Гражданский кодекс часть 1

о признании недействительным договор ипотеки здания (сооружения) и земельного участка № 26-17/32-00 от 21.07.2017 года, заключенного должником и АО КБ Банк «Национальный стандарт», в силу его ничтожности,

при участии:

от АО «Банк Национальный Стандарт» – ФИО1 (паспорт, доверенность),

истец, третье лицо – неявка, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2020 должник ООО «МИДИ ГРУПП» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: 105187, <...>) признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 (шесть) месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него конкурсного производства опубликовано конкурсным управляющим должника в газете "Коммерсантъ" № 42 от 07.03.2020.

18.01.2021 (согласно штампу канцелярии суда) в Арбитражный суд города Москвы поступило исковое заявление истца – конкурсного кредитора к ответчику: ОА Банк «Национальный стандарт» о признании недействительным договор ипотеки здания (сооружения) и земельного участка № 26-17/32-00 от 21.07.2017 года, заключенного должником и АО КБ Банк «Национальный стандарт», в силу его ничтожности.

В настоящем судебном заседании подлежало рассмотрению указанное заявление.

Истец, третье лицо в судебное заседание не явились, извещены в порядке ст. 121, 123 АПК РФ. Дело рассматривалось в порядке ст. 156 АПК РФ.

В материалах дела имеется ходатайство АО «Банк Национальный Стандарт» об оставлении искового заявления без рассмотрения ввиду неуплаты истцом госпошлины.

В судебном заседании представитель АО «Банк Национальный Стандарт» указанное ходатайство не поддержал ввиду уплаты истцом госпошлины.

Изучив материалы дела, представленные документы, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В обоснование своего заявления кредитор указывает на те обстоятельства, что оспариванию подлежит Договор ипотеки здания (сооружения) и земельного участка №26-17/32-00 от 21.07.2017, заключенный между должником и АО «Банк Национальный Стандарт», в силу его ничтожности.

Так, истец указал, что об указанном договоре залога права аренды земельного участка Конкурсный кредитор узнал только после включения его в реестр требований кредиторов Должника и получения выписки из ЕГРН на указанный земельный участок от 02.12.2020 года.

Так, Должником и Ответчиком был заключен договор № 26-17/32-00 ипотеки здания (сооружения) и земельного участка. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости — АО «Банк Национальный стандарт» .

В целях обеспечения надлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по Кредитным договорам, ООО «МИДИ ГРУПП» предоставило в залог Банку АО КБ Банк «Национальный стандарт» следующее недвижимое имущество:

- здание, общей площадью 3 152,9 кв.м., кадастровый номер 77:03:0004004:1143, находящееся по адресу: Россия, город Москва, район Соколиная Гора, улица Вольная, дом 35, строение 4;

- здание, общей площадью 2402,2 кв.м., кадастровый номер 77:03:0004004:1149, находящееся по адресу: Россия, город Москва, район Соколиная Гора, улица Вольная, дом 35, строение 13;

- право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего находящийся на нем объекты недвижимости, общей площадью 9 909+/-21 кв.м., расположенный по адресу: Россия, город Москва, район Соколиная Гора, улица Вольная, дом 35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, кадастровый номер 77:03:0004004:5591.

Ранее, 24.01.2013 года между Должником (ООО «МИДИ ГРУПП»), Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ООО «ТЕХГРУПП» был заключен множественный договор аренды земельного участка № М-03-040221, в соответствии с которым Департамент земельных ресурсов на основании Распоряжения № 6425-03 ДЗР от 25.12.2012 года предоставил соарендаторам — ООО «МИДИ ГРУПП» и ООО «ТЕХГРУПП» на праве аренды земельный участок по адресу: <...>.

Срок аренды, указанный в множественном договоре аренды - до 06.12.2061 года.

Как следует из материалов дела о банкротстве ООО «МИДИ ГРУПП», АО Банк «Национальный стандарт» обратился с заявлением о признании ООО «МИДИ ГРУПП» банкротом на основании требований к Должнику, вытекающих из договора открытия кредитной линии, а также заключенного в обеспечение данного договора об ипотеке.

В состав залогового имущества, выставленного на торги конкурсным управляющим Должника, в том числе вошло право аренды вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с п. 5.9 Договора аренды земельного участка, заключенного с Департаментом земельных ресурсов города Москвы 24.01.2013 года и ООО «ТЕХГРУПП», ООО «МИДИ ГРУПП», Арендатор обязан в установленном порядке уведомлять Арендодателя о совершении сделок с правом аренды и/или земельным участком и заключать в этих случаях дополнительное соглашение с Арендодателем. Руководствуясь ст. 6.1. Договора Арендодатель при нарушении Арендатором условия об уведомлении Арендодателя о сделках с правом аренды Участка вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.

ООО «ТЕХГРУПП» является соарендатором земельного участка, функционально обеспечивающего находящихся на нем вышеуказанных объектов недвижимости, общей площадью 9 909+/-21 кв.м., кадастровый номер 77:03:0004004:5591, расположенного по адресу: Россия, <...>, 11, 12, 13, 16, 22, категория земель - земли населённых пунктов, виды разрешенного использования - земельные участки предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства.

ООО «ТЕХГРУПП» также является собственником строений №6, №10, №12, расположенных на указанном спорном земельном участке.

Множественный договор аренды земельного участка от 24.01.2013 № М-03-040221 зарегистрирован 04.03.2013 года, (государственный номер 77-77-14/002/2013-589) со сроком аренды до 06.12.2061.

Разграничения площади арендуемого земельного участка между сторонами договора со стороны арендаторов не достигнуто, таким образом земельный участок арендуется соарендаторами как неделимое целое с учетом особенностей хозяйственной деятельности Должника и ООО «ТЕХГРУПП»

ООО «ТЕХГРУПП» является лицом, чьи интересы и права непосредственно затронуты заключением данного договора, в связи с нарушением статьи 335 ГК РФ.

Так, Должник и Ответчики не извещали ООО «ТЕХГРУПП» о заключении данного договора, не включали его в договор в качестве стороны сделки, не уведомляли по факту совершения сделки. Также нет сведений о надлежащем извещении Департамента земельных ресурсов г.Москвы (либо его правопреемника - Департамента городского имущества г.Москвы) о заключении договора ипотеки.

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

В этом случае Должник обязан (вынужден) привлечь собственников помещений в здании для оформления договора залога права аренды земельного участка, поскольку арендатором этого земельного участка являются все они одновременно, а не каждый в отдельности.

Действующее законодательство РФ не предусматривает возможности распоряжения правами аренды таким способом (в случае, когда договор аренды заключен на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора) и требует получения согласия других участников только при распоряжении одним из участников имуществом, находящимся в совместной собственности (ст. 253 ГК РФ).

Действующее законодательство предоставляет собственникам зданий исключительное право на приобретение в собственность или аренду участков, расположенных под такими объектами недвижимости. Причем для собственников помещений введены специальные правила, согласно которым в случае, если помещения, расположенные в здании, находящемся на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено законодательством. При этом, как следует из судебной практики, иной, по сравнению с указанным в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, законодательством не установлен. Это исключает использование других способов оформления прав на такие земельные участки.

Таким образом, в случае если участок является неделимым, а находящиеся на нем здания, строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей должно являться заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В залог должны передаваться не права аренды отдельного соарендатора, а права аренды всех арендаторов по договору аренды со множественностью лиц. При регистрации ипотеки помещения одного из соарендаторов участка и залога его права аренды регистрирующий орган одновременно осуществляет регистрацию залога прав аренды всех соарендаторов участка.

Необходимость участия в договоре ипотеки всех соарендаторов обусловлена следующим: Согласно п. 3 ст. 335 ГК РФ, залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит такое право. Следовательно, поскольку право аренды участка по договору со множественностью лиц принадлежит всем соарендаторам одновременно, то они все должны выступать на стороне залогодателя. При этом простого согласия соарендаторов для залога права аренды участка недостаточно, поскольку каждый обладатель права аренды в силу ст. 335 (3) ГК РФ должен быть стороной по договору ипотеки.

Таким образом, если буквально следовать положениям п. 3 ст. 335 ГК РФ, то залог прав аренды участка должен осуществляться лишь при условии вступления в договор ипотеки всех соарендаторов участка в качестве залогодателей права. Если же указанные соарендаторы предоставят только свое согласие на такой залог, то существует риск оспаривания заключенного договора, так как он, согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ, не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

Так, Ответчиком нарушен пункт 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду допущения права аренды без согласия лица, которому принадлежит закладываемое право, а также без согласия соарендатора. Заключение договора ипотеки служит препятствием для истца.

Согласно Выписке их Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об обременении земельного участка залогом.

Указанный договор ипотеки в части ипотеки права аренды нарушает права и законные интересы ООО «ТЕХГРУПП», при заключении не соблюдены требования пункта 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду чего сделка не соответствует закону и по правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Правила о залоге недвижимости определяются Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно статье 69 названного закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Из пункта 5 статьи 5 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что право аренды может являться предметом залога.

В силу положений статьи 62 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Множественный Договор аренды земельного участка предусматривает, что арендатор имеет право передать права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе в залог, при аренде более 5 лет (как в настоящем случае, где договор аренды более чем на 5 лет) без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления.

В соответствии с пунктами 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В силу требований п. 2 ч. 2 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

В соответствии с п. 4 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет недействительность договора о залоге.

Руководствуясь выводами Верховного суда РФ, изложенными в Определении ВС РФ от 01.12.2015 года по делу № 4-КГ15-54 «исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной по сделке, о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Между тем, истцом не учтено следующее.

Пункты ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1, п. 2 ч. 2, п. 4), на которые Заявитель ссылается в обоснование своих доводов, изложены им в Заявлении в редакции, утратившей силу 01.07.2014г. (Федеральный закон от 21.12.2013г. «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» № 367-ФЗ).

В действующей редакции Гражданского кодекса Российской Федерации и в редакции Кодекса, действовавшей на дату заключения договора ипотеки, в статье 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ или Кодекс) п. 4 отсутствует.

Требование о нотариальном удостоверении Договора ипотеки, обеспечивающего исполнение обязательств по заключенному в простой письменной форме кредитному договору, в ст. 339 ГК РФ отсутствует (в том числе и в ч. 2 ст. 339 ГК РФ).

В договоре ипотеки указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (статьи 1-2 Договора ипотеки), что соответствует положениям п. 1 ст. 339 ГК РФ в действующей редакции. Кроме того, в статье 1 Договора ипотеки указана оценка предмета залога, а также то, что предмет залога остается в пользовании и на хранении у залогодателя.

Таким образом, Договор ипотеки соответствует требованиям ст. 339ГК РФ, установленным для договоров залога, а, следовательно, отсутствуют основания для вывода о ничтожности Договора ипотеки на основании ст. ст. 339 ГК РФ.

Пункт 3 ст. 335 ГК РФ (на который Заявитель ссылается в обоснование своих доводов) не подлежит применению, поскольку согласие арендодателя и согласие соарендатора на залог права аренды земельного участка, функционального обеспечивающего заложенное совместно с ним по Договору ипотеки задание, не требуется. Кроме того, п. 3 ст. 335 ГК РФ заведомо неверно истолкован Заявителем, указавшим в абзаце 4 страницы 5 Заявления, что «залог права аренды земельного участка должен осуществляться лишь при условии вступления в договор ипотеки всех соарендаторов земельного участка в качестве залогодателей права».

Данная позиция подтверждается следующим.

В п. 3 ст. 335 ГК РФ указывается, что «если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона».

Между тем, в соответствии п. 1.1. ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее также – Закон об ипотеке) если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Корреспондирующее данным нормам положение закреплено и в п. 5.1. договора аренды № М03-040221 от 24.01.2013г. земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (далее также – Договор аренды), согласно которому арендаторы имеют право совершать сделки с правом аренды в пределах срока аренды (п. 2.1. договора – заключен сроком до 06.12.2061г.) при условии надлежащего уведомления арендодателя.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в п. 15 Постановления ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом, в силу пункта 16 указанного Постановления, если в случаях, установленных статьёй 22 ЗК РФ (Земельный кодекс Российской Федерации), такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Следовательно, даже если бы ООО «МИДИ ГРУПП» не исполнило свою обязанность по уведомлению Арендодателя о передаче в залог прав аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, то это могло бы повлечь иные правовые последствия, но не влечет признания Договора ипотеки недействительной сделкой. Данная позиция подтверждается судебной практикой по аналогичному спору (Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда №06АП-4106/2009 от 25 сентября 2009 г. по делу №А04- 2046/2009).

При этом, ООО «МИДИ ГРУПП» направляло такое уведомление арендодателю, копию которого представило в АО Банк «Национальный стандарт».

Кроме того, в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Условиями договора аренды № М-03-040221 от 24.01.2013г. земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного между Департаментом земельных ресурсов города Москвы – с одной стороны, ООО «МИДИ ГРУПП» и ООО «ТЕХГРУПП» - с другой, а также зарегистрированного в установленном порядке в ЕГРН за № 77-77-14/002/2013-589 от 04.03.2013г. (далее также – Договор аренды), не предусмотрено специальных условий, ограничивающих и ставящих распоряжение арендаторами своими правами в зависимость друг от друга, кроме того, применительно к п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ в рассматриваемом договоре у каждого арендатора определены доли в праве аренды, в связи с чем, каждый из арендаторов по Договору аренды имеет самостоятельные арендные права и обязанности в отношении неделимого земельного участка, при этом, арендаторы также не лишены возможности заложить свое право и какое-либо согласие другого соарендатора земельного участка не требуется.

Следует отметить, что проведение ООО «ТЕХГРУПП» в своем заявлении аналогии между правами соарендаторов и правами участников общей собственности на имущество является случаем неверного толкования и применения права, следовательно, ошибочным.

Право аренды является обязательственным правом, а право собственности - вещным. Поскольку право каждого из соарендаторов состоит в его личных правах и обязанностях, вытекающих из договора аренды, то каждый из них имеет право самостоятельно распорядится ими и для такого распоряжения уведомление других соарендаторов также не требуется. Применение положений главы 16 ГК РФ в данном случае невозможно. Установление такого условия при заключении договора об ипотеке и праве аренде земельного участка как необходимость получения согласия других лиц при множественности лиц на стороне арендатора земельного участка означало бы нарушение права собственника недвижимости по распоряжению своим имуществом, предусмотренного ч. 1 ст. 209 ГК РФ, а также противоречило бы принципу свободы договора, предусмотренному ст. 421 ГК РФ. Данная позиция подтверждается судебной практикой по аналогичному спору (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2013 г. по делу № А45-18720/2011).

В рассматриваемом случае по Договору ипотеки заложено принадлежащее ООО «МИДИ ГРУПП»:

- нежилое здание общей площадью 3152,9 кв.м., кадастровый номер: 77:03:0004004:1143; материал стен кирпич; этажность: 3-4; год ввода в эксплуатацию 1932; адрес: 105187, г. Москва, рн Соколиная гора, ул. Вольная, д.35, стр. 4 (п. 1.2.1 Договора ипотеки);

- указанное п. в 2.2.2. Договора ипотеки право аренды земельного участка (кадастровый номер 77:03:0004004:5591), функционально обеспечивающего находящийся на нём объект недвижимости, указанный в 1.2.1 Договора ипотеки, т.е. такое право заложено не как отдельный предмет залога, а во исполнение требований, установленных ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке.

При этом, по тексту Договора ипотеки в п. 1.2.2 содержатся указания на то, что право аренды возникло из Договора аренды с перечислением сторон данной сделки, в т.ч. ООО «ТехГрупп».

Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора заключается с условием безусловного согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Данное условие отражено в п. 1.4 рассматриваемого Договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание и сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно разъяснениям п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011г. № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

В п. 8 практики Судебной коллегии по экономическим спорам в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) указано, что в случае приобретения несколькими лицами в собственность нежилых помещений с момента государственной регистрации права собственности на помещения к ним переходит имевшееся у продавца право аренды земельного участка и на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между продавцом и собственником земельного участка.

В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что при обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды.

Таким образом, к покупателю нежилого помещения при любых обстоятельствах в силу закона переходят права соарендатора земельного участка, соответствующие этому помещению. Помещение и права соарендатора выступают в обороте, по сути, в качестве единого объекта, т.к. невозможно продать один из этих объектов без другого.

Анализ содержания приведенных выше правовых норм позволяет сделать вывод о том, что согласия соарендаторов по договору аренды земельного участка на распоряжение одним из соарендаторов принадлежащим ему зданием, строением, сооружением не требуется, так как их права не закладываются и не нарушаются в связи с тем, что данные права не будут объектом обращения взыскания. Новый собственник объектов недвижимости приобретает соответствующие права в отношении земельного участка также без дополнительного согласия иных соарендаторов.

Указанное правило применимо при разрешении данного спора, поскольку при обращении взыскания на заложенные по договору об ипотеке нежилое помещение и право аренды земельного участка, так же как и при его продаже, к лицу, приобретшему указанные объекты, переходят права и обязанности арендатора по соответствующему договору аренды. Права иных соарендаторов по договору аренды земельного участка при этом никак не затрагиваются, на их права взыскание не может быть обращено.

Ввиду всего вышеизложенного, ссылка заявителя на несоблюдение при заключении Договора ипотеки п. 3 ст. 335 ГК РФ - является несостоятельной.

Таким образом, вывод о ничтожности Договора ипотеки является необоснованным, поскольку указанная сделка по залогу не противоречит нормам материального права, регулирующим конкретные правоотношения, а именно, отношения по залогу прав аренды земельного участка, функционально обеспечивающего здание, переданное в залог по тому же Договору ипотеки.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с чем, в удовлетворении искового заявления истца надлежит отказать.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. ст. 32 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. ст. 10, 167, 168 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 75, 184-186, 223 АПК РФ, Арбитражный суд города Москвы

О П Р Е Д Е Л И Л:

В удовлетворении исковых требований истца - конкурсного кредитора ООО «ТЕХГРУПП», - отказать.

Определение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционной суд в десятидневный срок со дня изготовления в полном объеме.

Председательствующий - судья Л.А. Кравчук