Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Шальмина М.С., рассмотрев в судебном заседании заявления ФИО1 и общества с ограниченной ответственностью «Рубин» о разрешении разногласий,

в деле по заявлению акционерного общества «Банк Акцепт» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании банкротом ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. г. Красноярск, ИНН <***>, СНИЛС <***>, адрес регистрации: 660119, <...> Победы, д.12. кв.74) банкротом,

при участии в судебном заседании:

от должника: ФИО2, представителя по доверенности от 27.12.2019,

от АО «Банк Акцепт»: ФИО3, представителя по доверенности от 27.12.2021 (онлайн),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаровым А.В.,

установил:

акционерное общество «Банк Акцепт» (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании ФИО1 (далее - должник) несостоятельным (банкротом).

Определением от 06.10.2020 заявление принято к производству.

Определением от 18.01.2021 заявление акционерного общества «Банк Акцепт» о признании банкротом ФИО1 признано обоснованным и в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов. Финансовым управляющим утверждена ФИО4.

Решением суда от 03.09.2021 ФИО1 признан банкротом, в отношении него открыта процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО5.

05.10.2021 в Арбитражный суд Красноярского края от общества с ограниченной ответственностью «Рубин» поступило заявление о разрешении разногласий относительно начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, в соответствии с которым заявитель просит определить начальную продажную цену продажи нежилого помещения площадью 597,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер объекта 24:50:0200036:965, в размере 17 586 000 руб. и изложить пункт 8.5 Положения о порядке, сроках и условиях реализации предмета залога в следующей редакции: «Период, по истечении которого последовательно снижается цена предложения, - каждые 5 (пять) рабочих дней с момента размещения сообщения на торгах на электронной площадке».

Определением от 08.10.2021 заявление оставлено без движения. Определением от 17.11.2021 заявление принято к производству. Обособленному спору присвоен №А33-28796-8/2020.

07.10.2021 в Арбитражный суд Красноярского края от ФИО1 поступило заявление о разрешении разногласий между должником и кредитором АО «Банк Акцепт» в части определения начальной цены продажи и наименования лота, согласно которому должник просит установить начальную цену продажи в размере 24 912 000 руб. и определить, что наименование лота является следующим: «нежилое помещение площадью 597,8 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:0200036:956; помещение находится в аренде у гражданина ФИО6 по договору аренды № ПА-3/17 от 13.11.2017».

Определением от 12.10.2021 заявление оставлено без движения. Определением от 12.10.2021 заявление принято к производству. Обособленному спору присвоен №А33-28796-9/2020. Определением от 22.11.2021 заявление принято к производству, дела № А33-28796-9/2020 и № А33-28796-8/2020 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен А33-28796-8/2020.

Судебное разбирательство откладывалось.

Иные лица, участвующие в деле,извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем направления копий определения иразмещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель должника заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения заявления финансового управляющего имуществом должника ФИО6 – ФИО7 о признании недействителен сделкой договора купли-продажи от 19.04.2016 (дело №А33-30333-17/2018).

Представитель залогового кредитора возражала против удовлетворения ходатайства должника о приостановлении производства по делу.

Рассмотрев ходатайство должника о приостановлении производства по делу, суд приходит к выводу об отказе в его удовлетворении на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Приостановление производства по делу в указанном порядке допускается, если в рамках самостоятельного производства у суда находятся дела, требования по которым связаны по основаниям их возникновения и (или) представленным доказательствам, и имеется риск принятия противоречащих друг другу судебных актов (ч. 9 ст. 130 АПК РФ).

Приведенные нормы направлены на устранение конкуренции между судебными актами по делам со сходным предметом доказывания.

Таким образом, по смыслу указанной правовой нормы, основанием для приостановления производства по делу служит неразрывная связь обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении соответствующих дел, и взаимообусловленность выводов суда по таким делам.

С учетом вышеуказанных норм права обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу связана не с наличием другого дела, рассматриваемого в порядке конституционного, гражданского, уголовного или административного судопроизводства, а с невозможностью рассмотрения спора до принятия решения по другому вопросу.

Из содержания данных норм следует, что невозможность рассмотрения данного дела до разрешения другого дела означает необходимость установления в другом деле фактов, имеющих преюдициальное значение для того дела, производство по которому должно быть приостановлено.

Как следует из материалов дела, в рамках настоящего обособленного спора рассматриваются разногласия относительно Положения о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества ФИО1, а именно, нежилого помещения площадью 597,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 24:50:0200036:965, которое приобретено должником у ФИО6 на основании договора купли-продажи от 19.04.2016, который в свою очередь оспаривается в рамках обособленного спора №А33-30333-17/2018.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае сам по себе факт оспаривания договора купли-продажи от 19.04.2016 имеет существенное значение лишь в случае реализации спорного имущества на торгах и не влияет на возможность рассмотрения настоящего обособленного спора об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи спорного залогового имущества ФИО1, поскольку суд, в рамках настоящего обособленного спора, лишь определяет условия и порядок реализации спорного имущества, в соответствии с которыми в последующем финансовым управляющим будут проведены торги по его реализации. При этом, при наличии у финансового управляющего каких-либо препятствий в реализации спорного имущества, финансовый управляющий вправе самостоятельно на период времени необходимого для устранения возникших препятствий определить наличие или отсутствие необходимости проведения торгов по реализации имущества.

Таким образом, в рассматриваемом случае рассмотрение обособленного спора №№А33-30333-17/2018 не препятствует рассмотрению настоящего обособленного спора существу. Возникновение риска принятия противоречащих друг другу судебных актов судом не установлено и должником не доказано.

На основании изложенного, рассмотрев ходатайство должника о приостановлении производства по делу, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку доводы, приведенные заявителем в обоснование ходатайства не препятствуют рассмотрению судом настоящего дела по существу.

Представитель должника в устном прядке заявил ходатайство о вызове эксперта ФИО8 в судебное заседание для дачи пояснений по отчету об оценке.

Представитель залогового кредитора возражала против удовлетворения ходатайства должника о вызове эксперта.

Рассмотрев ходатайство представителя должника о вызове эксперта в судебное заседание, суд приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, поскольку в соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Из указанной нормы следует, что вызов эксперта в судебное заседание является правом, а не обязанностью суда. В данном случае суд, с учетом содержания экспертного заключения, наличия решения суда об обращении взыскания на спорное имущества и мнения лиц, участвующих в деле, не усмотрел необходимости в вызове эксперта в судебное заседание.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Правила реализации предмета залога закреплены в пункте 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве. Учитывая, что в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, а также, что спор касается залогового имущества, при разрешении настоящего спора подлежат применению положения пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве. Согласно пункту 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона.

Из разъяснений, изложенных в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 45 от 13.10.2015 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан» следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего. Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 и 140 Закона о банкротстве.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается положениями Закона о банкротстве.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Таким образом, закон предоставляет залоговому кредитору преимущественное право определять порядок реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальную продажную цену.

Как следует из материалов дела, определением от 13.07.2021 по делу №А33-28796-1/2020 установлен статус залогового кредитора - акционерного общества «Банк Акцепт» по требованию к ФИО1 по кредитным договорам №3610/к от 28.12.2017, №3611/к от 28.12.2017, №3612/к от 28.12.2017 на сумму 219353994,69 руб. основного долга; как требование обеспеченное залогом недвижимого имущества должника – нежилого помещения площадью 597,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер объекта 24:50:0200036:695.

Залоговым кредитором АО «Банк Акцепт» разработано и утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, находящегося в залоге у АО «Банк Акцепт», согласно которому объектом продажи является: нежилое помещение площадью 597,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер объекта 24:50:0200036:695. Начальная продажная цена определена кредитором в сумме 29 983 000 рублей (пункт 3.2 Положения), согласно отчета об оценке №2043/09/21 от 20.09.2021.

Однако, должником и кредитором ООО «Рубин», заявлены разногласия относительно разработанного и утвержденного залоговым кредитором Положения.

Так, должник указывает на необходимость установления начальной цены продажи имущества в размере 24 912 000 руб., определенной в соответствии с решением Центрального районного суда г. Красноярска от 10.12.2019 по делу №2-2585/2019. В свою очередь, ООО «Рубин» указывает на необходимость установления начальной цены продажи имущества в размере 17 586 000 руб., определенной в соответствии с договором об ипотеке.

Исходя из правовой позиции, приведенной в ответе на вопрос N 1 Обзора судебной практики N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (далее - Обзор судебной практики N 3 (2019)), в деле о банкротстве гражданина начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества, по общему правилу, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом исходя из стоимости предмета залога, определенной в договоре об ипотеке.

В случае разногласий относительно начальной продажной цены она определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам оценки (статья 213.26 Закона о банкротстве, пункт 4 статьи 14 Федерального закона от 29 июня 2015 года N 154-ФЗ "Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закона об ипотеке)).

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе, и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 24 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", установлено, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу пункта 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из пункта 8 раздела III указанного приказа Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299 следует, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

б) применяемые стандарты оценки;

в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;

д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

общая информация, идентифицирующая объект оценки;

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

итоговая величина стоимости объекта оценки;

ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);

з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

В пункте 10 ФСО N 3 установлено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 11 ФСО N 3).

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ) доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Как следует из материалов дела, в целях определения действительной рыночной стоимости спорного недвижимого имущества на текущую дату, кредитор ООО «Рубин» обратился в суд с ходатайством о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

В связи с чем, определением от 04.04.2022 ходатайство ООО «Рубин» о назначении экспертизы удовлетворено, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Агентство Профессиональной Оценки» в лице эксперта ФИО8, с постановкой перед экспертом следующего вопроса:

1) Какова рыночная стоимость в настоящее время нежилого помещения площадью 597,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 24:50:0200036:965 для целей совершения сделки купли-продажи?

18.05.2022 в материалы дела поступило экспертное заключение от 16.05.2022, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 597,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер: 24:50:0200036:965, с учетом разумного округления составляет 35 721 000 руб.

Из указанного заключения следует, что оценщиком производилась оценка стоимости спорного недвижимого имущества с применением сравнительного и доходного подходов, оценщик использовал информацию, характеризующую объект оценки представленную судом. Проводился осмотр объекта оценки.

Таким образом, при проведении оценки спорного недвижимого имущества экспертом учтены все существенные факторы, влияющие на результат оценки, в заключении эксперта изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, в том числе:

- применяемые стандарты оценки;

- основные факты и выводы.

- описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки,

- анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

- описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В заключении описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты;

- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Представленная должником рецензия от 31.05.2022 на данное заключение, согласно которой заключение содержит многочисленные нарушения, ошибки, неточности и противоречия, в связи с чем, полученный результат является искаженным, не является по своему содержанию экспертным заключением, а также экспертной оценкой на предмет соответствия положениям Закона N 135-ФЗ и стандартам оценки, проведенной в порядке, предусмотренном статьей 17.1 данного Закона, а представляет собой мнение одного лица относительно экспертного заключения, произведенного другим лицом, которое выражено без ознакомления с материалами, которые предоставлялись в распоряжение судебных экспертов, и без обследования объекта. Само по себе мнение других исследователей не может исключать доказательственного значения экспертного заключения по результатам судебной экспертизы, поскольку такие заключения фактически представляют собой рецензию, мнение экспертных организаций относительно проведенной экспертизы иным субъектом экспертной деятельности, которым не может придаваться безусловное приоритетное значение. Следует также отметить, что указанное рецензирование проведено должником самостоятельно вне рамок судебного разбирательства, при проведении анализа рецензент не предупреждался об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что экспертное заключение от 16.05.2022 составлено экспертом в соответствии с требованиями законодательства.

Процессуальные ходатайства о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлены. Также лица, участвующие в деле, документально не подтвердили, что выводы эксперта не соответствуют установленным обстоятельствам.

С учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд не усматривает обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертного заключения от 16.05.2022 или наличия противоречий в заключении эксперта. В связи с чем, арбитражный суд приходит к выводу о достоверности сведений, указанных в экспертном заключении от 16.05.2022 в качестве действительной стоимости спорного недвижимого имущества.

Как ранее указано судом, в случае разногласий относительно начальной продажной цены она определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам оценки (Обзор судебной практики N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (далее - Обзор судебной практики N 3 (2019)).

Норма права, изложенная в подпункте четвертом пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, содержит императивное требование, определяющее действия суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества, которые заключаются в том, что суд должен установить таковую в размере 80 процентов от рыночной стоимости предмета залога.

Указанная цена, определенная в соответствии с требованиями законодательства, обеспечивает возможность получения максимальной выручки от продажи заложенного имущества.

Документального подтверждения того, что утверждение начальной цены предмета залога, в размере равном 80% от рыночной стоимости определенной экспертом в соответствии с заключением от 16.05.2022, может негативно повлиять на возможность получения максимальной выручки от продажи имущества, находящегося в залоге, в материалы дела не представлено.

Таким образом, начальная стоимость продажи залогового имущества должна быть определена Положением о продаже имущества должника в размере 28 576 800 руб., то есть в размере 80% от стоимости имущества, определенной экспертом в соответствии с заключением от 16.05.2022.

При этом, действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога.

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более высокой (так же как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества и суд, устанавливая начальную цену продажи заложенного имущества, исходит из совокупности представленных в материалы дела доказательств. Спорное имущество должника подлежит реализации путем проведения торгов. С учетом изложенного, устанавливая начальную продажную цену предмета залога, суд определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене.

Кроме того, при реализации имущества на торгах цена сделки может быть определена не на основании данных отчета, а исходя из предложений участников торгов, то есть данные отчета используются не для установления цены сделки имущества, а лишь для определения начальной цены выставления его на торги. То есть итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной лицами, выигравшими торги. Оценка, проводимая уполномоченным специалистом в порядке Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», всегда будет приблизительной (вероятной), основанной на определенной доле условностей и допущений.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о разрешении разногласий в данной части, путем утверждения пункта 3.2 Положения о порядке, условиях и о сроках реализации имущества в следующей редакции: «Начальная цена продажи имущества составляет 28 576 800 рублей».

Доводы должника о том, что спорное недвижимое имущество имеет обременение в виде аренды, в связи с чем, по его мнению, в наименование лота необходимо добавить, что помещение находится в аренде у гражданина ФИО6 по договору аренды № ПА-3/17 от 13.11.2017, отклоняются судом, поскольку 27.09.2021 финансовый управляющий ФИО5 направила в адрес ИП ФИО6 уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 30.05.2016 N 01/2016 на основании п. 2 ст. 102 Закона о банкротстве. Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Красноярского края от 28.12.2021 по делу №А33-28796-10/2020 отказано в удовлетворении заявления ФИО6 о признании недействительным одностороннего отказа финансового управляющего от 27.09.2021 от исполнения договора аренды от 13.11.2017 №ПА-3/17.

Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания, для внесения в наименование лота сведений о наличии обременения в виде аренды. Кроме того, такие сведения следует указать в сообщении о продаже имущества, а не в Положении о порядке продажи.

При этом, поскольку судом изменена начальная цена спорного недвижимого имущества на первых торгах, то подлежит изменению и цена отсечения путем изложения пункта 8.6 Положения в следующей редакции: «Величина снижения начальной цены (шаг снижения) за каждый период – 5% от начальной цены на торгах посредством публичного предложения. Минимальная цена продажи имущества (цена отсечения) составляет 11 573 604 рубля».

Как следует и материалов дела, пункт 8.5 Положения в редакции залогового кредитора изложен в следующей редакции «Период, по истечению которого последовательно снижается цена предложения на торгах посредством публичного предложения, - каждые 7 (семь) календарных дней. В то время как, ООО «Рубин» просит установить период в 5 (пять) рабочих дней.

В соответствии с пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.

При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.

Победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.

С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.

Закон о банкротстве не содержит каких-либо ограничений относительно величины снижения и не предусматривает обязательность установления минимальной цены реализации (цены отсечения) имущества должника путем публичного предложения, равно как и срока, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена; при определении таких показателей необходимо исходить из принципов целесообразности и разумности. Цель продажи имущества должника путем публичного предложения состоит в реализации имущества путем систематического снижения цены. При этом продажа посредством публичного предложения обеспечивает реализацию имущества должника по цене, соответствующей спросу и в наиболее короткие сроки.

В соответствии с нормами Закона о банкротстве, реализация имущества – процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику, признанному банкротом, в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии основания для изменения положений пункта 8.5 Положения, в редакции залогового кредитора, учитывая, что семь календарных дней эквивалентно пяти рабочим дням. Какие-либо доказательства, подтверждающие, что реализации имущества на торгах в форме публичного предложения будет осуществлять в новогодние праздники, в материалы дела, не представлены. В связи с чем, доводы ООО «Рубин» несостоятельны.

Иные разногласия относительно Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества, находящегося в залоге, лицами, участвующим в деле, не заявлены.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела документы, доводы и возражения, должника и финансового управляющего, принимая во внимание особенности банкротства гражданина, цель процедуры реализации имущества, суд приходит к выводу о разрешении разногласий между конкурсными кредиторами и должником путём утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО1 в редакции АО «Банк Акцепт», но изложив: пункт 3.2 Положения в следующей редакции: «Начальная цена продажи имущества составляет 28 576 800 рублей»; пункт 8.6 Положения в следующей редакции: «Величина снижения начальной цены (шаг снижения) за каждый период – 5% от начальной цены на торгах посредством публичного предложения. Минимальная цена продажи имущества (цена отсечения) составляет 11 573 604 рубля».

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как следует из материалов дела, в целях проведения судебной оценочной экспертизы ООО «Рубин» в депозит Арбитражного суда Красноярского края внесено 45 000 руб., что подтверждается платежным поручением №44 от 28.03.2022

В силу пункта 1 статьи 59 Закона о банкротстве в случае, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом или соглашением с кредиторами, все судебные расходы, в том числе расходы на уплату государственной пошлины, которая была отсрочена или рассрочена, расходы на включение сведений, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и опубликование таких сведений в порядке, установленном статьей 28 настоящего Федерального закона, и расходы на выплату вознаграждения арбитражным управляющим в деле о банкротстве и оплату услуг лиц, привлекаемых арбитражными управляющими для обеспечения исполнения своей деятельности, относятся на имущество должника и возмещаются за счет этого имущества вне очереди.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае у суда отсутствуют правовые основания для возложения на должника обязанности по возмещению расходов, учитывая отсутствие судебного акта, вынесенного в пользу ООО «Рубин». Как ранее указано, начальная цена определена судом в соответствии заключением эксперта в размере 28 576 800 рублей (80% от экспертной цены), а ООО «Рубин» просило установить начальную цену продажи в размере 17 586 000 руб., определенной в соответствии с договором об ипотеке. До разногласий начальная цена была определена залоговым кредитором в сумме 29 983 000 рублей, что сопоставимо с ценой установленной судом в результате разрешения настоящего спора. В свою очередь ходатайство о назначении судебной экспертизы, заявлено именно кредитором ООО «Рубин», на которого в рассматриваемом случае и возлагаются последствия необходимости возмещения расходов.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу, что судебные расходы по оплате проведения судебной экспертизы в размере 20 000 рублей подлежат отнесению на ООО «Рубин».

В силу части 1 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

Как следует из материалов дела, ООО «Агентство Профессиональной Оценки» в материалы дела представлен счет №029 от 16.05.2022, в котором указаны реквизиты для перечисления 20 000 руб. в целях оплаты проведенной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

На основании пунктов 124, 126 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7 «Об утверждении Регламента арбитражных судов» в целях реализации положений статей 94, 106 - 110 Кодекса в каждом арбитражном суде открывается депозитный счет. Выплата денежных средств, зачисленных на депозитный счет, производится на основании судебного акта, принятого арбитражным судом.

При указанных обстоятельствах с депозитного счета Арбитражного суда Красноярского края за проведение экспертизы подлежат перечислению 20 000 руб. в пользу ООО «Агентство Профессиональной Оценки» за счет денежных средств, поступивших в депозит суда 25.04.2022 по платежному поручению № 44.

Согласно пункту 3 Приказа председателя Арбитражного суда Красноярского края №142 от 02.10.2020 «Об организации работы с депозитным счетом суда» в целях соблюдения срока на перечисление денежных средств с депозитного счета суда, судьям принимать судебный акт о перечислении (возврате) денежных средств с депозитного счета суда только после поступления в материалы дела актуальных на день принятия указанного судебного акта банковских реквизитов получателя платежа (лица, участвующего в деле, арбитражного управляющего, эксперта или экспертной организации). В случае отсутствия в материалах дела сведений о банковских реквизитах ли6ца, которому перечислятся денежные средства, определение о перечислении денежных средств не выносить.

Таким образом, на дату судебного заседания, судом не может быть решен вопрос о возврате остатка перечисленных в депозит суда денежных средств, поскольку такое перечисление возможно только в случае представления арбитражному суду банковских реквизитов для такого возврата, а на дату настоящего судебного заседания (01.06.2022) соответствующие банковские реквизиты ООО «Рубин» не представлены суду.

На основании изложенного, возврат остатка денежных средств из депозита суда может быть рассмотрен только после представления арбитражному суду банковских реквизитов для такого возврата.

На основании изложенного, суд считает необходимым разъяснить, что ООО «Рубин» применительно к статье 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе обратиться в арбитражный суд с самостоятельным ходатайством о возврате остатка перечисленных в депозит суда денежных средств в размере 25 000 руб. с обязательным приложением банковских реквизитов для такого возврата.

Руководствуясь статьями 32, 60 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 109, 110, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

О П Р Е Д Е Л И Л:

Разрешить разногласия между конкурсными кредиторами и должником путём утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., урож. г. Красноярск, ИНН <***>, СНИЛС <***>, адрес регистрации: 660119, <...> Победы, д.12. кв.74) в редакции АО «Банк Акцепт», но изложив:

пункт 3.2 Положения в следующей редакции: «Начальная цена продажи имущества составляет 28 576 800 рублей»;

пункт 8.6 Положения в следующей редакции: «Величина снижения начальной цены (шаг снижения) за каждый период – 5% от начальной цены на торгах посредством публичного предложения. Минимальная цена продажи имущества (цена отсечения) составляет 11 573 604 рубля».

Финансовому отделу Арбитражного суда Красноярского края выплатить ООО «Агентство Профессиональной Оценки» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из депозита суда 20 000 рублей из денежных средств, поступивших в депозит суда 25.04.2022 по платежному поручению № 44.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее определение может быть обжаловано в течение десяти дней после его вынесения путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.С. Шальмин