Гражданский кодекс часть 1

о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - в виде блока таунхауса с условным номером 57 (г. Москва, <...>, блок (квартира) № 3), общей площадью 142,9 кв. м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № 77:17:0150205:1000 по строительному адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, вблизи деревни Пушкино участок V-1п,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,

при участии в судебном заседании:

от участника строительства ФИО1 - ФИО2 (паспорт, нотариальная доверенность № 77 АВ 6483847 от 06.02.2018)

временный управляющий – неявка, извещен,

должник – неявка, извещен,

от третьего лица – неявка, извещен,

участники строительства

от ФИО3 – ФИО2 (паспорт, нотариальная доверенность № 77 АВ 6082263 от 06.02.2018)

от ФИО4 - ФИО2 (паспорт, нотариальная доверенность № 77 АВ 6082254 от 05.02.2018)

от ФИО5, ФИО6 - ФИО2 (паспорт, нотариальная доверенность № 77 АВ 6082268 от 06.02.2018)

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2018г. в отношении должника ООО «ВИП-Стройинжиниринг» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес местонахождения: 109052, <...>, дата регистрации – 23.06.2010 года) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО7.

Сообщение о введении процедуры наблюдения опубликовано временным управляющим должника в Газете "Коммерсантъ" №25 от 10.02.2018, стр. 29.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 29.01.2018г. в отношении должника ООО "ВИП-Стройинжиниринг" (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес местонахождения: 109052, <...>, дата регистрации – 23.06.2010 года) применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

12.03.2018г. (поступило в электронном виде) в Арбитражный суд города Москвы поступили требования кредитора и участника строительства гр. ФИО1, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,

- о включении в Реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, <...>, блок (квартира) № 3,

- о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0150205:1000, расположенный по адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, вблизи деревни Пушкино, площадью 215 кв.м., под блоком (квартирой) № 3, расположенной в доме 29 по адресу: г. Москва, <...>.

- о включении в Реестр требований кредиторов задолженности в размере 3 363 327 руб. 00 коп. - неустойка, 796 400 руб. 00 коп. – убытки, 10 000 руб. 00 коп. – моральный вред, 300 000 руб. 00 коп. – штраф, 35 000 руб. 00 коп. – расходы на представителя, 16 298 руб. 64 коп. – расходы по оплате госпошлины,

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2018г. включены в Реестр требований кредиторов должника ООО «ВИП-Стройинжиниринг» требования кредитора гр. ФИО1 в размере:

796 400 руб. - убытки в третью очередь удовлетворения,

3 363 327 руб. – неустойка, 10 000 руб. 00 коп. - компенсация морального вреда, 300 000 руб. - штраф, 35 000 руб. - расходы на оплату услуг представителя, 16 298 руб. 64 коп. - расходы по оплате госпошлины в четвертую очередь удовлетворения. Неустойку в Реестре учитывать отдельно.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2018г. приняты уточнения заявителем ФИО1 предмета заявленных требований в остальной части в виде:

- признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0150205:1000, расположенный блоком таунхауса по адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, вблизи деревни Пушкино, уч. V-1п с условным номером 57 (под блоком (квартирой) № 3, расположенной в доме 29 по адресу: г. Москва, <...>), площадью 215 кв.м.;

- признать право собственности на долю в объекте строительства, в виде блока таунхауса, расположенного по строительному адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, вблизи деревни Пушкино, уч. V-1п с условным номером 57 (фактическому адресу: г. Москва, <...> блок (квартира) № 3), общей площадью 142,9 кв.м.,

- включить в Реестр требований о передаче жилых помещений в случае отсутствия оснований для признания права собственности требование о передаче жилого помещения, расположенного по строительному адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, вблизи деревни Пушкино, уч. V-1п с условным номером 57 (фактическому адресу: г. Москва, <...> (квартира) № 3), общей площадью 142,9 кв.м.;

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07 сентября 2018 года включено в Реестр требований о передаче жилых помещений ООО "ВИП-Стройинжиниринг" требование участника строительства гражданина ФИО1 о передаче жилого помещения – в виде блока Таунхауса по строительному адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, вблизи деревни Пушкино, участок № V-lп, с условным номером 57 (г. Москва, <...> блок (квартира) № 3), общей площадью 142,9 кв.м., в соответствии с Договором инвестирования № 11/57/02 от 20.02.2012 года и с учетом произведенной участником строительства оплаты в размере 12 820 000 руб. 00 коп.

24.10.2018г. (в электронном виде) в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление участника строительства гр. ФИО1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - в виде блока таунхауса с условным номером 57 (г. Москва, <...>, блок (квартира) № 3), общей площадью 142,9 кв. м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № 77:17:0150205:1000 по строительному адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, вблизи деревни Пушкино участок V-1п.

В настоящем судебном заседании подлежало рассмотрению требования участника строительства гр. ФИО1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - в виде блока таунхауса с условным номером 57 (г. Москва, <...>, блок (квартира) № 3), общей площадью 142,9 кв. м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № 77:17:0150205:1000 по строительному адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, вблизи деревни Пушкино участок V-1п.

В судебное заседание третье лицо, временный управляющий, должник не явились, извещены надлежаще о дате, времени и месте судебного заседания. Дело слушалось в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель участника строительства поддержал заявленные требования по доводам заявления. В своем заявлении инвестор (участник строительства) в обоснование требования указал, что с должником ООО "ВИП-Стройинжиниринг" был заключен Договор инвестирования № 11/57/02 от 20.02.2012 года, поясняет, что в полной мере исполнил обязательства по договору, оплатил 12 820 000 руб. 00 коп., должником объект достроен, квартира и земельный участок участнику переданы по акту, но таунхаус не введен в эксплуатацию, не оформлены права.

Суд, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, пришел к выводу, что требование участника строительства гр. ФИО1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - в виде блока таунхауса с условным номером 57 (г. Москва, <...>, блок (квартира) № 3), общей площадью 142,9 кв. м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № 77:17:0150205:1000 по строительному адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, вблизи деревни Пушкино участок V-1п, в соответствии с Договором инвестирования № 11/57/02 от 20.02.2012 года и с учетом произведенной участником строительства оплаты в размере 12 820 000 руб. 00 коп. обоснованно и подлежит удовлетворению.

В настоящем деле п. 1 ст. 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» применяется в редакции № 73 от 29.07.2017, действовавшей в период с 30.07.2017 г. по 29.10.2017 г. согласно которой:

1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Как усматривается из материалов дела, 20 февраля 2012 года между ООО «ВИП-СтройИнжиниринг» (Инвестор) и ФИО1 (Соинвестор) был заключен Договор инвестирования № 11/57/02 (далее - Договор инвестирования), в соответствии с условиями которого, Соинвестор привлечен к участию в реализации инвестиционного проекта по созданию коттеджного поселка «Благодать», включающего коттеджи, объекты общего назначения, объекты благоустройства, согласно проекту, по строительному адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Филимонковское, вблизи деревни Пушкино, уч. № V-ln (п. 1.1.4. Договора) в части создания на согласованном земельном участке, путем финансирования, осуществляемым поэтапным внесением денежных средств.

В соответствии с п. 1.1.5. Договора Инвестор обязался построить объект недвижимости в виде предназначенного для проживания блока таунхауса площадью 162,81 кв.м. с условным номером 57, согласно Схеме расположения земельных участков (Приложение 13), подключенных к нему инженерных сетей и коммуникаций, а также прилегающий земельный участок общей площадью 218 кв.м., адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Филимонковский сельский округ, вблизи д. Пушкино, уч. V-1п.

Согласно п. 2.1. Договора Соинвестор обязался осуществлять инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта, а Должник обязался контролировать использование денежных средств и осуществлять реализацию инвестиционного проекта.

В силу п. 2.2. Договора по завершении реализации инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии надлежащего выполнения Соинвестором обязательств по настоящему Договору Инвестор передает Соинвестору объект в собственность в установленном законом порядке.

В силу п. 5.3.3. Договора Застройщик обязался обеспечить оформление Соинвестором прав собственности на объект (в том числе участок) путем оформления сделки в соответствии с действующим законодательством РФ после подписания сторонами Акта выполненных работ по Договору при условии внесения Соинвестором 100% суммы инвестиционного взноса.

В соответствии с п. 3.1. Договора и Соглашением о целевом финансировании (Приложение № 4) стоимость всех работ по реализации инвестиционного проекта, подлежащая финансированию, с учетом зафиксированной проектной коммерческой площади Таунхауса в размере 162,81 кв.м, зафиксированной проектной коммерческой площади земельного участка в размере 218 кв.м, составляет 12 820 000 (Двенадцать миллионов восемьсот двадцать тысяч) рублей.

Обязательства Соинвестором по внесению денежных средств инвестиционного взноса на общую сумму в размере 12 820 000 рублей, исполнены в полном объеме, что подтверждается квитанциями по оплате № 6605 от 11.03.2012, № 207 от 22.02.2012 г., платежными поручениями № 1от 04.07.2012, № 1 от 22.10.2012, № 2 от 06.11.2013, № 1 от 17.12.2013, № 3 от 13.05.2015, а также вступившим в законную силу Решением Троицкого районного суда г. Москвы от 15.03.2016 г. по гражданскому делу №2-397/16.

Затем, 30 мая 2012 года Постановлением Администрации Ленинского муниципального района Московской области № 2697 утвержден градостроительный план земельного участка по местонахождению: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Филимонковское, вблизи д. Пушкино, земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:675.

21 июня 2012 года администрацией Ленинского муниципального района
Московской области ООО «ВИП-СтройИнжиниринг» выдано разрешение на
строительство (№ RU50503000-474/12 —р/с) 3 сблокированных жилых домов, состоящих из 2-х жилых секций не более 3 этажей (включая цокольный и подвальный этаж, и мансардный этаж); 14 сблокированных жилых домов, состоящих из 3-х жилых секций не более 3 этажей (включая цокольный или подвальный этаж, и мансардный этаж); 1 сблокированного жилого дома, состоящего из 4-х жилых секций не более 3 этажей (включая цокольный или подвальный этаж и мансардный этаж); 2 сблокированных жилых домов, состоящих из 5-ти жилых секций не более 3 этажей (включая цокольный или подвальный этаж, и мансардный этаж); 6 сблокированных жилых домов, состоящих из 6-ти жилых секций не более 3 этажей (включая цокольный и подвальный этаж, и мансардный этаж), расположенных по адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Филимонковское, коттеджный поселок ООО «Вип-СтройИнжиниринг» вблизи дер. Пушкино, земельный участок с кадастровым номером 50:21:0000000:675.

17 декабря 2012 года Постановлением Совета депутатов поселения Филимонковское в г. Москве № 10-1 блоку Таунхауса присвоен адрес: г. Москва, <...>.

В связи с завершением объекта строительства 20 декабря 2013 года между Инвестором и Соинвестором был подписан Акт исполнения обязательств по Договору инвестирования № 11/57/02 от 20 февраля 2012 года, в соответствии с условиями которого, Застройщик своими силами и с привлечением других лиц построил (создал) и передал Соинвестору, а Соинвестор принял Объект недвижимости, предусмотренный Договором, состоящий из земельного участка, жилого дома с комплексом подключенных коммуникаций (газ, водопровод, канализация, электричество) в предусмотренный Договором срок.

Согласно заключению ООО «ГеоКад и Недвижимость» от 20.10.2015 г., проведенным исследованием земельного участка с кадастровым номером 77:17:0150205:1000 установлено, что на данном участке расположен объект капитального строительства (жилой блок в блокированном жилом доме, имеющий строительный адрес: г. Москва, поселение Филимонковское, КП «Благодать», ул. Генерала Трошева, д. 29, бл. 3).

Решением Троицкого районного суда г. Москвы установлено, что фактически указанный выше Объект передан Истцу (Соинвестору) - 20 декабря 2013года.

Из материалов дела следует, что в настоящее время Соинвестор пользуется переданным ему недвижимым имуществом, несет бремя содержания имущества, что подтверждается заключенным с эксплуатационной организацией ООО «Техстрой» Договором № 29/3/Б-2014 от 01.06.2014 года, а также справкой исх. № 20 от 01.03.2018 г., выданной ООО «Техстрой» о том, что ФИО1 с 01.06.2014 г. по настоящее время оплачивает в полном объеме коммунальные услуги за таунхаус, расположенный по адресу: г. Москва, <...>, бл. 3.

Вместе с тем, застройщиком не был оформлен технический паспорт на Объект недвижимости, Объект не сдан в эксплуатацию.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.09.2018г. включены в Реестр требований о передаче жилых помещений ООО "ВИП-Стройинжиниринг" требования участника строительства гражданина ФИО1 о передаче жилого помещения – в виде блока Таунхауса по строительному адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, вблизи деревни Пушкино, участок № V-lп, с условным номером 57 (г. Москва, <...> блок (квартира) № 3), общей площадью 142,9 кв.м., в соответствии с Договором инвестирования № 11/57/02 от 20.02.2012 года и с учетом произведенной участником строительства оплаты в размере 12 820 000 руб. 00 коп.

08.06.2018 г. специалистами Общества с ограниченной ответственностью «ЗЕВС» была проведена плановая геодезическая съемка земельного участка с кадастровым № 77:17:0150205:1000, расположенного по адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, вблизи д. Пушкино, и находящегося на нем здания. Земельный участок с кадастровым номером 77:17:0150205:1000, общей площадью 209 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, принадлежит на праве собственности ООО «ВИП-СтройИнжиниринг» (запись регистрации № 77-77/017-77/004/204/2015-191/2 от 20.08.2015 г.), что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 05.06.2018 г.

Указанный земельный участок был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:21:0150205:248, расположенного по адресу: город Москва, поселение Филимонковское, вблизи д. Пушкино, уч.№ V-ln, на четыре земельных участка с кадастровыми номерами 77:17:0150:205:999, 77:17:0150:205:997, 77:17:0150:205:998, 77:17:0150:205:1000.

В результате анализа данных съемки и сведений единого государственного реестра недвижимости (Кадастровый план территории № 77/ИСХ/17-3441205 от 28.11.2017) специалистами ООО «ЗЕВС» было выявлено, что на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0150205:999 находится блок (секция) блокированного жилого дома. Указанный блок (секция) является частью 4-х секционного блокированного жилого дома, расположенного по адресу: город Москва, <...>, на четырех земельных участках с кадастровыми номерами 77:17:0150:205:999, 77:17:0150:205:997, 77:17:0150:205:998, 77:17:0150:205:1000. К указанному жилому дому подведены коммуникации: отопление (местное от АГВ), водопровод (централизованный), канализация (централизованная), газоснабжение (сетевой газ), электроснабжение, что подтверждается Техническим описанием жилого блока от 09.06.2015 г.

На основании заключения, предоставленного ООО «ЗЕВС» кадастровым инженером был сделан вывод о том, что в соответствии с Договором инвестирования № 11/57/02 от 20.02.2012 г. ФИО1 передан в собственность объект инвестирования - комплекс объектов недвижимости в виде блока таунхауса с условным номером 57, инженерных сетей и коммуникаций, общей площадью 142,9 кв.м., а также прилегающий земельный участок, общей площадью 215 кв.м., которые соответствуют земельному участку с кадастровым номером 77;17:0150205:1000 и расположенному на нем зданию.

В настоящее время Заявитель пользуется переданным ему имуществом, несет бремя его содержания, что подтверждается заключенным с эксплуатационной организацией ООО «Техстрой» Договором № 29/3/Б-2014 от 01.06.2014 года, а также справкой исх. № 20 от 01.03.2018 г., выданной ООО «Техстрой» о том, что ФИО1 с 01.06.2014 г. по настоящее время оплачивает в полном объеме коммунальные услуги за Таунхаус, расположенный по адресу: г. Москва, <...>, бл. 3.

Вместе с тем, Заявитель лишен возможности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, поскольку Должником не оформлен технический паспорт на объект недвижимости, не представлены документы, подтверждающие факт сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости - Таунхауса, не заключен с Заявителем договор купли-продажи земельного участка и блока Таунхауса, то есть в собственность Заявителю указанное имущество не передано, что является нарушением условий Договора инвестирования и лишает Заявителя его прав как собственника приобретенного имущества.

Поскольку строительство Таунхауса Застройщиком завершено в полном объеме, объект строительства передан Заявителю по Акту об исполнении обязательств, Заявитель несет бремя содержания указанного имущества, но Должник не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, не получил разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию, не заключил договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем блока Таунхауса, то требования Заявителя, по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество - земельный участок с кадастровым номером 77:17:0150205:1000 и расположенный на нем объект недвижимости, представляющий из себя блок Таунхауса площадью 142,9 кв.м. в сблокированном жилом доме, расположенном по адресу: г. Москва, <...>, бл. 3, переданный Заявителю по Акту исполнения обязательств.

Исходя также из положений ст.ст., 309, 310 ГК РФ, Заявитель надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы объект недвижимости в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны Должника, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде блока Таунхауса и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Кроме того, в соответствии с условиями договора, заключенного между Заявителем (покупателем) и Должником (продавцом), продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения договора указанные в нем проектные характеристики. Заявитель стал соинвестором по строительству Таунхауса для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилшцных условий, в связи с чем к данным правоотношениям подлежит применению Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и не подлежит применению Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Кроме того, как следует из материалов дела в деле о банкротстве Должника по обособленным спорам о признании права собственности на возведенные Застройщиком объекты недвижимости требования основной части граждан - участников строительства были удовлетворены, т.е. за основной частью граждан - участников строительства Арбитражным судом г. Москвы признано право собственности на возведенные объекты недвижимости и переданные им Застройщиком в соответствии с договорами инвестирования.

В частности:

1. Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2018 г. (резолютивная часть объявлена 27.07.2018 г.) признано право собственности гр. ФИО8 на жилое помещение - квартиру с кадастровым номером 77:17:0150205:651, инвентарный номер: 5, этаж № 1, этаж № 2, площадь 142,3 кв.м., адрес: город Москва, <...>;

2. Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2018 г. (резолютивная часть объявлена 27.07.2018 г.) признано право собственности гр. ФИО9 на жилое помещение - квартиру, общей площадью 139,3 кв. м. расположенную по адресу: г. Москва, <...>, с кадастровым № 77:17:0150205:635;

3. Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2018 г. (резолютивная часть объявлена 27.07.2018 г.) признано право собственности гр. ФИО10 на жилое помещение - Квартиру №1 в блокированном жилом доме, общей площадью 146,8 кв.м., этаж 1,2, кадастровый номер 77:17:0150205:655, расположенном по адресу: г. Москва, <...>;

4. Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2018 г. (резолютивная часть объявлена 27.07.2018 г.) признано право собственности гр. ФИО11 на Блок (квартиру) № 3, кадастровый номер 77:17:0150205:623, площадью 147,4 кв.м., площадью вспомогательных помещений (лоджия, терраса) - 10,4 кв.м., количество этажей - 2, в блокированном жилом доме № 37, расположенном по адресу: г. Москва, <...>;

5. Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2018 г. (резолютивная часть объявлена 27.07.2018 г.) признано право собственности гр. ФИО12 и ФИО13 по 1/2 доли в праве на жилое помещение квартиру, общей площадью 147, 8 кв. м., с кадастровым № 77:17:0150205:661, расположенную по адресу: г. Москва, <...>;

6. Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.08.2018 г. (резолютивная часть объявлена 27.07.2018 г.) признано право собственности гр. ФИО14 на жилое помещение - квартиру, общей площадью 146,7 кв.м., с кадастровым № 77:17:0150205:663, расположенную по адресу: г. Москва, <...> (согласно договора инвестирования № 05/50/12 от 06.12.2011: блок таунхауса с условным номером 50, расположенный по адресу Московская область, Ленинский район, Филимонковский сельский округ, вблизи д. Пушкино, уч. V-ln) и т.д.

Анализ указанных выше судебных актов позволяет сделать вывод, что они основаны на схожих обстоятельствах с настоящим обособленным спором, поскольку строительство всех объектов недвижимости осуществлялось в рамках одного и того же инвестиционного проекта по созданию коттеджного поселка «Благодать», включающего коттеджи, объекты общего назначения, объекты благоустройства согласно проекту по строительному адресу: Московская область, Ленинский район, сельское поселение Филимонковское, вблизи деревни Пушкино, уч. № V-ln.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Суд полагает, что, подписав 20 февраля 2012 г. с ООО «Вип-Стройинжиниринг» договор инвестирования №11/57/02 и полностью выполнив его условия, гр. ФИО1 стал лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде Таунхауса в связи со следующим.

Гражданин ФИО1 при заключении договора не преследовал цели получения прибыли. Он стал соинвестором по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий, в связи с чем к данным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Согласно ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее по тексту – Закон об инвестиционной деятельности) субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В соответствии со ст. 6 Закона об инвестиционной деятельности инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и(или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

В силу ст. 15 Закона об инвестиционной деятельности Государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности.

Между тем, ненадлежащее исполнение Должником своих обязательств по Договору инвестирования нарушает право Заявителя на владение, пользование и распоряжение приобретенным имуществом.

Принимая во внимание положения Постановления от 11.07.2011 N 54 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее по тексту – Постановление № 54), заключенный Договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Следовательно, между сторонами возникли обязательственные отношения, вытекающие из договора купли-продажи, при этом на Заявителя как сторону, осуществляющую финансирование строительства, возложена обязанность по своевременному перечислению денежных средств на строительство (создание) будущей вещи, в то время как на Должнике (застройщике) - обязанность передать построенный объект недвижимости и земельный участок, определенные Договором, после ввода объекта в эксплуатацию.

На основании п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку строительство Таунхауса Застройщиком завершено в полном объеме, объект строительства передан Заявителю по Акту об исполнении обязательств, Заявитель несет бремя содержания указанного имущества, но Должник не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, не получил разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию, не заключил договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем блока Таунхауса, то требования Заявителя, по существу, заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество – объект недвижимости, представляющий из себя блок Таунхауса площадью 142,9 кв.м. в сблокированном жилом доме, расположенном по адресу: г. Москва, <...>, бл. 3, переданный Заявителю по Акту исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого, на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ (абзац пятый пункта 5 Постановления N 54).

В силу названной нормы в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (абзац 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по п. 3 ст. 551 ГК РФ являются именно факты владения вещью истцом (покупателем), надлежащим образом, исполнившим свои обязательства по договору, и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

Вместе с тем, право собственности на земельный участок с кадастровым номером - 77:17:0150205:1000, на котором расположен объект строительства, зарегистрировано за ООО «ВИП-СтройИнжиниринг» (запись регистрации № 77-77/017-77/004/204/2015/191/2 от 20.08.2015), что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 05.06.2018 г., представленной в материалы дела.

Право собственности Должника ООО «ВИП-СтройИнжиниринг» в отношении Таунхауса, расположенного по адресу: г. Москва, <...>, в котором размещается указанное помещение, не регистрировалось.

Заявителем добросовестно исполнены обязательства по Договору, который фактически владеет и пользуется указанным имуществом на протяжении длительного времени еще до введения в отношении Застройщика процедуры банкротства, однако Должник уклонился от осуществления государственной регистрации права на возведенный объект недвижимости, а также от государственной регистрации перехода права на земельный участок, нарушив условия Договора.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Частью 1 ст. 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, в соответствии с нормами ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости", утвержденного 04.12.2013 г. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют признать, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может нарушать право заявителя на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Данный вывод суда подтверждается также судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013 Определение Верховного суда Российской Федерации от 13 октября 2015 года № 89-КГ15-10, Определение Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 5-В12-11, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.07.2016 N Ф05-15413/2013 по делу N А40-27589/2008)

Основываясь на требовании пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, суд признает право собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 71, 100, 201.1 - 201.11 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. ст. 65, 71, 75, 184, 185, 223 АПК РФ, суд,

О П Р Е Д Е Л И Л:

Признать право собственности ФИО1 на долю в объекте незавершенного строительства - в виде блока Таунхауса с условным номером 57 (г. Москва, <...>, блок (квартира) № 3), общей площадью 142,9 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0150205:1000 по строительному адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, вблизи деревни Пушкино, участок V-ln.

Определение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в 10 (десяти) – дневный срок с момента вынесения в полном объеме.

Председательствующий - судья Л.А. Кравчук