Гражданский кодекс часть 1

по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Аквамарин» (место нахождения (адрес): 194100, <...>, литера А, пом. 8Н, оф. 312; ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии:

согласно протоколу судебного заседания от 30.03.2021;

установил:

03.07.2019 ФИО2 (далее – заявитель, кредитор, ФИО2) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Аквамарин» (далее - должник, ООО «Аквамарин») несостоятельным (банкротом). Определением арбитражного суда от 11.07.2019 указанное заявление принято к производству.

Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон №127-ФЗ, Закон о банкротстве) установлено, что дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

01.11.2019 ФИО3 (далее – заявитель, ФИО3) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Аквамарин» несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда от 08.11.2019 заявление ФИО3 принято к производству и разъяснено, что заявление будет рассмотрено в течение пятнадцати дней после рассмотрения по существу заявления ФИО2.

Определением арбитражного суда от 26.11.2019 заявление ФИО2 оставлено без рассмотрения, во введении в отношении должника процедуры наблюдения отказано.

Решением арбитражного суда от 17.12.2019 (резолютивная часть объявлена 10.12.2019) должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4. Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 28.12.2019 №241.

21.01.2021 от ФИО1 поступило заявление о разрешении разногласий относительно установления начальной продажной цены объектов недвижимости, принадлежащих должнику.

Конкурсным управляющим представлен отзыв на заявление кредитора, согласно которому просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Конкурсный управляющий обеспечил явку в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Иные лица, участвующие в обособленном споре, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьёй 123 АПК РФ, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения настоящего заявления в их отсутствие (часть 3 статьи 156 АПК РФ).

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Арбитражный суд, исследовав материалы обособленного спора и оценив представленные доказательства, заслушав представителя конкурсного управляющего, установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных Законом о банкротстве, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда.

Пунктом 3 статьи 140 Закона о банкротстве предусмотрено, что в случае наличия межд\ конкурсным управляющим и собранием кредиторов (комитетом кредиторов) разногласий по вопросу согласования порядка продажи прав требования должника, данные разногласия разрешаются в соответствии с пункта 2 статьи 139 Закона.

Реализовав право, предусмотренное пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу порядка и условий проведения торгов по продаже имущества должника, в котором просит приостановить проведение торгов по продаже Лота № 7, разрешить разногласия относительно установления начальной рыночной стоимости Лота № 7, назначить судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объектов.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что как следует из информации регистрирующего органа, кадастровые стоимости всех 4-х земельных участков превышают начальную продажную стоимость каждого земельного участка и в совокупности, определенную конкурсным управляющим.

Так, кадастровая стоимость земельного участка, общей площадью 684 кв.м.. категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый номер 47:07:0722001:342 составляет 1 850 787,17 рублей; земельного участка, общей площадью 181 кв.м.. категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования

- для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый номер 47:07:0722001:357 составляет 489 755,23 рублей; земельного участка, общей площадью 3 034 кв.м.. категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования

- для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый номер 47:07:0722001:359 составляет 8 209 488.2 рублей; земельного участка, общей площадью 802 кв.м.. категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый помер 47:07:0722001:360 составляет 2 170 075.6 рублей.

Следовательно, по мнению заявителя, совокупная начальная продажная стоимость не может быть менее 12 720 106,73 рублей.

Из материалов спора следует, что 29.01.2021 года на ЭТП в сети «Интернет» по адресу: www.nistp.ru, оператор электронной площадки - АО «НИС», состоялись открытые торги по продаже имущества Должника (торговая процедура № 15461-ОАОФ).

Так, победителем торгов по продаже Лота № 1 признан ФИО5 (<...>, ИНН <***>) предложивший за лот наиболее высокую цену в размере 4 032 000.00 руб., победителем торгов по продаже Лота № 2 признана ФИО6 (<...>, ИНН <***>) предложившая за лот наиболее высокую цену в размере 4 272 000.00 руб., победителем торгов по продаже Лота № 3 признан ФИО7 (<...>, ИНН <***>) предложивший за лот наиболее высокую цену в размере 6 780 000.00 руб., победителем торгов по продаже Лота № 4 признан ФИО7 (<...>, ИНН <***>) предложивший за лот наиболее высокую цену в размере 5 296 000.00 руб., победителем торгов по продаже Лота № 5 признано ООО «М-ХОЛЛ» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) предложившее за лот наиболее высокую цену в размере 3 383 000.00 руб., победителем торгов по продаже Лота № 6 признано ООО «ИНТЕРНЕТ-КОМПАНИЯ ПАРУС» (<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) предложившее за лот наиболее высокую цену в размере 3 349 500,00 руб., победителем торгов по продаже Лота № 7 признано ООО «Интелтрейд» (<...> лит. А пом. 3-Н оф. 2, ОГРН <***>, ИНН <***>) предложившее за лот наиболее высокую цену в размере 59 400 000.00 руб.

В последующем с победителями торгов по продаже Лотов № 1,2, 3, 4, 5, 6 были заключены договора купли продажи. На сегодняшний день прошла государственная регистрация перехода права собственности практически по всем указанным объектам.

Победитель торгов по продаже Лота № 7 ООО «Интелтрейд» отказался от заключения договора купли продажи.

В соответствии с пунктом 16 статьи 110 Закона о банкротстве конкурсный управляющий предложил заключить договор купли-продажи Лота № 7 участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена за лот по сравнению с ценой, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов (ИП ФИО8 (ИНН <***>). ИП ФИО8 так же отказался от заключения договора купли-продажи Лота № 7.

В обоснование своей позиции заявитель ссылается на кадастровую стоимость Лота №7 равной 12 720 106, 73 руб.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Суду представляется, что кадастровая стоимость определяется исключительно на основе фактических цен сделок с объектами недвижимости, при этом, такая стоимость не тождественна рыночной, так как последняя рассчитывается исходя из принципа наиболее экономически эффективного использования объекта недвижимости, а при определении кадастровой стоимости указанной принцип не учитывается.

Сведений о рыночной стоимости указанных объектов недвижимости в материалы спора не представлено, в связи с чем арбитражный суд не может сделать вывод о соответствии кадастровой стоимости действительной.

При этом, кадастровая стоимость земельных участков не является величиной, адекватно отражающей их рыночную стоимость, определяемую в соответствии с потенциальной доходностью участков при их коммерческом использовании.

Кадастровая стоимость определяется в соответствии с утверждённой методикой расчёта. Что касается рассматриваемых участков (Лот № 7), то их кадастровая стоимость определена для всего массива участков, предназначенных для строительства жилых многоэтажных многоквартирных домов с учётом норм застройки, инсоляции и другого.

Согласно позиции конкурсного управляющего, удельный показатель стоимости соседних участков (2 706 руб./кв.м), на которых построены жилые многоквартирные многоэтажные дома, такой же, как и у рассматриваемых участков. Использование рассматриваемых участков ограничено градостроительными сервитутами в виде проездов, проходов, инженерных сетей. На них нельзя построить жилой многоэтажный дом, соответствующий нормам инсоляции. С позиции доходного использования возможно лишь строительство небольшого торгового объекта, и то при дополнительном пересогласовании обременении.

Начальная рыночная стоимость Лота № 7 - земельный участок, общей площадью 684 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый номер 47:07:0722001:342; земельный участок, общей площадью 181 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый номер 47.07:0722001:357; земельный участок, общей площадью 3 034 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый номер 47:07:0722001:359; земельный участок, общей площадью 802 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, кадастровый номер 47:07:0722001:360, расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ "Ручьи» была определена отчетом об оценке № 33 от 25 сентября 2020 года ИП ФИО9 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, адрес: 197376, Санкт-Петербург, ул. Л. Толстого, д. 7, офис 302) и утверждена собранием кредиторов ООО «Аквамарин» от 15 октября 2021 года.

Согласно пункту 6 статьи 110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика, в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Однако, до настоящего момента решения собрания кредиторов ООО «Аквамарин» от 15.10.2020 года не были признаны недействительными, заинтересованными лицами не оспорены, так же, как и отчет об оценке рыночной стоимости Лота № 7 (земельных участков).

Арбитражному суду представляется, что требования заявителя по своей сути направлены на пересмотр решений, принятых собранием кредиторов Должника 15.10.2020 года.

С учётом изложенного суд приходит к выводу о необоснованности и недоказанности наличия разногласий и предполагаемого нарушения имущественных прав и законных интересов конкурсных кредиторов, поскольку позиция ФИО1 основана на субъективных предположениях, сопровождающаяся отсутствием документального подтверждения её позиции.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения заявления кредитора.

Руководствуясь статьей 60 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

определил:

в удовлетворении заявления б/д б/№ ФИО1 о разрешении разногласий отказать.

Определение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий десяти дней со дня его вынесения.

Судья А.А. Калайджян