Определение № А33-8866/09 от 14.02.2013 АС Красноярского края

1323/2013-22487(3)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Резолютивная часть определения объявлена в судебном заседании 07.02.2013 года.

В полном объеме определение изготовлено 14.02.2013 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Федориной О.Г., рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Новый Город» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании договора незаключенным,

в деле по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ростон» (г. Красноярск) о признании должника общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис-Инвест» (г. Красноярск, ОГРН <***>, ИНН <***>) банкротом,

в присутствии в судебном заседании:

конкурсного управляющего: Горских Е.В., личность удостоверена паспортом; от заявителя: ФИО1, представителя по доверенности от 13.03.2012;

от кредитора ФИО2: ФИО3, представителя по доверенности от 17.06.2011;

в судебное заседание допущены слушатели,

при составлении протокола судебного заседания помощником судьи Скворцовой Н.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ростон» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании должника общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис-Инвест» банкротом.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 29.10.2009 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис-Инвест» введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО4.

Определением от 01.10.2010 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис-Инвест» введено внешнее управление до 01.04.2011.

Определением арбитражного суда от 07.08.2012 суд определил применить при банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис - Инвест» (г. Красноярск, ИНН <***>; ОГРН <***>) правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 10.10.2012 должник - общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис - Инвест» (г. Красноярск, ИНН <***>; ОГРН <***>) признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 03.04.2013. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5.

Сообщение о признании должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» №198 от 20.10.2012, на стр. 45.

08.11.2012 в арбитражный суд поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Новый Город» (далее – заявитель) о признании инвестиционного договора об участии в финансировании строительства объектов недвижимого имущества от 16.04.2012, подписанный между ООО «УСК «Новый Город» и ООО «Стройсервис-Инвест», незаключенным.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.11.2012 заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Новый Город» принято к производству.

В судебном заседании 06.12.2012 судом в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворено ходатайство заявителя об уточнении предмета требований, в рамках настоящего обособленного спора рассматриваются требования о признании незаключенными инвестиционного договора об участии в финансировании строительства объектов недвижимости от 16.04.2012 и дополнительного соглашения от 11.05.2012 к инвестиционному договору от 16.04.2012.

Всем лицам, участвующим в деле, и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, предоставлена возможность ознакомиться с информацией о дате и месте судебного заседания на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http: //rad.arbitr.ru В соответствии со статьями 121-123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

В судебном заседании оглашена резолютивная часть определения об отказе в удовлетворении заявленного ФИО6 ходатайства о привлечении к участию в деле.

Кроме того, в судебном заседании объявлена резолютивная часть определения об удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве, замене ООО «Управляющая строительная компания «Новый город» на его правопреемника ООО «Новый город».

Представитель заявителя требования о признании договора незаключенным поддержал по основаниям, изложенным в письменном заявлении.

По ходатайству конкурсного управляющего к материалам дела в порядке статьи 75 АПК РФ приобщены дополнительные доказательства – распоряжения администрации г. Красноярска от 11.10.2001 № 1241-арх, от 30.10.2006 № 2696-арх, от 16.06.2005 № 1370-арх, от 25.11.2005 № 2820-арх, от б/б.10.2009 № 1291-ж, от 18.11.2009 № 247-арх, от 20.03.2008 № 396-ж, от 27.08.2008 № 1073-ж, от 07.06.2008 № 125-р, от 16.07.2009 № 262, кадастровый паспорт земельного участка номер 24:50:04 00 067:0043.

Арбитражный управляющий на вопрос суда пояснил, что считает спорный договор, договором долевого участия в строительстве, исходя из содержания договора, документов о намерениях сторон представить не смог, указал на их отсутствие.

Представитель кредитора ФИО2 пояснил, что договор является договором о совместной деятельности на одном земельном участке.

Исследовав в судебном заседании материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

16.04.2012 между ООО «Стройсервис-инвест» (далее – должник, инвестор) и ООО «Управляющая строительная компания «Новый город» (далее – заявитель, застройщик) заключен инвестиционный договор об участив финансировании строительства объектов недвижимого имущества.

Согласно пункту 1.1. договора, целью договора является обеспечение возможности приобретения инвестором (должником по делу о банкротстве) в собственность жилых

помещений (долей в праве долевой собственности на них) или прав на их приобретение в жилых домах №1-11, строящихся во втором градостроительном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая – ул. Урванцева, на земельных участках с кадастровым номером 24:50:04600067:56, 24:50:04 00067:61, 24:50:04 00067:54, 24:50:04 00067:53, 24:50:04 0067:50 24:50:04 00067:52, 24:50:04 00067:55, 24:50604 00067:51, 24:50:0400067:58, 24:50:04 00067:60, 24:50:04 00067:59. Стоимость одного квадратного метра приобретаемых инвестором жилых помещений (квартир) составляет 46 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.1. договора инвестор обязуется осуществлять финансирование инвестиционного проекта по строительству жилых домов №1-11 во втором градостроительном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая – ул. ФИО7, на указанных земельных участках, а застройщик передает в собственность инвестору в срок до 01.06.2012 жилые помещения (квартиры) (доли в праве долевой собственности в них) или права на их приобретение в соответствующих жилых домах №1-11.

При этом пунктом 1.1. договора площадь приобретаемых инвестором жилых помещений согласована сторонами в размере 1180,54 кв.м.

Пунктами 1.2, 1.3. 2.2 договора установлена обязанность инвестора осуществляет целевое финансирование проекта по строительству жилых домов №1-11 во втором градостроительном комплексе, расположенном по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая – ул. ФИО7, на вышепоименованных земельных участках. При этом целевое финансирование осуществляется инвестором в форме инвестиционного вклада (инвестирование) стоимости строительных конструкций начатых строительством жилых домов с пристройками, которые находятся на тех же земельных участках. Стоимость инвестиционного вклада согласована в размере 41 319 000 руб., в том числе НДС 18%.

Приложением №1 к инвестиционному договору оформлен перечень строительных конструкций признаваемый инвестиционным вкладом и подлежащий передаче в рамках договора от 16.04.2012.

Согласно пункту 2.4. договора срок внесения инвестиционного вклада определен до 28.04.2012. Сторонами 16.04.2012подписан акт приема – передачи по инвестиционному договору, по которому инвестор передает, а застройщик принимает строительные конструкции начатых строительством жилых домов с пристройками стоимостью 41 319 000 руб., в том числе НДС 18%.

Согласно представленным в материалы дела документам земельные участки, поименованные в пункте 1.1. договора от 16.04.2012 были предоставлены должнику – ООО «Стройсервис-ивнест» под комплексную застройку жилого микрорайона праве аренды. Договоры аренды земельных участков №220 от 01.03.2011, №221 от 01.03.2011, №223 от 01.03.2011, №224 от 01.03.2011, №225 от 01.03.2011 подписаны между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Стройсервис-инвест». Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Застройщик – ООО «УСК «Новый город» в рассматриваемый период и до настоящего времени использует поименованные в пункте 1.1 договора от 16.04.2012 земельные участки на основании договоров субаренды, подписанных с должником от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011, от 15.03.2011. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, о чем свидетельствует отметка на договорах.

В качестве основания подписания с ООО «УСК «Новый город» рассматриваемого договора от 16.04.2012 арбитражный управляющий ФИО6 и представитель конкурсного кредитора ссылались на план внешнего управления должника – ООО «Стройсервис-инвест», утвержденный собранием кредиторов должника и предусматривавший в качестве одного из

мероприятий восстановления платежеспособности должника передачу строительных конструкций в качестве инвестиционного вклада.

Согласно представленной в материалы дела инвентаризационной описи основных средств ООО «Стройсервис-инвест» №1 от 14.03.2011 в конкурсную массу должника включены объекты незавершенного строительства, автопарковка.

14.03.2011 составлен акт осмотра строительной площадки с участием внешнего управляющего должника, исполнительного директора, и главного бухгалтера должника, которым зафиксировано нахождение строительных конструкций начатых строительством домов объектов незавершенного строительства с указанием описания выполненных объемов работ на земельном участке.

Согласно представленному отчету №011021 от 20.08.2011, выполненному независимым оценщиком ООО «Независимая оценка» рыночная стоимость строительных конструкций начатых строительством 4-х жилых домов с пристройками определена в размере 41 319 000 руб.

Строительство жилых домов на земельных участках, указанных в пункте 1.1. договора от 16.04.2012, осуществлялось ООО «УСК «Новый город» на основании разрешений на строительство, выданных Администрацией города Красноярска, в том числе: №02-4059 от 26.08.2011, № 02-4058 от 23.11.2012, №02-4097 от 30.08.2011, №02-4060 от 26.08.2011.

В последующем, 11.05.2012 между инвестором и застройщиком подписано дополнительное соглашение, по условиям которого стороны договорились внести изменения в пункт 1.1. рассматриваемого инвестиционного договора от 16.04.2012 изложив его в новой редакции, согласно которой предусмотрено, что для достижения ранее оговоренной сторонами цели обеспечения возможности приобретения ООО «Стройсервис- инвест» жилых помещений в строящихся жилых домах, застройщик – ООО «УСК «Новый город» обязуется в срок до 31.03.2012 своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирные жилые дома и и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать инвестору (участнику долевого строительства) объекты строительства, имеющие определенные в данном соглашении индивидуализирующие признаки, а именно:

1. на земельных участках с кадастровыми номерами 24:500400067:50, 24:50:0400067:56, 24:50:04000067:58 в жилом доме №1, инженерное обеспечение на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А северного жилого района в г. Красноярске, по строительному адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая –ФИО7 (почтовый адрес: <...>):

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -112, строительный номер блок –секции 4, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,08 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -145, строительный номер блок –секции 5, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -148, строительный номер блок –секции 5, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -184, строительный номер блок –секции 6, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21кв.м.; 3кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -253, строительный номер блок –секции 8, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 71,74 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 73,81 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -277, строительный номер блок –секции 8, количество комнат 2, этаж 10, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 71,74 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 73,81 кв.м.

2. на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0400067:50, 24:50:0400067:56, 24:50:0400067:60 в жилом доме №2, инженерное обеспечение на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в г. Красноярске, по строительному адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая –ФИО7 (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. 9 Мая, 53:

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -41, строительный номер блок –секции 2, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -79, строительный номер блок –секции 3, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,08 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -82, строительный номер блок –секции 3, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,08 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -118, строительный номер блок –секции 4, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,08 кв.м.

3. на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0400067:50, 24:50:0400067:53, 24:50:0400067:61 в жилом доме №7, инженерное обеспечение на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в г. Красноярске, по строительному адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая –ФИО7 (почтовый адрес: <...>):

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -45, строительный номер блок –секции 2, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,08 кв.м.

4. на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0400067:51, 24:50:0400067:53, 24:50:0400067:61 в жилом доме №8, инженерное обеспечение на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в г. Красноярске, по строительному адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. 9 Мая –ФИО7 (почтовый адрес: <...>):

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -1, строительный номер блок –секции 1, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 74,74 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 73,81 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -64, строительный номер блок –секции 3, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -100, строительный номер блок –секции 4, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -103, строительный номер блок –секции 4, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.;

- жилое помещение (квартиру) со следующими характеристиками: строительный номер квартиры -139, строительный номер блок –секции 5, количество комнат 2, этаж 2, общая проектная площадь квартиры без учета балконов/лоджий 55,21 кв.м.; общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий – 74,03 кв.м.

Таким образом, общая площадь приобретаемых инвестором жилых помещений (квартир) составляет 1184,07 кв.м., что также отражено в подписанном сторонами дополнительном соглашении. Инвестор (участник строительства) обязуется принять указанные в подпунктах 1-4 пункта 1.1 настоящего договор объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При этом, определенная сторонами стоимость одного квадратного метра приобретаемых инвестором жилых помещений (квартир) не изменена по сравнению с ранее достигнутыми договоренностями и указана в дополнительном соглашении в размере 46 000 руб.

Отдельно в дополнительном соглашении оговорено, что под объектом долевого строительства стороны понимают жилое помещение (квартиру) и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащее передаче инвестору (участнику долевого строительства) после поручения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящие в состав указанного многоквартирного дома. Доля инвестора (участника строительства) в общем имуществе многоквартирного дома определяется пропорционально размеру общей площади квартиры в соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Заявитель, полагая, что инвестиционный договор от 26.04.2012 как в первоначальной редакции, так и в редакции дополнительного соглашения от 11.05.2012 по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, однако не содержит всех существенных условий (отсутствует условие о гарантийном сроке) и не прошел государственную регистрацию, обратился с рассматриваемыми требованиями о признании договора и соглашения незаключенными

1. инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объектов недвижимости от 16.04.2012 незаключенным;

2. дополнительное соглашение от 11.05.2012 к инвестиционному договору от 16.04.2012 незаключенным.

Оценив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве, статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей

банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие параграф 7 Закона о банкротстве, касающийся банкротства застройщиков.

Определением арбитражного суда от 07.08.2012 суд определил применить при банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис - Инвест» правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ.

Подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что вопрос о заключенности сделки в отношении недвижимого имущества подлежит рассмотрению по существу в деле о банкротстве.

Как следует из материалов дела, с рассматриваемым заявлением обратилось ООО «Новый город» (с учетом удовлетворения 07.02.2013 ходатайства о процессуальном правопреемстве), в котором заявитель просит признать незаключенным инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объектов недвижимого имущества от 16.04.2012.

В силу части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В качестве основания довода о незаключенности рассматриваемого договора, заявителем приведен довод о том, что инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объектов недвижимого имущества 16.04.2012 по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, правоотношения по которому регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон о долевом строительстве).

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, под объектом долевого строительства рассматриваемый закон понимает жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, определенное индивидуализирующими признаками и подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Условие о гарантийном сроке также отнесено законом к числу существенных условий данного вида договоров.

Однако, договор долевого участия в финансировании строительства является не единственной формой привлечения имущественных ресурсов юридических лиц в сфере финансирования строительства многоквартирных жилых домов, в том числе в рамках осуществления проектов комплексной застройки микрорайона. Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В силу статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, за исключением вложений инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений согласно ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Инвестор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, по окончании строительства объекта приобретает права на часть объекта, соответствующую размеру его вклада (ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из условий договора от 16.04.2012 инвестор, с целью участия в строительстве обязался передать расположенные на подлежащих застройке земельных участках возведенные им строительные конструкции в обмен на получение права на приобретение в последующем в возвещенных жилых домах жилых помещений (доли в праве на объект) в пределах общей площади 1 180,54 кв.м. При этом ООО «УСК «Новый город» обязалось использовать полученный инвестиционный вклад в соответствии с целевым назначением – на строительство жилых домов и в определенный договором срок передать инвестору в пределах определенной договором доли (1 180, 54 кв.м.) имущество – жилые помещения (доли в праве).

Исходя из буквального значения слов и выражений, установленных договором от 16.04.2012 прав и обязанностей сторон, суд приходит к выводу об установлении правоотношения в рамках инвестиционной деятельности, не подпадающей под регулирование Федерального закона № 214-ФЗ.

Кроме того, статьей 431 ГК РФ установлено, что если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Устанавливая действительную волю сторон при заключении рассматриваемого договора от 16.04.2012 помимо вышеуказанного буквального значения содержащихся слов и выражений судом установлено следующее:

- земельные участки, на которых подлежали возведению многоквартирные жилые дома, ранее были предоставлены должнику - ООО «Стройсервис-инвест» под комплексную застройку, предварительное размещение объектов согласовано, а именно 9 жилых объектов, подземного гаража и детского сада и в рассматриваемый период являлись объектами действующих договоров аренды земельных участков №220 от 01.03.2011, №221 от 01.03.2011, № 223 от 01.03.2011, №224 от 01.03.2011, №225 от 01.03.2011. При этом на указанных земельных участков на дату подписания договора от 16.04.2012 должником уже было начато возведение строительных конструкций.

- в связи с возбуждением в отношении должника процедуры банкротства и введением процедуры внешнего управления, в силу положений главы 6 Закона о банкротстве, осуществление деятельности должника (в том числе продолжение ранее начатых мероприятий) стало возможным только в соответствии с утвержденным собранием планом внешнего управления. Планом внешнего управления ООО «Стройсервис-инвест» предусмотрен размер инвестирования в сумме 41 319 000 руб. При этом, должник должен был получить от застройщика 1180,54 кв.м. жилых помещений, от реализации которых планировалось выручить 54 304 840 руб., из расчета 46 000 руб. за 1 квадратный метр жилья.

- после заключения рассматриваемого договора ООО «Управляющая строительная компания «Новый город» приняло строительные конструкции по акту приема - передачи от 16.04.2012, расположенных на выделенных должнику под застройку земельных участках. Согласно пояснениям сторон в настоящее время застройщиком возведены многоквартирные жилые дома на указанных земельных участках.

Учитывая буквальное содержание договора, а также принимая во внимание вышеприведенные предпосылки подписания сторонами рассматриваемого договора от 16.04.2012 и фактические условия, сопутствующие его заключению и последующему исполнению сторонами, суд приходит к выводу, что воля сторон при подписании инвестиционного договор об участии в финансировании строительства объектов недвижимого имущества 16.04.2012 была направлена на урегулировании правоотношений, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В пункте 2 названного Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, разъяснено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Рассматриваемый договор от 16.04.2012 содержит условия о месте нахождения земельных участков, на которых подлежат возведению жилые дома, а также об общей площади жилых помещений, право на приобретение которых приобретает инвестор в случае исполнению обязанности по внесению инвестиционного вклада. Условия о виде, характеристиках, стоимости и срока внесения вклада также согласованы при подписании рассматриваемого договора.

При этом, в приведенном Постановлении № 54 Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации также обратил внимание судов, что в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли- продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Условия инвестиционного договора об участии в финансировании строительства объектов недвижимого имущества 16.04.2012 позволяют определить размер доли инвестора, на которую последний имеет право после завершения строительства, исходя из площади 1180,54 кв.м., определенной в пункте 1.1. договора. При этом стоимость имущества, подлежащего по результатам исполнению договора передаче застройщиком должнику, определена исходя из стоимости одного квадратного метра жилых помещений.

Сторонами был согласован предмет указанного договора - объект инвестирования, объем и порядок инвестирования, конечный срок сдачи объекта инвестирования, определены права и обязанности сторон по выполнению договора, а также установлен порядок распределения результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта.

Последующее перечисление сторонами в подписанном 11.05.2012 соглашении конкретных жилых помещений в ориентировочных пределах общей площади согласованной в договоре от 16.04.2012, косвенно свидетельствует о достигнутом сторонами соглашения относительно недвижимого имущества, подлежащего передаче инвестору по результату исполнения инвестиционного договора, а также наличии фактической возможности исполнения застройщиком обязательств по передаче инвестору жилых помещений по результатам реализации достигнутого в рамках осуществления инвестиционной деятельности соглашения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объектов недвижимого имущества 16.04.2012 следует признать заключенным, поскольку подлежащая передаче инвестору доля, может быть определена, как исходя из условий договора, так и из последующих взаимоотношений

сторон. Предмет договора инвестирования от 16.04.2012 признается судом достаточным образом определенным.

Требование о государственной регистрации применяется только к тем договорам, перечень которых прямо установлен действующим законодательством (статьи 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заключенный между сторонами договор не подлежал государственной регистрации, поскольку не являлся договором о долевом участии в строительстве. Соответственно довод заявителя о признании договора от 16.04.2012 незаключенным вследствие

Кроме того, в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Согласно выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, со стороны инвестора договор был исполнен в полном объеме, при этом непосредственно после заключения договора застройщик (заявитель по рассматриваемому обособленном спору) принял от инвестора обусловленное договором исполнение без возражений. В настоящее время, согласно пояснениям сторон на земельном участке, указанном в пункте 1.1. договора построены многоквартирные жилые дома, в связи с чем, возврат вклада инвестора в натуре, в настоящее время, не представляется возможным. Данное обстоятельство признано заявителем в судебном заседании 06.12.2012 и 07.02.2013 и не опровергается материалами дела.

При изложенных обстоятельствах, в действиях застройщика получившего инвестиционный вклад в соответствии с достигнутой договоренностью и использовавшего его по своему усмотрению, а в последующем обратившись в арбитражный суд о признании договора незаключенным по мотиву отсутствия государственной регистрации договора и условия о гарантийном сроке, суд усматривает признаки злоупотребления правом. При этом судом также принимается во внимание, что с учетом всех подписанных сторонами двусторонних соглашений какая-либо неопределенность в отношении имущества, подлежащего передаче самим застройщиком в рамках исполнения принятых на себя обязательств, была устранена сторонами.

Позиция о необходимости суда при наличии аналогичных обстоятельств исходить из сохранения, а не аннулирования обязательств как основании для отказа в признании исполненного договора незаключенным также нашла отражение в судебной практике (см.например Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13970/10).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, рассмотрев доводы и возражения сторон, фактически обстоятельства в рамках сложившихся правоотношений, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания рассматриваемого инвестиционного договора от 16.04.2012 незаключенным.

Помимо указанного требования, заявитель просит признать незаключенным дополнительное соглашение от 11.05.2012 к инвестиционному договору от 16.04.2012. Рассмотрев заявленное требование, суд приходит к выводу о наличии основания для его удовлетворения на основании следующего.

В силу стать 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Подписание сторонами соглашения о внесении изменений в инвестиционный договор расценивается судом в качестве действий по заключению самостоятельной сделки, направленной на изменение сложившихся между ними правоотношений.

В силу положений статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Подписывая дополнительное соглашение от 11.05.2012 стороны изменили порядок исполнения условий договора застройщиком, т.е. содержание договора в части обязанностей одной из сторон. В частности, по условиям дополнительного соглашения предусматривалась обязанность ООО «УСК «Новый город» в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать участнику долевого строительства – ООО «Ситройсервис-инвест» определенные индивидуализирующими признаками жилые помещения как объекты долевого строительства и соответствующую долю в праве на общее имущество многоквартирного жилого дома .

По своему содержанию данное соглашение направлено на изменение предмета исполнения и установление правоотношений иной правовой природы, т.е. является соглашение о новации обязательств. Исходя из измененного предмета обязательств, на его основании между сторонами должны были возникнуть правоотношение по договору долевого участия в строительстве, что являлось правовой целью сторон при подписании рассматриваемого соглашения от 11.05.2012. По мнению суда, отличие договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве заключается в том, что цель первого - получение или достижение полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Аналогичный вывод суда поддержан в судебной арбитражной практике (Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2011 N Ф09-7391/11 по делу N А60-1650/2011).

В силу пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 5 статьи 4 Закона о долевом строительстве при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Материалами дела подтверждается отсутствие государственной регистрации в установленном законом порядке, что не оспаривается сторонами. Также не согласован сторонами гарантийный срок, отсутствует план помещений в соответствии с проектеной документаций, что также является препятствием для надлежащей государственной регистрации соглашения как договора о долевом участии в строительстве.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что дополнительное соглашение от 11.05.2012 к инвестиционному договору от 16.04.2012 в отсутствие доказательств его государственной регистрации не привело к трансформации сложившихся правоотношений

сторон в сфере инвестиционной деятельности в правоотношения участника строительства и застройщика, регулируемые Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; договор долевого участия в финансировании строительства между сторонами надлежащим образом заключен не был.

При этом, однако незаключенность соглашения в части новации не является само по себе основанием для признания незаключенным соглашения в целом в части иных достигнутых сторонами договоренностей об уточнении содержания прав и обязанности в рамках ранее определенного сторонами их основного содержания (например, о сроках осуществления инвестиционной деятельности, относительно имущественного выражения подлежащей передаче инвестору доли, стоимости инвестиционного вклада и др.)

В связи с изложенным, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований заявителя частично и признании незаключенным дополнительного соглашения от 11.05.2012 к инвестиционному договору от 16.04.2012 в части установления правоотношений сторон по договору долевого участия в финансировании строительства.

В соответствии со статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии со статьей 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (глава 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из положений главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что размер государственной пошлины зависит, в частности, от характера заявленного предмета спора и субъекта, выступающего по делу в качестве заявителя.

В пункте 16 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» указано, что если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединены несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации оплате государственной пошлиной подлежит каждое самостоятельное требование.

С учетом названных разъяснений подлежит уплате государственная пошлина в размере 8 000 руб. (4 000 руб. за каждое из требований). Аналогичным образом сформирована арбитражная практика (Определение ВАС РФ от 25.01.2011 № 18539/10; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.11.2009 по делу № А58-2744/2008).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, государственная пошлина при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, уплачивается в размере - 4 000 рублей.

Заявителем при рассмотрении дела было заявлено об уточнении заявленных требований, согласно которых он просил признать незаключенным не только договор от 16.04.2012, но и вторую сделку - дополнительное соглашение от 11.05.2012 к договору от 16.04.2012. За рассмотрение настоящего заявления подлежит уплате государственная пошлина в размере 8 000 руб.

В соответствии со статьей 110, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Поскольку по результатам рассмотрения настоящего дела суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения одного неимущественного требования и отказе в удовлетворении второго неимущественного требования, расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесения на истца и ответчика.

При обращении с настоящим заявлением была оплачена государственная пошлина в размере 4000 руб. Государственная пошлина за рассмотрение второго неимущественного требования в размере 4 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 32, 201.8, 61 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 110, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

О П Р Е Д Е Л И Л:

Заявление удовлетворить частично. Признать незаключенным дополнительное соглашение от 11.05.2012 к инвестиционному договору от 16.04.2012 в части установления правоотношений сторон по договору долевого участия в финансировании строительства. В остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройсервис-Инвест» (г. Красноярск, ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее определение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня вынесения путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.