Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Г.В. Постникова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Багровой Т.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, в рамках дела о банкротстве Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» (302030, г. Орел, площадь Мира, д.7, ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от ООО "Инжсервис" – представитель ФИО1 (доверенность от 01.04.2019),

от конкурсного управляющего – представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от 07.04.2020), ФИО3 (доверенность от 28.10.2019), ФИО4 (доверенность от 28.10.2019),

представитель работников должника – ФИО5 (в подтверждение личности предъявлен паспорт),

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела, извещены надлежащим образом, установил:

Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» 20 декабря 2018 года (согласно оттиску регистрационного штампа суда) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом).

В определении от 11 января 2019 года суд разъяснил, что заявление Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» будет рассмотрено в порядке календарной очередности поступления в суд заявлений о признании должника банкротом.

Определением суда от 05 марта 2019 года в введении конкурсного производства в отношении акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» отказано, заявление Общества с ограниченной ответственностью «ЭксклавЮникТендер» оставлено без рассмотрения.

Определением суда от 11 марта 2019 года заявление Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» о несостоятельности (банкротстве) принято к производству. Суд определил, что заявление подлежит рассмотрению с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Также суд обязал должника произвести публикацию сведений о принятии заявления о признании его банкротом в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве - в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в официальном издании, осуществляющим опубликование сведений, предусмотренных Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" - газете "Коммерсантъ", доказательства опубликования представить в материалы дела до даты судебного заседания а также привлек к участию в деле в качестве уполномоченного органа Инспекцию государственного строительного надзора Орловской области: 302001, <...>.

Решением суда от 09 апреля 2019 года должник Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» признано несостоятельным (банкротом). В отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на один год до 03 апреля 2020 года. Конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО6, являющийся членом Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Содействие» (регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих 2857 от 27 декабря 2002 года, почтовый адрес арбитражного управляющего: 302028, <...> этаж, офис 16). Также суд указал на применение при банкротстве Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Конкурсным управляющим в соответствии с требованиями статей 28, 128 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закон о банкротстве) 26 апреля 2019 года опубликовано сообщение о введении процедуры конкурсного производства в отношении должника в газете «Коммерсантъ» № 76.

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее – заявитель) 11 августа 2020 года обратилась в арбитражный суд с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства в рамках дела о несостоятельности(банкротстве) Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области», в котором просит суд удовлетворить заявление Фонда о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» на земельные участки предназначенные для строительства и принадлежащие АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области, со всеми неотделимыми улучшениями на таких земельных участках (в том числе объектами незавершенного строительства), расположенные по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 57:0025:0020213:105; прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Одновременно с подачей настоящего заявления, Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» представила ходатайство о проведении экспертизы, согласно которому просит суд о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства и неотделимыми улучшениями.

Конкурсным управляющим представлены суду сведения в соответствии с абзацем вторым п. 2 статьи 201.15, п.п. 9, 10 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве.

Конкурсный управляющий посредством электронного сервиса подачи документов представил письменный отзыв, согласно которому просит суд удовлетворить заявление Публично-правовой компании Фонда Защиты Прав Граждан - Участников Долевого Строительства о намерении приобрести права застройщика на земельный участок но адресу: <...> с кадастровым номером 57:25:0020213:105 площадью 22554 кв.м. с размещенными объектами незавершенного строительства (неотделимые улучшения земельного участка): Жилой дом по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0020213:145, площадь 28183.9 кв.м. (степень готовности - 39%); Многоквартирный дом по адресу: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орёл, <...>, кадастровый номер 57:25:0020213:350, площадь застройки 11540.6 кв.м. (степень готовности - цокольный этаж); права на проектную документацию. Установить 10 (десять) рабочих дней для перечисления приобретателем Публично-правовой компанией Фондом Защиты Прав Граждан - Участников Долевого Строительства застройщику АО «АИЖК Орловской области» денежных средств в размере 12 990 579,21 руб. Отказать в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по адресу: <...> с кадастровым номером 57:25:0020213:105 площадью 22554 кв.м. с размещенными объектами незавершенного строительства (неотделимые улучшения земельного участка): Жилой дом по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0020213:145, площадь 28183.9 кв.м. (степень готовности - 39%); Многоквартирный дом по адресу; Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орёл, <...> д 19, корп 2, кадастровый номер 57:25:0020213:350, площадь застройки 11540.6 кв.м. (степень готовности - цокольный этаж).

ООО "Инжсервис" поддерживает требование об удовлетворении намерения и о назначении экспертизы стоимости приобретаемого, однако с некоторыми изъятиями, а именно просит суд назначить судебную экспертизу, которую поручить эксперту АНО «АНЭ», ФИО7. На разрешение экспертов поставить вопрос: «Какова стоимость прав застройщика АО «АИЖК Орловской области» на земельный участок, площадью 22 554 кв.м., с кадастровым номером 57:0025:0020213:105, расположенный по адресу: <...>, неотделимые улучшения земельного участка: жилой дом 7 (объект незавершенного строительства), площадь 28 183,9 кв.м., по адресу: <...>, кадастровый номер: 57:25:0020213:145, сооружение (многоквартирный дом), площадь застройки 11 540,6 кв.м., по адресу: <...>, кадастровый номер: 57:25:0020213:350». Установить срок проведения экспертизы – 15 рабочих дней с даты получения экспертом документов.

Представитель представителя работников должника в судебном заседании пояснил, что поддерживает позицию конкурсного управляющего.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, по правилам ст. 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле, арбитражный суд рассматривает дело в их отсутствие.

Рассмотрев в соответствии со ст. 71 АПК РФ ходатайство Фонда о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, арбитражный суд его отклоняет, исходя из следующего.

В качестве экспертов Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» просит суд утвердить одну из следующих кандидатур:

Наименование

Адрес

Эксперты

ООО «ЛАИР»

Фактический адрес: 195009, г. Санкт- Петербург, ул. Комсомола, д.41, БЦ «Финляндский»

Юридический адрес: 197342, г. Санкт- Петербург, ул. Сердобольская, д. 64, кор.1, литер А

ФИО8, член СРО Сообщество профессионалов оценки, член экспертного совета СРО

ООО

«РОСООЦЕНКА»

Россия, 123007, Москва, Хорошевское шоссе, д.32а Тел.:<***>

ФИО9, член СРО НКСО, член экспертного совета НКСО

ФИО10, член СРО НКСО

ООО «Центр оценки «Аверс»

199034, г. Санкт-Петербург, В.О., 2 - я линия, 1/3 лит. А

ФИО11 ФИО12, член СРО Деловой союз оценщиков (ДСО), член экспертного совета ДСО

ФИО13, член СРО Сообщество профессионалов оценки, член экспертного совета СРО

ЗАО «НКК СЭНК»

<...> тел. <***>

ФИО14, член СРО Деловой союз оценщиков (ДСО), член экспертного совета ДСО ФИО15, член СРО Деловой союз оценщиков (ДСО), член экспертного совета ДСО

ООО «Центр ЭКО»

063429, г, Томск, пр, Фрунзе, 25, офис 304, телефон/факс: <***>,(3822) 705419

ФИО16, член СРО Деловой союз оценщиков (ДСО), член экспертного совета ДСО

19 ноября 2020 года по средствам системы «Мой Арбитр» ООО «ЛАИР» представило в арбитражный суд письмо-согласие о готовности провести судебную экспертизу в рамках дела №А48-5856/2018,стоимость экспертизы составит 350000 руб., срок проведения – 20 рабочих дней; представила сведения о кандидатуре эксперта.

На разрешение эксперта Фонд просит поставить следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость земельного(-ых) участка(-ов) с кадастровым(-и) номером(-и) 57:0025:0020213:105, со всеми находящимися на нем(-их) улучшениями, включая объекты незавершенного строительства (многоквартирные дома, инженерные сети, объекты благоустройства и пр.).

2. При определении рыночной стоимости учесть способность рассматриваемого объекта недвижимости генерировать доход от продажи квартир после завершения объекта недвижимости строительством и вводом его в эксплуатацию.

Также судом установлено, что ООО «Инжсервис» просит суд назначить судебную экспертизу, которую поручить эксперту АНО «АНЭ», ФИО7. На разрешение экспертов поставить вопрос: «Какова стоимость прав застройщика АО «АИЖК Орловской области» на земельный участок, площадью 22 554 кв.м., с кадастровым номером 57:0025:0020213:105, расположенный по адресу: <...>, неотделимые улучшения земельного участка: жилой дом 7 (объект незавершенного строительства), площадь 28 183,9 кв.м., по адресу: <...>, кадастровый номер: 57:25:0020213:145, сооружение (многоквартирный дом), площадь застройки 11 540,6 кв.м., по адресу: <...>, кадастровый номер: 57:25:0020213:350». Установить срок проведения экспертизы – 15 рабочих дней с даты получения экспертом документов.

В обоснование ходатайства о назначении судебной экспертизы Фонд указал, что Решением Наблюдательного совета Фонда от 15.11.2019 принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ в отношении объекта незавершенного строительства: <...>, кадастровый номер земельного участка 57:0025:0020213:105.

В силу п. 5 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, согласно которым, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

Согласно сведениям, представленным конкурсным управляющим, размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет 147134420,79 руб. Стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства составляет 160125 000 руб. Таким образом, по правилам п. 5 ст. 201-15.2.2 Закона о банкротстве Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере 12990579,21 руб.

Полагая, что для Фонда указанная сумма является значительной, заявитель обратился с настоящим ходатайством. Заявитель также сослался на п. 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которого итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

По мнению Фонда и ООО «Инжсервис», в отчете об оценке № 01-09-19 от 01.10.2019 и размещенных конкурсным управляющим ФИО6 на сайте ЕФРСБ, рекомендуемый срок действия оценки истек более 6 месяцев назад, в связи с чем, актуальность отчета, изготовленного год назад, нельзя признать соответствующим сегодняшним экономическим реалиям.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Как следует из смысла статей 65, 71 и 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, предмет доказывания по конкретному спору определяется судом.

В соответствии с п. 4 ст. 201.15.2-2 Закон о банкротстве передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.

Согласно пп.2 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве одним из условий передачи прав застройщика является: имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.

При этом если имущества, оставшегося после передачи у должника недостаточно для погашения указанных требований, то в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве заявитель - Фонд, должен внести недостающую часть на специальный банковский счет должника.

Таким образом, для проверки судом выполнения условия, предусмотренного в пп. 2 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве суду необходимо располагать сведениями о стоимости имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершённого строительства.

Заявляя о назначении судебной экспертизы, Фонд и ООО «Инжервис» исходили из того, что переоценена должна быть лишь часть имущества должника – застройщика, в отношении которой заявлено намерение о приобретении прав застройщика.

Вместе с тем, арбитражный суд находит позицию Фонда и ООО «Инжсервис» в указанной части необоснованной.

Заявители ходатайств ссылаются только на п.2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и указывает, что рекомендуемый срок использования отчета от 01.10.2019 уже истек.

Однако, при определении стоимости имущества должника, которое останется у него после передачи, Фонд все же полагается на сведения отчетов об оценке от 01.10.2019, считает их корректными и применимыми в настоящем обособленном споре.

Более того, представляется неправомерным использовать данные о рыночной стоимости части имущества по оценке 2019 года, а части имущества по оценке 2020 года, поскольку это противоречит абзацу 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Доказательств недостоверности или какой-либо некомпетентности отчета №01-09-19 об оценке имущества должника в материалы обособленного спора не представлены, указанный отчет об оценке не был оспорен лицами в деле в банкротстве должника, в том числе Фондом и ООО «Инжсервис».

Ходатайства Фонда и ООО «Инжсервис» основаны на предположении, что по истечении 6 месячного срока стоимость имущества может быть изменена. Достоверность величины стоимости объектов оценки, согласно отчету №01-09-19 от 01.10.2019 не опровергнута.

При этом конкретных доводов и доказательств иной стоимости объектов оценки на дату вынесения настоящего судебного акта и ООО «Инжсервис» не представлено.

Выводы независимого оценщика, отраженные в вышеуказанном отчете, Фондом не опорочены.

Ссылка Фонда и ООО «Инжсервис» на то, что истек срок достоверности отчетов оценщика от 01.10.2019, отклоняется арбитражным судом, поскольку, при осуществлении своих полномочий конкурсный управляющий руководствуется Законом о банкротстве, который не предусматривает проведение повторной оценки в связи с истечением шестимесячного срока с момента составления отчета.

Доказательства того, что результаты оценки стоимости имущества в установленном порядке признаны недостоверными лицами, участвующими в деле, суду не представлено. Иных отчетов, свидетельствующих об иной стоимости имущества должника, материалы дела не содержат.

При этом, как указано в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Арбитражный суд обращает внимание, что срок, установленный абзацем 2 ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» носит рекомендательный характер, по истечении указанного срока отчет об оценке не становится недействительным. Каких-либо нарушений положений Федерального закона от 29.07.1998г №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или федеральных стандартов оценки при изготовлении отчетов от 19.11.2019 года в материалы обособленного спора лицами в деле, в том числе заявителем-Фондом и ООО «Инжсервис» не представлено.

Отклоняя ходатайство ООО «Инжсервис» суд также сходит из того, что в ходе рассмотрения заявления Общества с ограниченной ответственностью «Инжсервис» о намерении погасить требования к должнику путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» им не были заявлены возражения относительно стоимости имущества должника, определенной на основании Отчета об оценке №01-09-19.

Согласно ст. 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан привлечь оценщика для оценки имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Более того, Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» не предусмотрена необходимость дополнительно определять рыночную стоимость имущества должника в целях рассмотрения судом заявления о намерении Фонда в порядке ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве. Кроме того, назначение судебной экспертизы по ходатайству лиц, участвующих в деле, является правом, а не обязанностью суда.

В статье 201.15-2-2 Закона о банкротстве законодатель использует понятие «стоимость имущества должника», при этом не устанавливает каких-либо особых требований для определения стоимости передаваемого и оставшегося после передачи имущества должника. Таким образом, с учетом ст. 130 Закона о банкротстве, предполагается, что стоимость имущества должника в настоящем случае уже определена в результате выполнения конкурсным управляющим своих обязанностей.

Оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные в рамках настоящего обособленного спора доказательства, арбитражный суд считает отчет № 01-09-19 от 01.10.2019 достоверным, относимым, допустимым доказательством и не находит правовых оснований для переоценки части имущества должника по ходатайству Фонда и ООО «Инжсервис».

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" о назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 АПК РФ).

Вместе с тем, денежные средства, составляющие размер вознаграждения, подлежащего выплате эксперту, на дату проведения настоящего судебного заседания на депозитный счет суда не внесены. Объективных и уважительных причин неисполнения данной обязанности Фондом и ООО «Инжсервис» в материалы дела не представлено.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 в случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд выносит определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Кодекса, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам.

Более того, в ответе ООО «ЛАИР» не выразило готовность проведения судебной экспертизы по второму вопросу, предложенному Фондом.

Учитывая изложенное, арбитражный суд не находит правовых основания для удовлетворения ходатайства Фонда и ООО «Инжсервис» о назначении судебной экспертизы по делу.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, признает требования Фонда по существу заявления о намерении обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) создан в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с Законом № 218-ФЗ основными задачами Фонда является защита прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства жилья и финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Согласно статье 3 Закона № 218-ФЗ (в редакции Федерального закона № 202-ФЗ от 13.07.2020 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации») для достижения целей, установленных настоящим Федеральным законом, Фонд осуществляет, в том числе функции и полномочия по реализации имущества, переданного Фонду по основаниям, предусмотренным статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве в соответствии со статьей 13.4 настоящего Федерального закона (подп. 5.3 ч. 1 ст. 3).

В силу пункта 1 статьи 201.15-2.2 Закона о банкротстве в течение тридцати дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

В соответствии с п. 3 ст. 201.15-2.2 Закона о банкротстве в качестве встречного предоставления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

Передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения. Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона. (п.п. 5,6 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве).

Согласно части 3.1 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ Фонд принимает решение о финансировании по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2019 № 1192 утверждены Правила принятия решения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее-Фонд) о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 12, частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации (далее – Правила).

Решение о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ принимается Наблюдательным советом Фонда (пункт 2 Правил).

Из представленных в материалы обособленного спора выписок из протокола от 19.11.2019 №НС-10/2019, следует, что наблюдательным советом Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства на заседании приняты решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и одобрения совершения сделок по осуществлению выплаты возмещений гражданам – участникам строительства объектов по адресу: <...>, кадастровый номер земельного участка 57:0025:0020213:105.

В соответствии сп.п. 2 п.3, п. 5,7 и 10 ст. 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

- имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

- если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства;

- если жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, после завершения их строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений, в указанных многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в указанных многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в этом объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются конкурсному управляющему и в арбитражный суд;

- согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 Закона о банкротстве предусмотрено, что в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и участникам строительства и (или) третьим лицам, направившим заявление о намерении (далее - заявитель), расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок или земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями либо стоимости передаваемых жилых помещений и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений).

В соответствии с п.п. 9, 10 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд следующие сведения:

- расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями);

В случае передачи Фонду одновременно земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо земельных участков с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями конкурсным управляющим представляются также сведения о соотношении совокупной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями либо земельные участки с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" будет осуществлена выплата возмещения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяется как сумма текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Конкурсным управляющим в соответствии абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 Закона о банкротстве в материалы настоящего обособленного спора представлены пояснения, сведения и расчеты (в порядке ст. 201.15-2-2), а также подтверждающие доказательства.

По сведениям конкурсного управляющего, не опровергнутым лицами, участвующими в деле, в том числе Фондом, на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (11.08.2020) общая сумма задолженности застройщика по текущим платежам, связанным с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве отсутствует.

Текущая задолженность перед кредиторами первой и второй очереди также отсутствует.

Согласно сведениям, представленным конкурсным управляющим, имущества, которое остается у должника после передачи объектов незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей.

Арбитражный суд считает необходимым указать, что п. 5 ст. 201.10 Закона о банкротстве не применим, поскольку в рассматриваемом случае имущества должника достаточно для погашения указанных требований. Требования п. 7 ст. 201.10 Закона о банкротстве также не применимы, так как в данном случае требования участников преобразованы в денежные требования, поскольку Фондом принято решение о финансировании выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 ФЗ от 29.07.2017 №218-ФЗ. При этом, как указал конкурсный управляющий, он не получал каких-либо заявлений об отказе отдельных участников строительства от получения жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.

В силу п. 10 ст. 201.10 Закона о банкротстве согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Согласно п. 12 ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:

- об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи;

- об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи.

Согласно п. 14 ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются:

- наименование Фонда, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;

- размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, и срок перечисления Фондом денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, установленном статьей 201.15 настоящего Федерального закона;

- соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" будет осуществлена выплата возмещения, размер денежных средств и срок их перечисления Фондом на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у Фонда в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, или размер требований Фонда, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

- сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;

- иные необходимые для перечисления Фондом денежных средств на соответствующий счет застройщика сведения.

В соответствии с п. 5 ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

Согласно отчету об оценке №01-09-19 от 01.10.2019 стоимость прав застройщика, передаваемых Фонду на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, в том числе объектами незавершенного строительства - многоквартирными домами, составила 160125 000 руб.

По сведениям конкурного управляющего, не опровергнутым лицами, участвующими в деле, совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, составляет 147134420,79 рублей.

Таким образом, размер превышения стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащих передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат на сумму 12 990 579,21 руб. = 160 125 000 руб. – 147134420,79 руб.

Следовательно, Фонд обязан перечислить на основной счет застройщика денежные средства в размере 12 990 579,21 руб.

Расчеты и сведения конкурсного управляющего лицами, участвующими в деле, не опровергнуты, надлежащих доказательств обратного в материалы настоящего обособленного спора не представлено. Арбитражным судом расчет и сведения, представленные конкурсным управляющим, проверены, признаны правильными и соответствующими требованиям Закона о банкротстве.

Учитывая изложенное, арбитражный суд полагает, что заявление Фонда обосновано.

Руководствуясь ст. ст. 32, 201.15-2-2 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 82, 159, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

В удовлетворении ходатайства публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» и Общества с ограниченной ответственностью «Инжсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) о назначении судебной экспертизы по делу отказать.

Удовлетворить заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>) о намерении приобрести права застройщика - Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования Орловской области» (302030, г. Орел, площадь Мира, д.7, ИНН <***>, ОГРН <***>) права застройщика на земельный участок по адресу: <...> с кадастровым номером 57:25:0020213:105 площадью 22554 кв.м. с размещенными объектами незавершенного строительства (неотделимые улучшения земельного участка): Жилой дом по адресу: <...>, кадастровый номер 57:25:0020213:145, площадь 28183.9 кв.м. (степень готовности - 39%); Многоквартирный дом по адресу: Российская Федерация, Орловская область, городской округ город Орёл, <...> д 19, корп 2, кадастровый номер 57:25:0020213:350, площадь застройки 11540.6 кв.м. (степень готовности - цокольный этаж); права на проектную документацию.

Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение 15 рабочих дней с даты вынесения определения перечислить денежные средства в размере 12 990 579,21 руб. на основной счет застройщика, по следующим реквизитам:

Наименование поля расчетного документа Реквизиты

Наименование поля расчетного документа

Реквизиты

Банк получателя

Орловское отделение № 8595 ПАО Сбербанк г. Орел

БИК Банка получателя

045402601

Корр. счет Банка получателя

30101810300000000601

Расчетный счет получателя

40702810447000003841

Получатель

АО «АИЖК Орловской области»

ИНН получателя

<***>

Определение может быть обжаловано в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) в течение 14-ти дней со дня его вынесения через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Г.В.Постников