Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Дмитриевой О.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фроловой А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ФИО1 о признании права собственности на квартиру, о признании отсутствующим (прекратившимся) залога по договору ипотеки; заявление ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной

по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Радуга» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 630099, <...>, этаж 3),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Виакон «Проект Радуга», ПАО «Сбербанк России»,

при участии в судебном заседании представителей:

ФИО1: ФИО2 по доверенности от 09.09.2019, диплом от 27.06.2015 № 105424 0955971, паспорт;

конкурсного управляющего ООО «Радуга»: ФИО3 по доверенности от 27.08.2019, паспорт;

ПАО «Сбербанк России»: ФИО4 по доверенности от 18.06.2019 №327-Д, паспорт;

конкурсного управляющего ООО Виакон «Проект Радуга»: не явился, извещен;

ФИО5: не явился, извещен,

установил:

определением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.08.2018 (резолютивная часть определения объявлена 07.08.2018) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Радуга»(далее – должник, ООО«Радуга») введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение, временным управляющим утверждён – ФИО6.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.12.2018 (резолютивная часть решения объявлена 11.12.2018) ООО «Радуга» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён ФИО6. Судебное заседание по рассмотрению отчёта конкурсного управляющего о результатах проведения конкурсного производства назначено на 11.06.2019. Определением от 18.06.2019 срок конкурсного производства продлен до 11.12.2019, судебное заседание по рассмотрению отчёта конкурсного управляющего о результатах проведения конкурсного производства назначено на 11.12.2019.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.01.2019 (резолютивная часть определения объявлена 26.12.2018) в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.03.2019 (резолютивная часть определения объявлена 19.03.2019) арбитражный управляющий ФИО6 освобождён от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Радуга». Конкурсным управляющим ООО «Радуга» утверждена ФИО7.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.08.2019 (резолютивная часть определения объявлена 13.08.2019) арбитражный управляющий ФИО7 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Радуга». Определением от 03.09.2019 (резолютивная часть определения объявлена 27.08.2019) конкурсным управляющим должника утверждён ФИО8.

В Арбитражный суд Новосибирской области 15.10.2019 в рамках дела № А45-14965/2018 о признании общества с ограниченной ответственностью «Радуга» несостоятельным (банкротом) обратилась ФИО1 с заявлением о признании права собственности на однокомнатную квартиру, площадью 45,7 кв. м., кадастровый номер 54:35:062990:495, расположенную на семнадцатом этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: <...>; о признании отсутствующим (прекратившимся) залога по договору ипотеки от 30.08.2017 № ДИ-11/31 в части залога прав на однокомнатную квартиру, общей площадью 45,7 кв. м., кадастровый номер 54:35:062990:495, расположенную на семнадцатом этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: <...>. Определением суда от 21.10.2019 назначено судебное заседание по рассмотрению заявления, к участию в рассмотрении обособленного спора привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России», ООО Виакон «Проект Радуга».

25.03.2019 в рамках дела № А45-1652/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью Виакон «Проект Радуга» в арбитражный суд поступило заявление публичного акционерного общества «Сбербанк России» о признании недействительным предварительное соглашения от 27.01.2017 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве №154-ВС2 от 07.07.2014, заключенного между ФИО1, обществом с ограниченной ответственностью Виакон «Проект Радуга», обществом с ограниченной ответственностью «Радуга». Определением от 15.07.2019 в рамках дела № А45-1652/2018 после устранения заявителем обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без движения, назначено судебное заседание по рассмотрению заявления, к участию в рассмотрении обособленного спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ООО «Радуга» (конкурсный управляющий ФИО7)

Определением от 06.11.2019 (резолютивная часть определения объявлена 29.10.2019) в рамках дела № А45-1652/2018 заявление ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной, о применении последствий ее недействительности, поданное в рамках дела № А45-1652/2018 и заявление ФИО1 о признании права собственности на квартиру и признании залога отсутствующим (прекратившимся), поданное в рамках дела № А45-14965/2018, объединены для совместного рассмотрения. Заявление ПАО «Сбербанк России» об оспаривании сделки передано в дело № А45-14965/2018 для совместного рассмотрения с заявлением ФИО1 о признании права собственности на квартиру, признании залога прекратившимся (отсутствующим).

В связи с тем, что право собственности на спорный объект недвижимости – квартиру, расположенную на семнадцатом этаже в жилом доме, находящемся по адресу: <...>, принадлежит должнику по настоящему делу – ООО «Радуга», заявления рассматриваются в рамках дела № А45-14965/2018.

Определением арбитражного суда от 25.12.2019 к участию в рассмотрении обособленного спора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5.

Третьи лица ООО Виакон «Проект Радуга» (конкурсный управляющий ФИО9), ФИО5, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения обособленного спора, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на заявления не представили. Заявления рассмотрены в порядке статей 123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей ООО Виакон «Проект Радуга», ФИО5

Рассмотрев представленные в материалы доказательства, пояснения лиц, участвующих в деле, судом установлены следующее фактические обстоятельства.

Между ПАО «Сбербанк России» (далее – кредитор, банк) и обществом с ограниченной ответственностью Виакон «Проект Радуга» (далее – заемщик, ООО Виакон «Проект Радуга») заключён договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 11 от 10.07.2014 (далее – кредитный договор).

В соответствии с п. 1.1 кредитного договора кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат по проекту строительства на срок по 25.09.2018. С июля 2014 года по октябрь 2015 года кредитор перечислил заемщику сумму кредита в размере 470 000 000 рублей.

В обеспечение своевременного и полного выполнения обязательств заемщика по кредитному договору между кредитором и заёмщиком был заключен договор залога имущественных прав № ДЗ-11/1 от 10.07.2014 (далее – договор № ДЗ-11/1).

В соответствии с условиями договора № ДЗ-11/1 заёмщик передал в залог банку имущественные права: право (требование) на получение в собственность жилых помещений в строящихся многоквартирных жилых домах (согласно приложению № 1 к договору). В том числе - право (требование) на получение квартиры № 154 в строящемся жилом доме № 2 (по генплану) по адресу: <...> стр.

Между ООО Виакон «Проект Радуга» (застройщик) и ФИО5 (участник) был заключён договор участия в долевом строительстве № 154-ВС2 от 07.07.2014 (далее – договор № 154-ВС2).

В соответствии с договором № 154-ВС2 застройщик обязался в установленный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом № 2 (по генплану) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику спорную квартиру № 154 в строящемся жилом доме № 2 (по генплану) по адресу: <...> стр.

Между ФИО5 (участник), ООО Виакон «Проект Радуга» (застройщик) и ООО «Радуга» (правопреемник участника) было заключено соглашение от 07.12.2016 о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве № 154-ВС2 от 07.07.2014 (далее – соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2).

В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей по договору №154-ВС2 участник с согласия застройщика передал, а правопреемник участника принял в полном объеме обязанности участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 154-ВС2. В том числе обязанности по оплате.

В соответствии с пунктом 2 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 после выполнения правопреемником участника всех обязательств по настоящему соглашению, застройщик становится обязанным передать правопреемнику участника по акту объект долевого строительства – спорную квартиру.

В обеспечение своевременного и полного выполнения обязательств заемщика по кредитному договору между Банком и ООО «Радуга» был заключен договор залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № ДИ-11/15 от 23.12.2016 (далее – договор № ДИ-11/15).

В соответствии с договором № ДИ-11/15 ООО «Радуга» передало в залог Банку имущественные права (требования) участника долевого строительства на получение жилых помещений в многоквартирных жилых домах (согласно приложению № 1 к договору). В том числе - право (требование) на получение однокомнатной квартиры № 154, в строящемся жилом доме № 2 (по генплану) по адресу: <...> стр.

Договор № ДИ-11/15 был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 29.12.2016.

05.06.2017 ООО Виакон «Проект Радуга» исполнило свои обязательства по договору № 154-ВС2 и передало ООО «Радуга» жилые помещения, в том числе однокомнатную квартиру № 154, общей площадью 45,7 кв. м., расположенную на семнадцатом этаже жилого дома по адресу: <...>.

09.06.2016 в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано право собственности ООО «Радуга» на вышеуказанную квартиру, а также обременение данной квартиры в виде залога в пользу ПАО Сбербанк.

В целях актуализации предмета залога между Банком и ООО «Радуга» был заключен договор ипотеки № ДИ-11/31 от 30.08.2017 (далее - договор ипотеки № ДИ-11/31).

В соответствии с пунктом 1.2.17 договора ипотеки № ДИ-11/31 предметом залога является однокомнатная квартира № 154 общей площадью 45,7 кв. м. на семнадцатом этаже жилого дома № 2 (по генплану) по адресу: <...>.

Договор ипотеки № ДИ-11/31 зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 20.09.2017.

По заявлению ФИО1 о признании права собственности на квартиру и о признании залога отсутствующим (прекратившимся) судом установлены следующие фактические обстоятельства.

27.01.2017 между ООО «Радуга» (участник), ООО Виакон «Проект Радуга» (застройщик) и ФИО1 (правопреемник участника) подписано предварительное соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве № 154-ВС2 от 07.07.2014 (далее – предварительное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2).

Согласно пункту 1 Предварительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 участник с согласия застройщика передает, а правопреемник участника принимает в полном объеме права и обязанности участника, принадлежащие ему по договору № 154-ВС2, по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору №154-ВС2 в части квартиры, указанной в п. 2 настоящего соглашения.

В соответствии с пунктом 2 предварительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 после выполнения правопреемником участника всех обязательств по настоящему соглашению застройщик становится обязанным передать правопреемнику участника по акту приема-передачи в соответствии с договором №154-ВС2 объект долевого строительства – спорную квартиру.

В соответствии с пунктом 4 предварительного соглашения за уступаемые по настоящему соглашению правомочия правопреемник участника уплачивает участнику денежные средства в размере 1 860 000 рублей (цена соглашения) (в редакции дополнительного соглашения к Предварительному Соглашению о передаче прав и обязанностей по Договору № 154-ВС2 от 07.02.2017). Данная сумма оплачивается в течение 5 (пяти) календарных рабочих дней после государственной регистрации соглашения. В силу пункта 3 предварительного соглашения застройщик подтверждает, что на момент подписания настоящего соглашения обязательство по внесению денежных средств в части квартиры, указанной в пункте 2 выполнено в полном объеме. Застройщик к участнику претензий не имеет.

27.01.2017 между ФИО1 и ООО «Радуга» заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа № 0021/154 (далее - соглашение № 0021/154).

Согласно пунктам 1.1, 2.1, 4.1 соглашения № 0021/154 (в редакции Дополнительного соглашения к Соглашению № 0021/154) ФИО1 (займодавец) обязалась предоставить ООО «Радуга» (заемщик) беспроцентный заем в сумме 1 860 000 рублей. Сумма займа вносится в следующем порядке:

Сумма в размере 200 000 рублей в срок до 27.01.2017;

Сумма в размере 860 000 рублей в срок до 08.02.2017;

Сумма в размере 800 000 рублей в срок до 20.02.2017.

В качестве доказательства предоставления денежных средств в материалы дела представлены квитанция к приходному кассовому ордеру № 12 от 08.02.2017 на сумму 860 000 рублей, квитанция к приходному кассовому ордеру № 15 от 14.02.2017 на сумму 800 000 рублей, квитанция к приходному кассовому ордеру № 6 от 27.01.2017 на сумму 200 000 рублей.

Привлечение денежных средств по предварительному соглашению о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 происходило в нарушение норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ), поскольку застройщиком было навязано (как единственно возможная форма оплаты по предварительному соглашению о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2) участнику заключение соглашения № 0021/154, согласно которому ФИО1 предоставила беспроцентный денежный заем в сумме, равной стоимости квартиры – 1 860 000 рублей.

Схема привлечения денежных средств гражданина реализована застройщиком с целью ухода от обязанностей, налагаемых на застройщика Законом № 214-ФЗ. По этой причине, предварительное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 не прошло процедуру государственной регистрации, однако, в нем в совокупности с условиями договора, согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве.

При этом воля сторон предварительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 была направлена на привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома и последующей передачи соответствующей квартиры в его адрес.

06.07.2017 ООО «Радуга» (участник), ООО Виакон «Проект Радуга» (застройщик) и ФИО1 (правопреемник участника) подписали дополнительное соглашение к Предварительному соглашению о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2, согласно которому в раздел I и раздел II Предварительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 внесены изменения. Согласно разделу I участник и правопреемник участника обязуются в срок не позднее 8 (восьми) месяцев заключить Соглашение о передаче прав и обязанностей по Договору участия в долевом строительстве № 154-ВС2 от 07.07.2014 на условиях, указанных в Предварительном соглашении.

Согласно письму ООО «Радуга» №5-ВС от 30.01.2017 (том 1 л.д. 27) в ПАО «Сбербанк России», должник просит согласовать вывод из под залога 6 квартир, в том числе спорную квартиру. В письме указано, что ООО «Радуга» гарантирует направление денежных средств, полученных от инвестора в размере не менее залоговой стоимости на погашение заложенности по договору об открытии невозобновлаемой кредитной линии № 11 от 10.07.2014.

Между тем по независящим от ФИО1 причинам Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору №154-ВС2 так и не было заключено, переход права собственности на квартиру так и не был зарегистрирован уполномоченным органом.

В настоящее время право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «Радуга» с 09.06.2017.

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-229-2016 от 30.09.2016 Мэрия г. Новосибирска в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешила ввод в эксплуатациюпостроенного объекта: Многоэтажный жилой дом №2 (по генплану) - I этап строительства многоэтажных жилых домов с помещениями общественного назначения, трансформаторных подстанций и подземно-надземных автостоянок, расположенных по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Волховская, 37 стр.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Из пункта 7 предварительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 следует, что участник гарантирует правопреемнику участника, что права требования на объект долевого строительства, указанный в п. 2 настоящего соглашения никому не заложены, не уступлены, отсутствуют иные обременения, кроме залога в Пользу ПАО «Сбербанк России» по договору залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № ДИ-11/15 от 23.12.2016 г.

Подписывая предварительное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2, и оплачивая в соответствии с его условиями полную стоимость квартиры, ФИО10 рассчитывала на добросовестное исполнение ООО «Радуга» обязательств по оплате задолженности по договору № ДИ-11/15 в части приобретенной ей квартиры. ФИО1 не может нести ответственность за невыполнение ООО «Радуга» обязательств по оплате по договору №ДИ-11/15 в части приобретенной ей квартиры адрес ПАО «Сбербанк России».

Предметом залога по договору залога № ДИ-11/15 являлась передача залогодателем в залог залогодержателю имущественных прав (требований) участника долевого строительства на получение строящихся площадей.

То есть, заложенное право по договору долевого участия прекратилось на основании ввода дома, расположенного по адресу ул. Волховская, 39 в эксплуатацию.

Обосновывая свои требования о признании права собственности на спорный объект недвижимости, ФИО1 указала на то, что квартира поступила в ее фактическое владение, пояснила, что оплачивает коммунальные услуги, несет иные расходы, связанные с содержанием квартиры, а также указала на то, что в квартире произведен ремонт. В настоящее время в квартире фактически проживает дочь заявителя, так как сама ФИО1 находится за границей Российской Федерации.

В судебном заседании, состоявшемся 17.02.2020, представитель ФИО1 просил суд удовлетворить требование о признании права собственности на квартиру и о признании залога в пользу ПАО «Сбербанк России» отсутствующим (прекратившимся) в полном объеме, возражал против удовлетворения требований ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Представитель ПАО «Сбербанк России» возражал против удовлетворения заявления ФИО1 о признании права собственности на квартиру и признании залога отсутствующим по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Представитель ПАО «Сбербанк России» поддержал заявление о признании сделки недействительной, о применении последствий ее недействительности.

Конкурсный управляющий ООО «Радуга» ФИО8 представил отзыв на заявление от 12.12.2019 (поступил в материалы дела через канцелярию суда 17.12.2019). Согласно доводам отзыва, конкурсный управляющий возражает против удовлетворения требований ФИО1 Считает, что ФИО1 не доказала, что у нее возникли имущественные права на спорную квартиру, так как предварительное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 не зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в установленном законом порядке. Конкурсный управляющий выражает сомнения, что ФИО1 имела финансовую возможность предоставить заем ООО «Радуга» на общую сумму 1 860 000 рублей. ФИО1 не доказала, что залог является недействительным. Более подробно доводы изложены в отзыве.

ПАО «Сбербанк России» также возражает против удовлетворения требований ФИО1. Доводы банка сводятся к тому, что банк не знал, не мог знать и не должен был знать о том, что спорная квартира передается в залог лицом, которое неуправомочено ей распоряжаться, и в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 335 ГК РФ, является добросовестным залогодержателем. На основании статьи 335 ГК РФ залог не подлежит признанию отсутствующим (прекратившимся). Ни в тексте договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № 11, ни в тексте договора залога № ДИ-11/15, договора ипотеки № ДИ-11/31 не содержалось условий о том, что залогодатель вправе заключать сделки, направленные на отчуждение квартир, до их вывода из залога. Ни в тексте договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № 11, ни в тексте договора № ДИ-11/15, договора ипотеки № ДИ-11/31 не предусмотрено, что ПАО «Сбербанк России» обязано выводить имущество из залога в случае поступления денежных средств в погашение кредита.

Оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ФИО1, а также об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной и применений последствий ее недействительности. При принятии судебного акта суд руководствуется следующим.

В силу статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено; подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с частью 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Поскольку ФИО1 надлежащим образом исполнила обязанность по внесению денежных средств ООО «Радуга» за спорную квартиру, доказательств регистрации за ней права собственности на спорный объект недвижимости не представлено, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения ее требований.

Из разъяснений пункта 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Установив, что жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактически квартира передана покупателю, суд пришел к выводу о том, что права и законные интересы ФИО1 подлежат судебной защите путем признания за ней права собственности на спорный объект недвижимости и прекращения обременения в виде залога ПАО «Сбербанк России» на квартиру.

То обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств продавца по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, не является достаточным аргументом против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину.

ООО «Радуга», получив от заявителя денежные средства в счет оплаты квартиры, не произвело действия по снятию обременения (залога) права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области.

Суд считает, что негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан – участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату жилого помещения, добросовестно полагая, что обществом после получения денежных средств будут надлежащим образом исполнены обязательства по заключению основного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору № 154-ВС2 и его регистрации в Управлении Росреестра по Новосибирской области.

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены, в том числе, на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, соответственно, на реализацию прав, закрепленных статьей 40 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 529-О).

Доводы конкурсного управляющего ООО «Радуга», ПАО «Сбербанк России», согласно которым они считают, что ФИО1 не подтверждена платежеспособность, отклоняются судом, ввиду того, что они противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

В материалы дела представлен договор купли-продажи квартиры от 14.02.2017, зарегистрированный в установленном порядке 15.02.2017, заключенный между ФИО1, И Романом Олеговичем, ФИО11 (продавцы) и ФИО12 (покупатель).

Согласно пункту 2.1 договора цена объекта недвижимости составила 3 300 000 рублей. В силу пункта 2.2 договора полный расчет между сторонами произведен наличными денежными средствами до подписания настоящего договора: ФИО1 подтверждает, что получила денежную сумму в размере 1 100 000 рублей, И Р.О. подтверждает, что получил денежную сумму в размере 1 100 000 рублей, ФИО11 подтверждает, что получила денежную сумму в размере 1 100 000 рублей. Продавцы гарантируют, что материальных претензий к Покупателю не имеют.

В судебном заседании, состоявшемся 18.12.2019, в качестве свидетеля допрошен сын заявителя ФИО1 – И Роман Олегович. Родственная связь подтверждается свидетельством о рождении <...>.

И Роман Олегович пояснил, что денежные средства, полученные им от продажи квартиры по договору купли-продажи в размере 1 100 000 рублей, в полном объеме передал безвозмездно матери.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на момент внесения денежных средств в кассу ООО «Радуга», ФИО1 обладала денежными средствами в размере 1 860 000 рублей.

Относительно доводов о том, что залог не подлежит признанию отсутствующим.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора ипотеки №ДИ-11/31 от 30.08.2017 последующий залог предмета залога без согласия Залогодержателя не допускается. Залогодержатель в течение срока действия договора не вправе без письменного согласия залогодержателя иным образом распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: осуществлять с предметом залога любые действия, влекущие его изменение, отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление.

Договор ипотеки №ДИ-11/31 зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости 20.09.2017.

В предварительном соглашении о передаче прав и обязанностей по договору №154-ВС2 в пункте 7 указано, что в отношении квартиры имеется обременение в виде залога в пользу ПАО «Сбербанк России» по договору залога №ДИ-11/15. Но вместе с тем, как указано выше, данный залог прекратил свое существование после ввода дома в эксплуатацию.

На момент подписания предварительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору №154-ВС2 (27.01.2017) договора ипотеки №ДИ-11/31 не существовало. Гражданин, не будучи участником договора ипотеки №ДИ-11/31, не мог знать о содержащихся в нем условиях, поэтому гражданину нельзя поставить в вину нарушение его условий.

Основания прекращения залога не исчерпываются перечнем, установленным в пункте 1 статьи 352 ГК РФ. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не препятствует установлению в договоре залога иного основания прекращения обязательств (полностью или в части).

Банк ссылается на то, что взаимодействие ПАО «Сбербанк России» и ООО «Радуга» при заключении соглашений о передаче прав и обязанностей по договорам участия в долевом строительстве с физическими лицами осуществлялось следующим образом: сначала осуществлялась государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве / договора купли-продажи квартиры, заключённого между ООО «Радуга» и физическим лицом, затем граждане производили оплату за квартиры по соглашению или договору и только затем должник направлял полученные денежные средства физического лица на финансирование строительства и погашение обязательств ООО Виакон «Проект Радуга» перед ПАО Сбербанк и третьими лицами.

Вместе с тем, граждане – участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств, равно как и контролировать дальнейшее движение переданных застройщику денежных средств.

Правоотношения между ООО «Радуга» и Банком относительно снятия залога на квартиры не должны влиять на права граждан на передачу жилого помещения, свободного от притязания третьих лиц (банка).

Принимая во внимание вышеизложенное, в отношении спорной квартиры суд приходит к выводу о том, что залог считается прекратившимся (отсутствующим) на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ ввиду наличия совокупности условий, предусмотренных данной нормой права.

По заявлению ПАО «Сбербанк России» о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности судом установлено следующее.

ПАО «Сбербанк России» мотивирует свое заявление о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности тем, что в соответствии со статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пункта 1 и пункта 2 статьи 37 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьёй 167 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица.

При заключении между ФИО1 и ООО «Радуга» и ООО Виакон «Проект Радуга» предварительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору №154-ВС2 банк не был поставлен в известность о совершении указанной сделки и не давал согласия на её заключение.

Пунктом 2 статьи 346 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

ФИО1 считает, что заявление ПАО «Сбербанк России» об оспаривании сделки не подлежит удовлетворению.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (статья 1 ГК РФ).

Согласно статье 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Таким образом, для признания сделки недействительной необходимо доказать, что гражданин при подписании предварительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору №154-ВС2 действовал недобросовестно.

Действия ФИО1 при подписании предварительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору №154-ВС2 не были направлены на обход требований о получении согласия Банка в силу того, что заявитель добросовестно полагал, что как указано выше, подписывая предварительное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору №154-ВС2 и выполняя все зависящие от него условия этого предварительного соглашения (оплачивая стоимость квартиры), гражданин добросовестно полагал, что участник (ООО «Радуга») выполнит со своей стороны действия по снятию обременения в виде залога ПАО «Сбербанк России» с квартиры.

Исходя из вышеизложенного, недобросовестность ФИО1 при подписании предварительного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору №154-ВС2 не доказана, а значит и предварительное соглашение не может быть признано недействительным.

Следует учесть и то обстоятельство, что при применении реституции как последствий недействительности сделки права долевого участия на квартиру должны вернуться в ООО «Радуга», однако, дом введен в эксплуатацию, следовательно, и отношения долевого строительства в отношении квартир дома невозможно.

Учитывая изложенное, заявление ФИО1 о признании за ней права собственности на квартиру и признании залога отсутствующим (прекратившимся) подлежит удовлетворению, а заявление ПАО «Сбербанк Росси» о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 60, 201.1, 201.8, 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст.ст. 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать за ФИО1 право собственности на однокомнатную квартиру, площадью 45,7 кв. м., кадастровый номер 54:35:062990:495, расположенную на семнадцатом этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: <...>.

Признать отсутствующим (прекратившимся) залог по договору ипотеки от 30.08.2017 № ДИ-11/31 в части залога прав на однокомнатную квартиру, общей площадью 45,7 кв. м., кадастровый номер 54:35:062990:495, расположенную на семнадцатом этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: <...>.

Отказать публичному акционерному обществу «Сбербанк России» в удовлетворении заявления о признании недействительным предварительного соглашения от 21.01.2017 и применении последствий недействительности сделки.

Определение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней с момента его вынесения.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья О.Н. Дмитриева