Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бродской М.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чукаевой И.П., рассмотрев в судебном заседании ходатайство конкурсного управляющего ФИО1 о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу в деле о признании несостоятельным (банкротом) должника - Закрытого акционерного общества «ОбьСтрой» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 633102, <...>),

при участии в судебном заседании представителей: ФИО2, паспорт, лично, от ФИО3 – ФИО4, паспорт, доверенность от 20.02.2017, от КУ – ФИО5, паспорт, доверенность от 22.01.2018, председатель кооператива – ФИО6, паспорт, протокол собрания кредиторов от 16.12.2016, от кредитора АО «Региональные электрические сети» - ФИО7, паспорт, доверенность №472/18 от 08.06.2018.

установил:

Определением Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-1986/2014 от 27.03.2014 в отношении застройщика ЗАО «ОбьСтрой» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 633102, <...>) введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.09.2014 в отношении застройщика ЗАО «ОбьСтрой» введена процедура внешнего управления. Внешним управляющим должника утверждена ФИО8.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.10.2016 мировое соглашение, заключенное 12.03.2015 в ред. от 15.06.2015 между должником ЗАО «ОбьСтрой», в лице внешнего управляющего ФИО8, и кредиторам должника, утвержденное определением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.06.2015 расторгнуто. Производство по делу №А45-1986/2014 возобновлено с процедуры внешнего управления. Внешним управляющим утвержден ФИО9.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.12.2016 ЗАО «ОбьСтрой» признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО9.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 31.01.2017 конкурсным управляющим ЗАО «ОбьСтрой» утвержден ФИО1.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.12.2017 срок конкурсного производства продлен на 6 месяцев.

22.05.2018 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило ходатайство конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства (многоэтажный жилой дом с офисными помещениями, кад. №54:36:020102:338, расположенный по адресу: <...>) и земельный участок (право аренды земельного участка, пл. 2523+17,58 кв.м., кад. №54:36:020102:17, расположенный по адресу: <...> напротив дома №27, возникшее на основании аренды земельного участка №1/2-11а от 14.01.2011) ЖСК «Калинина 20 (ИНН <***>, адрес: 633103, <...>)».

В судебном заседании заявитель уточнил требование. Уточнения заявленного требования судом приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Конкурсный управляющий поддержал уточненное требование в полном объеме. Представитель ФИО3 возражает против удовлетворения ходатайства конкурсного управляющего. Председатель кооператива поддержал ходатайство конкурсного управляющего. ФИО2 представил письменное возражение.

Ходатайство конкурсного управляющего рассмотрено в порядке статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев ходатайство конкурсного управляющего, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, признал, что ходатайство подлежит удовлетворению, при этом суд исходил из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-Фз "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Как следует из материалов дела, ЗАО «ОбьСтрой» является Застройщиком многоэтажного жилого дома с офисными помещениями, кадастровый номер 54:36:020102:338, расположенный по адресу: <...> имеет разрешение на строительство и обладает правом аренды земельного участка, расположенного непосредственно под объектом незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

Условия, поименованные в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, при которых может быть осуществлена передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, соблюдены:

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок составляет 34 398 000,00 руб.

Совокупный размер требований участников строительства составляет: 66 431 966,50 руб.

Таким образом, стоимость прав застройщика не превышает, а меньше совокупного размера требований участников строительства в 1,93 раз.

У должника имеется имущество (помещения в недостроенном доме), которого будет достаточно для погашения текущих обязательств должника после передачи объекта незавершенного строительства участникам строительства.

В реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, обеспеченных залогом.

Жилых помещений достаточно для удовлетворения всех участников строительства, включенных в реестр требований передачи жилых помещений, требование нескольких участников на одно и тоже жилое помещение отсутствуют.

На основании Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 30.03.2018 объект незавершенного строительства - Многоэтажный жилой дом с офисными помещениями находится у ЗАО «ОбьСтрой» на праве собственности.

На основании договора аренды земельного участка №1/2-11а от 14.01.2011 г., дополнительного соглашения от 11.08.2017г. ЗАО «Обь-Строй» обладает правом аренды земельного участка, расположенного по адресу <...> напротив дома №27, кадастровый номер земельного участка 54:36:020102:17, площадью 2 523 кв.м.

Участникам строительства, проголосовавшим за передачу объекта незавершенного строительства, надлежит создать или выбрать имеющийся жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, соответствующий требованиям п. 8 ст. 201 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Перед проведением собрания участников строительства конкурсным управляющим осуществлены следующие мероприятия:

-осуществлена государственная регистрация прав собственности на объект незавершенного строительства;

-произведена оценка прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок;

-сформирован реестр требований о передаче жилых помещений;

-подготовлено заключение арбитражного управляющего о возможности (технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства участникам строительства.

В соответствии с Техническим паспортом здания, подготовленным ОГУП «ТЕХЦЕНТР НСО», степень готовности объекта незавершенного строительства составляет - 51%.

Сведения о технической невозможности завершения строительства объекта, существовании или возможном возникновении угроз жизнедеятельности людей и окружающей среде при осуществлении завершения строительства с учетом устранения выявленных дефектов отсутствуют.

Выполнить ремонтно-восстановительные мероприятия, устранить выявленные дефекты и ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию технически возможно.

По состоянию на текущую дату в реестр требований о передаче жилых помещений включены требования в следующем составе и размере:

Всего участников строительства - 51

Всего требований о передаче жилых помещений - 56

Размер требований участников строительства - 66 431 966,50 руб.

Общей площади жилых помещений - 2 041,25 кв.м.

Предполагаемый минимальный размер денежных средств, необходимых для устранения недостатков, завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию составляет 85 320 760,00 руб.

Финансирование завершения строительства объекта незавершенного строительства может осуществляться за счет реализации свободных квартир и нежилых помещений в строящемся доме.

По результату рассмотрения всех требований участников строительства выявлено 7 свободных квартир общей площадью 264,32 кв.м. и офисное помещение площадью 284,90 кв.м. Общая площадь свободных помещений составляет 549,22 кв.м.

Среднерыночная стоимость квадратного метра в городе Обь составляет 35 тыс. рублей.

В соответствии с информацией, предоставленной Министерством строительства Новосибирской области и администрацией г. Обь, предусмотрено выделение субсидии в размере до 19,5 млн. руб. на следующие виды работ: технические подключения (электроэнергия, водоснабжение, теплоснабжение), лифты, благоустройство.

Таким образом, частичное финансирование строительства возможно в размере до 19 500 000 рублей.

В соответствии с приведенным законом муниципальное образование выделяет генеральному подрядчику, осуществляющему завершение строительства проблемного объекта, земельный участок без проведения торгов в размере дефицита бюджета.

При надлежащем финансировании строительства предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию -3 кв. 2019 г.

Согласно отчету независимого оценщика №10173-2017 по состоянию на 14.11.2017 г.:

-итоговая рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства - Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями по ул. Калинина в г. Обь, НСО составляет -23 900 000,00 руб.

-итоговая рыночная стоимость прав застройщика на собственность - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием - для строительства многоэтажного жилого дома, общая площадь: 2523 +/- 17,58 кв. м., кадастровый номер: 54:36:020102:17 на условиях аренды составляет - 10 498 000,00 руб.

Таким образом, стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок составляет 34 398 000,00 руб., без учета НДС.

11 мая 2018 года состоялось собрание участников строительства. По результатам рассмотрения повестки дня собрания участников строительства приняты следующие решения:

По первому вопросу: Обратиться в Арбитражный суд Новосибирской области с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика (ЗАО «ОбьСтрой», ИНН <***>; ОГРН <***>; 633102, <...>) на объект незавершенного строительства (многоэтажный жилой дом с офисными помещениями, кад. №54:36:020102:338, расположенный по адресу: <...>) и земельный участок (право аренды земельного участка, пл. 2523+17,58 кв.м., с кадастровым номером 54:36:020102:17, расположенного по адресу: <...> напротив дома №27, возникшее на основании договора аренды земельного участка №1/2-11а от 14.01.2011) созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

По второму вопросу: Выбрать жилищно-строительный кооператив «Калинина 20» (ИНН <***>, 633103, НСО, <...>) для завершения строительства многоэтажного жилого дома с офисными помещениями, кад. №54:36:020102:338, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с п. 14 ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

«Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований о передаче жилых помещений.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам».

Также при рассмотрении данного ходатайства судом учитывается то, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства, как не профессиональных инвесторов, в связи, с чем они подлежат повышенной защите. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Возражения сводятся к недоказанности возможности получения субсидий и стоимости строительства, недоказанности соответствия кооператива требованиям, выдвигаемым Законом о банкротстве. Они судом отклонены: в материалы дела представлено доказательство признания участника строительства «обманутым дольщиком», что дало основание органам власти г. Новосибирска распространить на спорный дом программу помощи дольщикам, что в том числе и дает возможность предоставления в рамках неё субсидий.

Также в материалы дела представлены документы, подтверждающие создание ЖСК «Калинина 20». Его членами являются участники долевого строительства спорного дома и они, голосуя (подлинный бюллетень голосования судом обозревался в судебном заседании) они выбирали между этим кооперативом, иным или вообще им была предоставлена пустая строка для указания своей позиции по управлению окончанием строительства. Суд не усмотрел нарушений, препятствующих удовлетворению заявления конкурсного управляющего.

При таких обстоятельствах ходатайство подлежит признанию обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184-185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области

ОПРЕДЕЛИЛ:

1.Удовлетворить ходатайство конкурсного управляющего должника – Закрытого акционерного общества «ОбьСтрой» ФИО1 о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства (многоэтажный жилой дом с офисными помещениями, кад. №54:36:020102:338, расположенный по адресу: <...>) и земельный участок (право аренды земельного участка, пл. 2523+17,58 кв.м., кад. №54:36:020102:17, расположенный по адресу: <...> напротив дома №27, возникшее на основании аренды земельного участка №1/2-11а от 14.01.2011) ЖСК «Калинина 20 (ИНН <***>, адрес: 633103, <...>)».

2. Погасить требования участников строительства в размере 34 398 000,00 руб.:

ФИО участника строительства

Размер требований, руб.

№ квартиры

Размер требований, %

Размер погашаемых требований, руб.

ФИО10

1 007 360,00

1,52

521 603,85

ФИО11

1 291 150,00

1,94

668 548,29

ФИО12

1 336 530,00

2,01

692 045,73

ФИО13

1 286 720,00

1,94

666 254,47

ФИО6

1 221 700,00

1,84

632 587,58

1 221 280,00

1,84

632 370,10

1 225 700,00

1,85

634 658,75

ФИО14

1 149 440,00

1,73

595 171,86

ФИО15

1 261 750,00

1,90

653 325,18

ФИО16

956 992,00

1,44

495 523,65

ФИО17

1 198 840,00

1,80

620 750,83

ФИО18

1 312 080,00

1,98

679 385,70

ФИО19, ФИО20

1 337 543,00

2,01

692 570,26

ФИО21

1 337 543,00

2,01

692 570,26

ФИО22

1 423 580,00

2,14

737 119,60

ФИО23

1 332 800,00

2,01

690 114,37

ФИО24

965 000,00

1,45

499 670,14

ФИО25, ФИО26

1 366 530,00

2,06

707 579,52

ФИО27

1 070 320,00

1,61

554 204,09

ФИО28

986 898,00

1,49

511 008,77

ФИО29

899 430,00

1,35

465 718,46

ФИО30

1 332 800,00

2,01

690 114,37

ФИО31

967 890,00

1,46

501 166,56

ФИО32

1 297 800,00

1,95

671 991,61

ФИО33

967 890,00

1,46

501 166,56

ФИО34, ФИО35

1 200 000,00

1,81

621 351,47

ФИО36

1 298 203,50

1,95

672 200,54

ФИО37

1 291 150,00

1,94

668 548,29

ФИО38

1 291 150,00

1,94

668 548,29

ФИО39

1 312 349,00

1,98

679 524,98

ФИО40

956 992,00

1,44

495 523,65

ФИО41

2 792 000,00

1, 7

4,20

1 445 677,75

ФИО42

1 465 450,00

2,21

758 799,59

ФИО43

1 003 086,00

1,51

519 390,80

ФИО44

1 149 440,00

1,73

595 171,86

1 153 600,00

1,74

597 325,88

1 339 840,00

2,02

693 759,63

ФИО45

850 000,00

1,28

440 123,96

ФИО46

1 291 150,00

1,94

668 548,29

ФИО47

1 040 000,00

1,57

538 504,61

ФИО48

1 325 120,00

1,99

686 137,72

ФИО49

1 407 940,00

2,12

729 021,32

ФИО50

950 000,00

1,43

491 903,25

ФИО51

1 026 550,00

1,55

531 540,29

ФИО52

1 189 650,00

1,79

615 992,31

1 291 150,00

1,94

668 548,29

ФИО53

1 047 970,00

1,58

542 631,42

ФИО54

1 016 804,00

1,53

526 493,88

ФИО55

1 267 200,00

1,91

656 147,15

ФИО56

1 221 280,00

1,84

632 370,10

ФИО57, ФИО58

938 560,00

1,41

485 979,70

ФИО59

876 736,00

1,32

453 967,67

ФИО3

1 261 750,00

1,90

653 325,18

ФИО60

1 221 280,00

1,84

632 370,10

ФИО61

1 200 000,00

1,81

621 351,47

ИТОГО

66 431 966,50

100,00

34 398 000,00

путем передачи прав застройщика (ЗАО «ОбьСтрой», ИНН <***>; ОГРН <***>; 633102, <...>) на объект незавершенного строительства (многоэтажный жилой дом с офисными помещениями, кад. №54:36:020102:338, расположенный по адресу: <...>) стоимостью 23 900 000,00 руб. и земельный участок стоимостью 10 498 000,00 руб. (право аренды земельного участка, пл. 2523+17,58 кв.м., с кадастровым номером 54:36:020102:17, расположенного по адресу: <...> напротив дома №27, возникшее на основании договора аренды земельного участка №1/2-11а от 14.01.2011) жилищно-строительному кооперативу «Калинина 20» (ИНН <***>, 633103, НСО, <...>).

Определение может быть обжаловано в седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья М.В. Бродская