Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бродской М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гукасян Л.В., рассмотрев в судебном заседании заявление кредитора ФИО1 о понуждении исполнить в натуре обязательство по договору участия в долевом строительстве в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630120, <...>),

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя ФИО2 доверенность от 04.02.2015, паспорт

установил:

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.03.2016 (резолютивная часть) должник - Жилищно-строительного кооператива "На танкистов" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 630120, <...>), признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3.

01.10.2019 в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление кредитора о понуждении исполнить в натуре обязательство по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома: на 2-х комнатную квартиру общей площадью 54,6 кв.м, по адресу: <...>.

Представитель кредитора поддержал заявленные требования. От конкурсного управляющего возражения не поступили.

Требование заявителя рассмотрено в порядке статей 121, 123, 156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, рассмотрев заявленное требование, исследовав представленные в материалы дела доказательства, признал, что заявление подлежит удовлетворению исходя из следующего:

Одно из таких требований уже было рассмотрено судом. Так, определением от 04.10.2018 г., оставленным без изменения постановлением от 18.12.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда и Постановлением от 27.02.2019 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А45-7979/2015, признано обоснованным заявлением ФИО4, суд обязал ЖСК «На Танкистов» передать ФИО5квартиру № 103 как участнику долевого строительства, исполнившему свои обязательства по внесению инвестиционного взноса, с учетом того, что квартира имеется в наличии, дом введен в эксплуатацию и отсутствуют иные притязания на данную квартиру.

В связи с чем, остальные участники долевого строительства, требования которых также включены в реестр по жилым помещениям, обратились в суд с аналогичными заявлениями. И настоящее заявление является последним.

Фактические обстоятельства следующие:

-Требования ФИО1 основаны на Договоре от 05.08.2009 № 0508/148 участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ООО Эксплуатационная строительная корпорация «АЛЬЯНС-строй» (1035403194859; ИНН <***>), в отношении объекта - двухкомнатная квартира № 148, общей площадью 54,6 кв.м. многоэтажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Танкистов, 4 (строительный). Оплачен инвестиционный взнос полностью 920 320 рублей.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В рамках настоящего дела требования ФИО1 установлены определением арбитражного суда Новосибирской области от 28.03.2016, постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.08.2016.

Данными судебными актами, а также определениями по настоящему делу при рассмотрении требований ФИО5 (Определение арбитражного суда Новосибирской области от 04.10.2018 г., постановление от 18.12.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда, постановление от 27.02.2019 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А45-7979/2015) установлено следующее:

Изначально заявители являлись участниками долевого строительства по договорам долевого участия, заключённым с обществом с ограниченной ответственностью «ЭСК «Альянс-строй».

В отношении ООО «ЭСК «Альянс-строй» было возбуждено производство по делу о банкротстве № А45-4506/2009 с применением правил банкротства застройщиков (параграф 7 главы IX Закон о банкротстве).

В дальнейшем производство по делу о банкротстве ООО «ЭСК «Альянс-строй» было прекращено в связи с отсутствием финансирования, что подтверждается определением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.12.2014 по делу №А45-4506/2009.

В ходе процедуры банкротства по делу А45-4506/2009 за ООО «ЭСК «Альянс-строй» не было признано право собственности на недостроенный дом, он не был передан жилищно-строительному кооперативу для завершения строительства.

С целью управления жилым домом, 01.03.2011 инициативной группой, в которую вошли: ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10. и ФИО11 было создано товарищество собственников жилья «На Танкистов» (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц на 11.03.2019; далее - ТСЖ «На Танкистов»).

Соглашением от 01.04.2011 ООО «ЭСК «Альянс-строй» передало ТСЖ «На Танкистов» права застройщика в части оплаченной и признанной судом доли, в том числе, на здание в котором находится квартира.

Ввиду запрета, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации, осуществлять строительство силами юридического лица с организационно-правовой формой - товарищество собственником жилья, ФИО6, ФИО12, ФИО13, ФИО10. и ФИО11 был создан должник - ЖСК «На Танкистов» (выписка из ЕГРЮЛ на 11.03.2019). ТСЖ «На Танкистов» по акту передало здание СК «На Танкистов».

Строительство здания происходило в два этапа, первый - ООО «ЭСК «Альянс-строй» с 2007 года до 2009 года, степень готовности объекта на момент приостановки строительства составляла 46 %, второй - ЖСК «На Танкистов» с 2011 года до фактического завершения строительства в 2014 году (разрешение на ввод дома в эксплуатацию было получено должником 17.12.2014).

Указанные обстоятельства установлены определением от 09.03.2016 Арбитражного суда Новосибирской области по настоящему делу, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2016 по делу А45-7979/2015, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2016 по делу А45-7979/2015, которыми требование ФИО4 о передаче квартиры включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника, в сумме уплаченной участником строительства застройщику. Данным судебным актом также установлено фактическое правопреемство между ООО ЭСК «Альянс-строй» и ЖСК «На Танкистов».

В правовое обоснование указано следующее:

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

Договор участия в долевом строительстве по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. Однако покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса РФ).

Материалами дела о банкротстве подтверждается следующее.

1). В настоящее время в жилом доме осталось незаселенными 16 квартир из 172. Остальные 156 квартир в доме переданы участникам строительства по договорам долевого участия, аналогичным заключенным заявителями по настоящему делу.

2). В отношении каждой из квартир имеется только одно требование конкретного конкурсного кредитора -участника строительства.

3). Каждый из участников полностью внес денежные средства по заключенному договору долевого участия.

4). Жилой дом введен в эксплуатацию до возбуждения процедуры банкротства (Разрешение на ввод получено 17.12.2014 г.).

5). Дом в процедуре банкротства не достраивался Должником и не передавался никому для достраивания.

6). ЖСК в порядке, установленном Законом о банкротстве, не создавалось.

7). Квартиры в доме переданы другим дольщикам (156 квартир из 172) по актам приема-передачи за 10 месяцев до возбуждения дела о банкротстве.

8). Квартиры оставшихся дольщиков были готовы к передаче участникам до возбуждения процедуры банкротства и не переданы исключительно по причинам, зависящим от Застройщика (уклонение).

9). Обязанность у Должника передать квартиру заявителям, возникла после 17.12.2014 г., и на настоящий момент не исполнена.

После завершения строительства дома и готовности жилых помещений к передаче дольщикам, правоотношения должника и участников строительства регулируются не только и не приоритетно нормами Закона о банкротстве о порядке удовлетворения требований участников строительства, но, в равной степени, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку после завершения строительства дольщик приобретает комплекс прав в отношении объектов строительства, предоставленных ему нормами Федерального закона N 214-ФЗ, в том числе, право требовать надлежащего исполнения договора долевого участия путем передачи квартир в собственность дольщика.

С учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.04.2013 N 14452/12 по делу N А82-730/2010-30-Б/11-33т, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 14 июля 2003 г. N 12-П, при рассмотрении дела необходимо исследование фактических обстоятельств дела по существу и недопустимо установление только формальных условий применения нормы права.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации), гарантирующий защиту от всех форм дискриминации при осуществлении прав и свобод, означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

В рассматриваемом случае имеется возможность обеспечить каждому дольщику получение жилого помещения в соответствии с нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и согласно заключенных договоров долевого участия.

В Определении № 308-ЭС17-14180 (1,2) от 25.01.2018 г. Верховный суд указал, что в рамках дела о банкротстве застройщика включение требования в реестр требований о передаче жилых помещений (статьи 201.4 и 201.7 Закона о банкротстве) направлено на защиту тех же интересов, что и удовлетворение иска об отобрании индивидуально-определенного имущества у должника по правилам статьи 398 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из содержания пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, инвестируемая дольщиком квартира может быть передана только непосредственно участнику долевого строительства.

Формальное применение норм статьи 201.11 Закона о банкротстве, без учета конкретных обстоятельств спора, с установлением приоритета норм Закона о банкротстве над нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ нарушит права заявителей по отношению к остальным дольщикам, получившим квартиры в жилом доме.

Судом исследованы причины не передачи квартиры заявителям вместе с остальными дольщиками, после ввода дома в эксплуатацию, установлено следующее:

Материалами дела не подтверждено, что заявители когда-либо отказывалась от намерения получить причитающиеся им квартиры, а должник наоборот, всегда отказывался признать наличие у него обязательств перед ними по передаче спорных квартир.

Поэтому с целью установления правопреемства должника по обязательствам бывшего застройщика заявители и обратились с требованиями о включении в реестр передачи жилых помещений к должнику в рамках уже настоящего дела.

Также судом не установлено, что заявители претендуют на получение квартир без внесения дополнительной оплаты за завершение строительства.

При этом судом не признано наличие оснований для отказа в удовлетворении заявления из-за невнесения заявителями сумм доплат за достройку в силу следующего:

Создание ЖСК «На Танкистов» не в соответствии с Законом о банкротстве в ходе процедуры банкротства первоначального застройщика ООО «ЭСК «Альянс-строй» его конкурсным управляющим, не позволяет признать, что на ЖСК «На Танкистов» распространяется и требование Закона о банкротстве в части обязательности вступления всех дольщиков в члены данного ЖСК. Тем более, что при создании самого ЖСК «На Танкистов» даже не все его члены правления являлись дольщиками, так им не являлась бывший председатель ФИО10

Суд признал, что вне зависимости от того, каким способом должник приобрел право на незавершенный строительством объект, он после этого приобрел статус застройщика, поскольку получил от Мэрии г. Новосибирска разрешение на завершение строительства дома, а также и право аренды по договору от 10.10.2011 № 1855. Это установлено судебными актами по настоящему делу (определение от 09.03.2016, от 10,03.2016, которые приобщены в материалы настоящего обособленного спора).

Приобретя статус застройщика, должник обязан был в порядке Закона № 214-ФЗ в связи с наличием у него сведений о заключенных на спорные 16 квартир договорах долевого участия предложить данным дольщикам заключить с ним договора (долевого участия, либо при согласии вступить в члены кооператива – договора паенакопления), в которых согласовать размер доплаты на завершение строительства, сроки.

Открытость сведений о дольщиках подтверждена выписками из ЕГРП, в которых зарегистрировано наличие договоров долевого участия на спорные квартиры, а также в самом Соглашении об уступке прав (требований) и переводу долга № 1 от 01.02.2012г. должнику от ТСЖ были переданы в полном объеме обязательства ТСЖ «На Танкистов» по договорам с юридическими и физическими лицами на квартиры, заключенными как после апреля 2011года, так и ранее. В нем все, в том числе спорные квартирыбыли не только перечислены, но и указаны суммы подлежащих за них доплат.

ЖСК «На Танкистов» не выполнил данную обязанность застройщика, не принял никаких мер к согласованию и получению от дольщиков доплат, ограничился предложением вступить в его члены и оплатить вступительные взносы, а потом и суммы, согласованные решением собрания членов ЖСК для достройки.

При не достижении согласования ЖСК «На Танкистов» не принял также меры ни ко взысканию доплат в судебном порядке, ни к расторжению договоров долевого участия с целью освободить спорные квартиры от имевшихся по ним обязательств.

Суд признал, что требования как вступления в члены кооператива, так и оплаты без согласования сторон и документального обоснования её размера не основаны на законе.

Кроме того, не смотря на наличие дольщиков, обладающих в силу закона № 214-ФЗ правами на обеспеченные залогом спорные квартиры, ЖСК «На Танкистов» распорядился данными квартирами, предоставив их по договорам пае накопления другим гражданам следующим образом:

ЖСК «На Танкистов» получило от других граждан взаймы денежные средства в размере, по договорам процентного займа под 22% годовых.

-затем заключило с ними до введения процедуры банкротства и введения дома в эксплуатацию договора пае накопления, предложив не свободные от притязаний третьих лиц квартиры, а спорные квартиры, на которые заявителями заключены договора долевого участия.

Потом, после ввода дома в эксплуатацию ЖСК «На Танкистов» зачел гражданам в качестве оплаты сумм по договорам пае накопления, свою задолженность перед ними по договорам займа и начисленных процентов, после чего должник выдал им акты о полной оплате паев на спорные квартиры.

Пайщики обратились за государственной регистрацией их прав на спорные квартиры, но в регистрации было отказано в связи с наличием притязаний на спорную квартиру иных лиц (заявителей), что послужило основанием для обращения ими в суд.

Отказывая в признании прав у пайщиков на спорные квартиры, суд определениями по настоящему делу, вынесенными в марте 2016 года установил следующее:

…В связи с тем, что для завершения строительства недоставало 54 млн. руб., протоколом собрания участников долевого строительства от 18.04.2011 № 5 (Приложение т.1 л. 75) была утверждена цена доплаты за каждый метр квадратный в размере 6 654,6 руб. Также для окончания строительства привлекались денежные средства, продавались квартиры на новых 10 и 11-ом этажах, а также использовались субсидии Мэрии, предоставленные в рамках программы помощи обманутым дольщикам.

По Соглашению об уступке прав (требований) и переводу долга № 1 от 01.02.2012г. должнику от ТСЖ были переданы в полном объеме обязательства ТСЖ «На Танкистов» по договорам с юридическими и физическими лицами на квартиры, заключенными как после апреля 2011года, так и ранее (далее, Соглашение № 1 от 01.02.2012). В перечне перевода долга по участникам строительства и контрагентам юридическим лицам ТСЖ и ЖСК имелись сведения, в том числе и о заявителях, а также рассчитаны суммы, подлежащие доплате ими за спорные квартиры, рассчитанные исходя из принятого на собрании членов кооператива размера 6 654,6руб. за метр. Следовательно, стороны Соглашения признавали свои обязательства перед заявителями.

Согласно письма начальника управления архитектурно-строительной инспекции Мэрии г. Новосибирска от 03.12.2014 № 11/1/03880, разрешение на строительство от 21.09.2007 было выдано ООО ЭСК «Альянс-строй» для начала строительства жилого дома по ул. Танкистов,4, затем оно было переоформлено 08.02.2012 на ЖСК «На Танкистов» в связи с переходом к нему прав на земельный участок.

Но с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства ( в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Также в силу ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

По мнению суда, по смыслу п. 1 ст. 353 ГК РФ, особенностью залоговых правоотношений является наличие права следования, которое заключается в том, что при отчуждении заложенной вещи право залога следует за вещью, а у лица, которое приобрело вещь, возникают залоговые обременения.

Кроме этого, что должник приобрел объект с обременениями в виде залога перед дольщиками, также не объект имелись признанные в судебном порядке за дольщиками права собственности на доли в незавершенном строительством объекте, соответствующие квартирам, указанным в их договорах долевого участия. Права залога сохранились при сделках с залоговым имуществом. Перевод долга предусматривает согласие на это кредитора (ст. 391 ГК РФ).

Но должник ЖСК приобрел построенное за счет дольщиков имущество и изменил его без согласия залогодержателей, при этом установленные Законом обременения не сняты и не расторгнуты договора долевого участия. Эти обстоятельства не позволяли должнику распоряжаться спорными квартирами по своему усмотрению без учета защищенных интересов дольщиков.

Должник ЖСК имел достоверную информацию как о наличии договоров долевого участия, заключенных гражданами дольщиками с бывшим застройщиком ООО ЭСК «Альянс-строй» на квартиры в строящемся доме по ул. Танкистов 4, так и о дальнейшей регистрации этих договоров в установленном порядке в Росреестре и о включении требований граждан дольщиков о передаче данных квартир в реестр кредиторов бывшего должника. Кроме этого, ему было известно и о признании Ленинским судом прав кредиторов на долю в незавершенном строительством объекте, которая соответствует указанным в договорах долевого участия квартирам. Не смотря на это, после передачи ему для окончания строительства жилого 11-этажного дома, должник без предусмотренного ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ согласия на распоряжение залоговым имуществом пытался распорядиться их квартирами, заключая на них договора паенакопления со своими членами кооператива.

В судебных заседаниях дольщики объяснили причины не вступления в члены ЖСК именно неопределенностью подлежащих доплате денежных сумм и сомнением в обоснованности определения их размера ЖСК.

Суд признал, что имеет место фактическое правопреемство, поскольку невозможно приобрести безвозмездно имущество лица, не приобретя при этом и обязательств перед ним. Особенно с учетом обременений и цели строительства - предоставление гражданам жилья, построенного за счет привлеченных от граждан средств. Участники в строительстве спорного дома не могут быть лишены прав на получение в нем жилых помещений в оплаченном ими размере, поскольку они выполнили все условия договора, за их счет строительство дома было частично произведено и иных условий с ними согласовано не было.

Суд признал, что фактическая стоимость спорных квартир отличалась в большую сторону от первоначально согласованной сторонами договора долевого участия, но включение в реестр передачи жилых помещений не означает безоговорочного признания права собственности на спорную квартиру за дольщиком, поскольку не освобождает его от оплаты полностью за квартиру суммы, действительно затраченной не её строительство лицу, понесшему данные расходы.

Суд признал, что действия должника ЖСК, нарушившего права дольщиков, фактически «забывшего» о наличии обязательств перед ними являются недобросовестными и не подлежащими в силу этого защите. Ряд допущенных нарушений как бывшим должником в лице конкурсного управляющего (не оформление своевременно права собственности на недостроенный объект, не создание ЖСК и не передача ему незавершенного строительством объекта в порядке ст. 201.10 Закона о банкротстве), так и должником ЖСК «На Танкистов» (заключение договоров пае накопления на квартиры, обремененные правами дольщиков без прекращения этих обременений и прав) не могут повлиять на права дольщиков, как лиц, исполнивших свои обеспеченные Законом обязательства.

Не смотря на наличие обременений, установленных Законом № 214-ФЗ спорные квартиры были реализованы должником по договорам пае накопления и должником были предприняты попытки передачи их пайщикам без прекращения прав на эти же квартиры у дольщиков и без расторжения с ними сделок, на основании которых дольщики приобрели права на долю в недостроенном объекте.

Доводы о наличии права собственности у пайщиков на спорные квартиры в силу Закона (ст.218 ГК РФ) отклонены судом, поскольку из указанных выше документов следует, что спорные квартиры была не создана ЖСК, а лишь достроена, и на неё имеются как притязания, так и обременения.

Граждане члены кооператива не могли не знать о наличии у дольщиков притязаний на спорные квартиры, не смотря на то, что информации об этом не имелось в ответах на запросы из Росреестра, в силу следующего:

Запросы изначально были сформулированы не корректно, а именно, о наличии сведений о притязаниях и обременениях в отношении иного объекта - квартир в доме по ул. Связистов 3/1, то есть по адресу, присвоенному жилому дому в 2015 году уже после ввода его в эксплуатацию.

При этом все обременения, в том числе регистрация договоров долевого участия на данные квартиры, а также судебных решений о признании прав собственности на долю в незавершенном строительством объекте на них были зарегистрированы ранее на объекте с иным адресом «<...> (строительный)», что и повлекло предоставление компетентным органом сведений об отсутствии притязаний на квартиры по ул. Связистов, 3/1.

При этом факт наличия у строящегося жилого дома до 2015 года строительного адреса Танкистов, 4, а затем смена его подтверждены приказом Мэрии № 14-од от 16.01.2015г.

О присвоении адреса Связистов 3/1. Данный факт также был известен всем участникам спора.

Также было известно и об обременениях в силу закона, поскольку как сведения о включенных в реестр бывшего должника требований по передаче спорных квартир дольщикам, так и сведения о государственной регистрации договоров долевого участия и прав на доли в незавершенном строительством объекте – все они находятся в свободном доступе, а также, как указано выше, должник учитывал дольщиков и рассчитывал размер доплат ими за спорные квартиры Соглашением № 1 от 01.02.2012.

С учетом изложенного суд в марте 2016 года и отказал в удовлетворении заявления всем пайщикам в государственной регистрации перехода права собственности на спорные квартиры.

В судебном заседании по рассмотрению первого аналогичного заявления ФИО5 заявитель первоначально просила предоставить ей реквизиты расчетного счета должника для осуществления ею доплаты за окончание строительства квартиры (в материалах дела имеются противоречивые сведения о счетах, сам управляющий заявил об изменении счета в ходе процедуры), но представитель конкурсного управляющего заявил (отражено в протоколе судебного заседания), что никакие суммы доплаты конкурсным управляющим не принимаются, а в случае их поступления они будут возвращены дольщикам.

Таким образом, ситуация, связанная с невыплатой заявителями сумм фактически понесенных затрат на строительство, не связана с их уклонением, а спровоцирована сначала должником, а в ходе процедуры - конкурсным управляющим.

Суд также учитывает, что дольщики 16 квартир обращались в арбитражный суд с жалобой на бездействие конкурсного управляющего с требованием признать незаконным бездействие конкурсного управляющего ЖСК «На Танкистов» ФИО3, выразившееся в не предоставлении расчета фактических затрат, а также первичных бухгалтерских документов обосновывающих расчет фактических затрат стоимости 1 кв.м. при достройке жилого дома № 3/1 по ул. Связистов г. Новосибирска и обязании конкурсного управляющего устранить препятствия для доплаты, предоставить соответствующий расчет и первичные документы - доказательства понесенных должником фактических затрат на завершение строительства жилого дома.

Определением от 16.04.2018 г., вступившим в законную силу, в удовлетворении жалобы было отказано в связи с установлением отсутствия у конкурсного управляющего соответствующих документов в связи с тем, что в ходе процедуры строительство не велось.

Однако, конкурсный управляющий не обращался с требованием к бывшим контролирующим должника лицам о предоставлении документации, также не истребовал её в судебном порядке. При этом у конкурсного управляющего отсутствовали препятствия для получения первичных документов от должника, контакт с контролирующими должника лицами им не утерян, они тесно взаимодействуют. Из этого следует отсутствие и у должника первичных документов, обосновывающих размер доплаты.

Таким образом, размер фактических затрат на завершение строительства не установлен и мер по их установлению никем, кроме самих заявителей не принималось. При этом срок, который спорные квартиры простаивают без использования, охраны и текущего ремонта уже превысил четыре года.

Суд признал, что дольщики своими действиями доказали намерение оплатить завершение строительства, но до настоящего времени нет объективной информации о размере фактических затрат на завершение строительства.

В связи с чем, доводы о необходимости отказать в удовлетворении настоящего заявления со ссылкой на указанные недоплаты судом не принимаются в связи с установлением препятствий для доплаты со стороны должника.

Это не освобождает заявителей от обязанности возместить фактически понесенные затраты на строительство квартиры лицу, понесшему данные расходы.

Сопоставив предмет и основания исковых требований, предъявленных заявителями в Ленинский районный суд, и требований о признании прав собственности на спорные квартиры, предъявленных в настоящем деле, суд не установил их полного тождества.

Так в Ленинской районом суде рассмотрены и удовлетворены иски о признании прав собственности на доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объекте.

В настоящем деле заявители требуют передачи жилых помещений.

В связи с этим, обстоятельства ранее заявленного иска не тождественны обстоятельствам, положенным в обоснование заявленного в настоящем деле требования. Следовательно, отсутствуют основания для применения пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ. Доводы, что и в рамках настоящего дела были обращения о призвании права собственности, от которых заявители отказались и отказ был принят судом также отклонены в силу отсутствия совпадения предмета и основания заявления.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 16.09.2014 по делу N 310-ЭС14-79, А09-9146/2013, сторона, заинтересованная в защите своего нарушенного права, вправе выбрать способ его защиты, эффективность которого обусловлена разницей в фактических обстоятельствах спора (основаниях иска), характере нарушенного права и в природе каждого способа защиты (статья 12 Гражданского кодекса).

Исходя из обстоятельств настоящего дела, с учетом целей конкурсного производства, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения требований заявителей путем передачи им спорных квартир, исходя из недопустимости формального подхода в применении правовых норм при рассмотрении спора.

С учетом изложенного, а также способа приобретения должником незавершенного строительством объекта, допущенных при этом и в ходе завершения строительства нарушений прав дольщиков, которыми были соблюдены все требования Закона № 214-ФЗ, суд признает, что в данном конкретном деле спорные квартиры, конкурсной массой не являются, поскольку они не являются имуществом должника в силу способа получения незавершенного строительством объекта для его достройки, а также отсутствия у застройщика права собственности на достраиваемые им объекты и признания прав собственности на доли за дольщиками.

Также на дату вынесения настоящего судебного акта ни обременения в виде залога в силу закона, ни регистрация права собственности на признанную судом долю не отменены (не смотря на заявленный заявителями ещё в 2016 году отказ от прав собственности на доли). Данный отказ как раз и подтверждает намерение дольщиков получить именноквартиру, а не денежные средства, оплаченные за неё ранее.

В силу обязательности регистрации перехода права собственности в установленном порядке для третьих лиц и сторон, суд признал, что заявители являются до сих пор собственниками долей.

Неполучение квартир путем включения в реестр кредиторов должника и послужило основанием для обращения её с настоящим заявлением.

И установление всех выше перечисленных обстоятельств послужило основанием суду для признания необходимым удовлетворить настоящее заявление.

В отсутствие подтвержденного первичными документами расчета доплаты за завершение строительства утверждение конкурсного управляющего, что все остальные участники строительства доплатили за квартиры признано судом не обоснованным и не подтверждённым материалами дела.

На протяжении трех лет ведения процедуры банкротства должника ни одного документа, подтверждающего произведение доплаты кем-либо в материалы дела так и не было представлено, размер доплаты остальными дольщиками, получившими квартиры суду не известен.

При этом судом в реестр требований кредиторов должника с отнесением в четвертую очередь включены требования контрагентов по строительству на сумму, превышающую 30 млн. рублей, следовательно, строительство осуществлено в долг и расчеты полностью не произведены, что не дает возможности утверждать, что завершение строительства осуществлено за счет доплат остальными дольщиками.

Также судом признано, что суммы доплаты дольщиков по спорным квартирам были определены ещё Соглашением № 1 от 01.02.2012, однако конкурсный управляющий их принимать от участников не захотел, в том числе не производит и её индексацию в связи с тем, что она не была оплачена в срок завершения строительства.

Кроме того, судебной защите подлежат лишь правомерные действия. В силу недоказанности согласования цены доплаты дольщикам суд признал правомерным их отказ доплачивать не подтверждённые суммы не по фактическим первичными документами подтвержденным затратам, а по решениям собраний членов кооператива сумм, в которые входят и оплата процентов (22% годовых) за невнесение доплат к установленной решением дате.

Суд также признал неправомерным заключение договоров паенакопления на спорные квартиры. Предложив пайщикам вместо возврата займов зачесть поступившие от них должнику суммы и насчитанные на период их пользования проценты (22%) должник обязан был предложить свободные квартиры, а не спорные, на которые ещё с 2009 года уже имелись законные притязания других лиц и которые не были устранены на дату заключения договоров в пайщиками. При этом вина в данных неправомерных действиях усмотрена судом как у должника, так и у пайщиков, поскольку сведения о притязаниях дольщиков на спорные квартиры с 2009 года, как указано выше, не только имелись в свободном доступе, но и признаны должником еще Соглашением № 1 от 01.02.2012, которым даже была определена сумма оплаты за достройку её квартиры.

Стороны договоров паенакопления могли, должны были знать и знали о неправомерности заключения договоров на спорные квартиры до снятия на неё как обременений, так и притязаний.

Судом заключение договоров паенакопления на спорные квартиры расценено как попытка в обход закона № 214-ФЗ, при соблюдении всех предусмотренных данным Законом требований и наличии всех предусмотренных данным Законом гарантий забрать спорные квартиры иным способом – путем заключения договора паенакопления, по которому для регистрации права собственности на квартиру достаточно лишь представить справку кооператива об оплате и Акт передачи квартиры.

В силу этого, суд согласился с доводами заявителей о невозможности формального применения норм статьи 201.11 Закона о банкротстве, без учета конкретных обстоятельств спора и необоснованным установлением приоритета норм Закона о банкротстве над нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, поскольку это нарушает установленный Конституционным судом РФ запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях, а именно, права заявителей по сравнению к остальным дольщикам, уже получившим квартиры в жилом доме.

И признал возможным применение п.5 ст. 201.8 Закона о банкротстве, а также ст. 3, 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление ФИО1 удовлетворить:

обязать должника Жилищно-строительный кооператив "На танкистов" исполнить в натуре обязательство по договору долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по двухкомнатной квартире № 148, общей площадью 54,6 кв.м, расположенной по адресу: <...>.

Определение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья М.В. Бродская