Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Беляковой Л.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Васильевой А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» ОГРН <***>, ИНН <***> (125009 <...> пом./ком. XI/18) о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в рамках дела №А49-13207/2018 о признании несостоятельным (банкротом) Общества с ограниченной ответственностью «Солнечный город» ИНН <***> ОГРН <***> (440039 <...>),

конкурсный управляющий ФИО1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

ООО «Новый бетон», 440015, <...> "З";

АО «Карьероуправление», 440015, <...>;

ООО «УМ-58», 440071, Пенза, ул. Ладожская, д. 87, кв. 73;

ООО «Строительная техника», 440039, <...>;

АО «Волгостальмонтаж», 440000, Пензенская область, <...>;

ФИО2, 442780, <...>;

ФИО3, 440047, <...>;

ФИО4, 440047, <...>;

ФИО5, 440060, <...>;

ФИО6, 440060, <...>;

ФИО7, 440060, <...>;

ФИО8, 440013, <...>;

ФИО9, 440528, <...>;

ФИО10, 443125, <...>;

ФИО11, 440000, <...>;

ФИО12, 442751, <...>;

ФИО13, ул. Бородина, д. 19, кв. 145;

ФИО14, 440060, <...>;

ФИО15, <...>;

ФИО16, <...>;

ФИО17, <...>;

ФИО18, 442946, <...>;

ФИО19, <...>;

ФИО20 440003, <...>;

ФИО21, 630034 г. Новосибирск Одоевского 1/10, кв.157,

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего (заявителя): ФИО22, представителя по доверенности № 10/01-1 от 10.01.2019, ФИО23, представителя по доверенности № 10/01-2 от 10.01.2019;

у с т а н о в и л:

Дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «Солнечный город» возбуждено 16.11.2018 по заявлению кредитора ФИО24

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 13.12.2018 ООО «Солнечный город» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 1 год, с применением правил параграфа 7 главы IХ ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков». Конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Публикация в газете «КоммерсантЪ» произведена 22.12.2018 года.

Определениями арбитражного суда срок конкурсного производства неоднократно продлевался.

11.08.2020 в Арбитражный суд Пензенской области обратилась Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства. Одновременно заявлено ходатайство о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства и неотделимыми улучшениями.

Определением арбитражного суда заявление Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» принято к производству, судебное заседание по его рассмотрению назначено на 27.08.2020.

Информация о принятии заявления к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Пензенской области в сети Интернет по адресу: www. penza.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением арбитражного суда от 27.08.2021 было удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ФИО1, к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, были привлечены залоговые кредиторы: ООО «Новый бетон», АО «Карьероуправление», ООО «УМ-58», ООО «Строительная техника», АО «Волгостальмонтаж», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 (л.д. 76-78 т. 1).

24.09.2020 посредством онлайн-сервис подачи документов «Мой арбитр» конкурсным управляющим ФИО1 в материалы обособленного спора был представлен отзыв, в котором он просит в удовлетворении заявленных требований отказать, т.к. не погашены требования залогодержателей (л.д. 98-99 т.1).

08.10.2020 в материалы обособленного спора ФИО4 был представлен отзыв, в котором просит в удовлетворении заявления отказать, т.к. Фондом выплачено возмещение требований только в части 120 кв.м., остальные требования о передаче жилых помещений остались невозмещенными (л.д. 1-6 т. 2).

Аналогичный отзыв представлен ФИО3 (л.д. 8-13 т. 2).

26.11.2020 ФИО11 и ФИО12 в материалы обособленного спора был представлен отзыв, в котором они просят в удовлетворении заявления ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» отказать, поскольку им, как участникам долевого строительства, в размере указанном в реестре выплат возмещений гражданам – участникам долевого строительства, выплаты не произведены (л.д. 86 т. 2).

08.12.2020 ФИО9 был представлен отзыв, в котором третье лицо просит в удовлетворении заявления ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» отказать, поскольку ей выплаты за нежилые помещения – кладовки №№ 23, 24 не осуществлены (л.д. 95-96 т. 2).

ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» в материалы обособленного спора в порядке ст. 81 АПК РФ были представлены пояснения по возражениям участников долевого строительства. Согласно данным пояснениям физические лица, приобретшие права требования после признания застройщика банкротом, не имеют права на получение возмещения по такому требованию. К таким участникам относится ФИО20, заключивший договор уступки после признания должника ООО «Солнечный город» несостоятельным (банкротом). Правообладатель не обязан получать согласие залоговых кредиторов или осуществлять погашение их требований. Кроме того, согласно п. 2 ст. 13 Закона № 218-ФЗ выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров (л.д. 105-106 т. 2).

Судебные заседания по рассмотрению заявления Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» неоднократно откладывались.

В материалы дела ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» были представлены сведения о взаиморасчетах с дольщиками (л.д. 113-117 т. 2).

Определением от 18.02.2021 суд назначил по обособленному спору судебно-техническую экспертизу, производство которой поручил ЗАО «Российская оценка», эксперту ФИО25 На разрешение эксперта были поставлены вопросы: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 58:24:0292101:1489, со всеми находящимися на нем улучшениями, включая объекты незавершенного строительства (многоквартирные дома, инженерные сети, объекты благоустройства и пр.)? Одновременно суд приостановил производство по заявлению Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, в рамках дела №А49-13207/2018 до получения результатов экспертизы (л.д. 3-5 т. 3).

14.05.2021 в арбитражный суд поступило заключение эксперта (т. 4).

Определением суда производство по заявлению Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» было возобновлено, судебное заседание назначено на 17.06.2021 (л.д. 5-6 т. 4).

15.06.2021 от конкурсного управляющего в материалы дела поступило дополнение к отзыву на заявление ППК «Фонд защиты прав граждан-участников строительства». Согласно представленному расчету стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым выплачено возмещение на 18 592 836,95 руб. (л.д. 2-3 т. 5).

В судебном заседании 29.07.2021 представитель конкурсного управляющего просил обязать ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» перечислить на счет застройщика 18 592 836,95 руб., т.к. после передачи Фонду земельного участка с объектами недвижимости у должника не останется какого-либо имущества.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, заявлений либо ходатайств не представили.

О времени и месте судебного заседания в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотрение заявления в отсутствие иных неявившихся участников процесса.

Арбитражный суд, изучив материалы обособленного спора, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, установил следующее.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как указывалось выше, решением Арбитражного суда Пензенской области от 13.12.2018 ООО «Солнечный город» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство по правилам параграфа 7 главы IХ ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Застройщику ООО «Солнечный город» на праве собственности принадлежит земельный участок, кадастровый номер: 58:24:0292101:1489, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирную застройку, общей площадью 12 838,00 руб., по адресу: <...>, а также расположенные на нем объекты незавершенного строительства (многоквартирные жилые дома, инженерные сети, объекты благоустройства и др.).

Наблюдательным советом Фонда 18.11.2019 принято решение № НС-10/2019 о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, предусмотренных п. 1 ч. 2 ст. 12, п. 1 ч. 2 ст. 13.1 ФЗ от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ) и одобрении совершения сделок по осуществлению выплаты возмещения гражданам – участникам строительства в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ.

Фонд в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ осуществляет выплату возмещения гражданам-участникам строительства за счет имущества Фонда, источники формирования которого предусмотрены Законом № 218-ФЗ. К Фонду, осуществившему выплату возмещения, переходит право требования по соответствующим договорам, предусматривающим передачу жилого помещения, и (или) договорам, предусматривающим передачу машино-места и нежилого помещения, которое участник строительства имел к застройщику-банкроту. Размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам-участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, определен Фондом на основании отчета ООО «Центр независимой экспертизы собственности» № ФЗП-02/169-19 от 27.09.2019 в размере 166,4 млн. руб. (НДС не облагается).

Руководствуясь положениями пункта 1 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, предусматривающим обязанность Фонда в течение тридцати дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения) (с учетом положений ст. 20 Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» обратилась в Арбитражный суд Пензенской области в рамках дела о банкротстве ООО «Солнечный город» с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

В силу п. 4 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона (п. 6 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве).

В случае передачи Фонду одновременно земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо нескольких земельных участков с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями производится зачет обязательств и требований, указанных в пунктах 5 и 6 настоящей статьи (п. 7 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве).

Согласно п. 9 ст. 201.15-2-2 в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями);

2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» будет осуществлена выплата возмещения.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:24:0292101:1489, со всеми находящимися на нем улучшениями, включая объекты незавершенного строительства (многоквартирные дома, инженерные сети, объекты благоустройства и пр.) составила 157 500 000 руб. (без учета НДС) (т. 4).

Согласно расчету, представленному конкурсным управляющим ООО «Солнечный город», совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым выплачено возмещение, составил – 138 907 163,05 руб.

В связи с этим, суд отклоняет довод ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» о том, что размер денежных выплат, причитающихся участникам строительства, указывается в решении Наблюдательного Совета Фонда и определен последним в общей сумме 166,4 млн. руб.

Соответственно стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами недвижимости незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым выплачено возмещение на 18 592 836,95 руб.

При этом, размер текущих платежей составил - 3 834 945 руб., в т.ч. 1 очереди: вознаграждение конкурсного управляющего – 531 346 руб.; 2 очереди: задолженность по заработной плате - 2 297 340 руб. (НДФЛ – 295 080 руб., ПФР – 463 007 руб.); 5 очереди: отчисления в ОМС -117 928 руб., отчисления ОСС – 67 057 руб.; травматизм – 32480 руб.; земельный налог – 29 987 руб., расходы конкурсного управляющего – 720 руб. Требования кредиторов первой и второй очереди в реестре требований кредиторов отсутствуют (л.д. 2-3 т. 5).

Принимая во внимание что в материалы дела Фондом представлены документы, подтверждающие выплату возмещения гражданам-участникам строительства, имеющим требование к застройщику о передаче жилого помещения, суд приходит к выводу о том, что заявление ППК «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» о намерении приобрести земельный участок, кадастровый номер: 58:24:0292101:1489, со всеми находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включая объекты незавершенного строительства, подлежит удовлетворению

Одновременно, в соответствии с п. 5 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере превышения стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, подлежащими передаче Фонду, над совокупным размером причитающихся участникам строительства выплат.

В соответствии с п. 17 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, Фонд в течение десяти рабочих дней с даты перечисления денежных средств в соответствии с определением об удовлетворении заявления о намерении обращается в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями Фонду и погашении требований кредиторов. К указанному ходатайству прилагаются платежные документы, подтверждающие перечисление денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении. Копия указанного ходатайства направляется конкурсному управляющему.

Руководствуясь статьями 60, 201.10, 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Удовлетворить заявление Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о намерении приобрести права ООО «Солнечный город» (ИНН <***> ОГРН <***>) на земельный участок с кадастровым номером: № 58:24:0292101:1489, со всеми находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включая объекты незавершенного строительства, расположенными по адресу: Пензенская область, с. Богословка, ул. Солнечная, 25, ЖК «Солнечный город», проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Конкурсному управляющему ООО «Солнечный город» ФИО1 открыть специальный банковский счет застройщика в валюте Российской Федерации и направить ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» уведомление об открытии специального банковского счета застройщика с указанием реквизитов.

Обязать Публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» в течение десяти рабочих дней перечислить на специальный банковский счет застройщика денежные средства в размере 18 592 836,95 руб.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение четырнадцати дней со дня его принятия в полном объеме.

Судья Л.Н. Белякова