Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Черенцевой Н.Ю., при ведении протокола помощником судьи Чесноковым С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании в рамках дела по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (614000, <...>; ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании общества с ограниченной ответственностью «Базис 99» (614000, <...>, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом)

заявление ФИО2 об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, обремененного залогом,

при участии в судебном заседании:

от ФИО2 – ФИО3, паспорт, доверенность от 20.12.2018,

конкурсный управляющий – ФИО4, паспорт,

представитель собрания кредиторов – ФИО5, паспорт,

иные заинтересованные лица – не явились, извещены.

Суд установил:

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.10.2015 общество с ограниченной ответственностью «Базис 99» (далее по тексту – должник, ООО «Базис 99») признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

Объявление об открытии конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 31.10.2015.

ПАО «Сбербанк России» 03.11.2016 обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, обремененного залогом в пользу ПАО «Сбербанк России» и КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО), которое определением суда от 22.11.2016 принято к производству.

Определением суда от 22.11.2016 к участию в рассмотрении требования заявителя в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО).

Судебное заседание после неоднократных протокольных отложений назначено на 27.01.2017.

Определением суда от 01.02.2017 (резолютивная часть от 27.01.2017) судебное заседание отложено на 01.03.2017.

К судебному заседанию 01.03.2017 конкурсным управляющим - государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов» КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) представлены письменные пояснения, исходя из которых не возражает против утверждения Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, обремененного залогом, однако не представило согласованную редакцию Положения.

Определением суда от 14.03.2017 судебное заседание отложено на 14.04.2017. Указанным определением признана обязательной явка в судебное заседание представителя конкурсного управляющего - государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО), предложено представить согласованное Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Базис 99», обремененного залогом ПАО «Сбербанк России» и КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО), письменный отзыв по доводам конкурсного управляющего ФИО4

В судебном заседании конкурсным управляющим ФИО4 представлен проект положения о порядке продажи имущества должника, обеспеченного залогом и находящегося в нем имущества и оборудования (не обеспеченного залогом), единым лотом в редакции, утвержденной решением собрания кредиторов от 13.04.2017.

Представитель ПАО «Сбербанк России» на заявленных требованиях настаивал.

Представитель кредитора ООО «ПИ «Нефтепромпроект» возражал в части установления стоимости имущества

В судебном заседании после перерыва 21.04.2018 конкурсный управляющий представил письменное обращение к конкурсному управляющему КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) - государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», в котором просил согласовать необходимость выделения земельного участка под объектом недвижимости, находящегося в залоге у КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО), для начала реализации имущества должника, являющегося предметом залога в пользу ПАО Сбербанк России», просил отложить судебное заседание, указал, что положение не согласовано КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО), кроме того в положении не учитываются интересы иных кредиторов.

Определением суда от 21.04.2017 судебное заседание отложено на 12.05.2017. Указанным определением повторно признана обязательной явка в судебное заседание представителя КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО), предложено согласовать Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, обремененного залогом ПАО Сбербанка и КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО), представить письменный отзыв по доводам конкурсного управляющего ФИО4 (изложенным в обращении, представленных проектах положений о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Базис 99», в том числе обремененного залогом).

В судебном заседании 12.05.2017 протокольным определением суда в порядке ст. 49 АПК РФ принято уточненное положение о порядке продажи имущества должника. Судебное заседание отложено на 25.05.2017

В судебном заседании 25.05.2017 представитель ПАО «Сбербанк России» представил доказательства направления уточненного «Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Базис 99», обремененного залогом ПАО «Сбербанк России» и КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО)», в адрес КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО).

В судебном заседании объявлен перерыв до 30.05.2017.

Конкурсный управляющий ФИО4 и представитель собрания кредиторов после перерыва ходатайствовали об отложении судебного заседания для уточнения статуса залогодержателей ПАО «Сбербанк России» и КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) (последующий залог), представления доказательств получения уточненного положения о порядке продажи имущества и письменной позиции КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО).

Определением суда от 06.06.2017 судебное заседание отложено на 06.07.2017.

Определением суда от 13.07.2017 судебное заседание отложено на 07.08.2017. Ходатайство КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) об истребовании доказательств удовлетворено судом (ст. 66 АПК РФ), указанным определением от 13.07.2017 судом истребованы у Управления Росреестра по Пермскому краю правоустанавливающие документы в отношении объектов недвижимости (земельные участки) с кадастровыми номерами 59:01:4716065:127; 59:01:476065:38, и у филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Пермскому краю документы, относящиеся к постановке на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 59:01:4716065:141 и 59:01:4716065:140.

В судебном заседании представитель КБ «РОСПРОМБАНК» ходатайствовал о приобщении письменного отзыва, в котором возражал против утверждения положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Базис 99», обремененного залогом ПАО «Сбербанк России», и КБ «РОСПРОМБАНК (ООО).

В судебном заседании объявлен перерыв до 14.08.2017.

Представитель ПАО «Сбербанк России» ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Управление Росреестра по Пермскому краю

Определением суда от 22.08.2017 к участию в рассмотрении требования заявителя в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю; судебное заседание отложено на 15.09.2017.

При рассмотрении заявления, ПАО СБЕРБАНК об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Базис 99», обремененного залогом в пользу ПАО «Сбербанк России» и КБ «РОСПРОМБАНК», между кредиторами возникли разногласия, в связи с чем, ПАО СБЕРБАНК обратился в арбитражный суд с заявлением об оспаривании действий/бездействий Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (дело №А50- 36114/2017).

В судебном заседании 17.11.2017 представитель ПАО СБЕРБАНК ходатайствовал о приостановлении производства по рассмотрению обособленного спора до рассмотрения и разрешения дела №А50-36114/2017 в Арбитражном суде Пермского края.

Определением суда от 24.11.2017 производство по заявлению ПАО Сбербанк об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Базис 99», обремененного залогом в пользу ПАО «Сбербанк России» и КБ «РОСПРОМБАНК», приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А50-36114/2017 Арбитражного суда Пермского края по заявлению ПАО Сбербанк об оспаривании действий/бездействий Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Протокольным определением суда от 04.12.2018 производство по заявлению ПАО Сбербанк возобновлено в порядке статьи 146 АПК РФ.

В судебном заседании 04.12.2018 представитель ПАО Сбербанк ходатайствовал о приобщении к материалам дела договора уступки прав (требований) №10 от 02.11.2018, заключенного между ПАО Сбербанк (цедент) и ФИО2 (цессионарием), акт приема-передачи документов по договору уступки прав (требований) №10 от 02.11.2018, платежное поручение №110058 от 09.11.2018, которые приобщены в порядке ст. 159 АПК РФ к материалам дела.

В судебном заседании конкурсный управляющий ходатайствовал об утверждении Положения о порядке продаж имущества должника, обремененного залогом, не обремененного залогом единым лотом.

В материалы дела от конкурсного управляющего КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) поступило ходатайство об отложении судебного заседания, поскольку рассмотрение обоснованности заявления в отсутствие представителя конкурсного управляющего КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) может нарушить интересы кредиторов КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО).

Определением суда от 11.12.2018 (резолютивная часть от 04.12.2018) судебное заседание отложено на 17.01.2019; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

В судебном заседании 17.01.2019 представитель ФИО2 ходатайствовал о замене заявителя ПАО СБЕРБАНК по заявлению об утверждении положения о порядке, сроках и условий продажи имущества должника, в том числе обремененного залогом, на ФИО2 в связи с заключением договора уступки прав (требований) №10 от 02.11.2018.

Представитель собрания кредиторов поддержал ходатайство ФИО2 о замене заявителя по обособленному спору и об утверждении положения порядка продажи имущества, в том числе, обремененного залогом.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 24.01.2019.

В материалы дела 22.01.2019 после перерыва от ФИО2 в письменной форме поступило заявление от 18.01.2019 о замене заявителя ПАО СБЕРБАНК по заявлению об утверждении Положения о порядке, сроков и условий продажи имущества должника, на ФИО2

В судебном заседании после перерыва 24.01.2019 конкурсный управляющий ФИО4 ходатайствовал о приобщении и утверждении подписанного 22.01.2019 залоговым кредитором ФИО2 и представителем собрания кредиторов должника ФИО5 «Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Базис 99», в том числе обремененного залогом в пользу ФИО2 и КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО)» (дальше также – Положение о порядке продажи), также просил приобщить к материалам дела письменное обращение к залоговому кредитору КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) об утверждении положения о порядке и сроках реализации имущества ООО «Базис 99» и доказательства его направления в адрес КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО).

Представитель ФИО2 просил удовлетворить заявление о замене заявителя по обособленному спору и утвердить Положение от 22.01.2019.

Также в материалы дела 24.01.2019 (в электронном виде через сайт «Мой арбитр») от конкурсного управляющего КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) поступили письменные возражения, в котором просит отказать в удовлетворении заявления ФИО2 об утверждении Положения.

Определением суда от 01.02.2019 (резолютивная часть от 24.01.2019) произведена замена заявителя - ПАО СБЕРБАНК в рамках обособленного спора об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, в том числе, обремененного залогом, на ФИО2 Судебное заседание отложено на 13.02.2019.

В судебном заседании 13.02.2019 представитель ФИО2 настаивал на удовлетворении заявления об утверждении Положения от 22.01.2019. В отношении разногласий с КБ «РОСПРОМБАНК», представил письменный отзыв от 13.02.2019.

Конкурсный управляющий ФИО4 представил отзыв и дополнительные пояснения в отношении разногласий с КБ «РОСПРОМБАНК», которые приобщены к материалам дела (ст. 159 АПК РФ).

Представитель собрания кредиторов поддержал ходатайство ФИО2 и конкурсного управляющего об утверждении Положения порядка продажи имущества, в том числе, обремененного залогом, от 22.01.2019.

КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) не обеспечил явку представителя в судебное заседание, представил 13.02.2019 ходатайство об отложении судебного заседания, ссылаясь на то, что письменную позицию по доводам своих возражений со стороны конкурсного управляющего ФИО4 и ФИО2 не получены.

Суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания по указанным КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) основаниям (ст. 158 АПК РФ). Удовлетворение ходатайства повлечет необоснованное затягивание рассмотрение заявления.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте рассмотрения заявления в соответствии с требованиями статей 121, 123 АПК РФ (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения дела в Картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ заявление рассматривается при данной явке, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав и оценив устные объяснения, представленные письменные доказательства, суд считает, что заявление ФИО2 подлежит удовлетворению, а возникшие разногласия подлежат разрешению, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 АПК РФ, ч. 1 ст. 32 ФЗ от 26.10.2002 г. N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом РФ, с особенностями, установленными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как предусмотрено п. 1 ст. 60 Закона о банкротстве, заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В ходе конкурсного производства арбитражный управляющий, в соответствии с возложенными на него Законом о банкротстве обязанностями, должен принять в ведение имущество, осуществить его инвентаризацию и оценку; принять меры, направленные на поиск, выявление, возврат и сохранность имущества должника, то есть, сформировать конкурсную массу, а также исполнять иные установленные Законом о банкротстве обязанности.

Как следует из материалов дела, определением суда от 22.01.2016 (резолютивная часть от 11.01.2016) требования ПАО СБЕРБАНК включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Базис 99» в размере 53 079 708,58 рублей, в качестве требований обеспеченных залогом имущества должника, из которых: 41 601 739,49 рублей сумма основного долга, 10 920 610,09 рублей неустойки, 557 359,00 рублей – третейский сбор, по договорам, заключенным с ООО «Базис 99»: договорам ипотеки № 60 от 20.12.2011, № 127 от 09.09.2013, № 540-З от 11.10.2012 и договорам залога имущества № 536-З от 11.10.2012, № 537-З от 11.10.2012, № 601-З от 26.11.2012 к кредитному договору <***> от 26.11.2012 (с дополнительным соглашением от 09.07.2013 к кредитному договору <***> от 21.12.2011, № 56-нкл от 10.05.2012).

Залоговый кредитор, ПАО «Сбербанк России», 03.11.2016 обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, обремененного залогом в пользу ПАО «Сбербанк России» и КБ «РОСПРОМБАНК».

При рассмотрении заявления ПАО Сбербанк об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Базис 99», в том числе: земельного участка с кадастровым номером 59:01:4716065:127, обремененного залогом ПАО «Сбербанк России» и обществом «КБ «Роспромбанк», возникли разногласия по вопросу предшествующего и последующего залогодержателя на вышеуказанный земельный участок под объектами недвижимости.

Между обществом «Сбербанк России» (банк) и ООО «Осенцовский деревообрабатывающий комбинат» (заемщик) заключены кредитные договоры от 10.05.2012 № 56-нкл, от 21.12.2011 <***>, от 11.10.2012 №129-нкл, по которым банк обязался предоставить заемщику кредиты

В обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам были заключены договоры ипотеки от 11.10.2012 № 540-З, от 09.07.2013 № 56-НКЛ1-И, от 09.07.2013 <***>-1-И; предметом залога являлось:

1-этажное кирпичное здание сушильных камер, общей площадью 976,6 кв. м, по адресу: <...> а, условный номер 59-01/2-000-004800-008, залоговой стоимостью 8 619 600 руб.;

1-этажное кирпичное здание центрального теплового пункта, общей площадью 151,5 кв. м, лит. Ж, по адресу: <...>, условный номер 59-01/2-000- 004800-005, залоговой стоимостью 1 489 400 руб.;

право аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4716065:38, общей площадью 41 675 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты недвижимости деревообрабатывающей промышленности, по адресу: <...>, залоговой стоимостью 18 544 537 руб.

Письмом от 05.06.2013 № 6984-60/333 общество «Сбербанк России» (залогодержатель) согласилось на приобретение ООО «Базис 99» (залогодатель) в собственность земельного участка с кадастровым номером 59:01:4716065:38 при условии сохранения обременения в пользу общества «Сбербанк России» по договору ипотеки от 11.10.2012 № 540-3

Общество «Сбербанк России» письмом от 19.07.2013 № 6984-99/125 предоставило обществу «Базис 99» согласие на последующий залог Пермскому филиалу общества КБ «Роспромбанк» права аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4716065:38.

Общество «Сбербанк России» (залогодержатель) 28.11.2013 предоставило обществу «Базис 99» (залогодатель) согласие на межевание земельного участка с кадастровым номером 59:01:4716065:38, общей площадью 41 675 кв. м и разделе его на два земельных участка площадью 38153 кв. м и 3 522 кв. м при сохранении обременения в пользу общества «Сбербанк России».

ООО «Базис 99» получило свидетельство от 31.12.2013 о праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 59:01:4716065:127, общей площадью 38 153,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Промышленная.

Кроме того, определением от 30.09.2015 требование КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Базис 99» в сумме 31 922 046,98 руб. как обеспеченные залогом имущества должника по договору ипотеки № З-508-2пф от 04.04.2013, по договору ипотеки № З519-1 пф от 08.07.2014, по договору ипотеки № З-514-4пф от 16.07.2013, по договору залога № З-514-5пф от 16.07.2013, а именно:

-2-этажное кирпичное здание лесопильного цеха с сортплощадкой, окорочное отделение с антресольным этажом, общая площадь 4 411,7 кв. м. (лит. 3), расположенное по адресу: <...>,

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование под объекты недвижимости деревообрабатывающей промышленности (производственная территория), общей площадью 38 153 кв. м., расположенный по адресу: Пермский край, г.Пермь, Индустриальный район, ул. Промышленная,

-помещение, назначение: нежилое, общей площадью 68,4 кв. м., этаж 1, адрес объекта: Пермский край, Очерский район, Очерское г/п, <...>,

-оборудование (19 пунктов наименования).

Между обществом «Сбербанк России» и ООО «Базис 99» заключены дополнительные соглашения от 05.06.2014 к вышеуказанным договорам ипотеки, согласно которым внесены изменения в п. 1.2. «в», вместо права аренды в залог передается «земельный участок, кадастровый номер 59:01:4716065:127, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты недвижимости деревообрабатывающей промышленности (производственная территория), общая площадь 38 153,0 кв. м, расположен по адресу: <...> залоговой стоимостью 21 991 389,20 руб.»

Общество «Сбербанк России» обратилось в Управление Росреестра с заявлениями от 05.06.2014 о государственной регистрации дополнительных соглашений от 05.06.2014 к договорам ипотеки от 11.10.2012 № 540-З, от 09.07.2013 № 56-НКЛ-1-И, от 09.07.2013 <***>-1-И.

ООО «Базис 99» также 05.06.2014 обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации дополнительных соглашений от 30.05.2014, от 04.06.2014 к договорам ипотеки с обществом КБ «Роспромбанк» № З-508-2пф от 04.04.2013, № З-514-3пф от 16.07.2013, которыми также вместо права аренды в залог передан спорный земельный участок 59:01:4716065:127.

Общество «Сбербанк России», полагая, что действия Управления Росреестра по внесению в ЕГРН записей № 59-59-23/221/2014-772, № 59-59- 23/221/2014-780, № 59-59-23/221/2014-783 о регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки общества «Сбербанк России» позднее по времени записей № 59-59-23/221/2014-793, № 59-59-23/221/2014-795 по регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки общества КБ «Роспромбанк», обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Определением суда от 24.11.2017 по делу № А50-8750/2015 производство по заявлению ПАО Сбербанк об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Базис 99», в том числе, обремененного залогом в пользу ПАО «Сбербанк России» и КБ «РОСПРОМБАНК», приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Пермского края по делу №А50-36114/2017 по заявлению ПАО Сбербанк об оспаривании действий/бездействий Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 17.01.2018 по делу №А50-36114/2017 заявленные требования ПАО Сбербанк удовлетворены частично, суд признал незаконными действия Управления Росреестра по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей от 11.06.2014 № 59-59-23/221/2014-772 (дополнительное соглашение от 05.06.2014 к договору ипотеки № 540-3 от 11.10.2012 в пользу общества «Сбербанк России»); № 59-59-23/221/2014-780 (дополнительное соглашение от 05.06.2014 к договору ипотеки № 56-НКЛ-1-И от 09.07.2013 в пользу общества «Сбербанк России»); № 59-59-23/221/2014-783 (дополнительное соглашение от 05.06.2014 к договору ипотеки <***>-1-И от 09.07.2013 в пользу общества «Сбербанк России») позднее по времени записей от 11.06.2014 № 59-59-23/221/2014-793 (дополнительное соглашение от 30.05.2014 к договору ипотеки № З-508-2пф от 04.04.2013 в пользу общества КБ «Роспромбанк»; № 59-59-23/221/2014-795 (дополнительное соглашение от 04.06.2014 № 1 к договору ипотеки № З-514-3пф от 16.07.2013 в пользу общества КБ «Роспромбанк» как несоответствующие Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 12.03.2014) и Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 07.05.2013). На Управление Росреестра возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов заявителя. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25.07.2018 решение суда оставлено без изменения.

29.10.2018 определением Верховного Суда Российской Федерации по №309-КГ18-16712 отказано в передаче кассационной жалобы Управления Росреестра для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Из материалов дела следует, что на земельном участке, который является предметом залога в пользу ПАО Сбербанк (последующий залог КБ «Роспромбанк»), располагаются объекты недвижимости, являющиеся предметом залога ПАО Сбербанк и КБ «Роспромбанк», а также незалоговое имущество.

Конкурсный управляющий ФИО4 обратился 29.12.2016 к залоговому кредитору ПАО Сбербанк и к КБ «Роспромбанк» 14.04.2017 с предложением о формировании залогового имущества должника, с незалоговым имуществом, оборудованием, находящемся в зданиях (л.д. 34, 53 т.1).

Конкурсным управляющим ФИО4 представлен проект положения о порядке продажи имущества должника, обеспеченного залогом и находящегося в нем имущества и оборудования (не обеспеченного залогом), единым лотом в редакции, утвержденной решением собрания кредиторов от 13.04.2017 (л.д. 66-72 т.1).

Залоговый кредитор ПАО "Сбербанк России" выразил согласие на совместную реализацию залогового и не залогового имущества должника единым лотом.

В связи с этим, залоговый кредитор, ПАО Сбербанк, представил в суд уточненное Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Базис 99», обремененного залогом ПАО Сбербанк и КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО), и имуществ, не являющегося залогом в пользу третьих лиц от 12.05.2017 (л.д. 86-102 т.1).

Собранием кредиторов 12.04.2017-13.04.2017 принято решение (по второму вопросу повестки дня) об утверждении Порядка реализации имущества должника с учетом совместной продажи залогового и незалогового имущества единым лотом (сообщение в ЕГРЮЛ № 1794480 от 12.05.2017).

02.11.2018 между ПАО СБЕРБАНК (Цедент) и ФИО2 (Цессионарий) заключен договор уступки прав (требований) №10, в соответствии с которым Цедент уступает, а Цессионарий принимает на себя право требования задолженности на сумму 36 641 122,94 рублей, в том числе:

- расходы на оплату третейского сбора в размере 460 466,00 рублей;

- по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №127-нкл от 21.12.2011: 296 735,89 рублей пени за кредит, 4 814,90 рублей пени за проценты, 105,51 рублей неустойка за просрочку платы за обслуживание кредита;

- по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №56-нкл от 10.05.2012: 4 310 386,31 рублей пени за кредит, 87 375,38 рублей пени за проценты, 12 836 244,58 рублей просроченная ссудная задолженность, 2 464,26 рублей неустойка за просрочку платы за обслуживание кредита;

- по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №129-нкл от 11.10.2012: 4 614 860,67 рублей пени за кредит, 163 454,50 рублей пени за проценты, 13 864 214,94 рублей просроченная ссудная задолженность;

- договора ипотеки №127-НКЛ-1-И от 09.07.2013 (залогодатель ООО «Базис 99»), дополнительного соглашения к договору ипотеки №127-НКЛ-1- И от 09.07.2013 от 05.06.2014, предметом залога является: объект недвижимости – 1-этажное здание сушильных камер, общей площадью 976,6 3 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 59:01:4716065; объект недвижимости – 1 - этажное здание центрального теплового пункта, общей площадью 151,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 59:01:4716065:65; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты недвижимости деревообрабатывающей промышленности (производственная территория), общей площадью 38 153,0 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер: 59:01:4716065:127;

- договора ипотеки №56-НКЛ-1-И от 09.07.2013 (залогодатель ООО «Базис 99»), дополнительного соглашения к договору ипотеки №56-НКЛ-1-И от 09.07.2013 от 05.06.2014, предметом залога является: объект недвижимости – 1- этажное здание сушильных камер, общей площадью 976,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 59:01:4716065:66; объект недвижимости – 1 - этажное здание центрального теплового пункта, общей площадью 151,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 59:01:4716065:65; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты недвижимости деревообрабатывающей промышленности (производственная территория), общей площадью 38 153,0 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер: 59:01:4716065:127;

- договора залога №536-З от 11.10.2012 (залогодатель ООО «Базис 99»), дополнительного соглашения к договору залога №536-З от 11.10.2012 от 18.03.2013, дополнительного соглашения к договору залога №536-З от 11.10.2012 от 09.07.2013;

- договора залога №537-З от 11.10.2012 (залогодатель ООО «Базис 99»), дополнительного соглашения к договору №537-З от 11.10.2012 от 04.03.2013, дополнительного соглашения к договору №537-З от 11.10.2012 от 09.07.2013;

- договора ипотеки №540-З от 11.10.2012 (залогодатель ООО «Базис 99»), дополнительного соглашения к договору ипотеки №540-З от 11.10.2012 от 11.10.2012 от 09.07.2013 (залогодатель ООО «Базис 99»), дополнительного соглашения к договору ипотеки №540-З от 11.10.2012 от 05.06.2014, предметом залога является: объект недвижимости – 1- этажное здание сушильных камер, общей площадью 976,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 59:01:4716065:66; объект недвижимости – 1 - этажное здание центрального теплового пункта, общей площадью 151,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 59:01:4716065:65; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты недвижимости деревообрабатывающей промышленности (производственная территория), общей площадью 38 153,0 4 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер: 59:01:4716065:127;

- договора залога №601-З от 26.11.2012 (залогодатель ООО «Базис 99»), дополнительного соглашения к договору залога №601-З от 26.11.2012.

Общая стоимость уступаемого права требования составляет 9 550 000,00 рублей (п.2.1. договора).

В подтверждение оплаты по договору уступки прав (требований) №10 представлен приходный кассовый ордер №976 от 08.11.2018 на сумму 9 550 000,00 рублей.

Определением суда от 29.12.2018 заявление ФИО2 о процессуальном правопреемстве удовлетворено. Требования ПАО СБЕРБАНК исключены, а требования ФИО2 включены в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Базис 99» в сумме 36 641 122,94 рублей, в том числе 26 700 459,52 рублей основного долга, 9 480 797,42 рублей неустойки, 460 466,00 рублей третейского сбора, обеспеченных залогом имущества должника, по договорам ипотеки №127 от 09.09.2013, №540-З от 11.10.2012 и договорам залога имущества №536-З от 11.10.2012, №537-З от 11.10.2012, №601-З от 26.11.2012. В третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Базис 99» в сумме 36 641 122,94 рублей, в том числе 26 700 459,52 рублей основного долга, 9 480 797,42 рублей неустойки, 460 466,00 рублей третейского сбора, обеспеченных залогом имущества должника, по договорам ипотеки №127 от 09.09.2013, №540-З от 11.10.2012 и договорам залога имущества №536-З от 11.10.2012, №537-З от 11.10.2012, №601-З от 26.11.2012.

Залоговый кредитор – ФИО2 согласовал 22.01.2019 Положение о продаже имущества должника в составе единого лота в редакции, предложенной конкурсным управляющим, Положение подписано представителем собрания кредиторов ООО «Басис 99» ФИО5 (л.д. 66-76 т.3) Залоговый кредитор – КБ «Роспромбанк» возражает против утверждения Положения от 22.01.2019.

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ)об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Базис 99», в том числе обремененного залогом в пользу ФИО2 и КБ «РОСПРОМБАНК», от 22.01.2019 с Приложением № 1 (перечень имущества, начальная цена продажи) (далее – также Положение) в составе единого лота, установив начальную стоимость:

Лот №1 – 29 125 612,00 рублей, в том числе:

- 28 130 312 руб. общая стоимость имущества, обремененного залогом, в том числе:

25 075 000 руб. объектов недвижимости, из которых:

4 404 000 руб. – 1-этажное здание сушильных камер, общей площадью 976,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 59:01:4716065:66 (залогодержатель ФИО2);

993 000 руб. – 1-этажное здание центрального теплового пункта, общей площадью 151,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 59:01:4716065:65 (залогодержатель ФИО2);

6 706 000 руб. – 2-этажное кирпичное здание лесопильного цеха с сортплощадкой, окорочное отделение с антресольным этажом, общая площадь 4 411,7 кв. м. (лит. 3), расположенное по адресу: <...> (залогодержатель КБ «Роспромбанк»);

12 972 000 руб. – земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты недвижимости деревообрабатывающей промышленности (производственная территория), общей площадью 38 153,0 4 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>, кадастровый номер: 59:01:4716065:127 (залогодержатель ФИО2, последующий залог - КБ «Роспромбанк»), на земельном участке расположены 1-этажное здание сушильных камер, общей площадью 976,6 кв.м. (залог ФИО2), 1-этажное здание центрального теплового пункта, общей площадью 151,5 кв.м. (залог ФИО2), 2-этажное кирпичное здание лесопильного цеха с сортплощадкой, окорочное отделение с антресольным этажом, общая площадь 4 411,7 кв. м. (лит. 3) (залог КБ «Роспромбанк»);

3 055 312 руб. – оборудования;

- 995 300 руб. общая стоимость незалогового имущества.

Представитель залогового кредитора, КБ «РОСПРОМБАНК», возражая против утверждения судом Положения от 22.01.2019, в обоснование доводов ссылается на следующие обстоятельства.

Положением предусмотрена начальная цена продажи залогового имущества КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) (2-этажного кирпичного здания лесопильного цеха с сортоплощадкой, окорочное отделение с антресольным этажом, общая площадь 4411,7 кв.м, лит.З, кадастровый номер 59:01:4716065:62) – 6 706 000,00 руб., которая установлена на основании отчета об оценке № 61-09/18 от 18.09.2018, выполненного ООО «Регион-Эксперт».

Однако, согласно отчету об оценке № 65.1-03/16 от 31.10.2016, выполненного той же оценочной компанией ООО «Регион-Эксперт», рыночная стоимость указанного здания составляла 22 910 000,00 руб. (сообщение на ЕФРСБ №1370195 от 07.11.2016).

Считает, что стоимость здания за 2 года не может снизиться в рыночной цене более чем в 3 раза.

Также конкурсный управляющий КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) предлагает внести следующие изменения в предложенную редакцию Положения ФИО2

1) При продаже имущества посредством публичного предложения начальная цена на первом периоде проведения торгов устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества на повторных торгах, сроком на 35 календарных дней с даты начала приема заявок. По истечении указанного срока цена публичного предложения понижается на 7% (величина снижения) каждые 7 календарных дней (период проведения торгов, этап снижения цены). Начальная цена па каждом периоде проведения торгов (этапе снижения цены) задается как начальная цена на предыдущем периоде проведения торгов минус величина снижения от начальной цены на первом периоде. Срок приема заявок на торгах посредством публичного предложения может включать не более 5 этапов снижения цепы от даты начала приема заявок, установленной в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения. На согласованных в Положении условиях цена реализации предмета залога на последнем периоде торгов посредством публичного предложения составит 14 845 680,00 руб.

2) В связи с переходом на проведение торгов с использованием единого организатора торгов, конкурсный управляющий КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) полагает необходимым указать в качестве организатора торгов/оператора электронной площадки АО «Российский аукционный дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Не согласие залогового кредитора КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) с позицией залогового кредитора ФИО2 и конкурсного управляющего ФИО4 послужило основанием для обращения ФИО2 в суд с настоящим заявлением.

В силу пункта 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Таким образом, суд, разрешая вопрос об утверждении порядка реализации имущества должника единым лотом, учитывает выраженную на собрании кредиторов 12-13.04.2017 консолидированную позицию всех конкурсных кредиторов, выражающуюся в том, что имущество должника производственного назначения (как находящееся в залоге, так и не обремененное залогом) должно продаваться в составе единого комплекса (Лот № 1).

Учитывая, что находящееся в собственности должника имущество производственного назначения действительно образует единство с точки зрения технологического процесса и возможностей организации производства, доводы конкурсного управляющего, залоговых кредиторов ФИО2 и КБ «Роспромбанк» о целесообразности выставления имущества должника на торги в составе единого комплекса, а не в составе нескольких лотов (имущество, обеспеченное залогом и не обеспеченного залогом), следует признать обоснованными.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что конкурсное производство осуществляется в целях максимально полного удовлетворения требований кредиторов (ст. 2 Закона о банкротстве), конкурсный управляющий ФИО4 в силу положений пункта 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве учел консолидированную позицию кредиторов, представил в суд Положение о порядке продажи имущества ООО «Базис 99» в составе единого лота (с учетом коррекции в арбитражном суде своих предложений о реализации заложенного имущества должника).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2017 N 305-ЭС16-10852(3), с учетом того фактора, что ранее в хозяйственной деятельности должника использование всей совокупности имущества было подчинено одной общей цели, в рамках дела о банкротстве между кредиторами могут возникать объективно обусловленные противоречия относительно выработки стратегии по поводу определения дальнейшей судьбы имущества, а именно, продавать ли имущество должника по отдельности либо единым лотом. Подобные конфликты необходимо разрешать исходя из целей законодательного регулирования процедуры конкурсного производства - наиболее полного соразмерного удовлетворения требований кредиторов с учетом принципов очередности и пропорциональности.

Аналогичная позиция о возможности продажи залогового и незалогового имущества должника для максимально возможного удовлетворения требований всех кредиторов должника нашла отражение и в определении Верховного Суда РФ от 30.01.2018 N 309-ЭС17-21425 по делу NА60-1393/2015.

Проанализировав и оценив в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, заявленные в обоснование своей позиции в совокупности, суд считает, что имущество должника, поименованное в лоте № 1 (приложение №1 к Порядку продажи), в частности объекты недвижимого имущества, линии, сети, водопровод, производственное оборудование, имущество, используемое в производственном цикле, представляет собою единый имущественный комплекс. Использование указанного в Приложении № 1 имущества покупателями по отдельности будет затруднительно. Указанное имущество имеет потенциальную привлекательность только единым производственным комплексом.

Ввиду указанных обстоятельств у суда не имеется оснований для отказа в утверждении предложенного конкурсным управляющим ФИО4, утвержденного залоговым кредитором ФИО2, подписанного представителем собрания кредиторов должника, Положения о порядке реализации заложенного и незаложенного имущества должника единым лотом.

Доказательства того, что продажа имущества единым лотом не обоснована и затягивает процедуру торгов, участниками процесса не представлены.

Каких-либо расчетов и иных доказательств, которые могли бы опровергнуть приведенные конкурсным управляющим сведения, со стороны кредиторов не представлено, предлагаемая конкурсным управляющим ФИО4 и залоговым кредитором ФИО2 схема продажи единым лотом (Лот № 1) залогового и незалогового имущества ООО «Базис 99» позволит в приемлемый срок реализовать по относительно высокой цене не только отдельные объекты недвижимости, но и остальную часть имущества, входящего ранее в производственный комплекс.

В связи с чем, включение объектов недвижимости (залогового и незалогового) в единый лот вместе с имуществом должника, производственным оборудованием, является обоснованным.

Суд считает, что положение, разработанное конкурсным управляющим, утвержденное залоговым кредитором ФИО2 в полной мере учитывает интересы двух залоговых кредиторов, объединяет залоговое и незалоговое имущество должника; при этом отдельные разделы положения позволяют однозначно определить перечень и стоимость имущества отдельно по каждому залоговому кредитору и отдельно по каждой единице имущества.

Никаких нарушений прав залогового кредитора – КБ «Роспромбанк», в связи с реализацией единого имущественного комплекса, судом не установлено, залоговым кредитором не приведено.

Судом также принимаются во внимание доводы конкурсного управляющего о наиболее привлекательности и ликвидности указанного имущества именно в едином комплексе.

Суд также полагает необходимым отметить, что права залогового кредитора подлежат судебной защите, однако залоговый кредитор не вправе реализовывать свои права в ущерб интересов иных кредиторов должника, поскольку процедура конкурсного производства оплачивается за счет конкурсной массы должника, следовательно, чем дольше реализовывается имущество должника, тем больше возрастают текущие расходы должника, которые подлежат оплате. Предложенная конкурсным управляющим редакция Положения о продаже от 22.01.2019 наилучшим образом отвечает балансу интересов залоговых кредиторов, должника и иных кредиторов должника.

При таких обстоятельствах, необходимость и целесообразность продажи имущества должника залогового и незалогового в составе единого лота обоснована.

В отношении доводов КБ «Роспромбанк» о занижении начальной стоимости объекта недвижимости: 2-этажного кирпичного здания лесопильного цеха с сортоплощадкой, окорочное отделение с антресольным этажом, общей площадью 4411,7 кв.м, обремененного залогом в пользу КБ «Роспромбанк», до размера 6 706 000,00 руб., суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке, которая учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора самим судом.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление N 58) указано, что порядок и условия проведения торгов определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона.

В соответствии с пунктом 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

При этом по общему правилу начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества (абзац второй пункта 4 ст. 138 Закона о банкротстве).

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано (абзац четвертый пункта 4 ст. 138 Закона о банкротстве).

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 139 Закона о банкротстве, арбитражный суд может вмешаться в процесс определения порядка реализации имущества должника не только в случае отсутствия утверждения такого порядка в течение двух месяцев, но и в случае наличия неразрешимых противоречий при рассмотрении вопроса об изменении такого порядка.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (пункт 9 Постановления № 58).

Согласно п. 3.1 Положения от 22.01.2019, начальная цена имущества, выставляемого на торги, устанавливается в соответствии с оценочными отчетами № 61-08/18, № 65.2-03/16.

Исходя из пояснений конкурсного управляющего ФИО4, в п. 3.1 Положения им допущена техническая опечатка в номере отчета, следует считать верным: «№ 61-09/18».

31.10.2016 в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве ООО «Регион-Эксперт» подготовлен отчет N 65.1-03/16 «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Базис 99»» (далее - отчет N 65.1-03/16).

07.11.2016 в ЕФРСБ опубликовано сообщение N 1370195 об оценке имущества должника, к которому прикреплен в виде электронного документа отчет N 65.1-03/16.

Согласно отчету N 65.1-03/16, рыночная стоимость объекта недвижимости, находящего в залоге у КБ «Роспромбанк»: 2-этажное кирпичное здание лесопильного цеха с сортплощадкой, окорочное отделение с антресольным этажом, общая площадь 4 411,7 кв. м. (лит. 3), расположенное по адресу: <...>, составила 22 910 000 руб. по состоянию на 31.07.2016.

18.09.2018 ООО «Регион-Эксперт» подготовлен отчет N 61-09/18 «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Базис 99»» (далее - отчет N 61-09/18).

18.09.2018 в ЕФРСБ опубликовано сообщение N 3045991 об оценке имущества должника, к которому прикреплен в виде электронного документа отчет N 61-09/18.

Согласно отчету №61-09/18, рыночная стоимость объекта недвижимости, находящего в залоге у КБ «Роспромбанк»: 2-этажное кирпичное здание лесопильного цеха с сортплощадкой, окорочное отделение с антресольным этажом, общая площадь 4 411,7 кв. м. (лит. 3), расположенное по адресу: <...>, составила 6 706 000 руб. по состоянию на 13.08.2018.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве 22.01.2018 ФИО2 как кредитор, требования которого обеспечены залогом недвижимого имущества должника, утвердил Положение о порядке продажи имущества должника, в том числе находящегося в залоге.

Согласно п. 1 ст. 130 Закона о банкротстве оценка имущества должника, в ходе конкурсного производства, осуществляется независимым, привлекаемым конкурсным управляющим, оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке).

В силу ст. 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством не определено или в судебном порядке не установлено иное (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).

В соответствии со ст. 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством, регулирующим оценочную деятельность.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно и обязательно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, должностного лица, органов управления юридического лица (абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).

Пунктом 1 ст. 131, абз. 2 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве предусмотрена обязательность оценки имущества должника, находящегося в залоге, в том числе для целей определения начальной продажной цены.

В обоснование возражений КБ «Роспромбанк» указывает, что согласно отчету об оценке № 65.1-03/16 от 31.10.2016, выполненного той же оценочной компанией ООО «Регион-Эксперт», рыночная стоимость указанного здания составляла 22 910 000,00 руб. (сообщение на ЕФРСБ №1370195 от 07.11.2016).

Как следует из представленных оценочной компанией ООО «Регион-Эксперт» пояснений от 18.09.2018, в соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 06.08.2018 к договору № 65-03/16 от 14.03.2016, ООО «Регион-Эксперт» произведена оценка недвижимого имущества должника, результатом работы является оценочный отчет № 61-09/18 от 18.09.2018. В отношении снижения рыночной стоимости недвижимого имущества, ООО «Регион-Эксперт» пояснило, что существенное снижение стоимости оцениваемого имущества обусловлено: 1) общим спадом на рынке производственной недвижимости, появлением на рынке большого количества дешевых предложений производственных баз; 2) ухудшением физического состояния зданий ввиду их неиспользования; 3) единый земельный участок на все объекты недвижимости был поделен без фактического выдела в натуре, без дополнительных затрат по организации отдельного въезда, разграничений совместного использования, проведения межевания – привлекательность отдельных земельных участков заметно снижается.

Однако, доказательств недостоверности сведений содержащихся в отчете N 61-09/18, и несоответствие его требованиям, предъявляемым к отчетам независимых оценщиков, не представлено.

Ходатайство об экспертизе не заявлялось, иных доказательств рыночной стоимости спорного объекта недвижимости КБ «Роспромбанк» не представлено.

Кроме того, исходя из даты составления отчета № 65.1-03/16, на который ссылается КБ «Роспромбанк» в обоснование своих требований (31.10.2016), установленный шестимесячный срок на момент рассмотрения спора истек.

Принимая во внимание, что конкурсным управляющим ФИО4 в соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве произведена оценка находящегося в залоге у ФИО2 (ранее – ПАО Сбербанк), КБ «Роспромбанк» недвижимого имущества должника путем привлечения независимого оценщика, по результатам которой подготовлен отчет N 61-09/18 от 18.09.2018, в установленном Законом об оценке порядке недействительным не признан, суд приходит к выводу о том, что начальная продажная цена недвижимого имущества должника, находящегося в залоге у КБ «Роспромбанк», определена в соответствии с действующей редакцией Закона о банкротстве.

При этом суд считает необходимым отметить, что согласно представленному Положению по порядку продажи, спорное имущество должника подлежит реализации на открытых торгах в форме аукциона (на увеличение) с открытой формой представления предложений о цене (п. 1.4).

Реализация имущества должника в ходе конкурсного производства носит принудительный характер, причем осуществляется в ограниченные Законом о банкротстве сроки. Одной из целей проведения торгов в процедуре конкурсного производства является привлечение максимального количества претендентов для участия в торгах.

При срочной продаже имущества начальная продажная цена не может быть чрезвычайно высокой как при добровольной продаже, когда стороны не ограничены ни во времени, ни в выборе покупателя. Цена продажи имущества не тождественная начальной и, при наличии спроса, может превысить установленную начальную цену. Реальная рыночная цена недвижимости может быть определена только на торгах при соотношении спроса и предложения, а необоснованно высокая начальная цена сразу отсекает значительную часть потенциальных покупателей, которые и не рассматривают возможность покупки в таком ценовом диапазоне, и, по итогам, может привести к обратному результату – продаже имущества по заниженной цене.

В связи с этим, довод КБ «Роспромбанк» о занижении начальной продажной стоимости имущества подлежит отклонению, как не подтвержденный документально.

В отношении разногласий в части определения организатора торгов суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1.5 Положения, от имени должника продавцом имущества выступает конкурсный управляющий ООО «Базис 99».

Торги проводятся на электронной площадке АО «Центр дистанционных торгов» ИНН <***>, 191187, <...>, лит.В, пом.23

Конкурсный управляющий КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) полагает необходимым указать в качестве организатора торгов/оператора электронной площадки АО «Российский аукционный дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

В соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 20.3 Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 01.12.2014 N 405-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» привлекаемые арбитражным управляющим в соответствии с настоящим Федеральным законом для обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве за счет средств должника организатор торгов и оператор электронной площадки должны быть аккредитованы саморегулируемой организацией и не могут быть заинтересованными лицами по отношению к арбитражному управляющему, должнику и его кредиторам.

Судом установлено, что АО «Центр дистанционных торгов» и АО «Российский аукционный дом» аккредитованы при СРО «АУ Северо-запада», членом которого является конкурсный управляющий ФИО4

Исходя из представленных конкурсным управляющим ФИО4 сведений, стоимость услуг оператора АО «Центр дистанционных торгов» (ИНН <***>) составляет 5 000 руб. за размещение на площадке торгов, а аналогичная услуга предлагаемого КБ «Роспромбанк» (ООО) оператора АО «Российский аукционный дом» (ИНН <***>) составляет 7 000 руб..

Суд считает целесообразным использовать указанную в представленной в арбитражный суд редакции Положения о порядке и условиях реализации имущества ООО «Базис 99» от 22.01.2019, электронную площадку АО «Центр дистанционных торгов».

Более того, предложение АО «Центр дистанционных торгов» представляется более выгодным на основании того, что в случае признания торгов несостоявшимся или их отмены оплата за услуги оператора электронной площадки производится за размещение торгов со скидкой в размере 50%. Подобная преференция в услугах оператора АО «Российский аукционный дом» отсутствует.

КБ «Роспромбанк» доказательства того, что использование оператора электронной площадки - АО «Центр дистанционных торгов» негативно повлияет на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, повлечет негативные последствия для должника и кредиторов, не представлены.

Таким образом, предложение КБ «Роспромбанк» (ООО) об избрании АО «Российский аукционный дом» в качестве электронной площадки для осуществления мероприятий по реализации имущества должника не соответствует целям конкурсного производства в отношении ООО «Базис 99».

Учитывая доводы конкурсных кредиторов, суд считает возможным определить оператором электронной площадки – АО «Центр дистанционных торгов».

Кроме того, КБ «Роспромбанк» предлагает внести в Положение о порядке продажи имущества должника от 22.01.2019 следующие изменения.

При продаже имущества посредством публичного предложения начальная цена на первом периоде проведения торгов устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества на повторных торгах, сроком на 35 календарных дней с даты начала приема заявок. По истечении указанного срока цена публичного предложения понижается на 7% (величина снижения) каждые 7 календарных дней (период проведения торгов, этап снижения цены). Начальная цена па каждом периоде проведения торгов (этапе снижения цены) задается как начальная цена на предыдущем периоде проведения торгов минус величина снижения от начальной цены на первом периоде. Срок приема заявок на торгах посредством публичного предложения может включать не более 5 этапов снижения цепы от даты начала приема заявок, установленной в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения. На согласованных в Положении условиях цена реализации предмета залога на последнем периоде торгов посредством публичного предложения составит 14 845 680,00 руб.

В части предложения КБ «РОСПРОМБАНК» о продаже имущества посредством публичного предложения путем снижения на 7% (величина снижения) каждые 7 календарных дней (период проведения торгов, этап снижения цены) были приняты и учтены в Положении о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, в редакции от 22.01.2019 (п. 9.5).

Суд считает, что предложение КБ «РОСПРОМБАНК» об установлении первого периода торгов посредством публичного предложения сроком на 35 календарных дней после начала приема заявок, приведет к затягиванию процедуры. Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника сформулировано таким образом, что не препятствует всем заинтересованным в приобретении имущества лицам предложить цену отличную (в сторону увеличения) от начальной продажной цены, установленной в сообщении о продаже, на любом этапе публичного предложения.

По мнению КБ «РОСПРОМБАНК», имущество не может быть продано менее чем за 14 845 680, 00 руб. Возражения в этой части касаются "цены отсечения".

Предложение КБ «РОСПРОМБАНК» в части установления не более 5 этапов снижения цены подлежит отклонению. Указанное предложение также влечет за собой возможное затягивание процедуры, так как в случае не реализации имущества в течение указанных этапов, потребуется утверждение нового Положения, что также повлечет увеличение расходов на проведение процедуры (вознаграждения конкурсного управляющего, расходы на содержание имущества, в т.ч. на его охрану, расходы на публикации и т.д.).

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об утверждении пункта 9.5 Положения о продаже от 22.01.2019 в редакции, предложенной конкурсным управляющим ФИО4 и залоговым кредитором ФИО2

В отсутствие разногласий и возражений со стороны участников дела о банкротстве в отношении остальных условий Положения о продаже имущества должника, принимая во внимание, что в целом они соответствуют положениям законодательства о банкротстве, суд считает возможным воздержаться от их конкретизации в резолютивной части судебного акта.

Руководствуясь ст.ст. 60, 138, 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 176, 184-186, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление ФИО2 удовлетворить.

Разногласия разрешить.

Утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Базис 99», в том числе, обремененного залогом в пользу ФИО2и КБ «РОСПРОМБАНК» (с Приложением № 1), в редакции от 22.01.2019.

Установить начальную стоимость Лота № 1 в сумме 29 125 612,00 рублей (согласно перечню имущества в Приложении № 1), в том числе:

- 28 130 312 руб. общая стоимость имущества, обремененного залогом, в том числе: объектов недвижимости – 25 075 000 руб., оборудования – 3 055 312 руб.;

- 995 300 руб. общая стоимость незалогового имущества.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение десятидневного срока (с момента изготовления в полном объеме) в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Н.Ю. Черенцева