Гражданский кодекс часть 1

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива «Стройинвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>, место регистрации: 344033, <...>)

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 (доверенность № 77АВ5964770 от 09.11.2017)

от конкурсного управляющего: не явился

от третьего лица: не явился

установил: в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительного кооператива «Стройинвест» рассматривается заявление ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения в виде однокомнатной квартиры № 68, общей площадью 43,1 кв.м, по адресу: <...>, стоимостью 991 300 руб.

Представитель заявителя в судебном заседании в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, просил включить в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения в виде однокомнатной квартиры № 68, общей площадью 43,1 кв.м, расположенной по адресу: <...>, стоимостью 991 300 руб., а также денежное требование в размере 721 700 руб. (реальный ущерб).

Уточнения судом приняты к рассмотрению.

Конкурсный управляющий, уведомленный надлежащим образом о дате и времени рассмотрения заявления, в судебное заседание не явился; посредством сервиса подачи документов «Мой Арбитр» поступил письменный отзыв с учетом уточнений, который приобщен к материалам дела.

Лица, участвующие в деле о банкротстве, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем размещения судебных актов на официальном сайте в сети Интернет. Конкурсные кредиторы должника знают о начавшемся арбитражном процессе по делу о банкротстве, поскольку предъявили требования к должнику.

Заявление рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.10.2016 (резолютивная часть от 06.10.2016) в отношении жилищно-строительного кооператива «Стройинвест» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО3.

Информация о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «КоммерсантЪ» № 202 от 29.10.2016.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.06.2017 (резолютивная часть от 19.06.2017) жилищно-строительный кооператив «Стройинвест» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

Информация о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства опубликована в газете «КоммерсантЪ» № 112 от 24.06.2017.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что 18.12.2013 между жилищно-строительным кооперативом «Стройинвест» (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «Планета-Дон» (участник долевого строительства) был заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома № 1, согласно которого застройщик обязуется обеспечить строительство дома (включая квартиры в нем) и выполнение своими силами или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома в полном объеме и по благоустройству территории домовладения по адресу: <...>, включая все работы, предусмотренные проектной документацией, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения дома (включая квартиры в нем) и для его ввода в эксплуатацию в установленном законодательством РФ порядке не позднее чем в 4 квартале 2014 года (п. 2.1.3 и п. 3.1 (а)); передать участнику долевого строительства квартиры, встроенные помещения (фитнес-центр), комнату ТСЖ не менее чем в состоянии строительной готовности, а именно: заделка внутренних стыков, плит, отверстий и сколов, установка металлопластиковых оконных конструкций, установка входной и кухонной дверей, отопление – 100 %, установка электросчетчика, сантехнические работы – без санфаянса, без ванны, без мойки, без запорной арматуры, без водомеров, без установки вышеперечисленных сантехприборов, малярные работы по л/стволами в машинном отделении, без стяжки пола, без остеклений лоджии, без электроразводки, с подводом холодного и горячего водоснабжения, без отделочных работ, без межкомнатных дверей, без электрической плиты, по передаточному а акту не позднее чем в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня ввода дома, завершенного строительством в эксплуатацию (п. 3 (а, г). Общая стоимость квартир, встроенных помещений (фитнес-центр), комнаты ТСЖ по договору составляет 87 344 340 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра – 23 000-00 руб., и общей площади квартир, встроенных помещений (фитнес-центр) и комнаты ТСЖ, равной 3 797, 58 кв.м. Стоимость, определенная в настоящем пункте, является фиксированной и может быть изменена только в случае изменения площади квартир, встроенных помещений (фитнес-центр) и комнаты ТСЖ по результатам обмеров органов технической инвентаризации (п. 4.1); участник долевого строительства вносит сумму в кассу, либо на расчетный счет ЖСК «Стройинвест», указанную в п. 4.1 договора в следующем порядке: 87 344 340 руб. оплачивает 18.12.2013 (п. 4.2). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской области.

Согласно справке жилищно-строительного кооператива «Стройинвест» за исх.№ 3 от 18.12.2013 обществом с ограниченной ответственностью «Планета-Дон» оплата по договору № 1 от 18.12.2013 произведена полностью, претензий по оплате не имеется.

07.10.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «Планета-Дон» (уступщик) и ФИО1, (преемник) был заключен договор уступки прав требования № 68, согласно которого уступщик передает, а преемник получает право требования уступщика в отношении однокомнатной квартиры № 68 общей проектной площадью 43,10 кв.м. (с учетом площади лоджии с к=0,5), расположенной на 9-ом этаже (секция № 1) 13-ти этажного 165-ти квартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (этажность жилого дома – 12, количество этажей – 13, строительный объем 40085,86 м3, в том числе: подземной части2089,56 м3, надземной части – 37996,3 м3, общая площадь здания – 11604,4 кв.м., общая площадь квартир – 7421,8 кв.м., площадь квартир 7037,73 кв.м., общая площадь встроенных помещений (фитнес-центр) – 157,31 кв.м., комната ТСЖ – 9,27 кв.м.), на земельном участке площадью – 3474 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, гор. Батайск, ул. Шмидта, д. 5А (п. 1); стоимость приобретаемой квартиры составляет 1 500 000 руб. (п. 3); сумму 1 470 000 руб. оплачивает 07.10.2014 (п. 4); сумму 30 000 руб. оплачивает до 10.11.2014 (п. 5). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской области.

Преемник свои обязанности по оплате по договору уступки выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № 154 от 12.11.2014 на сумму 30 000 руб., № 150 от 07.10.2014 на сумму 1 470 000 руб.

Стоимость квартиры № 68 по договору № 1 долевого участия от 18.12.2012 составляет: 23 000 руб. (за 1 кв.м.) х (площадь квартиры) 43,1 кв.м. = 991 300руб.

В соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны её правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

В соответствии с частью 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку оплата по договору за жилое помещение внесена участником строительства, а обязательства по передаче квартиры застройщик не исполнил, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

По правилам пункта 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 №210-ФЗ) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 Закона о банкротстве порядка предъявления требований к застройщику.

При этом кредитором может быть предъявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилых помещений.

Понятие и сущность требования о передаче жилого помещения законодатель обосновал в пункте 3 части 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ, согласно которому под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Соответственно, в реестр требований должника (застройщика), наряду с денежными, подлежат включению требования о передаче жилого помещения в собственность по договорам долевого строительства жилья.

В силу пункта 1 статьи 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 данного Федерального закона.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В соответствии с пунктами 4, 5 статьи 71 Федерального закона от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ суд проверяет обоснованность соответствующих требований кредиторов и доказательства уведомления других кредиторов о предъявлении таких требований.

Таким образом, для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие формальных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая заключения соответствующего договора и факт полной либо частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком.

Поскольку материалами дела подтверждается факт оплаты во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающим передачу жилого помещения, а доказательств передачи жилого помещения должником заявителю не представлено, суд признает заявленное требование обоснованным и подлежащим включению в реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с частью 6 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Включение требования о передаче жилого помещения в реестр придает юридическую определенность участию кредитора в банкротном производстве, но само по себе не решает вопрос о владении объектом недвижимости.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении ФАС Поволжского округа от 11.03.2014 по делу № А57-26869/2009; Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 06.05.2013 № Ф03-1640/2013 по делу № А51-11540/2012.

Кредитором представлены суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилого помещения доказательства, подтверждающие факт оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Таким образом, требования кредитора ФИО5 о передаче жилого помещения, признаются судом обоснованными и подлежат включению в реестр требований о передаче жилых помещений.

Кредитором также заявлено денежное требование (ущерб) в размере 721 426 руб., согласно отчета об оценке № О03-43/766 от 13.12.2017.

Согласно подп. 3, 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве, устанавливающему очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства; в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Понятие и состав денежного требования участника строительства приведены в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, согласно которому к денежному требованию относятся требования о:

возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (состав данных убытков раскрыт в п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве);

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

В силу п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Превышение суммы денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества над стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения указанного договора), которое должно было быть передано участнику строительства, не может являться основанием для снижения размера денежных требований участника строительства или повлечь за собой иные негативные последствия для такого участника строительства.

По смыслу п. 2 ст. 201.5 Закона о банкротстве превышение стоимости переданного застройщику имущества над стоимостью жилого помещения, полученного участником строительства, является убытками в виде реального ущерба, которые должны учитываться при установлении размера денежного требования участника строительства.

Согласно отчету об оценке О03-43/766 от 13.12.2017, рыночная стоимость однокомнатной квартиры № 68, общей площадью 43,10 кв.м., расположенной на 9 этаже в жилом многоквартирном доме по адресу: <...>, составляет 1 713 000 руб., реальный ущерб составляет 721 426 руб.

С учетом того, что 721 426 руб. представляет собой реальный ущерб участника строительства, а также учитывая, что допущена арифметическая ошибка 1 713 000 – 991 300 = 721 700 руб., заявитель уточнился, требования в уточненном размере суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Между тем, суд считает, что дополнительное требование должника (убытки) надлежит удовлетворить за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов в порядке, определенном пунктом 4 статьи 142 Закона о банкротстве ввиду следующего.

Уточненные требования (дополнения) заявителя поступили в суд 15.12.2017, направлено по электронной почте суда 14.12.2017, уведомление от конкурсного управляющего о возможности предъявления требования в суд получено заявителем 19.09.2017 (о чем указано в заявлении), то есть уточнения поданы за переделами срока, предусмотренного статьей 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ, таким образом, заявитель пропустил месячный срок для предъявления требований на стадии процедуры конкурсного производства.

Последствия пропуска срока специально урегулированы пунктом 4 статьи 142 Закона. Требования конкурсных кредиторов и (или) уполномоченных органов, заявленные после закрытия реестра, а также требования об уплате обязательных платежей, возникшие после открытия конкурсного производства, независимо от срока их предъявления удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр, имущества должника.

Руководствуясь статьями 100, 201.1, 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ, статьями 49, 159, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Включить требования ФИО1 как участника долевого строительства о передаче жилого помещения в виде однокомнатной квартиры № 68, общей площадью 43,1 кв.м., расположенной на 9 этаже (секция № 1), многоквартирного жилого дома, по адресу: <...>, в реестр требований о передаче жилых помещений жилищно-строительного кооператива «Стройинвест»; сумма, уплаченная по договору о долевом строительстве 991 300 руб.

Признать требования ФИО1 в размере 721 426 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов жилищно-строительного кооператива «Стройинвест» в порядке, определенном пунктом 4 статьи 142 Федерального закона от 26.10.2002 № 17-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения, через суд, принявший определение и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок в порядке статьи 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья И.Л. Щербакова