Гражданский кодекс часть 1

в заседании приняли участие: представитель ФИО1 – ФИО2 (паспорт, дов. от 12.04.2018г), представитель конкурсного управляющего – ФИО3 (паспорт, дов. от 16.10.2017г)

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 сентября 2016 г. (резолютивная часть объявлена 09 сентября 2016 г.) Товарищество на вере (коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

Сообщение о признании Товарищества на вере (коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете «Коммерсантъ» №177 от 24.09.2016 г.

В судебном заседании подлежало рассмотрению заявление ФИО1 о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>. квартира 12 (строительный адрес: <...> секция, этаж 3, № пп 1, тип слева).

Представитель ФИО1 поддержала заявленные требования.

Представитель конкурсного управляющего возражала по доводам, изложенным в отзыве.

Заслушав мнение участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявление ФИО1 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 07 июля 2008 года между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» и ФИО1 был заключен предварительный договор №208176/207040 о нижеследующем.

Согласно п. 1.1 предварительного договора № 208176/207040 Продавец принял решение продать, а Покупатель - приобрести 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <...> секция, этаж 3, № пп 1, тип слева, проектной площадью 68,96 кв.м. (далее - квартира).

Согласно п. 2.1 предварительного договора № 208176/207040 основной договор должен быть заключен не позднее, чем через 40 рабочих дней после государственной регистрации продавцом своего права собственности на вновь построенный объект.

Согласно п. 2.7 предварительного договора № 208176/207040 стороны пришли к соглашению, о том, что предварительная стоимость Квартиры составляет сумму в размере 2 413 600,00 (два миллиона четыреста тринадцать тысяч шестьсот рублей 00 копеек) рублей.

Согласно п.2.8 предварительного договора № 208176/207040, стороны пришли к соглашению, о том, что в целях обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему Договору, Покупатель в срок не позднее «10» июля 2008г. обязуются перечислить на расчетный счет Продавца обеспечительный платеж размере 2 413 600.00 (два миллиона четыреста тринадцать тысяч шестьсот рублей 00 копеек) рублей (далее - Обеспечительный платеж). Обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения обязательств Покупателя по заключению основного договора в соответствии с п.1 ст. 329 ПК РФ.

При этом после заключения Основного договора указанные выше денежные средства, составляющие Обеспечительный платеж, будут зачтены Продавцом в счет оплаты Основного договора.

Согласно Приходному кассовому ордеру №28001 от 07 июля 2008 года и платежному поручению № 28501 от 07 июля 2008 года Заявитель в полном объеме перечислил на расчетный счет Продавца Обеспечительный платеж, следовательно, исполнил обязательства Покупателя по заключению основного договора.

Заявитель также заключил договор № 208176/207040 от 07 июля 2008 года с управляющей организацией на оплату расходов по содержанию жилого дома, а также договор на предоставление коммунальных услуг.

Заявителем получен смотровой ордер (Разрешение № ОБ-700012 от 10 декабря 2008 года) на объект, расположенный по адресу: <...>, а также была произведена идентификация адреса, в связи с чем указанный дом был сдан в эксплуатацию.

Таким образом, в настоящее время Заявитель фактически владеет, пользуется квартирой, оплачивает коммунальные платежи и другие расходы, что подтверждается выпиской из лицевого счета № 197.9.16.0 от 16 августа 2017года.

Несмотря на фактическую передачу квартиры, должник обязанности по передаче квартиры в собственность не исполняет. Заявитель не может зарегистрировать право собственности на спорную квартиру, чем нарушаются его права и законные интересы.

12.07.2017г. Заявителем получен Запрос-уведомление от Конкурсного управляющего Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» ФИО4 Исх. № 22 от 12 июля 2017 года, согласно которому ФИО1 необходимо предоставить документы, подтверждающие возникновение имущественных прав на указанное жилое помещение в течении 2-х месяцев со дня получения данного обращения. В случае наличия подтверждающих документов необходимо принять меры, направленные на оформление (регистрацию) прав в отношении указанного жилого помещения в предусмотренном законом порядке в течении 2-х (двух) месяцев со дня получения данного обращения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании права собственности на квартиру, для последующей государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с требованиями ст. 131 ГК РФ.

Согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

Установление требование о передаче жилого помещения в соответствующий реестр, в том числе на основании предварительного договора, в дальнейшем дает участнику строительства права на погашение своих требований путем передачи объекта незавершенного строительства или путем передачи им жилых помещений в случае завершения строительства многоквартирного дома (статьи 201.10, 201.11 Закона о банкротстве).

Таким образом, отсутствие основного договора купли-продажи не лишает заявителя права на обращение с требованием о признании права собственности, поскольку пункт 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве направлен на защиту, как раз таких участников строительства, которые фактически вступили во владение жилым помещением во введенном в эксплуатацию доме, однако не смогли зарегистрировать право собственности на него в связи с введением процедуры банкротства в отношении должника.

Рассматриваемый случай отличен тем, что должник не является застройщиком. Однако это обстоятельство, не зависящие от участника строительства, оплатившего в полном объеме стоимость именно спорной квартиры, не должны влечь нарушение прав последнего.

Суд не должен допускать формального подхода к рассмотрению дела. Рассматривая спор необходимо установить фактические обстоятельства, отражающие реальные отношения сторон, с целью принятия справедливого судебного акта и недопущения нарушений жилищных прав участника строительства.

Фактически описанные отношения сложились и исполнены его сторонами задолго до введения процедуры банкротства в отношении Товарищества на вере (коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания».

При этом суд учитывает, что ФИО5 дважды обращался в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности, но Определениями Серпуховского городского суда от 22.08.2017 и 18.04.2018 заявление возвращено заявителю в связи с неподведомственностью дела суду общей юрисдикции.

В соответствии с п.2 ст. 45 Конституции каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии с п.п. 5 п.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимого имущества является вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации сделки заявитель вправе защищать свои права путем обращения в суд с заявлением о регистрации перехода права. Решение суда является основанием для регистрации права собственности заявителя.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома получено в установленном федеральным законом порядке.

Фактическая передача квартиры была осуществлена до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку им получены денежные средства за квартиру, в связи с чем у него возникло встречное обязательство перед ФИО1 по передаче квартиры.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 16, 32 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст.ст. 12, 129, 131, 165, 309-310, 551 Гражданского кодекса, ст.ст. 65, 71, 184-185, 223 АПК РФ, Арбитражный суд города Москвы,

О П Р Е Д Е Л И Л:

Признать за ФИО1право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>. квартира 12 (строительный адрес: <...> секция, этаж 3, № пп 1, тип слева).

Определение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок с даты его изготовления в полном объеме.

Судья В.М. Марасанов