Определение № А59-3927/11 от 14.11.2013 АС Сахалинской области

9 331403

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000 г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

Факс (4242) 460-952, тел.: 460-940 (e-mail: office@ sakhalin.arbitr.ru)

Полный текст определения изготовлен 14 ноября 2013 года.

Резолютивная часть определения объявлена в судебном заседании 7 ноября 2013 года.

Арбитражный суд Сахалинской области

в составе судьи Портновой О.А.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем Простовой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Капстрой-2003» заявления конкурсного кредитора Гван А. Е. о применении последствий недействительности сделки – договора долевого участия в строительстве № 15/12/12.11 от 15.12.2011 года, заключенного ООО «КапСтрой-2003» и Колтуненко Светланой Сергеевной,

при участии представителей:

- от ООО «Капстрой-2003» (должник, сторона сделки) – представитель Лазарева Л.А. по доверенности от 16.09.2013 г.,

- Колтуненко С.С.,

-от кредиторов Моргунова А. П., Ткачева В. С., ООО «ВЭ ЭН» - Тулинова А. К. по доверенностям от 04.09.2011 года, 01.02.2013 года, 14.12.2011 года,

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 01.10.2012 ООО «Капстрой-2003» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

08.04.2012 года Гван А.Е., являясь кредитором ООО «Капстрой2003», обратилась в суд с заявлением о применении последствий недействительности ничтожных сделок по отчуждению недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Победы, 9- Б, заключенных ООО «КапСтрой-2003» с Золоевым Т.Т., Дроздовой Н.А., И Кван Су, Каськовой В.О., Лимаревым К.А., Гальян Н.С., Межераупс В.О., Сверчковым А.Г., Сверчковым С.А., Кузнецовой Е.В., Дольским М.Д., Цой Ю.Г., Цой Гым Ок, Ячной Т.А., Кравченко А.В., Кан А.П., Цой Ю.Г., Че Сун Хи, Кирсановой Е.А., Соловьевым А.М., Мамалыга М.Л., О А.Д., Ри Гир Сон, Шитовой О.М., ООО «Сахалинская компания Энергострой», Щербаковой А.Ю., Демиденко Н.А., Калашниковым А.И., Солодухиным Ю.Н., Сорокиной М.А., Плотниковым Н.В., Ро Ен Хак, Колтуненко С.С., Хан Д.А., Пак Сун Не, Александровой Н.В., Сиротюк Н.А. , Син Хен Ки, Ким Л.С., Хан В.С., ООО «ТК «Гарант-Центр», Ханжиной С.И., Терещенко М.П., Коптевым И.А., Ян М.А., Бочаровым В.С., Бочаровой С.Д., Кумичевым Ю.В., Давудовой Г.А., Гусейновым А.Т., Пальниковым В.А., Ханжиной С.И., Ким Дюк Кию, Хе Мен Ган, Сверщюк А.А., Губановым Ю.В., Ханжиной С.И., Коромысловой Л.Е., Белоусовой О.В., Кузиным А.А., Ким Ген Хан, Мургиной А.Н., в виде возврата покупателями жилых и нежилых помещений.

Определением суда от 25.04.2013 указанное заявление принято к производству суда, определением от 26.07.2013 г. выделено в отдельное производство заявление Гван А.Е. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, заключенной между ООО

«Капстрой-2003» и Колтуненко С.С. в виде возврата квартиры № 84 по прт. Победы 9-б в г. Южно-Сахалинске.

Определением суда от 10.10.2013 года к участию в рассмотрении заявления о применении последствий недействительности ничтожной сделки привлечен Лысенко В. В. (бывший внешний и конкурсный управляющий должника, которым заключена сделка) на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебное заседание представитель заявителя по рассматриваемому заявлению - Гван А. Е. не явилась, определение суда от 10.10.2013 года о рассмотрении заявления 07.11.2013 года в 15 часов 30 минут получила, о чем имеется уведомление о вручении от 15.10.2013 года.

Лысенко В. В., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в судебное заседание не явился, представил отзыв на иск, из которого следует, что он обладает информацией о начавшемся судебном процессе.

В соответствии со ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса РФ Гван А. Е. и Лысенко В. В. считаются надлежаще уведомленными о времени и месте рассмотрения заявления.

В соответствии с п. 5 ст. 61.8 Закона о банкротстве и п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ № 63 от 23.12.2010 года судья арбитражного суда уведомляет о времени и месте судебного заседания лицо, направившее заявление об оспаривании сделки должника, должника и лицо, в отношении которого совершена оспариваемая сделка.

О времени и месте судебного заседания по рассмотрению заявления об оспаривании сделки судья уведомляет только лиц, участвующих в рассмотрении судом заявления об оспаривании сделки, а не всех участвующих в деле о банкротстве лиц.

Учитывая, что уведомленные о времени и месте рассмотрения заявления Гван А. Е. и Лысенко В. В. в судебное заседание не явилась,

явку своих представителей не обеспечили, представители сторон оспариваемой сделки - ООО «Капстрой-2003» и Колтуненко С.С. присутствуют в судебном заседании, а оснований для уведомления о судебном заседании иных лиц у суда не имеется, суд, на основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, рассматривает заявление в отсутствие неявившихся лиц.

Колтуненко С.С. в судебном заседании от 10.10.2013 года просит отказать в удовлетворении заявления, так как отношения между ней и ООО «Капстрой-2003» возникли на основании предварительного договора от 23.04.2008 года № 17-2О, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, платеж по предварительному договору внесла в 2008 году в сумме 4 928 700 рублей. В связи с необходимостью государственной регистрации прав на квартиру, 15.12.2011 года между Колтуненко С.С. и «Капстрой-2003» подписан договор долевого участия в строительстве № 15/21/12.11, в котором указана стоимость квартиры в ином размере, что обусловлено изменениями технической документации, разница составила 70 000 рублей, указанная сумма внесена в ООО «Капстрой-2003» 25.09.2012 года. 30.12.2011 года подписан акт приема-передачи квартиры в пользу Колтуненко С.С., 15.10.2012 года выдано свидетельство о праве собственности на квартиру.

Представитель ООО «Капстрой-2003» в судебном заседании просит в удовлетворении заявления отказать, полагает, что спорная квартира не являлась собственностью должника – ООО «Капстрой-2003», а потому продаже с торгов не подлежала. Кроме того, платежи за квартиру полностью внесены в ООО «Капстрой» полностью, право собственности на квартиру зарегистрировано за Колтуненко С.С., в связи с чем в удовлетворении заявления следует отказать.

Представитель кредиторов Тулинова А. М. поддержала заявление Гван А. Е., пояснила, что договор долевого участия является мнимой сделкой, так как на момент его заключения стороны не предполагали его исполнение в части оплаты, которая уже была внесена, а в результате его заключения Колтуненко С. С. получила предпочтительное, по отношению к Гван А. Е., удовлетворение своих требований.

Выслушав пояснения представителей заинтересованных лиц по делу, исследовав материалы дела, суд отказывает в удовлетворении заявления, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Федеральным законом от 12.07.2011 года № 210-ФЗ Закон о банкротстве дополнен параграфом 7 о банкротстве застройщиков (ст. 201.1 – 201.9 Закона о банкротстве), вступившим в силу с 15.08.2011 года, его положения подлежат применению при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

На основании определения суда от 09.04.2012 года в отношении процедуры банкротства ООО «Капстрой-2003» применяются положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (о банкротстве застройщиков).

В соответствии с ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика,

только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

Таким образом, по делам о банкротстве застройщиков заявления иных лиц о признании недействительными и (или) применений последствий недействительности ничтожных сделок должника, заключенных в отношении недвижимого имущества должника, рассматриваются в рамках дела о банкротстве должника в качестве обособленного спора (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").

08.04.2012 года Гван А. Е., являясь кредитором ООО «Капстрой2003» на основании определения суда от 20.07.2010 года с суммой требований в размере 47 453 512, 32 рублей основной задолженности, обратилась в суд с заявлением о применении последствий недействительности сделки, заключенной ООО «Капстрой-2003» и Колтуненко С.С., в виде возврата имущества – квартиры в конкурсную массу должника.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, заявленное Гван А. Е. требование является, в смысле ст. 201.8 Закона о банкротстве, требованием другого лица к застройщику о

применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества, в связи с чем подлежит рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Капстрой-2003» в качестве обособленного спора.

Отказывая в удовлетворении заявления Гван А. Е., суд руководствуется следующим.

Во-первых, по общему правилу признания недействительными сделок должника в деле о банкротстве, установленному в ст. 61.1 Закона о банкротстве, сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Материалами дела установлено, что 22.04.2008 года ООО «Капстрой-2003» (Продавец) и Колтуненко С.С. (Покупатель) заключен предварительный договор № 17-2О (далее по тексту определения – Предварительный договор), по условиям п. 1.1 которого стороны обязались в порядке и сроки, установленные договором, заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого помещения в «Градостроительном жилищно-общественном комплексе в 16 микрорайоне», расположенном в г. Южно-Сахалинске, пр. Победы 9, по которому Общество будет выступать Продавцом, а вторая сторона Покупателем.

В п. 1.2 Предварительного договора указано, что жилое помещение располагается по строительному адресу г. Южно-Сахалинск, пр. Победы, 9, в блок-секции № 5, пятый этаж, квартира 14 общей площадью 70,41 кв. м.

Пунктом 1.6 Предварительного договора установлено, что общая площадь жилого помещения может быть изменена на основании данных технического паспорта, выполненного органами технической инвентаризации.

В п. 1.7 Предварительного договора стороны договорились, что основной договор будет заключен после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания.

В п. 2.1 Предварительного договора продавец обязался передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять жилое помещение, указанное в п. 1.2 предварительного договора, по акту приема-передачи и

зарегистрировать право собственности в Федеральной регистрационной службе.

В силу п. 2.3 Предварительного договора на момент подписания основного договора покупатель обязан полностью оплатить продавцу цену нежилого помещения.

В п. 3.1 Предварительного договора установлена цена жилого помещения, которая определяется из стоимости одного квадратного мета его общей площади, согласованная на момент заключения предварительного договора стоимость одного квадратного метра составила 70 000 рублей.

В п. 3.2 Предварительного договора определена цена жилого помещения – 4 928 700 рублей.

Денежные средства в счет оплаты по предварительному договору вносятся наличными деньгами в кассу продавца в день подписания предварительного договора либо в течение трех банковских дней перечисляются на счет продавца либо на иные счета, указанные продавцом (п. 3.6 Предварительного договора).

Срок действия Предварительного договора установлен с момента его подписания до 20.04.2009 года (п. 7.1 предварительного договора).

В соответствии с п. 7.2 Предварительного договора если в сроки, установленные п. 3.6 договора в зависимости от избранного способа оплаты Покупатель не исполнит обязательств по расчетам, договор считается прекращенным.

Оплата в сумме 4 928 700 рублей произведена Колтуненко С.С. по квитанции № 106 от 23.04.2008 года.

20.04.2010 года в отношении ООО «Капстрой-2003» введено наблюдение.

04.10.2010 года в отношении ООО «Капстрой-2003» введено внешнее управление, временным управляющим утвержден Лысенко В. В.

01.10.2012 ООО «Капстрой-2003» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев - до 24 марта 2013 года, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Лысенко В.В.

28.03.2013 конкурсным управляющим ООО «Капстрой-2003» утвержден Глик В.Е.

19.09.2013 года срок конкурсного производства в отношении ООО «Капстрой-2003» и полномочия конкурсного управляющего Глик Вадима Евгеньевича продлены на шесть месяцев, то есть до 24 марта 2014 года.

15.12.2011 года внешним управляющим ООО «Капстрой-2003» Лысенко В. В. (по тексту договора Застройщик) и Колтуненко С.С. (по тексту договора Участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве № 15/21/12.11 (далее по тексту определения – Договор долевого участия), по условиям которого:

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать Объект Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства (п. 2.1 договора).

-предварительное описание объекта долевого строительства указано в п. 2.2 договора (квартира № 84, расположена на 5 этаже в 5 блок-секции жилого комплекса по прт. Победы 9 в г. Южно-Сахалинске, площадь 70,74 кв. м., количество комнат – 2).

-срок передачи объекта долевого строительства в течение 2-х месяцев после получения Застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса (п. 2.3 договора),

-цена договора на момент его подписания договора составила 4 928 700 рублей. Цена квадратного метра – 70 000 рублей (п. 3.1, 3.2.1 договора).

-цена квартиры может быть изменена в случаях, установленных в п. 3.2.1 договора, в том числе в случае корректировки площади объекта долевого строительства на основании фактических данных обмера органами технической инвентаризации (БТИ),

-оплата стоимости квартиры производится при подписании договора, но не более 2-х дней после сдачи договора на регистрацию (п. 3.3 договора).

-в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства разница оплачивается в момент подписания Сторонами передаточного акта либо с момента наступления обязанности принять квартиру (п. 3.6 договора),

30.12.2011 года введен в эксплуатацию жилой дом по пр. Победы 9б в г. Южно-Сахалинске, блок-секция № 5.

25.09.2012 года Колтуненко С.С. внесла в качестве доплаты за квартиру в ООО «Капстрой-2003» 70 000 рублей по квитанции № 61.

30.12.2011 года ООО «Капстрой-2003» и Колтуненко С. С. подписан акт приема-передачи квартиры № 84 по прт. Победы 9б в г. Южно- Сахалинске, общей площадью 68,8 кв. м., балконы и лоджии (с коэф. 0,5%): 2,64 кв.м., общая площадь 71,44 кв. м.

29.12.2011 года договор долевого участия в строительстве зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области за номером 65-65-01/052/2011-919 и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру № 84 по прт. Победы 9-б в г. Южно-Сахалинске общей площадью 68,8 кв. м.

Как установлено судом, сделка, о ничтожности которой заявляет Гван А. Е., – Договор долевого участия в строительстве от 15.12.2011 года, заключена в период внешнего управления ООО «Капстрой-2003».

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 111 Закона о банкротстве в редакции от 06.12.2011 года в случаях, предусмотренных планом внешнего управления, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника внешний управляющий вправе приступить к продаже части имущества должника.

Продажа части имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу ч. 4, 5, 6, 8 ст. 110 Закона о банкротстве в редакции от 06.12.2011 года продажа предприятия осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

Из приведенных норм права следует, что в период внешнего управления внешний управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в соответствии с планом внешнего управления, а в случае продажи имущества должника совершать такие сделки только на торгах в порядке ст. 110, 111 Закона о банкротстве.

Материалами дела установлено и не оспаривается участниками спора, что Договор долевого участия в строительстве от 15.12.2011 года, на основании которого зарегистрировано право собственности на квартиру, заключен без проведения торгов.

В то же время, судом установлено, что согласно лицензии на строительство № ГС-7-65-02-27-0-6501145086-002344-2 от 04.12.2010 года ООО «Капстрой – 2033» имел право на осуществление строительства

зданий и сооружений в период с 23.04.2007 по 23.04.2012 года (срок действия лицензии).

На основании договора аренды от 21.02.2005 года № 7278 должнику выделен в аренду земельный участок для строительства градостроительного жилищно-бытового комплекса на срок до 11.05.2011 года.

По условиям Предварительного договора от 23.04.2008 года его стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого помещения, по которому Общество будет выступать продавцом, а вторая сторона Покупателем, основной договор стороны обязались заключить после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания, передача помещения подлежала оформлению актом приема-передачи, цена жилого помещения определена в размере 4 928 700 рублей, срок действия договора – до 20.04.2009 года.

Заключенный сторонами Договор долевого участия в строительстве от 15.12.2011 года имеет тот же предмет, что и Предварительный договор, - строительство объекта – жилого дома, с передачей отдельной квартиры участнику долевого строительства за плату, подлежащую внесению до завершения строительства.

На момент заключения Предварительного договора от 23.04.2008 года действовал Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон № 214-ФЗ), который, согласно ст. 1 указанного Закона, регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Застройщиком, по смыслу ст. 2 Закона № 214-ФЗ, является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

По смыслу ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, ООО «Капстрой-2003», имея лицензию на строительство зданий и сооружений от 23.04.2007 года и обладая на правах аренды земельным участком под строительство многоквартирного дома, имело статус Застройщика в смысле ст. 2 Закона № 214-ФЗ и привлекало денежные средств физических лиц для строительства многоквартирных домов на основании договоров долевого участия в строительстве.

Оценив в совокупности условия заключенных и исполненных Предварительного договора и Договора долевого участия, суд приходит к выводу о том, что Договор долевого участия от 15.12.2011 года

самостоятельным договором не является, так как отношения сторон договоров, связанные с привлечением денежных средств дольщика для строительства многоквартирного жилого дома и передачей дольщику права собственности на жилое помещение, сложились в 2008 году на основании Предварительного договора.

Предварительный договор в установленном законом порядке никем не оспорен и не признан судом недействительным, признаки его ничтожности судом не установлены, поэтому требование Гван А.Е. не подлежит удовлетворению.

При этом суд учитывает, что в соответствии со ст. 4 Закона № 214- ФЗ установлено, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать:

-определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

-срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

-цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

-гарантийный срок на объект долевого строительства.

Предварительный договор от 23.04.2008 года не имеет условий о сроке передачи объекта и гарантийном сроке на объект долевого строительства, не зарегистрирован в установленном законом порядке, Договор долевого участия в строительстве от 15.12.2011 года не имеет сведений о гарантийном сроке на объект долевого строительства.

В силу ст. 4 Закона № 214-ФЗ указанные обстоятельства свидетельствуют о незаключенности договора.

В то же время, как следует из материалов дела и никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, Предварительный договор и Договор долевого участия в строительстве подписаны сторонами в период строительства, участник долевого строительства внес определенную договором денежную сумму до завершения строительства жилого дома, документы о наличии иных зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в отношении той же квартиры в материалы дела не представлены.

По смыслу п. 14, 15 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Исполнение сторонами договора, подлежащего государственной регистрации, до проведения такой регистрации с учетом статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), при отсутствии сведений о нарушениях прав третьих лиц также не может служить препятствием для государственной регистрации договора.

Данный правовой подход Высшего Арбитражного Суда РФ, сформированный в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в отношении исполненного, но незарегистрированного договора аренды и договора аренды, в котором не согласованы его существенные условия, суд находит подлежащим применению при рассмотрении настоящего обособленного спора, так как в рассматриваемом случае, как и в случае с указанными выше договорами аренды, Предварительный договор и Договор долевого участия в строительстве исполнены сторонами как со стороны дольщика, оплатившего взносы до окончания строительства, так и со стороны застройщика, принявшего денежные средства от дольщика и передавшего ему после окончания строительства жилое помещение.

С учетом изложенного, отсутствие в Предварительном договоре и Договоре долевого участия гарантийного срока, а также отсутствие государственной регистрации Предварительного договора при наличии доказательств исполнения указанных договоров сторонами, не влечет их незаключенности.

В силу приведенных норм права и правовой позиции ВАС РФ суд также приходит к выводу о том, что наличие в Предварительном договоре и Договоре долевого участия в строительстве различных сведений о нумерации и площади квартиры, подлежащей передаче дольщику (№14 и №84) не влечет незаключенность указанных договоров, так как фактически условие договоров о подлежащей передаче квартире не вызвало у них сомнений при подписании акта приема-передачи квартиры.

Во-вторых, в соответствии со ст. 454, 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Таким образом, продажа имущества по договору купли продажи предполагает переход права собственности на имущество от продавца к покупателю.

В то же время, по смыслу норм законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, у застройщика право собственности на построенные им жилые помещения не возникает в силу прямого указания закона. Целью договора участия в долевом строительстве является не отчуждение недвижимой вещи в собственность участника долевого

строительства, а привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

При таких обстоятельствах Договор долевого участия в строительстве также не может быть признан ничтожным в виду отсутствия торгов, так как по своей правовой природе он не предполагает отчуждение имущества должника, подлежащее осуществлению на торгах.

В-третьих, доводы представителя кредиторов о мнимости Договора долевого участия суд признает необоснвоанными в силу того, что, как указано выше, Договор долевого участия самостоятельной сделкой не является.

Кроме того, в соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Правовым последствием договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по смыслу ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, является исполнение застройщиком обязательств по строительству многоквартирного дома и передаче соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также исполнение участником долевого строительства обязательств по оплате обусловленной договором цены и принятию объекта долевого строительства.

Как установлено судом, ООО «Капстрой-2003» обязательства по строительству многоквартирного дома исполнил, о чем имеется акт ввода объекта в эксплуатацию от 30.12.2011 года, участник долевого строительства оплату внесла в полном объеме, о чем имеются платежные документы, квартира по акту приема-передачи передана участнику

долевого строительства, то есть фактически договор долевого участия в строительстве исполнен его сторонами, в связи с чем у суда отсутствуют основания считать фиктивными намерения сторон договора в части его исполнении, а сам договор - мнимой сделкой.

То обстоятельство, что оплата по договору произведена до заключения Договора долевого участия не имеет правого значения, так как отношения сторон возникли по Предварительному договору, в рамках которого и произведена оплата в 2008 году, а при отсутствии Предварительного договора оплата до заключения Договора долевого участия не может свидетельствовать об отсутствии намерений сторон исполнить договор в части оплаты, а лишь является свидетельством того, что договор в части оплаты исполнен, но не в соответствии с его условиями.

Необоснованными суд признает доводы представителя кредиторов о недействительности сделки в связи с тем, что в результате ее совершения Колтуненко С. С. получила предпочтительное удовлетворение своих требований перед Гван А. Е. и другими кредиторами, включенными в реестр требований кредиторов должника.

В соответствии со ст. 61.3 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований.

В силу ст. 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда

арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 разъяснено, что предусмотренные статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок.

В связи с этим в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) такие сделки по указанным основаниям могут быть признаны недействительными только в порядке, определенном главой III.1 Закона о банкротстве.

Поскольку установленный ст. 61.9 порядок оспаривания сделок должника, совершенных с предпочтением, предусматривает ограниченный круг лиц, правомочных заявлять такие требования, при этом кредитор должника в указанной статье не поименован, суд приходит к выводу о том, что Гван А. Е. право оспаривать сделки на предмет их предпочтительности не предоставлено Законом о банкротстве.

Иных оснований ничтожности договоров судом не установлено.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)» заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении

или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными подлежит уплате госпошлина в размере 4 000 рублей.

Гван А. Е. при обращении в суд с настоящим заявление предоставлена отсрочка уплаты госпошлины, в связи с чем, на основании ст. 110, 111 АПК РФ, с нее в федеральный бюджет подлежит взысканию 4000 рублей.

В соответствии с п. 5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Таким образом, обеспечительные меры, принятые определением суда от 25 апреля 2013 года в части запрета Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области совершать действия, направленные на отчуждение имущества, подлежат отмене после вступления настоящего определения в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 61.8 Закона о банкротстве, суд

О П Р Е Д Е Л И Л :

Отказать в удовлетворении заявления Гван Александры Енгиевны о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № 15/21/12.11 от 15.12.2011 года, заключенного ООО «КапСтрой-2003» и

Колтуненко Светланой Сергеевной в виде возврата жилого помещения в ООО «КапСтрой-2003».

Взыскать с Гван Александры Енгиевны (ИНН 650106027498 ОГРН 311 650108300072) в федеральный бюджет 4000 (четыре тысячи) рублей государственной пошлины за рассмотрение настоящего заявления.

После вступления настоящего определения в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 25 апреля 2013 года в части запрета Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области совершать действия, направленные на отчуждение имущества, расположенного по адресу: г. Южно- Сахалинск, пр. Победы, 9Б, принадлежащего на праве собственности Колтуненко Светлане Сергеевне 15.10.2012 года зарегистрировала право собственности на жилое помещение (кадастровый номер 65-65- 01/069/2012-263) площадью 68,8 кв. м., этаж 5, кв. 84.

Определение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения.