Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лутченко А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего ФИО1

об утверждении Положения о порядке, сроках и об условиях реализации имущества должника

в рамках дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Гефест» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: 344002, <...>, оф. 1б)

к должнику – обществу с ограниченной ответственностью «Бином Д» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 347900, <...>

о признании несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего – ФИО2 по доверенности от 14.11.2019;

от ООО «ТД «Гефест» - ФИО3 по доверенности от 23.04.19;

от ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» - ФИО4 по доверенности от 30.04.2019 (до перерыва), ФИО5 по доверенности от 30.04.2019;

установил: определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.07.2018 (резолютивная часть определения объявлена 28.06.2018) в отношении должника - общества с ограниченной ответственностью «Бином Д» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение, временным управляющим утверждена ФИО6.

Сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 118 от 07.07.2018.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2018 (резолютивная часть оглашена 22.11.2018) общество с ограниченной ответственностью «Бином Д» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, – конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий ФИО1 из числа членов Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих».

В Арбитражный суд Ростовской области 28.06.2019 (отметка канцелярии суда «н» - нарочно) поступило заявление конкурсного управляющего должника ФИО1 об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника.

Конкурсный управляющий неоднократно уточнял положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, в окончательной редакции уточнения представлены 24.01.2020 (страница 28 тома один обособленного спора).

Уточнения приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ходатайствовала о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Руководствуясь статьями 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, приобщил представленные документы к материалам дела.

Представитель конкурсного кредитора, конкурсного управляющего настаивали на утверждении положения порядка, сроков и условий продажи имущества должника в редакции конкурсного управляющего.

Представитель залогового кредитора возражал по доводам заявления, ходатайствовал на утверждении положения в редакции залогового кредитора.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем размещения судебных актов на официальном сайте в сети Интернет.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании 07.07.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 14.07.2020. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявления, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) конкурсным управляющим проведена инвентаризация имущества должника.

Результаты инвентаризации опубликованы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (сообщения № 3485794 от 15.02.2019).

Для оценки имущества, являющегося предметом залога ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие», конкурсным управляющим заключен Договор на оценку № 04-19 от 11.03.2019.

В соответствии с Отчетом по определению рыночной стоимости недвижимого имущества № 04/19 от 11.04.2019, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки, составляет: 83 543 611,00 рублей, без учета НДС.

Результаты оценки были опубликованы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (сообщения № 3673295 от 15.04.2019).

В связи с непоступлением от залогового кредитора предложения о порядке реализации предмета залога конкурсным управляющим было подготовлено положение о порядке, об условиях и сроках реализации имущества гражданина, в соответствии с которым имущество реализуется шестью лотами, начальная цена которых составляет 83 543 611,00 рублей, что соответствует стоимости, указанной в отчете об оценке.

Данное положение направлено на согласование залоговому кредитору ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» почтовым отправлением 13.05.2019.

Почтовое отправление с идентификатором 34400235006360 не вручено адресату в связи с истечением срока хранения.

В связи с тем, что от залогового кредитора не поступило предложений по порядку, условиях и срокам реализации предмета залога, конкурсный управляющих обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Исходя из положений статьи 2 Закона о банкротстве, целью процедуры конкурсного производства является наиболее полное удовлетворение требований кредиторов должника. Закон о банкротстве возлагает достижение этой цели на конкурсного управляющего.

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, рассматриваются в заседании арбитражного суда.

В силу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу абзаца четвертого пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В случае разногласий, возникших при определении порядка продажи заложенного имущества, арбитражный суд вправе исходя из конкретных обстоятельств признать такой порядок реализации предмета залога целесообразным либо нет.

Согласно представленному конкурсным управляющим положению недвижимое имущество (часть инженерно-лабораторно корпуса площадью 4 205,2 кв.м. по адресу: <...> право аренды земельного участка площадью 2 541 кв.м. по адресу: <...>, являющееся предметом залога, подлежит реализации единым лотом со следующим имуществом: сплит-системы (информация о количестве не представлена), теплоагрегаты (6 шт.), тепловентилятор, тротуарная плитка (покрытие), счетчик газа, газораспределительный шкаф, насос ЦНЛ 50/140-3,0/2 (отопление), пожарная сигнализация, сети газоснабжения.

При этом вышеперечисленное движимое имущество, по мнению конкурсного управляющего, является не залоговым.

В обоснование своей позиции конкурсный управляющий указывает, что движимое имущество принималось на баланс должника в разное время: тротуарная плитка в 2006 году, газораспределительный шкаф и сети газоснабжения в 2014 году, сплит системы с 2011 по 2015 годы, теплоагрегаты в 2014 году, насосы и пожарная сигнализация в 2011 году, в то время как здание - часть инженерно-лабораторно корпуса площадью 4 205,2 кв.м. по адресу: <...> принято на баланс должника в 2006 году. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что здание и земельный участок могут эксплуатироваться по прямому назначению без указанного имущества и не образуют неделимую вещь. Перечисленное движимое имущество может быть монтировано и демонтировано относительно нежилого помещения, а следовательно, является отделимым.

Кроме того, конкурсный управляющий отметил, что сплит-системы были отчуждены должником в пользу третьего лица и возвращены в состав имущества должника в результате обжалования конкурсным управляющим соответствующей сделки (определение Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2019 по делу № А53-9701/2018).

Залоговый кредитор с указанной позицией не согласен, полагая, что движимое имущество должно входить в состав недвижимого имущества и реализовываться как залоговое.

В соответствии с пунктом 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Согласно статье 134 Гражданского кодекса Российской Федерации если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Таким образом, гражданское законодательство определяет сложную вещь как правовой режим для множества физически не связанных между собой вещей, но юридически расцениваемых как одно целое и имеющих одну юридическую судьбу. Само по себе наличие в составе вещи составных частей не свидетельствует о том, что такая вещь является делимой.

Согласно пункту 3 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

В соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В рассматриваемом случае установление факта того, являются ли движимое имущество неделимой от недвижимого имущества вещью, может быть осуществлено посредством оценки имеющихся в материалах дела доказательств.

Согласно представленному в материалы дела ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» заключению специалиста от 11.10.2019 № 0251/2БФКО тротуарная плитка на основании норм, изложенных в пункте 10 статьи 1 ГК РФ, статьи 133, 134, 135 ГК РФ является неотделимым улучшением земельного участка; газораспределительный шкаф ГРПШ/ШУУРГ, пожарная сигнализация, сети газоснабжения, сплит-системы, теплоагрегаты (6 шт.), тепловетилятор, счетчик газа, насос ЦНЛ 50/140-3,0/2 (отопление) на основании норм, изложенных в статье 133, 134, 135 ГК РФ, пункте 3 статьи 55 ГК РФ, статьи 2 пункта 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, является неотделимым улучшением объекта недвижимости – стоимость имущества «Тротуарная плитка, газораспределительный шкаф ГРПШ/ШУУРГ, пожарная сигнализация, сети газоснабжения, сплит-системы, теплоагрегаты (6 штук), тепловентилятор, счетчик газа, насос ЦНЛ 50/140-3,0/2 (отопление) учитывается в общей стоимости недвижимого имущества».

Таким образом, в рассматриваемом случае установление того, является ли вещи движимого имущества неотделимыми от недвижимого имущества, осуществлено посредством представления заключения специалиста.

Кроме того, согласно пункту 5.3 договора об ипотеке от 28.11.2018 № МБ/61-03/2/16-027/5/05 в период действия настоящего договора залогодатель обязан получить письменное согласие Банка в случае перепланировки и переоборудования.

В силу положений абзаца 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

Пунктом 5 статьи 18.1, пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 указанного Федерального закона, и с учетом положений статьи 138 указанного Федерального закона. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 131 Закона о банкротстве подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Из разъяснений, приведенных в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 58 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства во всех случаях определяется судом. Вместе с тем, начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учетом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Между конкурным управляющим, конкурным кредитором и залоговым кредитором также возникли разногласия по определению начальной продажной цены залогового имущества.

Конкурсный управляющий просит установить начальную цену продажи недвижимого имущества 83 53 611 руб. и 2 908 265, 9 – начальная цена продажи движимого имущества.

В обоснование конкурсным управляющим представлен отчет об оценке от 11.04.2019 № 04/19.

Залоговый кредитор, не соглашаясь с отчетом об оценке представленным конкурсным управляющим, указал, что на стр. 7 Отчета указана цель оценки - определение стоимости. Задачи оценки: информационное обеспечение сделки.

На стр.2 Отчета указано, что оценка проведена для заключения договора страхования, что противоречит задачи оценки и вводит в заблуждение.

В нарушение Федерального стандарта оценки №1 п.10, п.13 ФСО №7 п.22 (при оценке недвижимости), в качестве аналогов подобраны объекты, имеющие существенные отличия от объекта оценки и преимущественно относящиеся к другому сегменту рынка (торговые объекты вместо офисных). На рынке предоставлены иные объекты более сопоставимые по основным характеристикам.

Косвенным признаком не качественного подбора аналогов является существенная разница в стоимости 1 кв.м. до и после введения корректировок. Разница между скорректированными значениями превышает 2 раза, что говорит о низкой точности расчетов и достоверности результата.

Аналог №4 существенно отличается по местоположению и своим характеристикам (особняк в центре города) и не является аналогом офисных помещений, не имеющих отдельного входа. Его стоимость существенно превышает иные аналоги, выбранные оценщиком.

Определение поправок и порядок их внесения стр. 32,33 Отчета и далее для отдельных помещений. Отсутствует корректировка на НДС, таким образом, результаты расчета оценщика получены с учетом НДС, а не без НДС как указано в Отчете.

Оценщик не вводил поправки на местоположение объектов внутри города.

Отсутствует поправка на наличие отдельного входа для расчетов помещений, расположенных не на первом этаже, что завышает стоимость примерно на 15% (в справочнике Лейфера, который использует оценщик для своих расчетов данная поправка есть).

Состояние подвала не может сравниваться соизмеримым с состоянием помещений, расположенных на других этажах, поэтому не может учитываться в расчетах как хорошее (завышение стоимости).

Оценщик не учитывает поправку на площадь, так как все помещения имеют одно свидетельство и будут реализовываться единым лотом. На стр.44 Оценки указано, что поправка между площадью 750-1000 кв.м., которую использовал оценщик более 2000, фактическая площадь, должен быть применен коэффициент 0,9.

Корректировка на этаж оценщиком использована не корректно. Пример стр.32. объект оценки расположен на 1 м этаже, аналоги на нескольких этажах. Поправка отсутствует.

Стоимость, полученная затратным подходом 83 543 611 руб. (заявлено как без НДС).

Итоговая величина стоимости объекта оценки 83 543 611 руб. (заявлено как без НДС) По методике расчета результат содержит НДС.

Приведено суждение о возможных границах интервала, в котором, по мнению Оценщика, может находиться итоговая стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Информация в отчете об интервале стоимости отсутствует.

Величина скорректированных аналогов отличается между собой более чем в 2 раза, что говорит о качестве подбора аналогов и не учете отдельных параметров, влияющих на стоимость (стр.33 Отчета).

Суд, изучив отчет конкурсного управляющего, соглашается с доводами залогового кредитора о некорректности проведенной оценки.

Залоговый кредитор просит установить начальную цену продажи недвижимого имущества 56 000 000 руб.

В обоснование своей позиции залоговым кредитором представлен отчет об оценке от 20.10.2019 №0251/1-БФКО, проведенный ООО «Московская службы экспертизы и оценки».

Конкурсный управляющий не представил каких-либо допустимых доводов о некорректности оценки, представленной залоговым кредитором.

Кроме того, цена залогового имущества, определенная в заключении специалиста от 11.10.2019 № 0251/2БФКО не существенно отличается от общей залоговой стоимости, определенной в договоре об ипотеке от 28.11.2018 № МБ/61-03/2/16-027/5/05 (пункт 1.3 - 56 798 000 руб.).

Арбитражный суд также принимает во внимание то, что фактическая рыночная стоимость, в конечном счете, будет определена по итогам торгов.

Установление начальной цены реализации имущества не исключает возможности реализации имущества по более высокой цене при наличии потребительского спроса на данное имущество.

Ходатайств о проведении судебной экспертизы по вопросу оценки рыночной стоимости залогового имущества от лиц, участвующих в деле, не поступало, доказательств, что оценка имущества, представленная залоговым кредитором проведена неверно, равно как и обоснований предлагаемой начальной цены реализации имущества в размере 83 543 611 руб. заявителем в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенных обстоятельства Положение о порядке и сроках реализации имущества общества с ограниченной ответственностью «Бином Д» подлежит утверждению в редакции залогового кредитора публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие».

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

разрешить разногласияпо порядку реализации залогового имущества.

Утвердить Положение о порядке и сроках реализации имущества общества с ограниченной ответственностью «Бином Д» в редакции залогового кредитора публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие».

Определение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения через арбитражный суд, принявший определение.

Судья В.С. Бруевич