Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Сорокиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стремиловой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ФИО1 и ФИО2 о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания», о включении требования в размере 218 938 рублей 31 копейки в реестр требований кредиторов закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания»,

при участии в судебном заседании заявителя ФИО1 (паспорт); заявителя ФИО2 (паспорт); представителя заявителей ФИО3 (заявление от 17.12.2014, паспорт),

у с т а н о в и л:

05.11.2014 ФИО1 и ФИО2 обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры № 94, общей площадью 34,3 кв.м, расположенной на втором этаже в подъезде № 4 многоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (стр.) на земельном участке, имеющем кадастровый номер 54:36:020163:54 в реестр требований о передаче жилых помещений должника - закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» (далее – ЗАО «ИСК», должник), о включении требования в размере 218 938 рублей 31 копейки, в том числе 212 453 рублей 46 копеек неустойки, 6 484 рублей 85 копеек убытков в реестр требований кредиторов ЗАО «ИСК».

Обосновывая заявленное требование, заявители указывают, что между ними и должником заключён договор об участии в долевом строительстве, исполненный участником долевого строительства в полном объеме, в связи с чем, у должника перед заявителями существует неисполненная на данный момент обязанность по передаче предусмотренного договором жилого помещени. Неисполнение обязанности по передаче жилого помещения в установленный законом срок влечёт, по мнению заявителя возможность начисления штрафных санкций в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ) и включении данной суммы в реестр требований кредиторов должника на основании норм статьи 71 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Поскольку оплата помещение произведена заявителями за счёт кредитных средств, непередача жилого помещения в срок вызвало у заявителей убытки в виде реального ущерба, связанного с изменением ставки кредитования в сторону уменьшения в момент передачи достроенного жилья в ипотеку банку.

Должник, временный управляющий в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем, заявление рассматривается по правилам статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие названных лиц.

Возражений от временного управляющего, должника по заявленному требованию не поступило.

Пунктами 1 и 2 статьи 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) предусмотрено, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьёй 100 Закона о банкротстве. Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входит установление следующих обстоятельств: наличие заключённого договора, предусматривающего обязательство застройщика по передаче жилых помещений, доказательства исполнения обязательств по оплате со стороны участника долевого строительства.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения требования по существу.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.09.2014 в отношении должника ЗАО «ИСК» введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утверждён ФИО4. Одновременно в отношении должника - застройщика при его банкротстве применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Судом установлено, что 02.08.2013 между должником (застройщик) и заявителями (участники) заключён договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 94/ЖД-ОБ, согласно условиям которого, застройщик обязался в срок, предусмотренный условиями договора построить многоквартирный жилой дом и передать участникам строительства квартиру, характеристики которой указаны в пункте 2.1. договора.

В соответствии с пунктом 3.1. договора стоимость объекта долевого строительства составляет 1 394 525 рублей.

Суд приходит к выводу, что названный договор содержит все условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), договор составлен в письменной форме, зарегистрирован в установленном законом порядке, что соответствует требованиям статьи 3 Закона № 214-ФЗ.

Факт уплаты участниками долевого строительства инвестиционного взноса в полном объеме подтвержден платежным поручением № 162024 от 22.08.2013.

Таким образом, судом установлен как факт наличия договорных отношений, опосредующих строительство объекта путем долевого участия, так и факт оплаты подлежащих передаче объектов долевого строительств, в то время как доказательств исполнения должником своих обязательств в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах требование подлежит признанию обоснованным на основании норм статей 309, 310 ГК РФ и подлежащим включению в реестр требований о передачи жилых помещений на основании статьи 71, пункта 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве.

Исходя из пункта 1.5. договора квартира должна быть передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 25.12.2013, общая стоимость приобретаемой квартиры согласована сторонами в размере 1 394 525 рублей.

Как изложено выше, факт исполнения заявителем обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 94/ЖД-ОБ от 02.08.2013 установлен, должником - застройщиком обязательства перед заявителем не исполнены.

Оценивая заявленное требование в части неустойки в размере 212 453 рублей 46 копеек, суд принимает во внимание следующее.

В силу пункта 1 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Как следует из статьи 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно пункту 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Данная норма установлена императивно и не может быть изменена по соглашению сторон в сторону уменьшения, в связи с чем, участник строительства имеет право претендовать на уплату со стороны застройщика законной неустойки в размере, установленном вышеназванной нормой.

По расчету суда за период с 26.12.2013 по 29.09.2014 (дата введения процедуры наблюдения) сумма неустойки составляет 212 455 рублей 88 копеек, однако суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, в связи с чем в реестр требований кредиторов должника подлежит включению заявленная сумма.

С учётом системного толкования статей 201.1 и 201.9 Закона о банкротстве неустойка подлежит включению в четвертую очередь удовлетворения.

Оценивая правомерность заявленного требования в части включения в реестр требований кредиторов убытков в виде реального ущерба, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 15 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

На основании статьи 393 (пункта 1) Кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с указанными нормами взыскание убытков является мерой гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, которая подлежит применению при условии представления кредитором доказательств, свидетельствующих о нарушении стороной принятых по договору обязательств, наличии причинной связи между фактом причинения убытков и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, а также подтверждающих размер убытков.

Факт ненадлежащего исполнения должником обязательства по передаче объекта заключённого сторонами договора заявителям, подтверждается материалами дела, должником не оспаривается.

Как следует из материалов дела, заявителем целью приобретения вышеназванного жилого помещения был получен кредит согласно кредитному договору <***> от 07.08.2013 в размере 994 525 рублей на срок 182 месяца. Вид платежей, предусмотренных договором – аннуитетные.

Исходя из пункта 4.1. кредитного договора, процентная ставка банка на инвестиционный период составляет 12, 5%, на титульный период – 11, 5 %.

Согласно представленному расчету заявителя за период с 03.02.2014 по 28.09.2014 в связи с непередачей должником жилого помещения им понесены убытки в виде переплаты процентов в общем размере 6 564 рублей 95 копеек.

Дата исчисления начала периода при расчете суммы убытком определена заявителем с учетом следующих обстоятельств. Срок передачи участнику долевого строительства объекта (квартиры) по акту приема-передачи не позднее 25.12.2013, после чего у заявителя возникает возможность сдать необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, которая в силу закона производится в течение 18 календарных дней. Таким образом, заявитель мог представить в кредитное учреждение документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение не ранее 13.01.2014. Таким образом, процентная ставка могла быть снижена до 11,5% годовых в следующий платежный период, который согласно пункту 3.8. кредитного договора начинается с третьего числа.

При таких обстоятельствах суд признаёт доказанным наличие состава убытков, принимая во внимание, что указание в норме статьи 201.5 Закона о банкротстве на то, что включению в реестр требований кредиторов подлежат убытки в виде реального ущерба, рассчитанные после расторжения договора и в соответствии с правилами, установленными данной нормой, не исключает возможности включения в реестр требований иных убытков в случае их доказанности на основании норм гражданского законодательства.

В соответствии со статьёй 201 9 Закона о банкротства убытки в виде реального ущерба подлежат удовлетворению в третью очередь.

Руководствуясь статьями 71, 201.6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области

О П Р Е Д Е Л И Л:

включить в реестр требований о передаче жилых помещений закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» (630007, <...> ИНН <***>, ОГРН <***>) требование ФИО1 и ФИО2 о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры № 94, общей площадью 34,3 кв.м, расположенной на втором этаже в подъезде № 4 многоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> (стр.) на земельном участке, имеющем кадастровый номер 54:36:020163:54, оплаченного в размере 1 394 525 рублей на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 94/ЖД-ОБ от 02.08.2013.

Включить в реестр требований кредиторов закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» требование ФИО1 и ФИО2 в размере 6 564 рублей 95 копеек убытков с отнесением в третью очередь удовлетворения.

Включить в реестр требований кредиторов закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» требование ФИО1 и ФИО2 в размере 212 453 рублей 46 копеек неустойки с отнесением в четвертую очередь удовлетворения.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья Е.А. Сорокина