Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Шальмина М.С., рассмотрев в судебном заседании ходатайство конкурсного управляющего ФИО1 об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника,

в деле по заявлению Федеральной налоговой службы в лице ИФНС России №8 по Советскому району г. Красноярска о признании общества с ограниченной ответственностью "Русская кирпичная корпорация город Красноярск" (ИНН <***>, ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом)

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего: ФИО2, представителя по доверенности от 01.11.2016,

от кредитора ООО «Русская кирпичная корпорация»: ФИО3, представителя по доверенности от 20.08.2018,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козловым Д.В.,

установил:

Федеральная налоговая служба (далее – кредитор) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "Русская кирпичная корпорация город Красноярск" несостоятельным (банкротом).

Определением от 28.02.2017 заявление принято к производству.

Определением от 04.05.2017 заявление Федеральной налоговой службы о признании банкротом общества с ограниченной отвественностью «Русская кирпичная корпорация город Красноярск» признано обоснованным и в отношении должника введена процедура наблюдения. Временным управляющим должника утвержден ФИО1.

Сообщение временного управляющего о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" №80 от 06.05.2017, стр. 21.

Решением от 23.10.2017 общество с ограниченной отвественностью «Русская кирпичная корпорация город Красноярск» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего должником возложено на временного управляющего должника ФИО1. Определением от 25.04.2018 конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Сообщение и.о. конкурсного управляющего о признании должника банкротом и открытии процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" №206 от 03.11.2017, стр. 26.

27.06.2018 в Арбитражный суд Красноярского края поступило заявление конкурсного управляющего ФИО1 об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника общества с ограниченной ответственностью "Русская кирпичная корпорация город Красноярск" и утверждении начальной цены продажи имущества в размере 89 891 000 рублей.

Определением арбитражного суда от 04.07.2018 заявление принято к производству, назначено судебное заседание на 24.08.2018.

Иные лица, участвующие в деле,извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем направления копий определения иразмещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержала заявление в полном объеме.

Представитель кредитора возражал против удовлетворения заявления, согласно доводам, изложенным в отзыве. Ходатайствовал об отложении судебного разбирательства по причине вероятности принятия собранием кредиторов решения об утверждении мирового соглашения.

Представитель конкурсного управляющего выразила несогласие с возражениями кредитора, возражала против отложения судебного разбирательства, поскольку утверждение мирового соглашения не препятствует рассмотрению настоящего обособленного спора. Дополнительно пояснила, что 1 объект незавершенного строительства был утрачен в связи с чем, данное имущество исключено конкурсным управляющим из положения. По мнению представителя конкурсного управляющего, доказательств подтверждающих целесообразность реализации имущества единым лотом не представлено.

В материалы дела поступил отзыв от уполномоченного органа, в котором уполномоченный орган не возражает против утверждения положения.

Судом исследованы материалы основного дела о банкротстве №А33-321/2017 (3 том).

Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Рассмотрев ходатайство кредитора об отложении судебного разбирательства, суд приходит к выводу об отказе в его удовлетворении, поскольку основания для отложения судебного разбирательства, предусмотренные статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют. При этом, норма части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не носит императивного характера. Вопрос об удовлетворении или неудовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания дела решается судом с учетом всех обстоятельств дела и представленных заявителем ходатайства документов по своему внутреннему убеждению. Довод ходатайства об отложении судебного разбирательства по причине того, что в адрес кредитора поступило положение, предусматривающее реализацию 7 объектов недвижимого имущества, а не 6 объектов, как просит конкурсный управляющим в рамках настоящего обособленного спора отклоняется судом, поскольку не препятствует рассмотрению настоящего обособленного спора, т.к. спорное положение в целом идентично представленному в рамках настоящего обособленного спора, за исключением одного объекта имущества, исключенного конкурсным управляющим из положения по причине его нулевой стоимости. Также подлежит отклонению довод кредитора о необходимости отложения судебного разбирательства по причине вероятности принятия собранием кредиторов решения об утверждении мирового соглашения, поскольку кредитором в материалы дела не представлены доказательства, позволяющие достоверно установить, что собранием кредиторов будет принято решение о заключении мирового соглашения. 17.08.2018 кредитором лишь направлено конкурсному управляющему требование о проведении собрания кредиторов. При этом, точная дата проведения собрания кредиторов по утверждению мирового соглашения не указана и не определена. Доказательства созыва собрания кредиторов с повесткой дня «Рассмотрение вопроса об утверждении мирового соглашения» в материалы дела не представлены.

Поскольку цель процедуры конкурсного производства заключается в соразмерном удовлетворении требований кредиторов, конкурсному управляющему необходимо в период процедуры конкурсного производства сформировать конкурсную массу, реализовать имущество должника и после получения денежных средств произвести расчеты с кредиторами.

Таким образом, отложение судебного разбирательства, в отсутствие решения собрания кредиторов об утверждении мирового соглашения может привести к ситуации, при которой процедура конкурсного производства потеряет свою основную цель. Кредитором также не представлены доказательства, что в случае реализации имущества кредиторы получат денежные средства в меньшем размере, чем могли бы рассчитывать при заключении мирового соглашения, учитывая, что рыночная стоимость имущества максимально точно определяется в ходе открытых торгов при условии, что процедура проведения этих торгов не будет препятствовать участию в них всех заинтересованных лиц. Начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного спроса, так и в сторону снижения при проведении торгов.

Доводы кредитора положенные в основу ходатайства об отложении судебного разбирательства носят предположительный характер и не имеют документального подтверждения. При этом, суд учитывает, что мировое соглашение утверждается арбитражным судом, а решение о его заключении относится к исключительной компетенции собрания кредиторов. Более того, суд учитывает, что утверждение положения о реализации имущества должника не препятствует утверждению мирового соглашения по делу.

При указанных обстоятельствах основания для отложения судебного разбирательства у суда отсутствуют.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее по тексту - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражные суды рассматривают заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.

Как следует из пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложение о продаже имущества должника, включающее в себя сведения о составе этого имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа этого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене этого имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложения о продаже имущества должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не утверждено такое предложение, включающее в себя сведения о составе этого имущества, о сроках его продажи, о форме торгов, об условиях конкурса (в случае, если продажа этого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене этого имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи этого имущества.

Определение арбитражного суда об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника может быть обжаловано.

Таким образом, право на обращение в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества возникает у конкурсного управляющего по истечении двух месяцев с даты представления такого предложения собранию кредиторов и если названные предложения не будут утверждены собранием кредиторов.

Как следует из материалов дела, конкурсным управляющим проведена инвентаризация имущества должника, что подтверждается инвентаризационной описью №1 от 22.12.2017, в соответствии с которой конкурсным управляющим выявлено, следующее имущество:

- Объект незавершенного строительства застроенной площадью 2 166,70 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:163116, по адресу: Россия, <...>, о.н.с., строение 58;

- Объект незавершенного строительства застроенной площадью 1 447,70 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:163117, по адресу: Россия, <...> о.н.с. 4, строение 57;

- Объект незавершенного строительства застроенной площадью 19 179,50 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:163118, по адресу: Россия, <...> о.н.с. 4, строение 56;

- Нежилое здание общей площадью 12,20 кв. м, кадастровый номер 24:00:0000000:226, по адресу: Россия, <...> зд. 4, строение 1;

- Сооружение - трансформаторная подстанция застроенной площадью 56,70 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:177092, по адресу: Россия, <...>, соор. 60;

- Сооружение - ограждение протяженностью 1 356,90 м, кадастровый номер 24:50:0400411:81, по адресу: Россия, <...>.

В соответствии с отчетом №021/18 от 19.02.2018 общая рыночная стоимость вышеперечисленного имущества по состоянию на 19.02.2018 составляет 89 891 000 руб.

Конкурсный управляющий разработал Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "Русская кирпичная корпорация город Красноярск", предусматривающее реализацию имущества должника отдельными лотами на электронных торгах по начальной цене в соответствии с отчетом №021/18 от 19.02.2018, согласно Приложению №1 к Положению и представил проект данного Положения для утверждения собранию кредиторов.

Конкурсным управляющим на 26.04.2018 созвано собрание кредиторов ООО "Русская кирпичная корпорация город Красноярск", в повестку дня которого включен вопрос об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества. Вместе с тем, на собрании кредиторов, состоявшемся 26 апреля 2018 г. кредиторы большинством голосов проголосовали против утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника и начальной цены продажи имущества, поскольку кредитором, имеющим большинство голосов - ООО «Русская кирпичная корпорация» принято решение голосовать «против» до момента рассмотрения вопроса об утверждении мирового соглашения.

Конкурсным управляющим на 14 июня 2018г. было назначено повторное проведение собрание кредиторов с целью утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника и начальной цены продажи имущества. Однако, на собрании кредиторов, состоявшемся 14 июня 2018г. кредиторы большинством голосов вновь проголосовали против утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника и начальной цены продажи имущества.

Ссылаясь на то, что вопрос об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "Русская кирпичная корпорация город Красноярск» не разрешен, учитывая сроки процедуры конкурсного производства, конкурсный управляющий ФИО1 обратился с соответствующим заявлением, в арбитражный суд.

Рассмотрев заявленное ФИО1 ходатайство и приложенные к нему документы, арбитражный суд пришел к выводу об его удовлетворении на основании следующего.

Как следует из материалов дела, на дату настоящего судебного заседания срок, указанный в пункте 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве, истёк. Собранием кредиторов не утверждено Положение о реализации спорного имущества.

Возражения ООО «Русская кирпичная корпорация» относительно того, что предложенное конкурсным управляющим Положение противоречит нормам Закона о банкротстве по причине включения в положение объекта незавершенного строительства застроенной площадью 2 292,10 кв. м, кадастровый номер 24:50:0000000:163119, по адресу: Россия, <...> о.н.с. 4, строение 59, который в соответствии с отчетом №021/18 от 19.02.2018 как объект гражданских прав не существует по причине уничтожения свайного поля в результате проведения строительных работ, в связи с чем, его стоимость составляет 0 руб., отклоняются судом, поскольку при исследовании проекта положения, судом установлено, что данное имущество не включено в состав имущества, подлежащего реализации на торгах. В судебном заседании представитель конкурсного управляющего пояснила, что в связи с уничтожением свайного поля и определения стоимости имущества в 0 руб., конкурсным управляющим на собрание кредиторов будет вынесен вопрос об исключении данного имущества из конкурсной массы должника.

Доводы ООО «Русская кирпичная корпорация» мотивированные необходимостью реализации имущества единым лотом, поскольку спорное имущество предназначено для эксплуатации в составе единого производственного комплекса, также отклоняются судом на основании следующего.

Условиями представленного на утверждение Положения предусмотрено, что спорное недвижимое имущество подлежит реализации на электронных торгах шестью отдельными лотами.

В соответствии с нормами главы VII Закона о банкротстве основной целью конкурсного производства как ликвидационной процедуры является достижение максимального экономического эффекта при удовлетворении требований кредиторов должника, достигаемого обеспечением баланса между затратами на проведение процедуры конкурсного производства (как финансовыми, так и временными) и ожидаемыми последствиями в виде размера удовлетворенных требований.

При этом следует обеспечить и соблюдение разумного баланса имущественных интересов всех кредиторов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 132 Гражданского кодекса предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятию как объекту гражданских прав присущи следующие признаки. Отчуждаемое имущество должно представлять из себя единый работающий имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности (для извлечения прибыли).

В соответствии со статьей 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В пункте 39 постановления Пленума ВС РФ N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Таким образом, для квалификации объекта как единого недвижимого комплекса необходимо установить наличие нескольких объектов, объединенных указанными в законе едиными целями использования, технологическими особенностями.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее - объекты недвижимости).

Как следует из материалов дела, подлежащее реализации недвижимое имущество, представляет собой 3 объекта незавершенного строительства, 1 нежилое здание, трансформаторная подстанция и ограждение. Указанное спорное имущество в совокупности с объектами недвижимого имущества, объектами незавершенного строительства, не зарегистрировано как имущественный комплекс и не является предприятием по смыслу статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 110 Закона о банкротстве.

Доказательства, подтверждающие, что имущество должника представляет собой единый имущественный и технологический комплекс, подлежащий реализации исключительно единым лотом не представлены. В дело не представлено доказательств фактической невозможности продажи имущества ООО "Русская кирпичная корпорация город Красноярск» отдельными лотами, а также не доказано наличие каких-либо препятствий у потенциальных покупателей для приобретения всего имущества должника, продаваемого раздельными лотами. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что имущество связано общим технологическим и производственным процессом, который в случае реализации имущества отдельными лотами будет прерван и приведет к невозможности осуществления непрерывного производства. Самого факта расположения недвижимого имущества на одном земельном участке недостаточно для реализации спорного имущества только единым лотом, учитывая, что реализации подлежат в том числе объекты незавершенного строительства.

Таким образом, объединение в единый лот объектов недвижимости, имеющих различную степень готовности (сооружение, здание и объекты незавершенного строительства), снижает покупательский спрос и затрудняет реализацию имущества должника, что приведет к необоснованному затягиванию процедуры банкротства должника, а также дополнительным расходам по реализации имущества должника, и нарушению прав и законных интересов кредиторов должника.

Продажа имущества единым лотом не отвечает цели получения максимальной выручки от продажи имущества должника, поскольку является монополистическим предложением к покупке всего и сразу, что негативно влияет на доступ публики к торгам. Очевидно, что не каждый предприниматель желает приобрести в составе законченного строительством объекта, так же и объект незавершенного строительства с различной степенью готовности, что свидетельствует о необходимости несения дополнительных затрат покупателем в том числе на достройку объекта. Отсутствие конкурентных преимуществ при реализации всего и сразу, которыми обладают «пакетные» предложения при делении имущества на лоты, например, по степени готовности, нарушает интересы должника и его кредиторов, в связи с чем, в целях повышения круга потенциальных покупателей, необходимо установить порядок продажи имущества должника отдельными лотами. При этом продажа отдельными лотами не исключает возможности для крупного заинтересованного инвестора приобретения всего имущества в целом.

Круг потенциальных покупателей при объявлении торгов по продаже имущества отдельными лотами будет увеличен, что дает возможность получения максимальной цены от продажи. При этом, суд также учитывает, что в случае реализации имущества единым лотом, потенциальный покупатель обязан внести задаток в размере 5% от начальной стоимости, что в рассматриваемом случае составляет 4 494 550 руб. Очевидно, что не каждый предприниматель имеет в свободном распоряжении 4 494 550 руб. для оплаты задатка, поскольку, как правило, денежные средства находятся в обороте и участвуют в постоянных операциях купли-продажи, расчетов с контрагентами. Следовательно, продажа единым лотом по цене 89 891 000 руб. может привести к отсутствию интереса к имуществу со стороны потенциальных покупателей и необоснованному проведению повторных торгов по его продаже, несению дополнительных расходов в стадии конкурсного производства. Напротив, при реализации имущества отдельными лотами, размер задатка существенным образом будет снижен, что позволит расширить круг потенциальных покупателей.

Объедение в единый лот объектов незавершенного строительства приведет к необоснованному затягиванию процедуры банкротства должника в виде не востребованности потенциальными покупателями имущества в виде единого лота, начальная стоимость которого является достаточно высокой.

Следовательно, реализацию имущества необходимо осуществлять отдельными лотами, в редакции предложенной конкурсным управляющим, т.к. это не нарушает коммерческую привлекательность и увеличивает круг потенциальных покупателей, что приведёт к максимальной выручке от реализации.

Рассмотрев доводы ООО «Русская кирпичная корпорация» о том, что конкурным управляющим не установлено на каком основании должником осуществляется пользование земельным участком, на котором расположены спорные объекты недвижимого имущества, и инвентаризация указанных имущественных прав не проведена, суд, приходит, к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, спорное недвижимое имущество находится на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400411:35, который ранее на основании договора аренды №50-55 от 28.09.2007 принадлежал должнику. Исследовав материалы основного дела о банкротстве (том №3) судом установлено, что в соответствии с письмом Росимущества от 28.02.2018 датой прекращения договорных арендных отношений на спорный земельный участок следует считать 25.01.2018.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 22.08.218, спорный земельный участок находится в собственности Российской Федерации. Следовательно, основания для проведения инвентаризации права аренды и его включения в конкурсную массу в целях последующей реализации отсутствуют.

Вместе с тем, отсутствие зарегистрированного за должником права аренды на спорный земельный участок не препятствует реализации недвижимого имущества, находящегося на нём, на основании следующего.

Подпункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации декларирует единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно части 3 указанной статьи собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абзац 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для них использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется статьей 39.1 ЗК РФ, предусматривающей формы перехода права собственности путем заключения договора аренды либо договоров купли-продажи.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не имеет право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

На основании изложенного, отсутствие у должника права аренды на спорный земельный участок не препятствует реализации объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, поскольку покупатель в случае приобретения спорного имущества обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность или в аренду.

Доказательства, подтверждающие вероятность заключения в настоящее время с должником договора аренды земельного участка, учитывая факт прекращения договора аренды по причине наличия задолженности, которая послужила основанием для обращения заявителя в суд с заявлением о признании должника банкротом, в материалы дела не представлены. Как и не представлены доказательства, подтверждающие возможность финансирования мероприятий по заключению договора аренды, да и конкурсного производства в целом.

Более того, в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Факт того, что договор аренды прекратил свое действие не освобождает пользователя от обязанности внести плату за землю, если он фактически использовал земельный участок. Следовательно, фактическое пользование должником земельным участком может свидетельствовать о наличии неосновательного обогащения должника, т.к. должник неправомерно сберег подлежащую сумму платы за пользование земельным участком.

Таким образом, в любом случае должник в случае использования земельного участка, как на основании договора аренды, так и без него, обязан осуществлять плату за земельный участок. Промедление в осуществлении мероприятий конкурсного производства приведёт к наращиванию текущей задолженности перед собственником спорного земельного участка - Российской Федерацией, перед которой и без этого уже образовалась задолженность.

Согласно пункту 2 статьи 124 Закона о банкротстве срок конкурсного производства может продлеваться по ходатайству лица, участвующего в деле, но не более чем на 6 месяцев.

Поскольку цель конкурсного производства заключается в соразмерном удовлетворении требований кредиторов, конкурсному управляющему необходимо в период конкурсного производства сформировать конкурсную массу, реализовать имущество должника и после получения денежных средств на расчетный счет произвести расчеты с кредиторами. Основанием для завершения конкурсного производства является наличие обстоятельств, свидетельствующих об осуществлении всех мероприятий, необходимых для завершения конкурсного производства, установленных Законом о банкротстве.

По смыслу норм Закона о банкротстве, регулирующих проведение процедуры конкурсного производства, реализация принадлежащего должнику имущества является основным мероприятием в данной стадии процесса несостоятельности, направленным на получение средств для погашения требований кредиторов должника.

Для обеспечения максимального баланса интересов участвующих в деле лиц вопросы определения порядка и условий продажи имущества должника входят в компетенцию собрания кредиторов, которые утверждают такой порядок, а также утверждают изменения в него. При этом утвержденное предложение о продаже имущества должно отвечать интересам его конкурсных кредиторов, самого должника и общества.

Как следует из материалов дела, решением от 23.10.2017 общество с ограниченной отвественностью «Русская кирпичная корпорация город Красноярск» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Определением от 05.06.2018 срок конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью «Русская кирпичная корпорация город Красноярск» продлен до 31 октября 2018 года. Таким образом, к указанной дате конкурсный управляющий должен представить доказательства выполнения всех мероприятий конкурсного производства, предусмотренных статьей 129 Закона о банкротстве, в том числе реализации имущества должника.

Вместе с тем, как ранее указано судом, на собрании кредиторов 26.04.2018 и 14.06.2018 мажоритарный кредитор - ООО «Русская кирпичная корпорация», который одновременно является единственным участником должника, дважды проголосовал против утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника и начальной цены продажи имущества.

Следовательно, объективно к дате судебного заседания (29.10.2018) возможность завершения процедуры конкурсного производства поставлена под сомнение, а следовательно, существует вероятность очередного продления срока конкурсного производства. Такое поведение мажоритарного кредитора приводит к затягиванию срока конкурсного производства, что очевидно не только нарушает законные интересы иных кредиторов, но и влечет также несение должником дополнительных расходов на проведение процедуры конкурсного производства, включая выплату вознаграждения конкурсному управляющему.

По сути, поведение мажоритарного кредитора и единственного участника должника - ООО «Русская кирпичная корпорация» в виде длительного неутверждения порядка продажи имущества должника, необоснованного обращения в суд с ходатайством об отложении судебного разбирательства по рассмотрению настоящего обособленного спора, косвенно свидетельствует о создании, указанным лицом препятствий в реализации имущества должника, и в целом направлено на блокирование всей процедуры банкротства.

В рассматриваемом случае, длительное неутверждение собранием кредиторов порядка продажи имущества должника не изменяет порядок продажи имущества, императивно установленный Законом о банкротстве. Следовательно, конкурсный управляющий вправе в соответствии с абзацем 8 пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве обратиться в суд с ходатайством об утверждении порядка продажи имущества.

Иные возражения и замечания по существу Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, по начальной стоимости имущества, выставляемого на торги, от конкурсных кредиторов в настоящее дело не поступили. Предложенная конкурсным управляющим стоимость имущества должника не оспорена.

Доказательства того, что реализация имущества должника в предложенном конкурсным управляющем порядке противоречит действующему законодательству, повлечет уменьшение конкурсной массы или нарушит права и законные интересы кредиторов иным образом, в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об утверждении Положения о порядке, условиях и о сроках реализации имущества общества с ограниченной ответственностью «Русская кирпичная корпорация город Красноярск» с Приложением №1 и установлении начальной цены продажи отдельными лотами в соответствии с Приложением №1 к Положению о порядке, условиях и о сроках реализации имущества в общем размере 89 891 000 руб.

Руководствуясь статьями 60, 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ, статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

ОПРЕДЕЛИЛ:

Ходатайство конкурсного управляющего удовлетворить.

Утвердить Положение о порядке, условиях и о сроках реализации имущества общества с ограниченной ответственностью «Русская кирпичная корпорация город Красноярск» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с Приложением №1. Установить начальную цену продажи имущества отдельными лотами в соответствии с Приложением №1 к Положению о порядке, условиях и о сроках реализации имущества в общем размере 89 891 000 руб.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее определение может быть обжаловано в течение десяти дней после его вынесения путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

М.С. Шальмин