «на наличие автомагистрали 14%» не возможно: в заключении отсутствует прин-скрин «Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки» 2017., имеется только ссылка на справочник. При этом, дата оценки- 2015г. дата справочника- иная, 2017г.

Обращаем внимание суда на то, что в результате корректировок цены аналогов на отсутствие сетей, на дату предложения (переход из 2019г. в 2015г.) цены на аналоги ( за 1 кв.м.) не уменьшились, а увеличились: т.е. отсутствие сетей сделало участки дороже.

Стр.17:

Приведена таблица № 4

«Количественные и качественные характеристики объектов сравнения» ( земельный участок) , в которой приведены данные о 4-х объектах аналогах, для которых:

-время предложения к продаже объектов-аналогов - май 2019г. ,

-разрешенное использование: у объекта оценки ( для размещения магазина) и у аналогов разное

( коммунальные и складские объекты, под коммерческую застройку, нежилое- бытовое обслуживание, под строительство СТО),

- доступные коммуникации: у объекта оценки- есть водоснабжение и электроснабжение, у аналогов- все на границе участка ( необходимо нести затраты на прокладку сетей),

-местоположение относительно автомагистрали: у объекта оценки- первая линия, у аналогов- вторая, принята корректировка,

-источник информации: в отношении аналогов указаны телефонные номера .

В таблице 5 (стр. 17) «Расчет рыночной стоимости участка» методом сравнения продаж.

Тексты объявлений о продаже земельных участков-аналогов представлены в приложении к заключению. Из их анализа следует:

-аналог № 1: время предложения- июнь , год не указан ( в таб.4 на стр. 17- май 2019г.), разрешенное использование- земли промышленности, коммунальных и складских объектов 4-5 класса опасности, возможно подключение теплоснабжения ( примечание: о прохождении по границе участка иных сетей, кроме теплотрассы- не указано),

-аналог № 2: время предложения- май 2018г. ( в таб.4 на стр. 17- май 2019г.), в объявлении нет информации о наличии сетей на границе участка, нет информации о разрешенном использовании участка «под коммерческую застройку»,

-аналог № 3: время предложения- июль 2018г. ( в таб.4 на стр. 17- май 2019г.), нет ссылки на наличие коммуникаций на границе участка, назначение участка: нежилое ( бытовое обслуживание, код.3.3),первая линия от дороги. Очевидно, что корректировка на наличие автомагистрали (14%) не подлежит применению ( как и объект оценки находится на первой линии).Согласно Правил землепользования и застройки , утвержденных Решением Красноярского горсовета от 07.07.2015г. № В-122- код 3.3. действительно, означает возможность размещения объектов бытового обслуживания. Однако, согласно
Приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" код 3.3. позволяет «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро)». Очевидно, что вид разрешенного использования с кодом «3.3»

не соотносится с видом разрешенного использования объекта оценки : для строительства магазина ( по факту- для эксплуатации существующего здания магазина). При этом, для размещения магазинов имеется собственный код « 4.4.» «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м».

Полагаем, необходима корректировка по виду разрешенного использования.

-аналог № 4: время предложения- август 2018г. ( в таб.4 на стр. 17- июнь 2019г.), участок в муниципальной аренде ( примечание: в таб. 4 стр. 17 указано иное- в собственности), продается (??) срочно (примечание: продажа участка не возможна в принципе), имеются ТУ на топло-и электроснабжение ( примечание: сетей еще нет, необходимы затраты на прокладку сетей), есть проект и разрешение на строительство ( примечание: очевидно, что в стоимость участка входит стоимость проекта), нет ссылки на то, что участок на первой/второй линии, участок для строительства СТО ( примечание: не аналог для оцениваемого участка- под строительство магазина, а по факту- под эксплуатацию магазина) . Не аналог вообще.

Общее : На стр. 16 заключения указано, что не требуется корректировка на назначение участка ( разрешенное и фактическое использование). Однако, очевидно, что участки с разными разрешенными к строительству объектами имеют разную стоимость. Корректировка необходима.

Приложения к Заключению- информация об аналогах для магазина строительных материалов ( только 3 аналога, а на стр. 14- должно быть не менее 4-5 аналогов):

Аналог № 1: продам готовый бизнес, первая линия, автомасла, аксессуары, расходные материалы, остаток товара на 500 000 руб. (1), шиносервис (2) ,автосервис(3) ,очень большая клиентская база(4), рабочий телефон с хорошим номером (5).

Аналог № 2: проводится электронный аукцион по продаже нежилого здания и помещений, с земельными участками и сооружениями инфраструктуры, находящиеся в залоге у ПАО Сбербанк. Нежилое здание площадью 848.8 кв.м., земельный участок площадью 3847 кв.м.

Аналог № 3: Здание и земля в собственности, есть все коммуникации.

Аналог № 1: очевидно, что в указанную цену бизнеса ( не здания) входит не только остаток товара 500 000 руб., но и оборудование для шиносервиса и автосервиса, клиентская база и телефонный номер. В объявлении не указано, что участок под зданием в собственности, а не в аренде, в связи с чем, у эксперта отсутствовали основания «минусовать» из стоимости бизнеса –стоимость участка под пятном застройки ( стоимость аренды?). В объявлении нет ссылки на наличие всех коммуникаций, нет ссылки на дату постройки здания (физическое состояние), на отделку.

Аналог № 2: Здание и земельный участок находятся в залоге, т.е. покупатель становится залогодателем перед Сбербанком. Продажа в форме электронного аукциона- т.е. цена на повышение. Нет информации о наличии коммуникаций в здании, нет ссылки на дату постройки здания (физическое состояние), на отделку, нет ссылки на разрешенное использование земельного участка..

Аналог № 3: нет ссылки на дату постройки здания (физическое состояние), на отделку, коммуникации от центральных сетей или местные (септик, водонагреватель )- не указано.

Стр.18 :

«Расчет рыночной стоимости двухэтажного здания магазина» (стоимость определяется на 06.04.2015г.), описание корректирующих коэффициентов:

-корректировка на дату предложения: 1.2% ( стр.19 указано: «Подобранные объекты-аналоги предлагаются в мае-июне 2019г.Переход от текущих цен к дате исследования осуществляется через коэффициент отношения цен , с использованием данных компании РОСРИЭЛТ.»),

-корректировка на торг- 14.1% ( коэффициент 0.859 для торговой недвижимости) (стр.20),

-корректировка на местоположение (стр.20)- не применяется, аналоги сопоставимы по этому фактору.

-корректировка на физическое состояние ( стр. 20) - не применяется, аналоги сопоставимы по этому фактору.

-корректировка на материал стен ( стр. 20) –применяется 1.2% только к объекту-аналогу № 1 ( сэндвич-панели) ,

-корректировка на уровень отделки ( стр.20)- применяется 0.85% ко всем аналогам, согласно фото требуется косметический ремонт,

-тип объекта недвижимости (стр. 20) – не требует корректировки, все аналоги- ОСЗ ( отдельно стоящие здания),

-функциональное назначение объекта недвижимости (стр.20-21)- корректировка не требуется, в зданиях помещения свободного назначения (офисные,торговые и т.д.,

-наличие коммуникаций ( стр.21)- корректировка не требуется, все объекты имеют схожие коммуникации,

-площадь ( стр. 21)- введена корректировка на все три аналога (корректировки разные)

-корректировка на первую линию ( стр. 21) применяется к аналогу № 3 в размере 1.15%.

Корректировка на дату предложения: утверждение о том, что дата предложений аналогов- май-июнь 2019г. – не соответствует действительности:

-аналог № 1-дата размещения скрыта,

-аналог № 2- дата размещения скрыта,

-аналог № 3-дата размещения октябрь 2012г.(!!!).

Корректировку на торг проверить не возможно : есть ссылка на «Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты сравнительного подхода» 2017г., но нет прин-скрина. Как соотносятся «корректировка на торг 14.1%» с «коэффициентом на торг 0.859»- не ясно. Справочник 2017г., дата оценки- 2015г.

Корректировку на материал стен в размере 1.2 ( к аналогу № 1) проверить не возможно: есть ссылка на «Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты сравнительного подхода» 2017г., но нет прин-скрина. В аналогах нет информации о материале стен. Справочник 2017г., дата оценки- 2015г.

Корректировка на уровень отделки 0.85 ко всем аналогам проверить не возможно: есть ссылка на «Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты сравнительного подхода» 2017г., но нет прин-скрина. В аналогах не указана отделка и ее уровень. Справочник 2017г., дата оценки- 2015г.

Корректировка на наличие коммуникации- в объекте оценки только холодное водоснабжение и электроснабжение. В объявлениях по аналогу 1,2 нет ссылки на коммуникации.

Корректировка на площадь - проверить не возможно: есть ссылка на «Справочник оценщика недвижимости. Объекты капитального строительства» 2018г., но нет прин-скрина. Справочник 2018г., дата оценки- 2015г.

Корректировка на первую линию- проверить не возможно: есть ссылка на «Справочник оценщика недвижимости» ФИО23 корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода 2017г.», но нет прин-скрина. Справочник 2017г., дата оценки- 2015г.

Стр.21 таб. 6:

«Расчет стоимости здания магазина без учета стоимости земельного участка» (оценка на 06.04.2015г.) Эксперт использует 3 объекта-аналога, тогда как на стр. 14 указано: «Необходимым условием для реализации данного метода является наличие данных о продажах не менее 4-5 сопоставимых объектов, реализованных не ранее, чем за 6 месяцев, предшествующих дате проведения оценки»:

-состояние отделки помещения- у объекта оценки и аналогов- стандартное,

-наличие коммуникаций- имеются все коммуникации ,

-площадь земельного участка- в аналогах 1 и 3- под пятном застройки ,

-источник информации- телефонные номера,

-стоимость предложения- для аналога № 1- от цены минусуется стоимость товара 500 000 руб.),

-стоимость земельного участка под зданиями-аналогами- ( вычитается из стоимости зданий-аналогов)- стоимость 1 кв.м. участков принята равной 1 453 руб. ( средняя цена по табл. № 4 на стр. 17),

Состояние отделки- и у объекта оценки, и у аналогов – экспертом принято как стандартное , однако ранее, на стр.20, указано, что объект оценки требует косметического ремонта ( с учетом представленных фотоснимков). Объекты-аналоги не требуют ремонта. Корректировка на необходимый косметический ремонт объекта оценки не проводилась.

Наличие коммуникаций- по мнению эксперта и у объекта оценки, и у аналогов имеются все коммуникации, однако ранее на стр. 10 указано, что у объекта оценки центральные только сети водоснабжения (холодного) и электроснабжения , при этом канализация -септик, горячее водоснабжение от котла-водонагревателя, отопление - от собственной котельной. В отношении аналогов 1,2 на наличие всех коммуникаций в объявлениях не указано. На основании чего эксперт пришел к выводу о наличии всех коммуникаций- не ясно.

Стоимость предложения ( для аналога № 1 минусуется стоимость товара 500 000.00 руб.), однако, согласно объявлению, продается бизнес, в т.ч. «шиносервис», «автосервис», «большая клиентская база», «телефон с хорошим номером».Каким образом эти предметы учтены в цене здания-аналога эксперт не пояснил.

Стоимость земельного участка под зданиями-аналогами эксперт принял как среднеарифметическое участков- аналогов в таб. 4 на стр.17 , однако, не пояснил, почему не принял стоимость 1 кв.м. участка равной 1864 руб.- по табл.5 , в которой установлена рыночная стоимость участка- объекта оценки уже с учетом стоимости аналогов).

Приложение к Заключению- информация об аналогах для «Бытового комплекса»:

Аналог № 1:(тот же, что и для здания магазина) : проводится электронный аукцион по продаже нежилого здания и помещений, с земельными участками и сооружениями инфраструктуры, находящиеся в залоге у ПАО Сбербанк. Нежилое здание площадью 848.8 кв.м., земельный участок площадью 3847 кв.м. Назначение: магазин, выставочный зал для работы с клиентами.

Аналог № 2: Ул. Республики, д. 72, складское помещение площадью 1 600 кв.м. (сдано в аренду),высота потолка 7 м., пол обычный -бетон, отопление централизованное, вода, канализация городская , электричество кВт., земельный участок 35 соток в собственности, двое ворот, есть офис. Объявление опубликовано 03.10.2018г., обновлено 17.06.2019г. Назначение: склады для хранения товаров.

Аналог № 3:Маерчака 65, офисно -производственное помещение общей площадью 240 кв.м. на собственном земельном участке площадью 333 кв.м., огорожена забором, городские коммуникации (канализация),электричество от котельной КрасТЭЦ, отопление от собственного электроугольного котла (уголь, дрова, электричество), скважина (техническая вода).

Назначение:

производственные помещения- 74.3 кв.м., офисные на 1 этаже 26.4 кв.м. ,офисные на 2 этаже 78.42 кв.м. ,бокс кирпичный -28.5 кв.м., кладовая холодная 12.1 кв.м. холодный склад- 17.3 кв.м.

Аналог № 1: Здание и земельный участок находятся в залоге, т.е. покупатель становится залогодателем перед Сбербанком., наличие залога экспертом не учитывалось. Продажа в форме электронного аукциона- т.е. цена на повышение. Нет информации о наличии коммуникаций, нет ссылки на дату постройки здания (физическое состояние), на отделку.

Эксперт не указал почему здание- аналог с назначением «магазин, выставочный зал» является аналогом здания «бытового комплекса», которое по мнению эксперта относится к «производственно-складским зданиям».

Аналог № 2:На стр. 23 указано, что объявления об аналогах от мая-июня 2019г., однако, переход в цены 2010г. ( дата продажи здания «бытового комплекса») осуществляется от цен 4 квартала 2018г. (??) Нет ссылки на дату постройки здания (физическое состояние), на отделку. Обременение продаваемого аналога арендой эксперт никак не учитывает.

Аналог № 3: Нет ссылки на дату постройки здания (физическое состояние), на отделку. Складов в составе данного объекта-аналога только 7%. Причины, по которым эксперт посчитал данное здание «производственно-складским» и аналогичным «бытовому комплексу- не указаны.

Полагаем, выбранные экспертом аналоги- по отношению к объекту оценки «бытовой комплекс» таковыми не являются

Стр.22:

«Расчет рыночной стоимости здания «Бытовой комплекс» площадью 5170.5 кв.м. по ул. 2-ая Красногорска яд. 21 «Д» стр.1 ( дата оценки- 21.06.2010г.).):

-дата предложения (коэффициент перехода от текущих цен к ценам 2010г.)- 0.54% ,

-корректировка на торг-11.5%, для универсальных производственно-складских объектов,

-корректировка на местоположение- не проводилась, т.к.объект оценки и аналоги расположены в промзоне.

-корректировка на физическое состояние- не применялась, объект оценки и аналоги сопоставимы по этому показателю,

-материал стен- корректировка не проводилась, аналоги соответствуют объекту оценки,

-уровень отделки- корректировка не применялась, объекты сопоставимы,

-тип объекта недвижимости- ОСЗ, корректировка не применялась, объекты сопоставимы

-функциональное назначение объекта недвижимости- не применяется , объекты сопоставимы- производственно-складские здания.

-наличие коммуникаций- корректировка не применялась, объекты сопоставимы,

-площадь- проведена корректировка аналогов по площади по «Справочнику оценщика недвижимости» ФИО23, 2018г.,

-корректировка на этажность- не применялась, не имеет значения, все в промзоне,

-корректировка на наличие отдельного входа- корректировка не применялась, объекты сопоставимы,

-корректировка на первую линию- корректировка не применялась, «объекты в промзоне, им не свойственно понятие «красная линия»,

Эксперт использует только 3 аналога, а на стр. 14 указывает, что должно быть не менее 4-5 аналогов.

-Дата предложения ( коэффициент перехода от текущих цен к ценам 2010г.)- составляет 0.54% , коэффициент выведен на основании данных о динамике изменения цен на производственно-складские помещения в 2010 и 2018г., однако, такой подход не учитывает площади объектов, год ввода объектов в эксплуатацию, расположение объектов в районах г. Красноярска, является усредненным..

Корректировка на торг- для универсальных складских помещений,в нашем случае не ясно, на основании чего эксперт пришел к выводу о том, что оцениваемое здание- универсальный складской объект. Проверить корректировку не возможно: есть ссылка на «Справочник оценщика недвижимости. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. ФИО23, 2018г., однако прин-скрин таблицы 163 не приведен.Указана скидка на торг 11.5% ( коэффициент 0.885). Не ясно, как соотносятся проценты 11.5 и коэффициент 0.885. Справочник 2017г., дата оценки- 2010г.

Корректировка на местоположение не проводилась экспертом, однако, аналоги расположены в разных районах города: аналог 2-3- в Железнодорожном районе, аналог 1- в Октябрьском районе . Рынок недвижимости Железнодорожного и Октябрьского района г. Красноярска в 2010г. экспертом не исследован, основания для утверждения об аналогичности местоположения в связи с «расположением в промзоне»- отсутствуют.

Корректировка на физическое состояние – не ясно, на основании чего эксперт пришел к выводу о том, что аналоги и объект оценки находятся в сопоставимых показателях по физическому состоянию : в объявлениях не указан год постройки аналогов, состояние отделки и т.д. Отказ от корректировки не обоснован.

Корректировка на материал стен, уровень отделки - не ясно, на основании чего эксперт пришел к выводу о том, что аналоги и объект оценки находятся в сопоставимых показателях и корректировка не требуется: в объявлениях не указан материал стен, уровень отделки аналогов. Отказ от корректировки не обоснован.

Корректировка на функциональное назначение объекта недвижимости -не ясно, на основании чего эксперт пришел к выводу о том, что все объекты-аналоги являются производственно-складскими зданиями : из текста объявлений аналогов 1 и 2 не следует, что они относятся к универсальным складам: аналог 1- для магазина, выставочного зала, аналог 3- имеется 1 складское помещение площадью 17.1 кв.м.(7%), больше офисных помещений-104.82 кв.м. на двух этажах и производственные помещения- 74 кв.м., собственник указал здание как «производственно-офисное», но не «производственно-складское».

Корректировка на наличие коммуникаций не проводилась .Эксперт не указал, на основании чего он пришел к выводу о сопоставимости сетей на объектах- аналогах и объекте оценки. Согласно техпаспорту на здание «Бытового комплекса», который эксперт «не получал», следует, что в подвале здания- только освещение, на 1-3 этажах -отопление от собственной котельной, только водопровод (холодная вода ) , канализация, электроснабжение от центральной сети. В отношении аналога № 1 нет информации о наличии сетей. Отказ от корректировки не обоснован.

Корректировка на площадь- для всех аналогов приведена разная, однако, проверить не возможно: есть ссылка на «Справочние оценщика недвижимости. Объекты капитального строительства» ФИО23, 2018г. , но нет прин-скрина таб. № 37. Справочник- 2018г., дата оценки- 2010г.

Корректировка на этажность не применялась, т.к. все объекты расположены в промзоне и являются производственно –складскими помещениями. Как указано ранее, в отношении аналога 1,2 не ясно, на основании чего эксперт пришел к выводу о том, что аналоги являются «универсальными складами» или «производственно-складскими помещениями». Отказ от корректировки не обоснован.

Стр. 25:

«Расчет стоимости здания бытового комплекса без учета стоимости земельного участка» (таб.7):

- состояние отделки- стандартная,

-физическое состояние -хорошее,

-положение внутриквартальное - первая линия у всех объектов ,

-функциональное назначение- производственно-складское, универсальное,

-наличие коммуникаций- все коммуникации,

-источник информации- телефоны,

-стоимость земельного участка руб./кВ.м.- 1 454 руб. ( как для магазина),

В объявлениях об аналогах:

- нет информации об отделке,

-нет информации о годе ввода в эксплуатацию для оценки (сравнения) физического состояния аналогов собъектом оценки ( 1988 г. постройки),

- объект оценки не находится на первой линии (расположен за зданием магазина, т.е. внутриквартально), в отношении аналогов нет информации о расположении (первая линия или внутриквартальное),

- на чем основано утверждение о том, что аналоги являются универсальными складами- эксперт не пояснил, из объявлений об аналоге 1,3 это не следует,

-у объекта оценки нет центрального отопления, в подвале только электроснабжение.

Стр.26-38:

Описание характеристик спец-автотранспорта, лодок, моторов.

Стр.39:к элементам сравнения относятся характеристики объектов…. К основному элементу сравнения относятся: состояние транспортного средства(1) , год выпуска (срок службы» (2), не учитывается цвет,, габаритность, расход топлива и т.д.

Стр.40( п.4а):

-корректировка на текущее состояние авто-спецтранспорта не применяется, т.к. согласно актов приема-передачи к договорам объекты-оценки передается в исправном состоянии, объекты аналоги передаются также в исправном состоянии, что подтверждается текстами предложений и фото,

-применяется для авто-спецтранспорта корректировка снижения стоимости по формуле ФСС = 1.0358-0.2855*Ln(t). (таблица 10),

-корректировка на год выпуска не применяется , т.к. объекты сравнения приближены к объектом исследования,

-корректировка на параметрические различия, рассчитанная по формуле ( стр. 41) равная 0.6% ( т.к. технические параметры аналогов отличаются не более 20%).

Стр.40(п.2б, п.4б): для лодок и моторов:

-применяется корректировка на инфляцию, -применяется корректировка на износ исходя из срока фактического использования.(таблица 11).

Эксперт принимает во внимание только договора купли-продажи техники, акты приема-передачи к ним, но не дает оценку актам о фактическом состоянии техники перед продажей с указанием на необходимый ремонт , замену узлов и агрегатов( акты о фактическом состоянии автомобилей экспертом получены и приложены к заключению).

Откуда в формуле ФСС появились значения «1.0358» и «0.2855»- экспертом не разъяснено, проверить правильность расчета в таб. 10 не возможно.

На какие параметрические различия , составляющие в аналогах именно 20%, применена корректировка- в заключении не указано, проверить не возможно .

В таблице 10 ( спец-автотранспорт) , 11( лодки, моторы) применена корректировка на торг в размере 0.9%, однако, каким образом установлена корректировка в таком размере- в заключении не указано, проверить не возможно.

Объявления о продаже объектов-аналогов, использованные экспертом ( порядок нумерации объектов оценки и использованные аналоги -согласно таб. 9 стр. 42 и далее ):

Анализ предложений об объектах-аналогах. Примечание: в таб. 9 стр. 42 -технические характеристики объекта оценки- мощность и объем двигателя, а технические характеристики аналогов- в т.ч. иные ( объем цистерны, вынос стрелы, грузоподъемность- видимо это и есть параметрические различия в 20%).

В качестве аналогов- авто-спецтехника из других регионов, в этих регионах другой рынок , другие цены. Анализ рынков автотранспорта в регионах обектов-аналогов , соотношение рынка Красноярска и рынков иных регионов - не приведены.

1.Киа Бинго 3- ( объект оценки): 2008 г.в. , мощность 123 л.с., объем двигателя. 2900 куб.см., грузоподъемность не указана,

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 04.12.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, ремонт головки блока, ремонт КПП, замену автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Здесь и далее- выделены параметры, отличающие аналог от объекта оценки, или отличающее аналог от аналога.

Аналог № 1: объявление от 01.06.2019г., находится в п. Нижняя Пойма Нижнеингашского района, Красноярский край, объем двигателя 2700 куб.см, 2009 г.в., грузоподъемность 1 500 кг.,в хорошем состоянии,400 000.00 руб.

Аналог № 2: объявление от 29.05.2019г находится в Минусинске, объем двигателя 2700 куб.см, 2009 г.в., грузоподъемность

1 000 кг.,в хорошем состоянии, небольшой пробег, 450 000 руб.,

Аналог № 3: объявление от 02.06.2019г объем двигателя 2900 куб.см, 2007 г.в., грузоподъемность 1 000 кг. , 420 000.00 руб. Информация о местонахождении, о состоянии отсутствует.

2.Автобетоносмеситель 58147д на шасси КАМАЗ 65115-д3: 2008 г.в., мощность 282 л.с., объем двигателя 6700 куб.см., объем цистерны не указан.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 02.10.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, ремонт КПП, замену редукторов, ремонт тормозной системы, замену радиаторов, замену автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1: объявление от 29.01.2019г., автомобиль КАМАЗ 65115-д3 в Астрахани, объем двигателя- 11760 куб.см., год выпуска- 2011г, объем цистерны-7 000 куб.м., мощность 280 л.с., в отличном состоянии, 1 500 000 руб.,

Аналог № 2: объявление от 01.07.2019г., автомобиль КАМАЗ 65115-д3 в Кемерово, объем двигателя- 6700 куб.см., год выпуска- 2008г, в эксплуатации с 2010г.,объем цистерны-6 000 куб.м., мощность 280 л.с., в рабочем состоянии, 980 000 руб.,

Аналог № 3: не найдено, в Приложении имеется.

3.Автобетоносмеситель 69360а на шасси КАМАЗ 53229с: 2001 г.в., мощность 240 л.с., объем двигателя 10850 куб.см., объем цистерны не указан.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 15.04.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, ремонт вспомогательного двигателя, замена КПП, ремонт подвески, , замену редукторов, замену автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1: объявление от 06.06.2019г., автомобиль КАМАЗ 53229 в Улан-Удэ, объем двигателя- 10850 куб.см., год выпуска- 2004г, объем цистерны-5 000 куб.м., наработка 123 м/часов, в хорошем состоянии, 850 000 руб.,

Аналог № 2: объявление от 22.07.2019г., автомобиль КАМАЗ 53229 в Нижнем Новгороде, объем двигателя- 10850 куб.см., год выпуска- 2006г, объем цистерны-7 000 куб.м., наработка 3 700 м/часов, в хорошем состоянии, цена 999 000.00 руб. ,

Аналог № 3: даты объявления нет , автомобиль КАМАЗ 53229 в Ханты-Мансийске, объем двигателя- 10850 куб.см., год выпуска- 2002г, объем цистерны-7 000 куб.м., наработка 998 м/часов, ходовая часть вся перебрана в 2017г., мотор и коробка работают отлично, в рабочем состоянии, 700 000 руб.,

4.Кран Hino Ranger , год выпуска 1990, мощность- 165 л.с., объем двигателя- 6014 куб.см., длина стрелы и высота подъема, грузоподъемность не указаны.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 15.04.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, ремонт головки блока, ремонт установки, замену каната, замену автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1: объявление от 01.06.2019г., объем двигателя- не указан., мощность- не указана, год выпуска- 1989г, высота подъема и длина стрелы- 21 м, грузоподъемность- 5 000 кг., в нормальном состоянии, 1 700.00 руб.,

Аналог № 2: объявление не найдено, в Приложении к заключению имеется.

Аналог № 3: объявление от 21.07.2019г., в Краснодаре, под заказ с аукциона в Японии, , объем двигателя- 6000 куб.см., год выпуска- 1994г, высота подъема и длина стрелы- 25 м, грузоподъемность- 5 000 кг., в нормальном состоянии,

1 500 000 руб.- «цена зависит от пробега и технического состояния и от аукционного бала»,

5.Кран автомобильный КС-5576К-1: год выпуска 2010г, мощность- 282 л.с., объем двигателя 6700 куб.см., высота подъема стрелы, грузоподъемность не указана.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 15.05.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя (Каменс), ремонт лебедки основного подъема, ремонт редуктора моста, ремонт установки (сварка), замена двери кабины водителя, замена каната.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог №1: объявление от 17.02.2019гАвтомобиль в Люберцах, год выпуска- 2011, объем двигателя- 10000 куб.см., высота подъема- 30.7 м., с дополнительным противовесом,в отличном состоянии, 3 761 111 руб. ( дословно: продажа имущества банкрота: «здесь и сейчас купить не возможно, полный цикл сделки от 3 до 10 дней. Работаем официально по договору об оказании услуг». ).

Аналог № 2: объявление от 09.11.2019г Автомобиль в Екатеринбурге, год выпуска- 2011, длина стрелы - 31 м., высота подъема- 31 м., пробег- 40 000 км, наработка -8 000 м/час., с дополнительным противовесом,установлена спутниковая охранная сигнализация, в отличном состоянии, 4 300 000 руб.

Аналог № 3: объявление от 06.01.2019г Автомобиль в Алдане (Саха Якутия), год выпуска- 2013,обем двигателя-1000 куб.см., высота подъема- 37 м., пробег- 15 380 км, грузоподъемность- 30 тн., длина стрелы- 9-30 м., длина гуська- 7.15 м.,в хорошем состоянии, 3 400 000 руб.

6.Шевроле «Нива» 212300-55: год выпуска- 2012, мощность- 79.6 л.с., объем двигателя- 1690 куб.см.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 16.04.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт КПП, замену раздаточной коробки, ремонт подвески, замену ветрового стекла, замену карданов, замену автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1: Красноярск, двигатель 1.7 л.,мощность-80 л.с., механика, пробег- 83000 км., рестайлинг, комплектация: 1.7 МТ GLC ( максимальная), в идеальном состоянии,300 000 руб. ГОД ВЫПУСКА НЕ УКАЗАН.

Аналог № 2: Красноярск, двигатель 1.7 л., мощность-80 л.с., механика, пробег- 108000 км.,рестайлинг, в отличном хорошем состоянии, с кондиционером, , 355 000 руб. ГОД ВЫПУСКА НЕ УКАЗАН.

Аналог № 3: Красноярск, год выпуска- 2012, г. Ужур, двигатель 1.7 л.,мощность-80 л.с., механика, пробег- 79000 км., рестайлинг,360 000 руб

7. Мазда СХ-7: 2011г.в., мощность- 238 л.с., объем двигателя- 2261 куб.см.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 16.04.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: замена радиатора системы охлаждения, замена радиатора кондиционера, ремонт компрессора кондиционера, ремонт дискомуфты, замена ветрового стекла, замена автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1: Красноярск, двигатель бензин 2.3 л, мощность: 238 л.с., трансмиссия-автомат, пробег- 78000 км., рестайлинг, отличное состояние, максимальная комплектация, кожаный салон, подогрев сидений, ксенон, … 748 000.00 руб., ГОД ВЫПУСКА НЕ УКАЗАН.

Аналог № 2: в Красноярске, 2011г.в., двигатель бензин,2.3 л., мощность: 238 л.с., трансмиссия-автомат, пробег- 84000 км., рестайлинг, идеальное состояние,японская сборка, подогрев сидений, мультируль , климат-контроль, автомобиль прошел комплексную предпродажную подготовку, … 737 000.00 руб.,

Аналог № 3: Ачинск, год выпуска- 2011, двигатель бензин, мощность: 238 л.с., трансмиссия-автомат, пробег- не указан., заменена турбина, рестайлинг, отличное состояние, комплектация- максимальная Турбо Спорт, заменены все жидкости, фильтры, колодки, легкосплавные диски с зимней резиной, дополнительно установлено: металлическая защита двигателя, защитные коврики в салоне и багажнике, ветровики, есть штыревой мультилок, сигнализация с обратной связью, дистанционный запуск двигателя.746 000.00 руб.,

8. Мицубиси Fuso Fighter: 1998 год выпуска, мощность двигателя- 161 л.с., объем двигателя- 8201 куб.см.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 15.04.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, ремонт КПП, ремонт передней подвески, замену ветрового стекла, замену автошин, замена стального каната на крановой установке.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1:во Владивостоке, объем двигателя- 8200 куб.см., год выпуска- 2002, грузоподъемность- 5 т, тип кузова- бабочка, дизельный, без ПТС, КПП-механика, 920 000.00 руб.,

Аналог № 2: в Омске, объем двигателя- 8200 куб.см., год выпуска- 1994, грузоподъемность- 5 т, тип кузова- изотермический, дизельный, есть ПТС, КПП-механика, дизельный, со спальником,объем кузова- 37.68 куб.м., длина кузова- 6.7 м.,отличное состояние, гидроборт, 13 европалет, Вебаста,800 000 руб.,

Аналог № 3:В Омске объем двигателя- 8200 куб.см., год выпуска- 1995, грузоподъемность- 5 т, тип кузова- бабочка, дизельный, есть ПТС, КПП-механика, дизельный, со спальником,объем кузова- 28 куб.м., длина кузова- 5.8 м., новые АКБ, новая резина в круг, трехсторонняя погрузка,880 000 руб.,

9. Шевроле «Нива» 212300: 2008 г.в., мощность- 79.6 л.с., объем двигателя: 1690 куб.см.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 23.04.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, ремонт КПП, ремонт раздатки, ремонт подвески, замена радиаторов, замена автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1: в Чарышском, Алтайский край, , год выпуска- 2008, бензиновый, 1.7 л., мощность- 80 л.с, механика, на хороших колесах, дополнительно установлено: пороги, кенгурятник, мухобойка, фаркоп, сигнализация, требуется переборка ходовой части, срочная продажа, цена- 235 000 руб.,

Аналог № 2: в Заринске, Алтайский край, год выпуска- 2008, пробег 93 000 км., цена 298 000.00 руб.,

Аналог № 3:в Шахтах, Ростовская область, год выпуска- 2008, цена 255 000.руб.

10. Автотопливозаправщик ТС модель АТЗ 56451 Z:1998 г.в., мощность- 150 л.с., объем двигателя 6000 куб.см., объем цистерны- 6 куб.м.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 11.03.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, ремонт КПП, замену редукторов, ремонт передней подвески, замену рессор.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1: в Барнауле, год выпуска- 2001, модель- АТЗ-7-ЗИЛ-43362, объем цистерны- 7 куб.м, цена 250 000 руб.

Аналог № 2: в Челябинске, модель- АТЗ -6-433362,год выпуска- 1998, объем цистерны- 6 куб.м.цена- 150 000 руб.

Аналог № 3:в Радужном, модель- АТЗ 6-433362,год выпуска 2001, объем двигателя- 6000 куб.см. объем цистерны- 6.5 куб.м., на полном ходу после ремонта, 350 000 руб.

11.ВАЗ-21310: г.в- 2004, мощность- 83 л.с., объем- 1690 куб.см.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 25.05.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить:

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1:Красноярск, год выпуска-2004, бензин, объем двигателя 1.7л, мощность 83 л.с., дополнительно комплект зимних шин с дисками , цена 190 000 руб.,

Аналог № 2: Красноярск, год выпуска-2004, бензин, объем двигателя 1.7л, мощность 83 л.с., проведенаполная замена деталей подвески, включая рулевую трапецию, тормозные иски, карданные валы, цена 195 000 руб.,

Аналог № 3:в Шерегеше, Кемеровская область, год выпуска-2004, бензин, объем двигателя 1.7л, мощность 83 л.с., цена 165 000 руб.,

12.ГАЗ 2752 грузовой фургон: 2009 г.в., мощность 133.3 л.с., объем 2429 куб.см.

Аналог № 1:в Томске, год выпуска-2007, бензин, объем двигателя 2 500 куб.см., дополнительно: два комплекта шин сигнализация , сдвижная дверь-автомат, электростеклоподъемники, мультимедиа с сабвуфером, автомобиль не эксплуатировался как коммерческий , только как семейный, пробег 170 000 км., 350 000 руб.,

Аналог № 2: в Симферополе, год выпуска-2008, бензин, объем двигателя 2 400 куб.см., грузоподъемность 1 500 кг., газовый (метан) , дополнительно: камера заднего вида , сигнализация, цена 260 000 руб.,

Аналог № 3:в Ханты-Мансийске,год выпуска-2008, бензин, объем двигателя 2 500 куб.см, бензиновый, 310 000 руб.,

13.ГАЗ 33023 грузовой: 2001 г.в., мощность 89 л.с., объем 2890 куб.см.,

Аналог № 1: объявление 06.03.2019г., в Новосибирске, год выпуска-2002, бензин, объем двигателя 2890 куб.см., грузоподъемность 3500 кг., тентованный ( фермер, 6 мест) , нужно перебрать стойки под тентом, длина кузова 2.35 м., цена 110 000 руб.,

Аналог № 2: объявление 02.10.2018г., в Чите, год выпуска-2000, бензин, объем двигателя 2890 куб.см., грузоподъемность 1500 кг., объем кузова- 3500 куб.м., цена 180 000 руб.,

Аналог № 3: объявление 17.12.2018г., в Туле,год выпуска-2006 (фермер), газовый (метан/бензиновый, двигатель после капремонта,) , объем двигателя 2835 куб.см., объем кузова- 2.69 куб.м. цена 165 000 руб.,

14.ГАЗ 2705 грузовой фургон: 2009 г.в., мощность 106.8 л.с., объем 2890 куб.см.

Аналог № 1:в Новосибирске, год выпуска-2012, бензин, объем двигателя 2890 куб.см., грузоподъемность 1500 кг., бензиновый, объем кузова- 9 куб.м., пробег 189000 км., резина новая., цена 290 000 руб.,

Аналог № 2: в Тюмени, год выпуска-2010, бензин, объем двигателя 2900 куб.см., состояние хорошее, цена 230 000 руб.,

Аналог № 3:в Топках ,год выпуска-2010, бензин, грузоподъемность 1500 кг., объем двигателя 2900 куб.см., цена 215 000 руб.,

15.ГАЗ 322132 автобус (13 мест): 2006 г.в., мощность: 152 л.с., объем 2464 куб.см.,

Аналог № 1:в Черногорске, год выпуска-2007, бензин, объем двигателя 2400 куб.см., сделан капитальный ремонт двигателя, стоит новый генератор, новый аккумулятор, новая резина по кругу, заменены все фильтры, цена 220 000 руб.,

Аналог № 2: в Челябинске, год выпуска-2006, газовый (метан) , объем двигателя 2400 куб.см., земенены пороги, капитальный ремонт ДВС, , есть автоматический подогрев двигателя, цена 120 000 руб.,

Аналог № 3: в Новосибирске, 2007 г.в., газ/ бензин, объем двигателя 2.4 куб.см., в хорошем состоянии, сигнализация с автозапуском, ржавчин нет- машина покрыта антигравием, хорошая резина (Матадор), 160 000 руб.,

16.ГАЗ 330232 грузовой с бортовой платформой: 2011 г.в., мощность двигателя 107 л.с., объем- 2890 куб.см.

Аналог № 1:в Барнауле, год выпуска-2011, газовый , объем двигателя 2900 куб.см., грузоподъемность- 1500 кг., длина кузова- 3 м., цена 400 000 руб.,

Аналог № 2: в Томске, год выпуска-2010, бензин, объем двигателя 2890 куб.см., грузоподъемность 1500 кг., объем кузова- 10 куб.м., длина кузова 3 м., цена 380 000 руб. В ТАБЛИЦЕ №9 ЦЕНА ОШИБОЧНО УКАЗАНА 400 000 руб., СЛЕДОВАЛО- 380 000 руб.

Аналог № 3: в Новосибирске, год выпуска- 2010, объем двигателя- 2890 куб.м., грузоподъемность- 3 500 кг., тентованный, двухкабинный, объем кузова-7 000 куб.м., длина кузова- 3 м., 380 000 руб.

17. МАЗ-642508-233 грузовой седельный тягач: 2009 г.в., мощность 320 л.с., объем 14680 куб.см.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 23.04.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, ремонт КПП, замену раздаточной коробки, замену радиаторов, замена редукторов, замену автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1:в Сургуте, год выпуска-2009, бензин, объем двигателя 14 860 куб.см,грузоподъемность- 33 500 кг., пробег 200 000 км., требует замены сцепления, в заднем приводе отсутствует раздатка, механика, 990 000 руб. В ТАБЛИЦЕ № 9 ОШИБОЧНО УКАЗАНА ЦЕНА 790 000 руб.- ЭТО ЦЕНА С ПРИЦЕПОМ, БЕЗ ПРИЦЕПА ЦЕНА 550 000 руб.

Аналог № 2: в Усть -Куте, год выпуска-2011, бензин, объем двигателя 14 866 куб.см., грузоподъемность 40 000 кг., дизель, механика, цена 999 000 руб.,

Аналог № 3: в Нижневартовск , год выпуска- 2010, в эксплуатации с 2012г., передний мост отключен, раздатка есть, но снята,установлен сухой фен, установлен ПЖД, объем двигателя- 14 866 куб.м., грузоподъемность- 25 000 кг. , дизельный, механика, цена 900 000 руб.

18.КАМАЗ 53212 грузовой бортовой: 1997 г.в.., мощность- 220 л.с., объем 10857 куб.см.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 15.04.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, ремонт КПП, ремонт передней подвески, ремонт тормозной системы, ремонт мостов, замену ветрового стекла, замену автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1:в Челябинске, год выпуска-1997 , бензин, объем двигателя 10 850 куб.см., грузоподъемность- 10 000 кг.,два новых аккумулятора, рация, магнитола, насос, бак 500 л., подогрев, кран вписан в ПТС, цена 700 000 руб.,

Аналог № 2: в Канске , год выпуска-1997, модель- лесовоз ( без бортов) , объем двигателя- 10 850 куб.см., грузоподъемность 18 225 кг, мощность 210 л.с.,установлен новый двигатель, рация, магнитола, тахограф, автономный отопитель салона, стойки и передний щит съемные, цена 590 000 руб.,

Аналог № 3: в Иркутске, с крановой установкой ,год выпуска- 1997, объем двигателя- 11 000 куб.см., грузоподъемность - 10 000 кг.., объем кузова - 20 куб.м., кабина со спальником, ручная сборка, двойная рама, заводская накладка, проводка новая вся в гофре, тяги новые реактивные, двигатель турбовый, КПП с делителем, борта внутри резина, фитинги под контейнер, стрела юник на 3 вылета, фильтры и масла заменены, редуктор после капитального ремонта , цена 807 000 руб.

19.КАМАЗ 53212 грузовой бортовой: 1997 г.в., мощность 240 л.с., объем 10850 куб.см.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 23.04.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, ремонт КПП, ремонт передней подвески, ремонт тормозной системы, замену автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1:в Челябинске, год выпуска-1997, бензин, объем двигателя 10 857 куб.см., грузоподъемность- 10 000 кг., дизельный, механика, два новых аккумулятора, рация, магнитола, насос, бак 500 л., подогрев , кран вписан в ПТС, цена 700 000 руб.,

Аналог № 3 : в Иркутске, с крановой установкой ,год выпуска- 1997, объем двигателя- 11 000 куб.см., грузоподъемность - 10 000 кг.., объем кузова – 20 куб.м., кабина со спальником, ручная сборка, двойная рама, заводская накладка, проводка новая вся в гофре, тяги новые реактивные, двигатель турбовый, КПП с делителем, борта внутри резина, фитинги под контейнер, стрела юник на 3 вылета, фильтры и масла заменены, редуктор после капитального ремонта , цена 807 000 руб.

20.КАМАЗ 54115-С сидельный тягач: 2000 г.в., мощность 240 л.с. объем двигателя 10850 куб.см.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 23.04.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, ремонт КПП, замену делителя , замена редуктора,, ремонт подвески, замену автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1:в Уссурийске, год выпуска 2000, объем двигателя 10850, грузоподъемность 18 323 кг., дизельный, мощность 239 л.с., в рабочем состоянии, цена 350 000 руб.,

Аналог № 2: в Новосибирске, 2000 г.в., грузоподъемность 19 305 кг., продается без аккумуляторов,цена 390 000 руб.

Аналог № 3:в Новосибирске, 2001 г.в., грузоподъемность 20 000 кг., кабина со спальником, коробка с делителем, цена 380 000 руб.

21.КАМАЗ 65116-№3 сидельный тягач, 2010 г.в., мощность 281.52 л.с., объем 6700 куб.см.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 15.05.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, ремонт КПП, замену редуктора моста, ремонт тормозной системы, замену ветрового стекла, замену автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1:В Новосибирске,2012 г.в.,грузоподъемность 20 000 кг., кабина со спальником, объем кузова 92 куб.м., длина кузова 12 м., цена 1 250 000 руб.

Аналог № 2:в Иркутске, 2011 г.в., кабина со спальником, двигатель после ремонта, топливная система после ремонта, КПП и редуктора после ревизии, АКБ новые, цена 800 000 руб.

Аналог № 3: в Туле, 2011 г.в., грузоподъемность 32 186 кг., техническое состояние не описано, цена 1 100 000 руб.

22.КАМАЗ 551110, 1996 г.в., мощность 210 л.с., объем 7000 куб.см.

Аналог № 1:в Орске, 1997 г.в., грузоподъемность 13 000 кг., объем кузова 7 куб.м., есть делитель, ТНВД и задний редуктор моста после кап.ремонта, новые передние рессоры, амортизаторы, шкворни, рулевая тяга, наконечники, насос гидравлики, тормозные колодки, тормозные шланги, клапана, притеры, аккумуляторы новые, цена 280 000 руб.

Аналог № 2: в Урае, 1994 г.в., грузоподъемность 10 000 кг., объем кузова 7 куб.м., цена 350 000 руб.

Аналог № 3: в Чите, 1995 г.в., грузоподъемность 13 000 кг., цена 500 000 руб.

23.КРАЗ 250, грузовой кран, 1991 г.в., данных нет.

Аналог № 1:в Екатеринбурге, 1991 г.в., грузоподъемность стрелы 16 000 кг, длина стрелы 9 м., в комплекте со вставкой удлинителем стрелы, цена 325 000 руб.,

Аналог № 2: в Новосибирске,1992 г.выпуска, объем двигателя-14 860 куб.см., наработка 3 000 м/ч., высота подъема 10 м., цена 485 000.00 руб.,

Аналог № 3:в Орске, 1993 г.в., объем двигателя 14 880 куб.см. наработка 2500 м/час., высота подъема 16 м. цена 350 000 руб.

24.КРАЗ-6443-0000081 грузовой тягач сидельный : 2004 г.в., мощность 350 л.с., объем 14860 куб.см.

Аналог № 1:Красноярск, 2006 г.в.,грузоподъемность 20 000 кг. кабина с заводским спальником, двигатель с маленьким демультипликатором, сухой фен, глонасс ,тахограф, цена 1 290 000 руб.

Аналог № 2: в Иркутске, 2005 г.в.грузоподъемность 30 000 кг., продается вместе с полуприцепом 12 м., с КРАЗом в комплекте на запчасти, цена 1 500 000.00 руб.

Аналог № 3: в Тюмени, 2008 г.в., модель 6443-0000040-02, грузоподъемность 50 000 кг., цена 1 200 000 руб.

25.Кран стреловой самоходный КС-4573-4А, 1996 г.в., мощность 240 л.с., объем 14860 куб.см.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 30.10.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, ремонт КПП, ремонт мостов, замена стрелы, ремонт электрооборудования, замену автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1:в Челябинске, 1996 г.в., с выполненными объемами технического обслуживания. Цена 990 000 руб.,

Аналог № 2: в Астрахани,1996 г.в., цена 530 000 руб.,

Аналог № 3:в Перми, 1996 г.в., имеется люлька можно использовать как автовышку, цена 650 000 руб.

26.КРАЗ 65101 грузовой кран: 1995 г.в., мощность 240 л.с., объем 14860 куб.см.

Примечание ООО «Сирвето»: согласно акту от 01.12.2015г. о фактическом состоянии автомобиля, необходимо выполнить: ремонт двигателя, замена КПП и раздаточной коробки, замену редуктора, замена гидроцилиндров опор, ремонт электрооборудования,замену автошин.

Акт предоставлялся эксперту, является приложением к экспертному заключению.

Аналог № 1:в Челебинске,1996 г.в., наработка 10 000 м/часов, с выполненными объемами технического обслуживания, цена 990 000 руб.

Аналог № 2: в Астрахани,1996 г.в., цена 530 000 руб.,

Аналог № 3: в Перми, 1996 г.в., имеется люлька можно использовать как автовышку, цена 650 000 руб.

27.Кран монтажный СКГ-40/63, 1984 г.в., грузоподъемность 40 т.

Аналог № 1:в Самаре 1982 г. выпуска цена 1 900 000 руб.

Аналог № 2:в Пензе, 1989 г.в., в отличном состоянии, цена 1 990 000 руб.,

Аналог № 3:не отбирался в ходе экспертизы.

28.Полуприцеп 938502, 2001 г.в., нагрузка 23 000 кг.

Аналог № 1: в Новосибирске, год выпуска 2001, цена 120 000 руб.( реализация имущества банкрота)

Аналог № 2: в Томске, 2002 г.в. грузоподъемность 20 000 кг., установлены евроступицы, бескамерная резина, рессоры усиленные, дополнительный бак, цена 250 000 руб.

Аналог № 3:в Томске, 2001 г.в., цена 250 000 руб.

29.Полуприцеп АПС 553101, 2011 г.в., макс. Нагрузка 38 700 кг.

Аналог № 1: в Красноярске, 2011 г.в., грузоподъемность 35 000 кг., , в комплекте отдают еще одну балку клиновую с рессорами , качалки с подвески, цена 300 000 руб.

Аналог № 2: не открывается, в Приложении к Заключению объявления нет.

Аналог № 3: в Красноярске, 2011 г.в., грузоподъемность 35 000 кг., в комплекте отдают еще одну балку клиновую с рессорами , качалки с подвески, цена 300 000 руб.

30. Полуприцеп бортовой СЗАП-93282, 2011 г.в., нагрузка- 39 500 кг.

Аналог № 1:в Мегионе, 2008 г.в., длина 13 600 м., нераздвижные конники, обшит брусом, полы целые, электричество новое, цена 420 000 руб.

Аналог № 2:в Иркутске, 2008 г.в., новые колодки по кругу, новый амортизатор, стремянки, 6 новых трещеток, дополнительный бак на 800 л., 2 инструментальных ящика, корзина на 2 запаски, щит, цена 520 000 руб.

Аналог № 3: в Стерлитомаке, 2013 г.в., тентованный, цена 620 000 руб. ( в объявлении – продажа 2-х одинаковых ( по марке и году выпуска) полуприцепов: один 620 000 руб., второй 605 000 руб., почему эксперт выбрал за 620 000 руб.).

31.Прицп МАЗ 900800-010, 2010 г.в., нагрузка 20 350 кг.

Аналог № 1:в Иркутске, 2012г.в., в хорошем состоянии, цена 500 000 руб.,

Аналог № 2: в Канске, 2011 г.в., в идеальном состоянии, цена 400 000 руб.

Аналог № 3:в Абакане, 2012 г.в., резиновые борта, полностью обслужен, цена 680 000 руб.

32. УАЗ-300994 грузовой, 2008 г.в., мощность 107 л.с., объем 2890 куб.см.

Аналог № 1:в Улан-Удэ, 2007 г.в, тентованный, дополнительно стоит вентилятор и электрокотел, цена 270 000 руб.

Аналог № 2: в Барнауле, 2008 г.в., тентованный, в отличном состоянии, цена 250 000 руб.,

Аналог № 3:в Иркутске,2007 г.в., двухкабинный, все жидкости поменяны, шкворня на подшипниках, две печки, помпа от Газели, есть подогрев, передние сиденья с иномарки тонировка, пластиковые подкрылки, новый тент и грязевая резина, цена 295 000 руб.

33.УАЗ-390995 грузовой фургон, 2011 г.в., мощность 112 л.с., объем двигателя 2693 куб. см.

Аналог № 1 :в Тюмени, 2010 г.в., грузопассажирский, цена 160 000 руб.,

Аналог № 2: в Тюмени, 2010 г.в., дополнительно колеса зима-лето, лебедка, экспедиционный багажник, обслуживался постоянно, цена 200 000 руб.,

Аналог № 3:в Тольятти, 2011 г.в., изотермический, цена 169 996 руб.

34.Форд Фокус легковой , 2007 г.в., мощность 100 л.с.,объем 1596 куб.см.

Аналог № 1:в Тюмени, 2007 г.в., пробег 145 000 руб., кузов седан, сборка Испания, комплектация максимальная, сигнализация с автозапуском, зимняя резина новая на литье, цена 335 000 руб.,

Аналог № 2: в Краснодаре 2007 г.в, кузов хетчбек, пробег 151 000 км., полная комплектация, предпродажное ТО, замена масла, фильтра двигателя и воздушного, замена масла в АКПП, замена масла в ГРУ, чистка дросселя промывка форсунок заменена задняя подушка ДВС и задние стойки стабилизатора, цена 330 000 руб.,

Аналог № 3: в Саратове, 2007г. в., седан, сборка Испания, цена 249 000 руб.

35.ГАЗ 322132 , автобус класса Д, 2010 г.в., мощность 106 л.с., объем 2890 куб.см.

Аналог № 1:в Новосибирске, 2011 г.в., цена 130 000 руб.,

Аналог № 2:в Краснодаре, 2009 г.в., установлено газовое оборудование с отметкой в ПТС, магнитола и 2 динамика, цена 150 000 руб.,

Аналог № 3:в Томске, 2010г.в., двигатель после ремонта, цена 200 000.руб.

36.Лодка «Казанка» 2008 г.в., мощность 40 л.с.

Аналог № 1: в Бийске, год выпуска- 2006, модель- 5М4, мощность- 50 л.с.,дополнительно установлено: водооткачивающая помпа, магнитола с хорошей влагостойкой акустикой, эхолот, лестница для подъема из воды, мотор «Ямаха» 2012г.в., отработал 129 часов, цена 350 000 руб.

Аналог № 2: в Северске, Томская обл., 2007 г.в., мощность 50 л.с., мотор Тохацу 2011г.в., прицеп 2014г.в., цена 400 000 руб.,

Аналог № 3: в Красноярске,2006 г.в., мощность 60 л.с., двигатель Меркурий, усиленный транец, встроенный топливный бак, датчик уровня топлива, короб под аккумулятор, электрическая помпа, музыка, динамики, механическая лебедка, спинингодержатели, прицеп МЗСА-8177 2009г.в.,цена 440 000 руб.

37.Лодка моторно-гребная Мираж» № 261, 2011 г.в., грузоподъемность 261 кг,

Аналог № 1:в Перми, объявление от магазина, размещено 16.07.2019г. , т.е. лодка новая, 2019г.в., модель «Мираж 300», грузоподъемность 300 кг, цена 45 500 руб. Объект оценки старше аналога на 8 лет.

Аналог № 2: Вышний Волочек, Тверская обл., модель «Мираж 270», объявление от магазина, размещено 11.07.2019г. , т.е. лодка новая, 2019г.в., цена 33 500 руб. Объект оценки старше аналога на 8 лет.

Аналог № 3:г. Кириши, Ленинградская обл.,

лодки от производителя – т.е. новые, 2019 г.в., объявление размещено 13.07.2019г., цена 31 500 руб. Объект оценки старше аналога на 8 лет.

38.Мотор лодочный Тохатцу М9/8ВS, 2011 г.в., мощность 9.8 л.с.

Аналог № 1: в Абакане, год выпуска- 2015г., б/у, состояние отличное, обслужен, цена 66 000 руб.

Аналог № 2:в Новокузнецке, 2018 г.в., новый, гарантия 2 года, цена 91 500 руб.,

Аналог № 3:в Барнауле, 2018 г.в., новый, под заказ, продленная гарантия, цена 91 000 руб.

39. Мотор лодочный Ямаха, 2011 г.в.

Аналог № 1:в Красноярске, 2018 г.в., новый, объявление размещено 22.06.2019г, гарантия 3 года, региональный отдел продаж, цена 46 400 руб.

Аналог № 2: в Красноярске , 2018г., мотор принят в трейд-ин, проведена полная дефектовка -ИТС, региональный отдел продаж цена- 42 000 руб.,

Аналог № 3: в Красноярске,2016г.,под заказ, наработка по моточасам минимальная, 5 выездов на воду, проходил ТО, законсервирован, цена 42 000 руб.

3. Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. Являет обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее – ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов. При проведении назначенной судом оценки земельных участков оценщики использовали сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Эксперт в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, при проведении экспертизы сравнительным методом в качестве объектов аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка (1) и с несопоставимыми с объектами оценки ценообразующими факторам (2).

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи и 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Заключение эксперта, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Закона № 135-ФЗ, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 , при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

-в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке),

- не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог – объект, сходный по основным экономическим(1), материальным(2), техническим(3) и другим(4) характеристикам, определяющим его стоимость.

4.В отношении земельного участка под зданием магазина- Эксперт применял Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. Министерством имущественных отношений Российской Федерации распоряжением от 06.03.2002 № 568-р ). Согласно пункту 1 раздела IV указанных Методических рекомендаций - метод сравнения продаж применяется:

- при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого объекта применяется цена сделки;

- при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

-определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом, наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются:

-местоположение и окружение;

- целевое назначение,

- разрешенное использование,

- права иных лиц на земельный участок;

-физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

С учетом указанных в таблице замечание- требования Методических рекомендаций экспертом не выполнено, заключение не обладает признаком достоверности, равно как и цена, установленная экспертом в отношении участка под зданием магазина.

5.Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости ( магазин, здание «бытового комплекса») оценщик должен учитывать следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка(1) и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (2). При этом, для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

-условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

-условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

-вид использования и (или) зонирование;

- местоположение объекта;

- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка,

- состояние объектов капитального строительства,

- соотношение площади земельного участка и площади его застройки,

- иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

-наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов - при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели местово временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки.

Вывод: В нашем случае, как следует из таблицы, представленной выше, выбранные экспертом аналоги не являются таковыми по отношению к объектам оценки, в заключении отсутствуют предложения о продаже в даты, наиболее близкие к дате, определенной судом, в связи с чем, выводы эксперта о рыночной стоимости ( ретроспективной) объектов оценки не являются достоверными.

5.Сложившаяся судебная практика оценки судами заключений (отчетов) экспертов о рыночной стоимости недвижимости , подтверждает позицию ООО «Сирвето» о недостоверности выводов экспертного заключения, представленного ООО «ИнкомОценка» в дело:

-Определение ВС РФ от 1 июля 2015 г. N 66-АПГ15-3.
При выборе земельных участков под коммерческую застройку в качестве аналогов оцениваемого земельного участка оценщиком указано на отсутствие полной информации об объектах-аналогах. Однако из отчета следует, что по всем объектам-аналогам отчуждается право собственности, имеется доступ к инженерно-техническим коммуникациям. При таком указании вызывает сомнение достоверность информации, использованной оценщиком по объектам-аналогам. Кроме того, при проверке данной информации по указанному оценщиком интернет-адресу судом первой инстанции установлено отсутствие данных по объекту-аналогу. Таким образом, информация, содержащаяся в отчете и использованная для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, не является проверяемой и, соответственно, достоверной.

-Определение ВС РФ от 17 июня 2015 г. N 67-АПГ15-24.
Судебная коллегия установила, что в отчете и приложении к нему отсутствует информация, содержащая сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения. Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения. С учетом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу, что представленный заявителем отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.

-. Определением ВС РФ от 27 июля 2015 г. N 48-АПГ15-12. При проведении оценки специалист-оценщик производит анализ рынка, который, должен быть проведен в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Суд признал недостоверным отчет, в котором, анализ рынка при оценке земельного участка производится на основании аналогичных объектов, имеющих иной вид разрешенного использования. В отчете об оценке согласно расчету рыночной стоимости оценщиком по объекту оценки и всем четырем аналогам в качестве характеризующего элемента сравнения использован признак "разрешенное использование" без корректировки с объектом оценки, имеющего иной разрешенный вид использования. Отказ оценщика от корректировки по данному признаку мотивирован тем, что объект оценки и объекты-аналоги имеют один вид разрешенного использования. Вывод оценщика о том, что объект оценки и объекты-аналоги имеют один вид разрешенного использования, является недостоверным, противоречит данным кадастрового паспорта на земельный участок - объект оценки, не учитывает правового режима, установленного действующим законодательством. Оценщик отказался от корректировок элемента сравнения на местоположение, указав на то, что значения единицы сравнения объекта оценки и объектов аналогов сопоставимы.

-Решение Московского городского суда от 2 июня 2015 г. по делу N 3-113/2015.
В рамках применения сравнительного подхода в отчете приведено неполное описание объектов-аналогов: отсутствует точный адрес аналогов (удаленность объекта оценки от станции метро), описание физического состояния здания объектов-аналогов, информация о наличии НДС, об имущественных правах и обременениях объектов-аналогов, о наличии земельного участка, плотности застройки, инженерном обеспечении, о наличии компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью. Ввиду того, что информация об объектах-аналогах приведена в отчете не полностью, определить, насколько объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки, не представляется возможным.Допущенные при оценке нарушения являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета. Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства.

-Определение ВС РФ от 1 июля 2015 г. N 48-АПГ15-35.
В соответствии с требованиям п. п. 10, 11 ФСО N 7, для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности, выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ- обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно ст. 87 АПК РФ- ч.1. При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. Ч.2. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

С учетом изложенного ответчик ходатайствовал о назначении повторной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного имуществ.

Представитель ФИО2 заявил ходатайство об отложении судебного заседания для ознакомления с материалами дела и формирования позиции по делу.

Представитель ООО «Сирвето» заявил ходатайство об отложении судебного заседания для представления пояснений на возражения.

Судом поставлен на обсуждение вопрос о повторном вызове эксперта в судебное заседание.

Представители ФИО2 и ООО «Сирвето» оставили данный вопрос на усмотрение суда.

Представитель конкурсного управляющего настаивал на вызове эксперта и представления пояснений на заявленные возражения.

Согласно пункту 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Суд определил вызывать эксперта в судебное заседание, в связи с чем, судом объявлено об отложении судебного заседания.

На основании статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определил вызвать в судебное заседание эксперта ООО «ИнкомОценка» ФИО19 (660064 <...> оф.2-23), проводившую экспертизу по настоящему делу для дачи пояснений по экспертному заключению.

Согласно части 4 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи с указанием арбитражного суда, при содействии которого заявитель может участвовать в судебном заседании, подается в суд, рассматривающий дело, до назначения дела к судебному разбирательству и рассматривается судьей, рассматривающим дело, единолично в пятидневный срок после дня поступления ходатайства в арбитражный суд без извещения сторон.

Руководствуясь статьями 159, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Отложить судебное разбирательство по делу на 21.11.2019 в 09 час. 00 мин.по адресу: <...>, зал№ 322.

Дата определена в соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках» с учетом графика назначенных судебных заседаний и отпуска председательствующего по делу.

2. Вызвать в судебное заседание эксперта ООО «ИнкомОценка» ФИО19 (660064 <...> оф.2-23) для дачи необходимых пояснений по результатам судебной экспертизы.

3.Эксперту представить в материалы дела до 11.11.2019:

-письменные пояснения на возрождения, представленные 24.09.2019 (возражения по существу экспертного заключения приведены в настоящем определении, начиная с 11 страницы судебного акта).

4 Адрес для корреспонденции: 660049, <...> (факс: <***>, Https://my.arbitr.ru). При переписке ссылаться на номер дела.

Помощник судьи: Корсукова Александра Леонидовна, тел. <***>.

Секретарь судебного заседания: Козлов Денис Васильевич, тел. <***>.

Предложить сторонам знакомиться с информацией о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru (и на портале http: //kad.arbitr.ru).

5. Разъяснить лицам, участвующим в деле, что:

-лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления (заявления) к производству суда и возбуждении производства по делу, а лица , вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи (часть 6 статьи 121 АПК РФ);

-информация о движении настоящего дела размещается Арбитражным судом Красноярского края на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru (http://kad.arbitr.ru). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Судья

Н.С. Бескровная