Определение № А33-3930/11 от 30.08.2012 АС Красноярского края

1235/2012-149174(4)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

Резолютивная часть определения объявлена 23 августа 2012 года.

В полном объеме определение изготовлено 30 августа 2012 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Сысоевой О.В., рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего ФИО1 об утверждении начальной цены продажи залогового имущества в деле по заявлению индивидуального предпринимателя Буруней Орлана Сергеевича (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании себя банкротом,

в присутствии в судебном заседании: конкурсного управляющего - ФИО1, личность удостоверена паспортом; от залогового кредитора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» - ФИО2, представителя по доверенности № 1838 от 12.12.2011,

при составлении протокола судебного заседания секретарем Брыль О.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель Буруней Орлан Сергеевич (ИНН <***>; ОГРНИП <***>) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании себя банкротом.

Определением от 29.03.2011 заявление принято к производству.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23.09.2011 должник признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 20.03.2012.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» №194 от 15.10.2011.

Определение суда от 30.05.2012 срок конкурсного производства в отношении индивидуального предпринимателя Буруней Орлана Сергеевича продлен до 20 сентября 2012 года.

16.07.2012 в Арбитражный суд Красноярского края от конкурсного управляющего ФИО1 поступило заявление об утверждении начальной цены продажи залогового имущества, в котором конкурсный управляющий просит установить начальную цену продажи заложенного имущества в размере рыночной стоимости имущества, установленной отчетом об оценке №206/12 от 12.01.2012.

Определением от 17.07.2012 заявление принято к производству суда, назначено судебное заседание по рассмотрению заявления.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем направления копий определения и размещения текста определения на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет по следующему адресу: http://krasnoyarsk.arbitr.ru, в судебное заседание не явились. В соответствии с частью 1 статьи 123, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании конкурсный управляющий поддержал представленное ко дню судебного заседания ходатайство об уточнении заявления об утверждении начальной цены продажи залогового имущества с приложением актуализированного отчета № 238/12 от 01.08.2012 об

оценке рыночной стоимости недвижимого имущества должника ИП Бурунея О.С. Согласно ходатайству об уточнении заявления конкурсный управляющий просит установить начальную цену продажи заложенного имущества в размере рыночной стоимости имущества, установленной отчетом об оценке № 238/12 от 01.08.2012.

Представитель залогового кредитора не возражал против уточнения предмета требований.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение предмета требований как не противоречащее закону и не нарушающее прав других лиц.

Представитель залогового кредитора с оценкой имущества не согласился, в обоснование ссылается на отчет независимого оценщика № 2-48-08-020 от 24.11.2008, и указал, что согласно отчету № 206/12 от 12.01.2012, выполненному ООО «Финэкспертиза-Красноярск», стоимость предмета ипотеки существенно занижена, просит установить цену продажи залогового имущества согласно стоимости, указанной в закладной.

Представитель залогового кредитора пояснил, что считает возможным назначить экспертизу по определению рыночной стоимости имущества должника за счет средств должника, ходатайство об экспертизе не заявил.

Конкурсный управляющий просил учесть возможные затраты на проведение торгов, повторных торгов, торгов путем публичного предложения имущества, являющегося предметом залога, также указал, что согласен на достижение сторонами соглашения о цене залогового имущества в соответствии с закладной.

Доводы представителя залогового кредитора о необходимости назначения судебной экспертизы судом отклоняются в связи со следующим.

Доказательства того, что ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обращался в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой является общество с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск», подготовившее отчеты об оценке № 206/12 от 15.12.2011, №238/12 от 01.08.2012, и им получено заключение о недостоверности указанных отчетов об оценке не представлены.

Выводы, сделанные в отчете № 2-48-08-020 от 24.11.2008 (учитывая истечение срока, предусмотренного пунктом 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки») сами по себе не свидетельствуют о недостоверности отчета №238/12 от 01.08.2012.

Иные доказательства недостоверности или недостаточности информации, использованной оценщиком при составлении отчетов № 206/12 от 15.12.2011, №238/12 от 01.08.2012, суду не представлены, а само по себе несогласие ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с рыночной ценой, определенной независимым оценщиком, при отсутствии доказательств недостоверности такого отчета или иной его ущербности, не может являться основанием для назначения экспертизы.

Кроме того, суд учитывает, что при рассмотрении вопроса об утверждении начальной продажной цены залогового имущества, оценка имущества не является обязательной и носит лишь рекомендательный характер, на основании следующего.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. При этом, данная правовая норма не устанавливает обязательности такой оценки для сторон сделки. Данный вывод суда подтверждается также и тем, что в силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Указанные положения предусматривают проведение публичных торгов, в том числе и с понижением начальной продажной цены.

Представитель залогового кредитора и конкурсный управляющий в судебном заседании пояснили, что не возражают против установления цены продажи согласно цене, указанной в

закладной, на вопрос суда о возможности установления цены имущества согласно закладной, конкурсный управляющий и представитель залогового кредитора не возражали.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 15.03.2012 по делу №А33- 3930/2011 к 3 требование ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» включено в третью очередь реестра требований кредиторов Буруней Орлан Сергеевича в размере 3 328 204 руб. 80 коп. основного долга, 587 123 руб. 73 коп. пени, как обеспеченное залогом имущества должника.

В качестве доказательств обеспечения обязательства в материалы дела представлена закладная в отношении квартиры, находящейся по адресу: <...>, состоящей из 3 комнат, общей площадью 59,2 кв.м, расположенной на 3 этаже дома. Залогодержателем по закладной является открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва». Денежная оценка предмета ипотеки составляет 3 286 000 руб.

В соответствии с отчетом №206/12 об оценке рыночной стоимости жилого помещения от 15.12.2011, проведенной ООО «ФинЭкспертиза-Красноярск», рыночная стоимость предмета залога - квартиры, расположенной по адресу: <...> составляет 2 220 000 руб.

В соответствии с отчетом №238/12 об оценке рыночной стоимости жилого помещения от 01.08.2012, проведенной ООО «ФинЭкспертиза-Красноярск», рыночная стоимость предмета залога - квартиры, расположенной по адресу: <...> составляет 2 369 822 руб.

Оценив представленные доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

На основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Данный вывод изложен в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

Согласно пункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная

продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Из приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и требований законодательства следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства определяется судом. Вместе с тем, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учетом оценки этого имущества независимым оценщиком, а также, при достижении соглашения между залогодателем и залогодержателем о цене заложенного имущества, с учетом данного соглашения.

Первоначально конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с ходатайством об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере, определенном на основании отчета об оценке от 15.12.2011№206/12 в размере 2 220 000 руб. В судебном заседании 23.08.2012 конкурсный управляющий уточнил начальную цену, об утверждении которой ходатайствует перед судом, увеличив ее до 2 369 822 руб. В обоснование увеличения представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного жилого помещения №238/12 от 01.08.2012.

Залоговый кредитор не согласился с ценой, предложенной конкурсным управляющим, считал ее заниженной. Залоговый кредитор просил суд утвердить начальную цену продажи имущества в соответствии с ценой, указанной в закладной в отношении квартиры, находящейся по адресу: <...>, состоящей из 3 комнат, общей площадью 59,2 кв.м, в том числе жилой площадью 35,5 кв.м., расположенной на 3 этаже 5-этажного дома, в размере 3 286 000 руб.

В судебном заседании 23.08.2012, конкурсный управляющий выразил согласие на утверждение в качестве начальной продажной цены залогового имущества цену, определенную в закладной.

На основании изложенного, суд установил, что в процессе судебного разбирательства залогодатель и залогодержатель пришли к соглашению об установлении начальной продажной цены в размере денежной оценки имущества, определенной в закладной от 24.11.2008. Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, и лица, участвующие в процессе по делу о банкротстве, возражений относительно установления начальной продажной цены спорного жилого помещения в размере 3 286 000 руб. не представили.

Таким образом, в материалы дела не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что денежная оценка имущества, определенная в закладной от 24.11.2008 в размере 3 286 000 руб., не может быть установлена в качестве начальной продажной цены залогового имущества. Кроме того, между сторонами достигнуто соглашение об установлении начальной продажной цены в размере стоимости залогового имущества, указанной в закладной.

На основании вышеизложенного, учитывая оценку рыночной стоимости жилого помещения, в связи с отсутствием возражений иных лиц, а также учитывая что стоимость имущества, указанная в закладной выше рыночной стоимости имущества, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов, арбитражный суд считает возможным установить начальную продажную цену залогового имущества в размере 3 286 000 руб., так как это отвечает интересам всех кредиторов должника и не нарушает чьих-либо прав и законных интересов.

Руководствуясь статьей 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002, статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

ОПРЕДЕЛИЛ:

заявление конкурсного управляющего ФИО1 удовлетворить частично.

Установить начальную продажную цену имущества должника – индивидуального предпринимателя Буруней О.С. жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Московская, д. 110, кв. 98 в размере 3 286 000 рублей.

На определение может быть подана апелляционная жалоба в течении четырнадцати дней с момента его вынесения в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья О.В. Сысоева