Гражданский кодекс часть 1

по делу о признании несостоятельным (банкротом) Общества с ограниченной ответственностью «ДАСКО» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 640007, <...>)

об утверждении Положения о порядке и условиях реализации имущества должника, находящегося в залоге, с начальной продажной ценой залогового имущества в размере 42 401 894 руб., Положения о порядке и условиях реализации имущества должника (незалогового) общей стоимостью 5 471 992 руб.,

при участии в судебном заседании

конкурсный управляющий ФИО1 – паспорт,

от ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие»: ФИО2 – доверенность от 30.08.2017,

от ООО «Лидер»: ФИО3 – доверенность от 17.05.2017,

У С Т А Н О В И Л:

решением Арбитражного суда Курганской области от 14.06.2017 (резолютивная часть) Общество с ограниченной ответственностью «ДАСКО» (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Определением от той же даты конкурсным управляющим утверждён ФИО1, член Союза арбитражных управляющих «Возрождение».

31.10.2017 конкурсный управляющий ООО «ДАСКО» обратился в Арбитражный суд Курганской области заявлением об утверждении Положения о порядке и условиях реализации имущества должника, находящегося в залоге у ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие», с начальной продажной ценой залогового имущества в размере 42 401 894 руб., а также Положения о порядке и условиях реализации имущества должника (незалогового) общей стоимостью 5 471 992 руб.

В обоснование заявления указано на то, что Положение «О порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего ООО «ДАСКО», в рамках процедуры конкурсного производства по делу № А34-12923/2016», представленное залоговым кредитором и предусматривающее реализацию единым лотом как вышеперечисленного залогового имущества, так и выявленного незалогового имущества должника, не было утверждено собранием кредиторов ООО «ДАСКО», состоявшемся 23.10.2017.

В заседании суда конкурсный управляющий настаивал на заявленном требовании. Полагает, что реализация залогового и незалогового имущества должника единым лотом в порядке, предложенном залоговым кредитором, приведёт к затягиванию процедуры конкурсного производства и нарушит права и интересы незалоговых кредиторов. Дополнительно представил Положение о порядке, сроках, условиях продажи имущества ООО «ДАСКО», утверждённое собранием кредиторов должника 27.11.2017.

Представитель залогового кредитора возражала против удовлетворения требований конкурсного управляющего по доводам, изложенным в письменных возражениях. В обоснование своей позиции ссылается на положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 постановления № 11 от 24.03.2005. Просит утвердить Положение «О порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего ООО «ДАСКО», в рамках процедуры конкурсного производства по делу № А34-12923/2016» в редакции ПАО Банк «ФК Открытие».

Представитель кредитора ООО «Лидер» поддержал доводы конкурсного управляющего, просит удовлетворить заявление.

Дополнительные документы, представленные участниками спора, приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного разбирательства уведомлены посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Курганской области, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Определением суда от 13.03.2017 в процедуре банкротства – наблюдение признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «ДАСКО» требования ПАО Банк «ФК Открытие» в размере 29 045 823 руб. 72 коп.в качестве требований, обеспеченных залогом имущества должника:

- помещения в здании столярного цеха, назначение: нежилое, площадь: общая 8888,9 кв.м., номера на поэтажном плане: на 1 этаже: 29-83; на 2 этаже: 9, 12-15, 18, 19, 21-24, 26-37; на 3 этаже: 1-3, 6, 7, 9, 10, 14-16, 18-27; на антресольном этаже: 1-8. Литер: Х,х, кадастровый (или условный) номер объекта: 45:25:020701:625, адрес (местоположение): Россия, <...>;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации и обслуживания здания столярного цеха, здания склада ремонтно-механического цеха (РМЦ), здания ремонтно-строительного цеха, площадь: 43539 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 45:25:020701:107. Адрес (местоположение): Россия, <...>.

В ходе процедуры конкурсного производства конкурсным управляющим выявлено и включено в конкурсную массу следующее имущество ООО «ДАСКО» (незалоговое):

- здание РМЦ лит. Ч – 814,6 кв.м., кадастровый номер 45:25:020701:292;

- здание РМЦ лит. З – 262, 3 кв.м., кадастровый номер 45:25:020701:350;

- здание цеха лит. Х – 1902,5 кв.м., кадастровый номер 45:25:020701:622;

- здание насосной – 75 кв.м.;

- резервуары системы пожаротушения;

- ограждение периметра/забор 975 п/м;

- помещение охраны в системе ограждения 15,03 кв.м.;

- ворота секционные с калиткой.

Конкурсным управляющим разработаны Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества ООО «ДАСКО», находящегося в залоге ПАО Банк «ФК Открытие», и Положение о порядке, сроках, условиях продажи имущества должника (незалогового) (л.д. 120-143). Начальная продажная стоимость залогового имущества установлена в сумме 42 401 894 руб. на основании отчёта оценщика № 61/08-17 от 08.09.2017, незалогового имущества – в сумме 5 471 992 по отчёту № 54/07-17 от 08.09.2017 за исключением стоимости здания РМЦ лит. Ч (по отчёту – рыночная стоимость 862 661 руб., по Положению – 1 786 460 руб.), здания РМЦ лит. З (по отчёту – 258 082 руб., по Положению – 325 000 руб.), здания цеха лит. Х (по отчёту – 2 083 730 руб., по Положению – 2 750 000 руб.), резервуаров системы пожаротушения (по отчёту - 0 руб. 00 коп., по Положению - 10 000 руб. (л.д. 9-119).

23.10.2017 состоялось собрание кредиторов ООО «ДАСКО», на котором ПАО Банк «ФК Открытие» представил Положение «О порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего ООО «ДАСКО», в рамках процедуры конкурсного производства по делу № А34-12923/2016», которым предусмотрена реализация залогового и незалогового имущества единым лотом, начальная продажная стоимость имущества (лота) установлена в размере 46 216 899 руб., аналогична рыночной стоимости объектов, отражённой в вышеназванных отчётах оценщика, за исключением стоимости резервуаров системы пожаротушения, определённой в размере 10 000 руб. (л.д. 144-149).

Конкурсный управляющий сообщает, что предложенное залоговым кредитором Положение собранием кредиторов должника от 23.10.2017 не утверждено. В материалы дела управляющим представлено Положение о порядке, сроках, условиях продажи имущества «ДАСКО», утверждённое собранием кредиторов 27.11.2017 (реализация незалогового имущества). Предложенный конкурсным управляющим порядок реализации залогового имущества ПАО Банк «ФК Открытие» не утверждён.

Учитывая имеющиеся разногласия в вопросе реализации имущества должника, конкурсный управляющий обратился в суд с настоящим заявлением.

Всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (пункт 1 статьи 131 Закона о банкротстве).

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учётом положений настоящей статьи; начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счёт средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества (в ред. Федерального закона от 29.12.2014 № 482-ФЗ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее – постановление № 58) основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определёнными.

Абзац 6 пункта 9 постановления № 58 не исключает возможность представления конкурсным управляющим суду предложений относительно порядка и условий продажи заложенного имущества должника.

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества (пункт 11 постановления № 58).

В соответствии со статьёй 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нём цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на неё.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплён принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как установлено пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведённых норм и разъяснений в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2015 № 306-ЭС14-1927.

В соответствии со статьёй 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Между сторонами отсутствует спор относительно того, что находящиеся на земельном участке сооружения (резервуары системы пожаротушения, ограждение периметра/забор, помещение охраны в системе ограждения, ворота секционные с калиткой) являются принадлежностью главной вещи.

С учётом пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, приведенных в пункте 11 постановления № 11, суд приходит к выводу о необходимости реализации недвижимого имущества, сооружений и земельного участка, на которых они расположены, в составе одного лота, поскольку такой порядок отвечает требованиям действующего законодательства.

Суд не вправе утверждать Положение, допускающее заключение ничтожных сделок, вне зависимости о того, будут ли они оспорены или нет в будущем.

Определяя начальную продажную цену подлежащего реализации имущества (заложенного и незаложенного) должника в размере, предложенном ПАО Банк «ФК Открытие», суд принимает во внимание отчёты ООО «Урал-эксперт» от 08.09.2017 № 61/08-17 и № 54/07-17, в которых определена рыночная стоимость отдельно для каждого из подлежащих реализации объектов.

Исследовав и оценив указанные отчёты, суд признаёт, что они составлены в соответствии с требованиями, предусмотренными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартами оценочной деятельности. Допустимых доказательств их недостоверности и завышения стоимости имущества для целей начальной продажной цены в отчетах не представлено.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что Положение, представленное залоговым кредитором, способно негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества ООО «ДАСКО», в том числе, на доступ публики к торгам, или иным образом нарушает права должника или его кредиторов (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку суд пришёл к выводу о необходимости совместной реализации земельного участка и находящихся на нём зданий и сооружений, следуя принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, а также учитывая то, что ряд сооружений, находящихся на земельном участке, является принадлежность главной вещи, суд считает, что предлагаемый залоговым кредитором порядок реализации имущества ООО «ДАСКО» соответствует требованиям закона и не нарушает права кредиторов должника.

Пункт 3.2 данного Положения, предусматривающий право ПАО Банк «ФК Открытие» оставить имущество (предмет залога и незаложенное имущество) за собой в случае признания несостоявшимися повторных торгов по продаже имущества ООО «ДАСКО», соответствует вышеизложенным нормам права.

На основании изложенного, в целях обеспечения баланса интересов всех сторон спора суд считает необходимым утвердить Положение о порядке, сроках и условиях реализации имуществаООО «ДАСКО» в редакции предложения ПАО Банк «ФК Открытие», установив его начальную продажную цену в размере 46 216 899 руб.

Руководствуясь статьями 60, 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184 - 188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

разрешить разногласия между конкурсным управляющим ООО «ДАСКО» и кредитором ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие».

Утвердить Положение о порядке, сроках и условиях реализации имуществаОбщества с ограниченной ответственностью «ДАСКО» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в редакции предложения ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие», установив его начальную продажную цену в размере 46 216 899 руб.

Определение подлежит немедленному исполнению.

Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 10 дней со дня его вынесения через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

Р.Н. Алексеев