Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Черенцевой Н.Ю., при ведении протокола секретарем Анохиной Д.С., рассмотрел дело по заявлению ООО «Империал-Строй» (614039, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании несостоятельным (банкротом) ООО «СИМ» (614039, <...>; 614068, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>)

(рассмотрение обоснованности заявления конкурсного управляющего ФИО1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства, понуждении зарегистрировать право собственности должника)

при участии в судебном заседании:

конкурсный управляющий – ФИО1, паспорт,

представитель Управления Росреестра по Пермскому краю – ФИО2, паспорт, доверенность № 364 от 22.12.2017,

иные заинтересованные лица – не явились, извещены.

Суд установил:

Решением Арбитражного суда Пермского края от 15.10.2015 (резолютивная часть решения объявлена 12.10.2015) общество с ограниченной ответственностью «СИМ» (далее по тексту – должник, ООО «СИМ») признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника с применением правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсным управляющим утверждён ФИО1.

Объявление об открытии конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 17.10.2015.

Конкурсный управляющий ФИО1 в порядке ст.201.8 ФЗ от 26.10.2002 г. N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на объект незавершенного строительства, понуждении Управление Росреестра по Пермскому краю зарегистрировать право собственности должника.

К участию в рассмотрении настоящего обособленного спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета (статья 51 АПК РФ) привлечены Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9

Конкурсный управляющий неоднократно уточнял заявленные требования, с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ, просит:

1) признать право собственности ООО «СИМ» на следующие объекты:

- объект незавершенного строительством 4-этажного незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу <...> в составе квартир 30, 34, 71 общей площадью 95,61 кв.м., нежилые помещения общей площадью 512,55 кв.м.;

- объект незавершенного строительством 4-этажного незавершенного строительством жилого дома, включая инженерные сети (согласно исполнительной съемки – приложение – 3), расположенного по адресу: <...> нежилых помещений общей площадью 382,77 кв.м.

2) обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – Управление Росреестра по Пермскому краю) зарегистрировать право собственности ООО «СИМ» на следующие объекты:

- объект незавершенного строительством 4-этажного незавершенного строительством жилого дома, в составе квартиры 13 общей площадью 24,97 кв.м., включая инженерные сети (согласно исполнительной съемки – приложение – 3), расположенного по адресу: <...> нежилых помещений общей площадью 382,77 кв.м.

Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю с заявленными требованиями не согласен по основаниям, изложенным в отзывах, дополнительном отзыве (л.д. 28-29, 100-101 т.1; л.д. 41-42 т.2). Представитель пояснил, что в соответствии с пп.5 ч.2 ст. 14, п. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 решения суда, устанавливающие права на недвижимое имущество, являются самостоятельными основаниями для государственной регистрации прав; регистрация прав на основании судебных актов осуществляется на общих основаниях и носит заявительный характер; кроме того, согласно ст. 17 Закона № 218-ФЗ за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с НК РФ. Также представитель указал, что в случае если заявляемый к регистрации объект не является учтенным в кадастре, государственной регистрации предшествует государственный кадастровый учет, что конкурсным управляющим не сделано. Управление Россреестра по Пермскому краю указывает на то, что не допускается государственная регистрация прав на объект недвижимости, который не считается учтенным. В случае постановки недвижимого имущества на кадастровый учет, признания судом права собственности, государственная регистрация может быть проведения в случае представления необходимых для регистрации документов. Также пояснила, что в настоящем деле действия (бездействия) регистрирующего органа не оспариваются.

Министерство строительства и ЖКХ Пермского края направило отзыв, в котором не возражало против удовлетворения заявления в части признания права собственности на общее имущество многоквартирного дома (л.д. 24 т.1).

Возражения, отзывы от иных участвующих в деле лиц относительно заявления конкурсного управляющего в материалы дела не поступили.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте рассмотрения заявления в соответствии с требованиями статей 121, 123 АПК РФ (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения дела в Картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направили. В соответствии со статьей 156 АПК РФ заявление рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав и оценив в соответствии со ст.ст. 71, 162 АПК РФ представленные по делу письменные доказательства, арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), ч. 1 ст. 32 ФЗ от 26.10.2002 г. N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом РФ, с особенностями, установленными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

30.01.2012 между ООО «СИМ» и физическими лицами ФИО3, ФИО10 заключен договор аренды б/н земельного участка общей площадью 4427 кв.м, адрес объекта: г.Пермь, Индустриальный район, ул.Теплогорская 20, Теплогорская, 22, ул.Теплогорская/ул.Подводников, 24/110, кадастровый номер 59:01:4410763:60.

27.06.2012 ООО «СИМ» получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома № RU 90303000-78/2012, выданное Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации города Перми (далее – Департамент) на срок до 27.03.2013.

В связи с внесением изменений в проектную декларацию на объект, в том числе связанных с увеличением этажности дома до 4 этажей и строительством нежилых помещений в цокольной части здания, Департаментом выдано новое разрешение на строительство № RU 90303000-78/2012/2 от 26.12.2012, согласно которому срок окончания работ по строительству объекта установлен до 26.09.2013.

В связи с внесением изменений в проектную декларацию на объект, Департаментом выдано новое разрешение на строительство № RU 90303000-78/2012/3 от 12.02.2014, согласно которому срок окончания работ по строительству объекта установлен до 27.07.2014.

19.08.2015 Департаментом выдано новое разрешение на строительство № RU 90303000-78/2012/5 от 26.12.2012, согласно которому срок окончания работ по строительству объекта установлен до 31.10.2016.

12.01.2016 срок действия разрешения продлен до 19.06.2016.

13.07.2016 Департаментом выдано новое разрешение на строительство № RU 90303000-78/2012/6 от 26.12.2012, согласно которому срок окончания работ по строительству объекта установлен до 31.10.2016 (л.д. 120-121 т.1)

На указанном выше земельном участке должник возвел объект, состоящий из двух 4-этажных секций с встроено-пристроенными нежилыми помещениями, расположенными в цокольным этаже (договор строительного подряда с ООО «СК «МЕГАПОЛИС» № СК-01 от 29.06.2012, л.д. 61-70 т.1). Исходя из проекта, жилая часть дома состоит из 170 квартир, общая площадь жилой части дома – 6486,21 кв.м, нежилой – 1075,75 кв.м.

Строительство объекта не было завершено в полном объеме (98%), разрешение на ввод в эксплуатацию объекта до настоящего времени не выдавалось ввиду прекращения строительства.

31.12.2015 между ООО «СИМ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (арендатор) и физическими лицами ФИО3, ФИО4, ФИО5 (арендодатели) заключен договор б/н аренды земельного участка общей площадью 4427 кв.м, адрес объекта: г.Пермь, Индустриальный район, ул.Теплогорская 20, Теплогорская, 22, ул.Теплогорская/ул.Подводников, 24/110, кадастровый номер 59:01:4410763:60 на срок с 31.12.2015 по 30.11.2016 (л.д. 76-78 т.1).

29.11.2016 между ООО «СИМ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (арендатор) и физическими лицами ФИО3, ФИО4, ФИО5 (арендодатели) заключен договор б/н аренды земельного участка общей площадью 4427 кв.м, адрес объекта: г.Пермь, Индустриальный район, ул.Теплогорская 20, Теплогорская, 22, ул.Теплогорская/ул.Подводников, 24/110, кадастровый номер 59:01:4410763:60 на срок с 29.11.2016 по 28.09.2017 (л.д. 109-111 т.1).

Объекты незавершенного строительства по адресу: г.Пермь, Индустриальный район, ул.Теплогорская, 22, общей площадью 5189 кв.м, кадастровый номер 59:01:4410763:156 и по адресу: г.Пермь, Индустриальный район, ул.Теплогорская, 20, общей площадью 5016,7 кв.м, кадастровый номер 59:01:4410763:155 поставлены на кадастровый учет 14.06.2016 (№5900/201/16-436503) и 19.07.2016 2016 (№ 5900/201/16-530932) (кадастровые паспорта, л.д. 116-119 т.1).

Конкурсный управляющий обрился в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на объект незавершенного строительства расположенного по адресу <...> в составе квартир 30, 34, 71 общей площадью 95,61 кв.м., нежилые помещения общей площадью 512,55 кв.м.; объект незавершенного строительством 4-этажного незавершенного строительством жилого дома, включая инженерные сети (согласно исполнительной съемки – приложение – 3), расположенного по адресу: <...> нежилых помещений общей площадью 382,77 кв.м.

На указанные квартиры право собственности физическими лицами не оформлено.

Из части 1 статьи 4 АПК РФ, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует, что обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве (в применяемой редакции), с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Согласно ст. 218 ГК РФ и разъяснениям, данным в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед иными лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество; направлен на защиту уже существующего, но нарушенного или оспариваемого права.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Обращение конкурсного управляющего в суд обусловлено необходимостью оформления прав должника на принадлежащее ему имущество в целях реализации и удовлетворения требований кредиторов.

Поскольку материалами дела установлен и сторонами не оспаривается факт возведения должником объекта незавершенного строительства на земельном участке, находящемся у должника на законных основаниях, суд приходит к выводу о том, что имеются достаточные правовые основания для признания за ООО «СИМ» права собственности на указанные объекты незавершенного строительства.

Также конкурсный управляющий обратился в суд с требованием обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «СИМ» на следующие объекты:

- объект незавершенного строительством 4-этажного незавершенного строительством жилого дома, квартиры 13, включая инженерные сети (согласно исполнительной съемки – приложение – 3), расположенного по адресу: <...> нежилых помещений общей площадью 382,77 кв.м.

Согласно статьям 11, 12 ГК РФ в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Поскольку Законом о государственной регистрации прав установлен заявительный порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество, признание права собственности в судебном порядке не должно подменять собой установленный законом порядок регистрации права собственности и, согласно статьям 11, 12 ГК РФ подтверждение права собственности должно производиться в порядке, предусмотренном Законом о регистрации недвижимости.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 05.06.2012 N 17540/11, избрание лицом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с пп.5 ч.2 ст. 14, п. 1 ст. 58 Закона о регистрации недвижимости и разъяснений Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 решения суда, устанавливающие права на недвижимое имущество, являются самостоятельными основаниями для государственной регистрации прав; регистрация прав на основании судебных актов осуществляется на общих основаниях и носит заявительный характер.

Основания для оспаривания каких-либо действий Управления Росреестра по Пермскому краю отсутствуют. Требования об обязании Управления Росреестра по Пермскому краю совершить действия по государственной регистрации являются излишними в связи с тем, что признание судом права собственности является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП (п.п. 52, 53 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22).

Применительно к изложенным нормам, с учетом установленных по настоящему делу фактических обстоятельств, заявитель не оспаривает действия Управления Росреестра по Пермскому краю и не лишен возможности обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в установленном порядке.

В данной части требований конкурсного управляющего удовлетворению не подлежат.

Все доводы конкурсного управляющего о невозможности удовлетворения заявления носят технический характер и могут быть разрешены регистрационной службой самостоятельно в рабочем порядке.

Руководствуясь статьями 176, 184-188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Заявление конкурсного управляющего ООО «СИМ» ФИО1 удовлетворить частично.

2. Признать право собственности ООО «СИМ» на объект незавершенного строительством 4-этажного незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу <...> в составе:

квартир № 30 (46,02 кв.м), № 34 (26,79 кв.м), № 71 (22,80 кв.), общей площадью 95,61 кв.м.,

нежилых помещений общей площадью 512,55 кв.м., в том числе:

Оси

кв.м

Оси

кв.м

оси

кв.м

Оси

кв.м

оси

кв.м

К-Н

Л-Н

Л-Р

М-Р

Р-С

3-5

28,16

1-3

21,53

1-3

40,9

9-10

27,36

2-3

6,67

3-6

45,34

9-11

17,14

7-8

29,4

10-11

18,89

9-10

37,13

12-14

64,22

15-16

22,54

10-11

24,75

П-С

12-13

20,38

12-14

32,82

1-3

25,47

13-14

20,38

15-16

29,47

3. Признать право собственности ООО «СИМ» на объект незавершенного строительством 4-этажного незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: <...> в составе:

квартиры №13 общей площадью 24,97 кв.м.,

нежилых помещений, общей площадью 382,77 кв.м., в том числе:

Оси

кв.м

Оси

кв.м

оси

кв.м

Оси

кв.м

Оси

кв.м

А-Б

Б-Г

Г-Е

Е-И

П-Р

16/1-17

30,17

16/1-18

13,54

19-21

54,1

19-20

26,9

№1 19-22

3,6

23-24

25,77

№2 19-21

3,3

№3 19-21

3,3

№4 17-20

3,2

Д-Е

№5 17-18

4,0

И-Л/1

И-Н/1

Л/1-С

№6 17-18

2,3

23-24

31,31

19-20

25,68

23-24

52,3

23-24

103,3

4. Признать право собственности ООО «СИМ» на объекты недвижимости:

наружная сеть водоснабжения, 2015 год завершения строительства, протяженностью 307 м., адрес объекта: Пермский край, г.Пермь, Индустриальный район, ул.Теплогорская, 20,22;

тепловая сеть, 2013 год завершения строительства, протяженностью 480,83 м, площадь УТ-2 составляет 8 кв.м, УТ-3 – 10 кв.м, адрес объекта: Пермский край, г.Пермь, Индустриальный район, ул.Теплогорская, 22;

наружная сеть канализации, 2013 год завершения строительства, протяженностью 159 м, адрес объекта: Пермский край, г.Пермь, Индустриальный район, ул.Теплогорская, 20,22.

В удовлетворении остальной части заявления отказать.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение десятидневного срока (с момента изготовления в полном объеме) в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Н.Ю. Черенцева