Гражданский кодекс часть 1

в лице судьи Петуховой А.В.
при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания
секретарем Кутлияровой В.И.
рассмотрел в открытом судебном заседании

заявление публичного акционерного общества «Уральский банк реконструкции и развития»

об изменении способа и порядка исполнения решения по делу № А38-4477/2015

взыскатель публичное акционерное общество «Уральский банк реконструкции и развития» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

должник индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

заинтересованное лицо Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Марий Эл

с участием представителей:

от заявителя – не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие, от должника – индивидуальный предприниматель ФИО1,

от заинтересованного лица – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Уральский банк реконструкции и развития» обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения арбитражного суда от 17 ноября 2015 года по делу № А38-4477/2015 в части начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества.

Заявление взыскателя мотивировано тем, что в ходе исполнения судебного акта публичные торги не состоялись по причине отсутствия заявок. С даты вынесения решения прошло длительное время, и стоимость недвижимости существенно снизилась. По мнению взыскателя, начальная продажная цена подлежит уменьшению с учетом отчета независимого эксперта об установлении рыночной стоимости имущества должника (т. 2, л.д. 62-63, 65-67).

В дополнении к заявлению ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» уточнило требования и просило установить общую начальную продажную цену зало-

женного имущества для его реализации путем продажи с торгов в размере 1 345 200 руб. При этом банк полагал возможным руководствоваться отчетом об оценке, пред- ставленным должником, в части определения стоимости земельного участка (т. 3, л.д. 159).

Заявитель в судебное заседание не явился, письменно ходатайствовал о рассмот- рении дела в его отсутствие (т. 3, л.д. 159).

Должник в судебном заседании просил при установлении начальной продажной цены заложенного имущества для его реализации путем продажи с торгов руководствоваться выводами представленного им отчета № 002.-3/03.19 от 29.03.2019 (прото- колы и аудиозаписи судебных заседаний).

Заинтересованное лицо в судебное заседание не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ, отзыв на заявление не представило.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156, статьей 324 АПК РФ заявление рас- смотрено в отсутствие заинтересованного лица.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения должника, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить заявление по следу- ющим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17 ноября 2015 года по делу № А38-4477/2015 обращено взыскание на имущество, принадлежащее индивидуальному предпринимателю ФИО1- вичу, заложенное им по договору ипотеки от 10 декабря 2013 года, а именно на котель- ную машинного двора, назначение: нежилое здание, 1-этажный (подземных этажей – 0), общая площадь 282,8 кв.м, литер А, инвентарный номер 88:228:001:000008908, кадастровый (или условный) номер 12-12-07/039/2010-180, находящуюся по адресу: Республика Марий Эл, <...>, начальная продажная цена – 2 764 000 руб., и земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общая площадь 27 927 кв.м, кадастровый номер 12:04:0000000:632, находящийся по адресу: Республика Марий Эл, Медведевский район, примерно в 275 по направлению на северо-запад от ориентира, расположенного за пределами участка, начальная продажная цена – 1 680 000 руб. Также установлена общая начальная продажная цена заложенного имущества для его реализации путем продажи с торгов в размере 4 444 000 руб. (т. 2, л.д. 15-21).

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2016 года решение оставлено без изменения (т. 2, л.д. 44-49). Судебный акт вступил в законную силу, по делу выдан исполнительный лист серии ФС № 011928792 (т. 2, л.д. 52-55).

В ходе исполнительного производства проведены первые публичные торги по продаже имущества: котельной машинного двора и земельного участка. Протоколом от 27 ноября 2018 года торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на приобретение имущества (т. 2, л.д. 69-70). Повторно торги не проводились.

В соответствии с пунктом 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» после объявления публичных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей

либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, которое следует рассматри- вать по правилам статьи 324 АПК РФ. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

По мнению банка, в настоящий момент реальная рыночная стоимость заложенного имущества значительно ниже. В соответствии с отчетом ООО «Консалтинговая группа «АВЛ» № 631.Н/1510.18 от 29.11.2018 рыночная цена нежилого помещения котельной машинного двора составляет 438 000 руб. (с НДС), стоимость земельного участка под зданием – 813 000 руб. (НДС не облагается) (т. 2, л.д. 77-139).

Должником также представлен отчет оценщика, индивидуального предпринима- теля ФИО2, № 002.-3/03.19 от 29.03.2019, согласно кото- рому рыночная стоимость котельной машинного двора составляет 1 193 000 руб., цена земельного участка – 866 000 руб. (т. 3, л.д. 54-150).

Оценив представленные доказательства по правилам статей 71 и 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что дальнейшая реализация заложенного имущества по цене, установленной решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.11.2015 по делу № А38-4477/2015, является затруднительной.

Изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредит- ного обязательства.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют, в том числе ситуа- цию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации. В силу приве- денных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения по- вторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда.

Правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны в том числе на том, что уста- новленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впослед- ствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществле- ния исполнительного производства.

Поэтому, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являюще- гося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторо- нами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленны- ми доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не

свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд.

В силу пункта 1 статьи 324 АПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по за- явлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения.

Таким образом, имеются основания для изменения порядка исполнения решения суда.

При определении размера новой начальной продажной цены заложенного имущества арбитражный суд считает целесообразным руководствоваться заключением оценщика от 29.03.2019 № 002.-3/03.19.

Так, целью обращения взыскания на залог в интересах кредитора и должника яв- ляется получение максимально возможной стоимости заложенного имущества от его продажи.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между зало- годателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в слу- чае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования отно- сительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества: на основании соглашения сторон, достигнутого в суде, или отчета оценщика. Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При таких обстоятельствах начальная продажная цена имущества подлежит уста- новлению в размере 80 % от рыночной стоимости этого имущества, определенной в от- чете оценщика, индивидуального предпринимателя ФИО2- ча.

Согласно заключению № 002.-3/03.19 от 29.03.2019 рыночная стоимость котельной машинного двора составляет 1 193 000 руб., земельного участка – 866 000 руб. (т. 3, л.д. 54-150). Поэтому начальная продажная цена котельной машинного двора соста- вит 954 400 руб., цена земельного участка – 692 800 руб.

Таким образом, арбитражный суд считает необходимым изменить порядок исполнения решения от 17.11.2015 по делу № А38-4477/2015.

Руководствуясь статьями 184, 324 АПК РФ, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Изменить порядок исполнения решения Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17 ноября 2015 года по делу № А38-4477/2015 и уменьшить начальную продажную цену заложенного имущества для его реализации путем продажи с торгов до сле- дующих размеров:

- котельная машинного двора, назначение: нежилое здание, 1-этажный (подзем- ных этажей – 0), общая площадь 282,8 кв.м, литер А, инвентарный номер 88:228:001:000008908, кадастровый (или условный) номер 12-12-07/039/2010-180, находящаяся по адресу: Республика Марий Эл, Медведевский район, д. Русский Кук- мор, ул. Октябрьская, д. 41/3б, начальная продажная цена – 954 400 руб.;

- земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общая площадь 27 927 кв.м, кадастровый номер 12:04:0000000:632, находящийся по адресу: Республика Марий Эл, Медведевский район, примерно в 275 по направлению на северо- запад от ориентира, расположенного за пределами участка, начальная продажная цена – 692 800 руб.

Установить общую начальную продажную цену заложенного имущества для его реализации путем продажи с торгов в размере 1 647 200 руб.

Определение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья А. В. Петухова