Гражданский кодекс часть 1

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2018 в отношении ООО «ФБ Сестрорецк» (далее – должник, ООО «ФБ «Сестрорецк», Общество) введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО1.

Публикация сведений о введении в отношении должника процедуры наблюдения осуществлена в газете «Коммерсантъ» № 207 от 10.11.2018.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.04.2019 (резолютивная часть которого объявлена 29.03.2019) ООО «ФБ Сестрорецк» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства с применением положений параграфа 7 главы IX федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) о несостоятельности застройщика.

Определением от 09.04.2019 ФИО1 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «ФБ «Сестрорецк», конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2.

Публикация о введении в отношении Общества процедуры конкурсного производства произведена в газете «Коммерстантъ» от 13.04.2019 №66 (6546).

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФИО3 от 25 октября 2021 года, в связи с отставкой судьи Кулаковской Ю.Э. в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело №А56-73667/2018 передано в производство судьи Терешенкова А.Г.

18.07.2022 в арбитражный суд согласно штампу Почта от АО «ИНВЕСТТОРГБАНК» поступило заявление о признании статуса залогового кредитора, в котором оно просит: Признать требования ИНВЕСТТОРГБАНК АО на сумму мораторных процентов в общем размере 25 436 208,14 рублей, обеспеченными залогом следующего имущества ООО «ФБ Сестрорецк»:

№

Вид

объекта

Плошадь, кв.м.

Кадастровый номер

Адрес (местоположение):

Квартира

78:38:0011112:4982

Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга <...>

Квартира

70.1

78:38:0011112:4833

Российская Федерация. Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга <...>

Представитель АО «ИНВЕСТТОРГБАНК» обеспечил явку в судебное заседание своего представителя.

Иные лица, участвующие в обособленном споре, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывов не представили, что не является препятствием для рассмотрения настоящего обособленного спора в их отсутствие (пункт 3 статьи 156 АПК РФ).

Представитель АО «ИНВЕСТТОРГБАНК» в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Арбитражный суд, исследовав материалы спора и оценив представленные лицами, участвующими в споре, доказательства, заслушав явившихся представителей, установил следующее.

Как установлено судом, Банком и должником 01.03.2013 заключен договор № 13/КЛВ-06/4, по условиям которого Банк обязался предоставить должнику 250 000 000 руб. сроком до 31.08.2017 (в редакции дополнительных соглашений), а должник – возвратить денежные средства в установленный договором срок и оплатить проценты за пользование кредитом, а в случае несвоевременного погашения кредита - уплатить неустойку.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, Банком и должником заключен договор об ипотеке от 01.03.2013 № 13/3-КЛВ-06-1/4, по условиям которого заявителю в залог переданы земельные участки, принадлежащие должнику, а именно: земельный участок, площадью 8611 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения жилого дома (жилых домов), адрес: Санкт-Петербург, <...>, лит. Е, кадастровый номер: 78:38:0011112:3951; земельный участок, площадью 46 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения жилого дома (жилых домов), адрес: Санкт-Петербург, <...>, лит. Е, кадастровый номер: 78:38:0011112:3953; земельный участок площадью 8095 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения жилого дома (жилых домов), адрес: Санкт-Петербург, <...> лит. А, кадастровый номер: 78:38:0011112:28 (далее совместно - Земельные участки).

Определением суда от 02.11.2018 требования Банка включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника (далее – Реестр) в размере 99 220 264,88 руб. как обеспеченные залогом имущества должника по договору об ипотеке от 01.03.2013 №13/3-КЛВ-06-1/4.

Определением суда от 28.02.2019 требования Банка на сумму 7 525 535,30 руб. включены в третью очередь Реестра как обеспеченные залогом земельных участков.

Таким образом, требования Банка в общем размере 106 745 800,18 руб. включены в Реестр как обеспеченные залогом имущества должника в виде земельных участков, на которых должником до возбуждения дела о банкротстве осуществлялось строительство жилых домов.

Требования Банка по мораторным процентам в размере 25 436 208,14 руб. (из расчета задолженности в размере 106 745 800,18 руб., периода просрочки с 02.11.2018 по 28.03.2019 со ставкой рефинансирования 7,50%, с 29.03.2019 по 03.12.2021 со ставкой рефинансирования 7,75%) не удовлетворены.

На момент возбуждения дела о банкротстве в отношении Должника строительство многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 78:38:0011112:28, находящемся в залоге у Банка, завершено не было, регистрация прав на объект незавершенного строительства не производилась.

Определением арбитражного суда от 30.04.2021 по делу № А56-73667/2018/з23 за Должником признано право собственности в отношении 4 жилых и 57 нежилых помещений (кладовые и офисы), расположенных в многоквартирном доме по адресу: <...>

Этим же определением выделен в отдельное производство вопрос признания права собственности ООО «ФБ Сестрорецк» по объекту строительства многоквартирный дом по адресу: Санкт-Петербург, <...> на 2 жилых помещения, с присвоением обособленному спору номер А 56-73667/2018/з25:

Квартира с условным номером 3223, номер помещения 6, площадью 71 кв.м.,

Квартира с условным номером 3323, номер помещения 13, площадью 70,1 кв.м.,

и приостановлено производство до вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения требования ФИО4 (А56-73667/2018/з18).

Определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.05.2022 за Должником признано право собственности в отношении 2 жилых помещений (квартир), расположенных в многоквартирном доме по адресу: <...> (далее – Объекты недвижимости):

№

Вид

объекта

Площадь, кв.м.

Кадастровый

номер

Адрес (местоположение):

Квартира

78:38:0011112:4982

Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга <...>

Квартира

70.1

78:38:0011112:4833

Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга <...>

Впоследствии, исходя из справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на портале услуг Росреестра, 15.07.2022 за ООО «ФБ Сестрорецк» зарегистрировано право собственности на Объекты недвижимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Банка в суд с настоящим требованием.

В соответствии с п. 1 ст. 64, 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя.

В силу п. 4 ст. 340 ГК РФ в редакции, подлежащей применению к правоотношениям сторон (договор об ипотеке № 13/3-КЛВ-06-1/4 заключен 01.03.2013), при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Пункт 1 ст. 352 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения ипотеки, среди которого отсутствует возможность прекращения ипотеки в связи с конструктивными изменениями переданного в ипотеку здания.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

По смыслу гражданского законодательства залог рассматривается как «право на ценность заложенного имущества», которое должно сохраняться при различных трансформациях предмета залога до тех пор, пока будет существовать фактический или юридический заменитель этой ценности (эластичность залога).

Изменение собственником параметров принадлежащего ему недвижимого имущества, находящегося в залоге, не прекращает данное обременение (пункт 9 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 16.02.2017).

В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 также разъяснено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, ее предметом является здание, возведенное в результате завершения строительства.

Завершение должником строительства многоквартирного дома и последующее юридическое разделение предмета залога на части не означает его гибель и не влечет прекращение ипотеки.

Аналогичная правовая позиция о том, что видоизменение объекта не влечет прекращение ипотеки содержится в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 16.02.2017 года, Определении Верховного суда РФ от 20.09.2016 года № 18-КГ16-125, пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 28.01.2005 года № 90, Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 года № 902/11 по делу № А29-1504/2010.

Поскольку в залоге у Банка находился земельный участок, в силу принципа эластичности залога ипотека распространилась на построенное здание (многоквартирный дом). Выделение из многоквартирного дома, находящегося в залоге у Банка, отдельных квартир, каждой из которых присвоен кадастровый номер и на каждую из которых зарегистрировано право собственности Должника, подразумевает автоматическую трансформацию залога на выделенные части (квартиры).

Выводы подтверждаются судебной практикой: постановление АС Северо-Кавказского округа от 07.06.2019 № Ф08-4408/2019 по делу А01-1932/2017; постановление АС Северо-Кавказского округа от 02.10.2020 №Ф08-7808/2020 по делу № А32-12456/2018 (определением ВС РФ от 30.12.2020 № 308-ЭС20-4681(3) отказано в передаче дела); постановление 15ААС от 04.06.2020 № 15АП-4369/2020 по делу А32-12456/2018 (постановлением АС Северо-Кавказского округа от 06.08.2020 № Ф08-5845/2020 данное постановление оставлено без изменения); постановление 15ААС от 29.01.2020 № 15АП-23505/2019 по делу А32-12456/2018 (определением Верховного Суда РФ от 17.08.2020 № 308-ЭС20-4681(2) отказано в передаче дела.

Как указано в пункте 5 статьи 1 Закона № 218 государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении ВАС РФ от 15.07.2014 №ВАС-12793/11 по делу № А54-6995/2009, только после регистрации перехода права собственности на заложенное имущество к должнику у банка возникло право на обращение с заявлением об установлении его статуса на залогового кредитора в деле о банкротстве должника.

Аналогичные выводы содержатся в многочисленных судебных актах судов Российской Федерации: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.08.2018 № Ф05-8125/2015 по делу № А40-121444/11; постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2019 №08АП-12605/2019 по делу №А75-4920/2015, оставленное без изменения Определением Верховного Суда РФ от 08.10.2020 №304-ЭС15-17551(6) отказано в передаче дела №А75-4920/2015; постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.08.2015 по делу №А53-24734/2013, от 18.02.2016 по делу №А53-19668/2014, от 24.06.2016 по делу №А32-16156/2013, от 30.11.2015 по делу №А53-19668/2014.

Поскольку право собственности Должника на Объекты недвижимости зарегистрировано 15.07.2022, а с заявлением о признании за ИНВЕСТТОРГБАНК АО статуса кредитора, требования которого обеспечены залогом вышеуказанных Объектов недвижимости Банк обратился 18.07.2022, двухмесячный срок на реализацию Банком права на признание его требования, включенного в реестр требований кредиторов должника, обеспеченного залогом, соблюден.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, подтверждающие наличие у Банка залоговых прав требования на Объекты недвижимости, а также определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.02.2022, оставленное без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.08.2022 по делу № А56-73667/2018/тр.26, заявление ИНВЕСТТОРГБАНК АО о признании за ним статуса залогового кредитора подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление ИНВЕСТТОРГБАНК АО удовлетворить.

Признать требования ИНВЕСТТОРГБАНК АО на сумму мораторных процентов в общем размере 25 436 208,14 рублей, обеспеченными залогом следующего имущества (4 жилых и 57 нежилых помещений (кладовые и офисы) ООО «ФБ Сестрорецк»:

№

Вид

объекта

Площадь, кв.м.

Кадастровый

номер

Адрес (местоположение):

Квартира

78:38:0011112:4982

Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга <...>

Квартира

70.1

78:38:0011112:4833

Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга <...>

Определение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий десяти дней со дня его вынесения.

Судья Терешенков А.Г.